AG München – Az.: 483 C 16880/15 – Urteil vom 17.03.2016
1) Die Klage wird abgewiesen.
2) Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
3) Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Klägerin macht gegenüber den Beklagten einen Anspruch auf Ungültigerklärung der Beschlüsse zu Top 2.1 und Top 2.2 der Eigentümerversammlung vom 11.06.2015 betreffend die Genehmigung der Jahresabrechnungen 2013 und 2014 geltend.
Die Klägerin und die Beklagten bilden zusammen eine kleine WEG gem. Rubrum mit 11 Wohnungen und einer Sammelgarage, die einen eigenen MEA von 20/1000 hat. Die Beigeladene ist deren Verwalterin. Zwischen den Parteien gilt die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung v. 19.04.1971 samt zwei Nachträgen von 1971 (Anlagen K 3-5). Innerhalb dieser WEG gibt es seit Jahren regelmäßig gerichtliche Verfahren vor dem erkennenden Gericht. Mit Schreiben v. 21.05.2015 (Anlage K 2) lud die Verwalterin zur ETV am 11.06.2015 und legte die Jahresabrechnungen für 2013 und 2014 vor (Anlagen K 6 und K 7). Die Klägerin nahm Belegeinsicht. In der ETV v. 11.06.2015 wurden die streitgegenständlichen Beschlüsse gefasst (Anlage K 2).
Die Klägerin trägt unter anderem vor: Die Feststellung der Anwesenheit bei Beginn der ETV habe gefehlt. Der Vertreter der Verwalterin habe der Klägerin Vorhalten wegen Wohngeldschulden gemacht und die Klägerin so stark beleidigt, dass diese einen Arzt habe aufsuchen müssen. Die streitgegenständlichen Jahresabrechnungen seien inhaltlich falsch. Die Werte aus dem Journal stimmten mit den Werten in den Jahresabrechnungen nicht überein. Es seien nicht alle Zahlen der Klägerin erfasst. Waschgeldeinnahmen fehlten. Die Heizkosten seien nicht nach Verbrauch, sondern nach MEA verteilt. Die Kostenverteilung MEA bei der TG sei falsch. Die Abrechnungsspitze sei nicht ausgewiesen. Bei der JA 2014 seid der Vorjahressaldo mitbeschlossen. Die Jahresabrechnungen seien rechnerisch nicht schlüssig. Die Beschlussfassungen seien unbestimmt.
Die Klägerin beantragte zuletzt wie im Termin vom 18.02.2016 gem. Klageschriftsatz v. 13.07.2015 die Ungültigerklärung der Beschlüsse zu Top 2.1 und Top 2.2 der Eigentümerversammlung vom 11.06.2015 betreffend die Genehmigung der Jahresabrechnungen 2013 und 2014.
Die Beklagten beantragen Klageabweisung.
Sie haben unter anderem vorgetragen: Nach ca. 20 Min. seien alle Miteigentümer da gewesen. Weil es kein Sparbuch gebe, könne es auch nicht eingesehen werden. Die Werte des Journals seien ohne Belang, es komme darauf an, ob die Jahresabrechnungen richtig seien. Weil es keine Waschgeldeinnahmen gebe, könnten auch keine ausgewiesen werden. Die Heizkosten für das Schwimmbad seien richtig ausgewiesen, nach geschwommenen Bahnen könne nicht abgerechnet werden. Weil ein betroffener Eigentümer mit der direkten Zuordnung von Kosten einverstanden sei, könne die Klägerin diese Zuordnung nicht rügen. Salden aus dem Vorjahr 2013 seien in der JA 2014 nur informatorisch enthalten. Im Übrigen seien die JA 2013 und 2014 in derselben ETV beschlossen worden. Weil es keine Rückstände bei der Instandhaltungsrückstellung gebe, könnten auch keine Rückstände ausgewiesen werden. Auch etwaig unberechtigte Zahlungen der WEG seien als Ausgaben darzustellen. Der Ausweis der Abrechnungsspitze sei nicht geschuldet.
Im Übrigen wird auf das schriftliche Parteivorbringen und das Protokoll vom 18.02.2016 Bezug genommen. Das Gericht hat verschiedene Hinweise gegeben und einen Vorschlag zur gütlichen Einigung gemacht, der von der Klägerin nicht angenommen wurde.
Entscheidungsgründe
1) Die Klage ist zulässig.
Das Amtsgericht München ist örtlich und sachlich ausschließlich zuständig nach § 23 Nr. 2 c GVG und §§ 43 I Nr. 4, 62 I WEG n. F.
2) Die zulässige Klage ist unbegründet.
a) Die materiellen Ausschlussfristen des § 46 I WEG sind eingehalten.
b) Formelle Fehler sind nicht relevant. Die Beklagten haben unwidersprochen vorgetragen, dass jedenfalls bei der Abstimmung über die streitgegenständlichen Beschlüsse alle Eigentümer anwesend gewesen sind. Damit lag zu diesem Zeitpunkt eine Vollversammlung vor. Etwaige Vorhaltungen gegenüber der Klägerin hätten aus Rechtsgründen keine Auswirkungen auf die gefassten Beschlüsse.
c) Beide Jahresabrechnungen 2013 und 2014 sind auch rechnerisch schlüssig: Der Saldo der ausgewiesenen Einnahmen und Ausgaben entspricht dem Saldo der dargestellten Bankkonten. Die Klägerin hat keinen Beweisantritt dafür vorgebracht, dass es Waschgeldeinnahmen sowie ein Sparbuch auf den Namen der WEG in den Jahren 2013 und 2014 gab. Zur prüfen ist die Jahresabrechnung auch anhand der Bankkontoauszüge und nicht anhand eines Journals.
d) Die Klage ist auch im Übrigen unbegründet. Der Ausweis einer Abrechnungsspitze ist nicht geschuldet, nach Auffassung der Berufungskammern sogar verboten. Nach der Rechtsprechung des BGH ist auch nur die Angabe der tatsächlichen Instandhaltungsrückstellung geschuldet, nicht aber eine Sollrücklage. Anzugeben sind darüber hinaus nur ausstehende Zahlungen zur Instandhaltungsrückstellung. Es ist nicht substantiiert vorgetragen, welche konkreten Beiträge von welchen Eigentümern fehlen würden. Die Klägerin hat auch nicht nachgewiesen, dass sie mehr bezahlt hat als in den Jahresabrechnungen ausgewiesen. Die handschriftliche Aufstellung Anlage K 14 ist ungeeignet, Zahlungen der Klägerin für 2013 und 2014 zu belegen. Die Tiefgarage ist eine eigene Sondereigentumseinheit, für die eine Einzelabrechnung zu erstellen ist. Sie ist nicht nach der Anzahl der Stellplätze abzurechnen. Dass die Einzelabrechnungen der Wohnung der Klägerin bei der Kostenverteilung bereits deshalb falsch sind, weil die Wohnung der Klägerin nicht 68,4/1000 MEA, sondern nach der vorgelegten Teilungserklärung nur 66,4/1000 MEA hat, ist von der Klägerin nicht innerhalb der Fristen des § 46 I WEG gerügt worden und war daher nicht zu berücksichtigen. Der diesbezügliche neue Vortrag im Fax v. 03.03.2016, eingegangen am 04.03.2016, war daher ohne Belang. Entgegen den dortigen Ausführungen handelt es sich auch nicht um eine Vertiefung bisherigen Vortrags.
e) Die Ausführungen der Beklagten zu den übrigen von der Klägerin vorgetragenen und behaupteten Fehler erscheinen zutreffend. Auf sie wird Bezug genommen. Das betrifft insbesondere den Nachweis, dass periodenfremde Einnahmen zutreffend erfasst sind.
3) Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 I ZPO.
4) Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit gründet sich auf § 709 ZPO.
