AG München – Az.: 484 C 25749/17 WEG – Urteil vom 23.05.2019
I. Die Klage wird abgewiesen
II. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits
III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages.
IV. Der Streitwert wird auf 4200 € festgesetzt.
Tatbestand
Gegenstand des Rechtsstreits ist die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen unter WEG-Mitgliedern.
Die Parteien sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) …. Die wesentlichen Rechtsbeziehungen der WEG werden in der Teilungserklärung (TE) mit Gemeinschaftsordnung (GO) vom 07.10.1999 mit Nachträgen (Anlage B 4) geregelt. Die Klägerin ist Eigentümerin der Sondereigentumseinheit Nr. 25 im Keller des Hauses … .
Die Klägerin hat ihre Sondereigentumseinheit durch notariellen Kaufvertrag vom 28.12.1999 erworben. In diesem Kaufvertrag ist unter anderem folgende Regelung in Ziffer V enthalten (Anlage B 5):
„Im Übrigen wird keine Haftung übernommen, insbesondere nicht für die Flächenmaße und den baulichen Zustand. Der Vertragsgegenstand wurde vom Käufer besichtigt. Dem Käufer ist bekannt, dass Sanierungsmaßnahmen erforderlich werden. Der Käufer führt die Trockenlegung des vertragsgegenständlichen Kellers und die Renovierungs- und Sanierungsarbeiten selbst durch. Er stellt hiermit den Verkäufer und die übrigen Miteigentümer insoweit von jeglicher Inanspruchnahme frei.“
Im ersten Nachtrag zur TE vom 28.10.1999 ist unter Ziffer III der Einheit Nr. 25 ein Sondernutzungsrecht für die über dem Keller befindliche Grundstücksfläche zugewiesen worden (Anlage B 6). Unter Ziffer II. 3. der Urkunde wurde vereinbart, dass die Kosten der Unterhaltung, Instandhaltung und der Verkehrssicherungspflicht der jeweilige Sondernutzungsberechtigte zu tragen hat (Anlage B 6). Unter Ziffer II. 4. der selben Urkunde wurde vereinbart, dass in der Einheit der Klägerin nach Maßgabe der behördlichen Vorschriften ein Tonstudio oder anderes Gewerbe ausgeübt werden kann. Tatsächlich wird der Keller zu Wohnzwecken genutzt. Im zweiten Nachtrag zur TE vom 23.12.1999 wurde der Sondereigentumseinheit der Klägerin eine weitere Grundstücksfläche zugewiesen, in der sich auch der Lichtschacht der Einheit Nr. 25 befindet (Anlage B 7, Ziffer II. 2.). Auch insoweit wurde vereinbart, dass die Kosten der Unterhaltung, Instandhaltung und der Verkehrssicherungspflicht der jeweilige Sondernutzungsberechtigte zu tragen hat. Gemäß dem dritten Nachtrag zur TE vom 13.03.2000 wurden die zwischenzeitlich baubehördlich genehmigten Aufteilungspläne zur Grundlage der Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum genommen und deren Eintragung im Grundbuch bewilligt und beantragt (Anlage B 8). Auf die Abgeschlossenheitsbescheinigung wurde in dieser Urkunde Bezug genommen. Die Räume der Sondereigentumseinheit Nr. 25 der Klägerin sind in der Abgeschlossenheitsbescheinigung als nicht zu Wohnzwecken dienende Räume, Lager mit Küche, Flur und Backofen bezeichnet (Anlage B 9). Ferner heißt es darin, dass der Lagerraum der Einheit Nr. 25, der außerhalb der Umfassungswände im Erdgeschoss liege, nicht genehmigt und die Einheit Nr. 25 keine Arbeitsstätte sei (Anlage B 9).
In der Eigentümerversammlung am 28.05.2014 wurden folgende Beschlussanträge der Klägerin jeweils mehrheitlich abgelehnt:
TOP 8a: „Die WEG beschließt die Anbringung einer Deckendämmung (Isolierung und Dampfsperre des unter der Freifläche liegenden Deckenbereichs in der Sondereigentumseinheit Nr. 25.“
TOP 8b: „Die WEG beauftragt die Beseitigung der Versprünge in den 3 Lichtschächten inklusive Abschlussprofile der Sondereigentumseinheit Nr. 25, so dass diese nicht hinterläufig sind.“
TOP 8d: „Die WEG beauftragt die fachgerechte Überarbeitung der Türschwelle im Eingangsbereich der im EG befindlichen Gewerbeeinheit zur Straßenseite.“
TOP 8f: „Die WEG leistet eine Stromkostenerstattung in Höhe von 1.000,00 € für Trocknungsarbeiten in der Sondereigentumseinheit Nr. 25 an die Eigentümerin Frau … (die Gebäudeversicherung hatte wegen Selbstbeteiligung im Versicherungsvertrag die Stromkosten in Höhe eines Teilbetrags in Höhe von 1.000,00 € nicht übernommen).“
Die Klägerin hat dagegen Anfechtungs- und Verpflichtungsklage erhoben.
Durch Anerkenntnisurteil vom 4.7.2017 hatte das Amtsgericht München zunächst entschieden, dass die fachgerechte Überarbeitung der im EG befindlichen Gewerbeeinheit Nr. 22 zur Straßenseite, so dass keine Feuchtigkeit mehr eindringt, als beschlossen gelte.
Der Klage wurde sodann insofern stattgegeben, als die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 28.05.2014 zu TOP 4 (Jahresabrechnung und Einzelabrechnungen 2013) und TOP 8a (Deckendämmung) für ungültig erklärt wurden und gemäß § 21 Abs. 8 WEG gilt die Anbringung einer Deckendämmung (Isolierung und Dampfsperre) des unter der Freifläche liegenden Deckenbereichs in der Sondereigentumseinheit Nr. 25 der Klägerin als beschlossen. Die dagegen eingelegte Berufung der Beklagten blieb erfolglos.
In dem Verfahren 481 C 15111/14 wurde Beweis erhoben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens durch den öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Dipl.-Ing. …, der ein Sachverständigengutachten vom 13.01.2017 erstellte. In diesem Gutachten kam der Sachverständige zu dem Ergebnis, dass aufgrund der nicht fachgerecht überarbeiteten Türschwelle im Eingangsbereich der Gewerbeeinheit Nr. 22 der Klägerin zur Straßenseite hin, sowie der fehlenden Deckendämmung des unter der Freifläche liegenden Deckenbereichs, es in der der klägerischen Gewerbeeinheit zur Bildung sehr hoher Luftfeuchtigkeit gekommen sei.
Die Klägerin hat die klägerische Gewerbeeinheit an den Mieter … vermietet. Der Mietvertrag zwischen der Kläger und dem Mieter … wurde am 10.6.2014 unterzeichnet, also nach der Eigentümerversammlung vom 28.5.2014. Mietbeginn war der 1.7.2014. Der Mieter, … war in der Eigentümerversammlung am 28.5.2014 anwesend. … ist damals als Vertreter der Klägerin in der Eigentümerversammlung aufgetreten und hat auch bei TOP 8 ein Stimmrecht gehabt und hat sich dort der Stimme enthalten bzw. er hat hierzu (zu Top 8) erklärt, keine Aussage zu machen.
Die Klägerin trägt vor, dass diese vom Sachverständigen … festgestellten vorgenannten Mängel insbesondere auch schon in den Monaten, November und Dezember 2014 vorhanden gewesen seien. Die Klägerin macht weiterhin geltend, dass … die klägerische Gewerbeeinheit angemietet habe um dort ein Büro mit EDV-Anlagen zu betreiben. Er habe dort auch eine Techniker-Werkstatt einrichten wollen, was jedoch aufgrund der vorherrschenden hohen Luft- Feuchtigkeit, die sich negativ auf die EDV-Anlage auswirke, nicht möglich gewesen sei. Aufgrund dessen habe der Mieter … die monatliche Miete ab Juli 2014 bis dato um jeweils 300 € gemindert. Die Klägerin meint, das ihr ein Schadensersatz für den erlittenen Mietausfall für die Monate November und Dezember 2014 in Höhe von insgesamt 600 € und für die Monate Januar bis Dezember 2015 (weitere 3600 €), also insgesamt 4200 € zustehe.
Die Klägerin beantragte zuletzt, die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt an die Klägerin 4200 € zuzüglich Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.
Die Beklagten beantragen, Klageabweisung.
Die Beklagten berufen sich unter anderem darauf, dass der Mieter … aufgrund eigener Kenntnis der Mängel, die er in der ETV vom 28.5.2014 erlangt hatte, den Mietvertrag in Kenntnis der Mängel abgeschlossen hat und daher keinerlei Mängelrechte mehr geltend machen kann, so dass ein Mietminderungsrecht nicht gegeben sei.
Die Klägerin beruft sich in der Replik unter anderem darauf, dass die Klägerin vor der ETV vom 28.05.2014 mehrere Male zugesichert habe, dass die Mängel beseitigt werden. Die Klägerin meint, dass daher und weil der Klägerin selbst bewusst war, dass Abhilfe erforderlich ist, aufgrund Treu und Glauben der Mieter … trotz eventueller Kenntnis von den Mängeln sich auf sein Mietminderungsrecht berufen kann und dieses nicht gem. § 536b BGB ausgeschlossen sei.
Die Beklagten bestreiten, dass es solche Zusicherungen gegeben hat und dass es der Klägerin selbst bewusst war, dass Abhilfe erforderlich ist.
Hinsichtlich der Einzelheiten des Parteienvortrages wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und die Protokolle der öffentlichen Sitzung Bezug genommen.
Beide Parteienvertreter haben sich mit schriftlichen Verfahren einverstanden erklärt, so dass das Gericht gemäß § 128 Abs. 2 ZPO das schriftliche Verfahren angeordnet hat.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.
I. Die Klage ist zulässig.
Das Amtsgericht München – Wohnungseigentumsgericht – ist örtlich und sachlich ausschließlich zuständig gem. § 23 Nr. 2 c GVG und § 43 Nr. 4 WEG.
II. Die Klage ist aber unbegründet.
1. Ein Schadensersatzanspruch der Klägerin gem. § 280 BGB i.V.m. § 21 IV, V Nr. 2 WEG gegen die Beklagten wegen Nichtdurchführung von notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen setzt voraus, dass der Klägerin auch ein Schaden entstanden sein konnte. Ein solcher Schaden ist hier jedoch nicht gegeben, da das Mietminderungsrecht des Mieters … gemäß § 536 b BGB ausgeschlossen ist.
1.1. Ein solcher Ausschluss ergibt sich daher, weil der Mieter … an der Eigentümerversammlung vom 28.5.2014 selbst als Vertreter der Klägerin teilgenommen hatte und daher informiert war, über den Beschluss-Antrag in der ETV vom 28.05.2014 und damit über die Mängel, wegen denen er die Miete gemindert hatte. Der Mieter … wusste daher auch davon, dass die Wohnungseigentümer es abgelehnt hatten die von der Klägerin geltend gemachten Mängel zu beseitigen. Das … Mietminderungsrecht des Mieters … ist daher grundsätzlich gemäß § 536 b BGB wegen Kenntnis des Mangels der Mietsache bei Vertragsabschluss ausgeschlossen.
1.2. Die Klägerin kann sich auch nicht darauf berufen, dass nach Treu und Glauben der Mängelausschluss ungültig sei, weil die Klägerin mehrmals zugesichert haben soll, dass die Mängel beseitigt werden, und dass die Klägerin sich darüber bewusst war, dass eine Mängelbeseitigung stattzufinden hat.
1.2.1. Die Meinungen, ob trotz Kenntnis von Mängeln der Mietsache bei oder nach Vertragsschluss der Mieter die Rechte aus § 538 BGB indessen nicht verliert, wenn der Vermieter auf Verlangen des Mieters Abhilfe zugesagt hatte, gehen auseinander.
1.2.2. Nach einer Meinung verliert der Mieter bei einer solchen Zusage seine Mängelansprüche nicht (vgl. Staudinger/Kiefersauer, BGB, 11. Aufl. § 539 Anm. 1 c m.w.Nachw.). Denn in diesem Fall treffe die dem Gewährleistungsausschluss nach § 539 BGB zugrunde liegende Erwägung nicht zu, der Mieter gebe sich mit dem Zustand der Mietsache zufrieden. Es widerspräche vielmehr Treu und Glauben, wenn sich der Vermieter seiner ausdrücklich übernommenen Verpflichtung zur Beseitigung des Mangels durch Berufung auf die Kenntnis des Mieters von dem Mangel entziehen könnte (vgl. RG JW 1909, 657).
1.2.3. Nach dem BGH-Urteil vom 21.01.1976 – VIII ZR 113/74 BeckRS 1976, 31122157) kann der Mieter möglicherweise auch dann, wenn der Vermieter zugesagt hatte, die Mängel zu beseitigen, und wenn er diese Zusage nicht eingehalten hatte, mit Ansprüchen aus § 538 Abs. 2 BGB gemäß § 539 BGB ausgeschlossen sein. Es kommt gem. dem zitierten BGH-Urteil insoweit auf die Ernsthaftigkeit des Verlangens des Beklagten auf Beseitigung der Mängel bzw. auf Kostenerstattung sowie auf die Länge der Zeit an, in der vorbehaltlose Mietzinszahlungen erfolgten.
1.2.4. Nach anderer Meinung ist auch bei einer Zusage das Mietminderungsrecht des Mieters ausgeschlossen. Dies wird unter anderem damit begründet, dass die Gegenansicht zu erheblichen Wertungswidersprüchen sowie Auslegungs- und Abgrenzungsproblemen führe, weil sie den Mieter, soweit es nicht um zugesicherte Eigenschaften, sondern Mängel der Mietsache geht, zumindest in Einzelfällen für schutzwürdig hält, wenn der Vermieter die Beseitigung eines dem Mieter bekannten Mangels zugesagt hat, der Mieter zB wegen großer Entfernung die Sache vor der Anmietung nicht besichtigen kann und sich deshalb auf die Auskünfte und Beschreibungen des Vermieters verlassen muss oder die Parteien bei Vertragsschluss davon ausgehen, dass Mängel nur vorübergehender Natur sind und in absehbarer Zeit beseitigt werden. Warum der Mieter wegen eines erkennbar nicht vom Vermieter zu verantwortenden Umstands wie der Entfernung zum Mietobjekt auf schlichte Beschreibungen oder ein nach allgemeinen Grundsätzen auch konkludent erteilbares Abhilfeversprechen, nicht aber eine explizite Zusicherung vertrauen können soll, ist wertungsmäßig ebenso wenig erklärbar, wie sich im Rahmen der Auslegung des Vermieterverhaltens begründen lässt, warum nicht in jeder Zusicherung, weil es sich um eine Garantieerklärung des Vermieters handelt, zugleich ein Abhilfeversprechen liegen soll und umgekehrt (BeckOGK/Bieder, 1.4.2019, BGB § 536b Rn. 6-9).
1.3. Auch die Erteilung von bestrittenen Zusicherungen der Klägerin im Mai 2014 anlässlich der Vertragsverhandlungen zwischen der Klägerin und dem Mieter … wären nicht geeignet, dass nach Treu und Glauben sich der Mieter … weiterhin auf ein Recht auf Mietminderung berufen kann.
1.3.1. Die angebliche Zusicherungen -unterstellt diese wären tatsächlich bewiesen wurden vor Durchführung der ETV vom 28.05.2014 abgegeben. Zu diesem Zeitpunkt ging die Klägerin erkennbar noch davon aus, dass der Antrag auf Durchführung der Sanierungsmaßnahmen in der ETV vom 28.05.2014 positiv beschlossen werden würde. Da aber dann tatsächlich der Antrag in der ETV vom 28.05.2014 abgelehnt wurde, musste der Mieter … auch damit rechnen, dass möglicherweise ein langer Rechtsstreit zwischen der Klägerin und den WEG-Mitgliedern auf Durchführung der Sanierungsmaßnahmen stattfinden würde, was ja letztendlich auch dann der Fall war. Der Mieter … konnte daher dann nicht mehr davon ausgehen, dass die angebliche Zusicherung der Klägerin auf Mangelbeseitigung vor der ETV ernsthaft war, denn die Klägerin hätte ja dadurch die Beweise vernichtet, oder sich ihrer Rechte begeben. Nach Durchführung der ETV konnte daher der Mieter … nicht mehr davon ausgehen, dass die Zusicherung trotzdem weitergelten sollte, denn der Mietvertrag wurde erst nach der ETV abgeschlossen. Er hätte sich daher vor Abschluss des Mietvertrages entweder seine Rechte vorbehalten müssen, was er nicht getan hat, oder er hätte sich erneut vergewissern müssen bei der Klägerin, ob die angebliche Zusicherung unter allen Umständen aufrechterhalten wird.
1.3.2. Die von der Klägerin zitierte Rechtsprechung und die Entscheidung des BGH (21.01.1976 – VIII ZR 113/74 – BeckRS 1976, 31122157) ist zudem mit dem hier vorliegenden Fall nicht vergleichbar und daher auch nicht anwendbar, denn dort war alleine der Vermieter für die Instandsetzung verantwortlich, während hier dem Mieter … bekannt war, dass es um die Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum geht und alle WEG-Mitglieder zur Instandsetzung verpflichtet sind und nicht nur die Klägerin alleine. Er konnte und musste unter diesen Umständen daher davon ausgehen, dass die Klägerin nach der ETV ihre Zusage- falls eine solche erteilt worden wäre- nicht würde einhalten können.
1.3.3. Zudem war auch die Klägerin nicht berechtigt alleine die Instandsetzung durchzuführen. Ein Instandsetzungsrecht eines Wohnungseigentümers für Gemeinschaftseigentum besteht nur im Rahmen einer Notgeschäftsführung. Ein solches Notgeschäftsführungsrecht ist hier jedoch nicht ersichtlich.
1.3.4. Unter Würdigung der vorgenannten Umstände im Rahmen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) ist daher das Mietminderungsrecht des Mieters … wegen Kenntnis der zur Mietminderung berechtigenden Mängel gem. § 536 b BGB ausgeschlossen.
Die Klage war daher abzuweisen.
III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO und die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 I ZPO.
IV. Die Höhe des Streitwertes bemisst sich anhand der Höhe der geltend gemachten Klageforderungen, hier zuletzt 4200,00 Euro.
