Streit unter Miteigentümern: Antragstellerin fordert behördliches Einschreiten
In einem Streit unter Miteigentümern einer Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt die Antragstellerin ein behördliches Einschreiten wegen möglicher Gesundheitsgefahren durch Risse in ihrem Gebäude. Die Antragstellerin hatte festgestellt, dass das Gebäude offenbar Stabilitäts- und Brandschutzdefizite aufweist und ist der Ansicht, dass für die Sicherheit der Bewohner gesorgt werden muss. Allerdings hält der Antragsgegner ein bauaufsichtliches Einschreiten derzeit nicht für geboten. Das Verwaltungsgericht Meiningen musste nun über diesen Fall entscheiden.
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Übersicht
Bauaufsichtsbehörde hält Einschreiten für nicht geboten
Die Bauaufsichtsbehörde hatte in ihrem Schreiben an die Antragstellerin darauf hingewiesen, dass die festgestellten Risse auf Grundlage einer visuellen Einschätzung von Mitarbeitern des Bauordnungsamts die Standsicherheit des Gebäudes nicht beeinträchtigen würden. Eine tiefergründige Einschätzung könne die Bauaufsichtsbehörde nicht vornehmen. Die Klärung dieser Frage müsse daher zivilrechtlich zwischen den Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgen. Es sei jedoch nicht auszuschließen, dass weitere Bauarbeiten der Antragstellerin den Bauzustand verändern würden. In diesem Fall müsse die Antragstellerin selbst für die öffentliche Sicherheit und Ordnung sorgen.
Antragsbefugnis und Anordnungsanspruch
Das Verwaltungsgericht Meiningen kam jedoch zu dem Ergebnis, dass die Antragstellerin keinen Anordnungsanspruch geltend machen könne, jedenfalls sei die erforderliche Dringlichkeit nicht glaubhaft gemacht worden. Zwar müsse sie sich nicht auf eine zivilrechtliche Auseinandersetzung mit der Wohnungseigentümergemeinschaft verweisen lassen, denn in Fällen von möglichen Gesundheitsgefahren könne eine Antragsbefugnis im Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes bejaht werden. Jedoch sei der Antrag unbegründet und es sei nicht die erforderliche Dringlichkeit gegeben.
Zuständigkeit des Zivilrechts
Das Verwaltungsgericht wies darauf hin, dass die Antragstellerin bei ihrem Anspruch auf Einschreiten gegen mögliche Gefahren des baulichen Zustandes des Mehrfamilienhauses auf den Anwendungsbereich des § 58 Abs. 1 und 2 ThürBO abzielt. Es erscheint jedoch wahrscheinlicher, dass die Antragstellerin einen möglichen Anspruch aufgrund der behaupteten Gefährdung des Miteigentums und ihres Sondereigentums auf dem Zivilrechtsweg geltend machen müsste. Mögliche Handhabungen der Eigentumsnutzung müssten dort durchgesetzt werden.
Fazit des Verwaltungsgerichts
Das Verwaltungsgericht Meiningen kam daher zu dem Schluss, dass die Beschwerde der Antragstellerin keinen Erfolg haben werde. Die Antragstellerin hätte es vielmehr selbst in der Hand, etwaige Risse nach einer sachgerechten Sanierung ihrer Wohnung entweder dauerhaft oder auch vorübergehend fachgerecht schließen zu lassen, um einer eventuellen Ausbreitung von Rauch und Feuer entgegenzuwirken. Ob und in welchem Umfang sich die Wohnungseigentümergemeinschaft an diesen Maßnahmen beteiligen müsste, wäre allein in einem zivilgerichtlichen Verfahren zu klären.
Das vorliegende Urteil
OVG Thüringen – Az.: 1 EO 348/22 – Beschluss vom 11.01.2023
Die Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts Meiningen vom 24. Mai 2022 wird zurückgewiesen.
Die Antragstellerin hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen zu tragen.
Der Streitwert wird unter gleichzeitiger Abänderung der erstinstanzlichen Streitwertfestsetzung für beide Rechtszüge auf jeweils 15.000 EUR festgesetzt.
Gründe:
I.
Die Antragstellerin ist seit Mitte des Jahres 2021 Eigentümerin zweier Eigentumswohnungen in einem im Jahre 1997 errichteten Mehrfamilienhaus in der W … H … in F … . Nach der Übernahme der Wohnungen stellte die Antragstellerin im Zuge von Bauarbeiten, bei denen sie unter anderem großflächig den Estrich über der Kellerdecke hatte herausstemmen lassen, fest, dass sich Risse in den Decken befanden und Brandschutzmanschetten an Rohren im Bereich des Kellers fehlten.
Die beigeladene Wohnungseigentümergemeinschaft – fortan WEG – lehnte die Durchführung von Reparatur- und Sicherungsmaßnahmen zunächst ab. Daraufhin wandte sich die Antragstellerin mit Schreiben vom 14. März 2022 erst mit der Bitte um behördliche Begutachtung des Gebäudes an den Antragsgegner und verlangte von ihm schließlich, bauaufsichtlich gegen die WEG einzuschreiten. Es müsse eine Nutzungsuntersagung für eine Wohnung im Erdgeschoss des Hauses Nr. 11 ausgesprochen und die Sperrung und Leerung der Keller und die Abstützung der betroffenen Decken verfügt, Gutachten zur Statik und zum Brandschutz angefordert und für die Unversehrtheit der Bewohner durch Informationen und Nutzungseinschränkungen für bestimmte Gebäudeteile Sorge getragen werden.
Mit Schreiben vom 7. April 2022 eröffnete der Antragsgegner der Antragstellerin, dass die festgestellten Risse die Standsicherheit des Gebäudes nach einer visuellen Einschätzung durch zwei Mitarbeiter des Bauordnungsamts nicht beeinträchtigten und daher ein bauaufsichtliches Einschreiten nicht geboten sei. Eine tiefergründige Einschätzung sei der Bauaufsichtsbehörde nicht möglich und müsse zwischen den Mitgliedern der WEG zivilrechtlich geklärt werden. Es sei allerdings nicht auszuschließen, dass weitere Bauarbeiten der Antragstellerin den derzeitigen Bauzustand verändern würden. Für diesen Fall sei sie als Eigentümerin dafür verantwortlich, dass von ihr veranlasste Instandhaltungsarbeiten die öffentliche Sicherheit und Ordnung nicht gefährdeten. Es stehe ihr frei, einen fachkundigen Dritten zur Begutachtung hinzuzuziehen.
Am 13. April 2022 hat die Antragstellerin beim Verwaltungsgericht Meiningen um einstweiligen Rechtsschutz gegen den Antragsgegner nachgesucht. In der Hauptsache gehe es ihr darum, feststellen zu lassen, ob der gegenwärtige Zustand der baulichen Anlage von der Baugenehmigung gedeckt sei. Nur eine an die WEG gerichtete Verfügung der Bauaufsicht könne die notwendigen Maßnahmen in Gang setzen. Hinsichtlich des Brandschutzes bestehe Gefahr im Verzug.
Die Antragstellerin hat (wörtlich) beantragt,
1. eine behördliche Teilnutzungsuntersagungsverfügung auf Gebäudeteile (Wohnung EG H-11 + Sperrung und Leerung der Keller),
2. die behördliche Vornahme der Veranlassung des notwendigen Gebäudeschutzes auszusprechen (Abstützungen der betroffenen Decken),
3. für die behördliche Unversehrtheit der übrigen Bewohner Sorge zu tragen (Information + Einschränkungsanordnungen an betroffene Gebäudeteile),
4. eine behördliche Begutachtungsaufforderung zu damaligen Bedingungen der Baugenehmigung von der GdWEG zu verlangen (Statik und Brandschutznachweis).
Mit Beschluss vom 24. Mai 2022 hat das Verwaltungsgericht den Erlass einer einstweiligen Anordnung abgelehnt. Die Anträge auf bauaufsichtliches Tätigwerden hätten, so wie sie wörtlich gestellt seien, keinen Erfolg. Die Anträge zu 1 und 2 seien unbestimmt. Weder aus der Antragsbegründung noch aus dem übrigen Akteninhalt lasse sich entnehmen, auf welche Gebäudeteile sich die Teilnutzungsuntersagungsverfügung konkret beziehen solle. Es lasse sich weder dem Antrag noch aus der Antragsbegründung entnehmen, was die Antragstellerin mit dem „notwendigen Gebäudeschutz“ meine, insbesondere ob das Abstützen der betroffenen Decken abschließend zu verstehen sei und auf welche Decken sich die geforderten Maßnahmen erstrecken sollten. Für den Antrag zu 3 fehle es an einer Anspruchsgrundlage, weil sich der Antrag auf den Schutz Dritter beziehe. Hinsichtlich des Antrags zu 4 habe die Antragstellerin nicht dargelegt, inwieweit durch die Begutachtung der Bedingungen der Baugenehmigung eine Gefahr für geschützte Rechtsgüter abgewendet werden könne. Soweit man die Anträge der Antragstellerin aber dahin auslegen wollte, dass sie ein bauaufsichtliches Einschreiten, gerichtet auf den Erlass einstweiliger Teilnutzungsuntersagungsverfügungen und Sicherungsanordnungen bis zu einer Entscheidung in der Hauptsache sowie Untersuchungsanordnungen begehre, sei der Antrag zwar zulässig, aber unbegründet. Die Antragstellerin habe keinen Anordnungsanspruch, jedenfalls aber nicht die erforderliche Dringlichkeit glaubhaft gemacht. Sie müsse sich zwar nicht auf eine zivilrechtliche Auseinandersetzung mit der WEG verweisen lassen, weil einiges dafür spreche, die Antragsbefugnis jedenfalls im Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes zu bejahen, wenn behördliches Einschreiten wegen möglicher Gesundheitsgefahren geltend gemacht werde. Der Antrag sei jedoch unbegründet. Soweit die Antragstellerin verschiedene Beweisanträge angekündigt habe, müsse das Gericht ihnen im Eilverfahren nicht nachkommen, weil eine Beweisaufnahme nicht sofort habe erfolgen können. Die Antragstellerin habe auch nicht glaubhaft gemacht, dass sie den angebotenen Beweis nicht habe sofort erbringen können, dass eine unmittelbar bevorstehende Gefährdung ein unbedingtes Einschreiten der Behörde erfordere, dass ihre Rechtsgüter durch Dritte gefährdet würden und dass die Standsicherheit des Gebäudes ganz oder in Teilen beeinträchtigt sei. Insbesondere sei die Antragstellerin der Beurteilung des Antragsgegners, der keine hinreichenden Zweifel an der Standsicherheit des Gebäudes, der Kellerdecke, der Decke der Wohnungen der Antragstellerin im Haus W … … … und der Kellerwand gehabt habe, nicht erfolgreich entgegengetreten. Es sei aber ein Verstoß gegen die drittschützende Vorschrift des § 31 ThürBO festzustellen, weil die Kellerdecke wegen des an einer Stelle durchgängigen Risses brandschutzrechtlichen Anforderungen nicht genüge. Allerdings sei zweifelhaft, ob davon eine konkrete Gefahr ausgehe. Es sei weder vorgetragen noch ersichtlich, dass die unbewohnten Wohnungen der Antragstellerin oder der Keller brandträchtig seien. Die Antragstellerin hätte aber auch keinen Anspruch auf behördliches Einschreiten, wenn man eine konkrete Gefahr annehmen wollte, weil das insoweit bestehende Ermessen der Bauaufsichtsbehörde nicht auf Null reduziert sei, denn ihr stünden mehrere Handlungsalternativen zur Verfügung. Insoweit erscheine es ermessensgerecht, wenn der Antragsgegner ein Einschreiten gegen die WEG mit der Begründung ablehne, dass die Antragstellerin zivilrechtlich gegen die Beigeladene vorgehen könne.
Gegen den ihr am 2. Juni 2022 zugestellten Beschluss hat die Antragstellerin mit Schreiben vom 13. Juni 2022 Beschwerde erhoben. Zur Begründung hat sie vorgetragen, dass das Verwaltungsgericht ihre Anträge zu Nr. 1 bis 4 zutreffend abgelehnt und den Antrag zu Nr. 5 richtigerweise ausgelegt habe. Sie halte an diesem letzten Antrag, der die anderen Anträge teilweise umfasse, fest. Die streitgegenständlichen Mängel seien ihr, der Antragstellerin, vor allem für die Gebäude 11a und b bekannt, da sich dort im Erdgeschoss die zwei Wohnungen befänden. Die erste Instanz habe einen Anordnungsanspruch dem Grunde nach zu Recht bejaht. Dies dürfte schon aufgrund des neugefassten § 9a WEG, der die Wohnungseigentümergemeinschaft zum eigenständigen Rechtssubjekt mache, der Fall sein. Überdies weigere sich die WEG, das Gemeinschaftseigentum zu sanieren. Mittlerweile habe die Beigeladene sie, die Antragstellerin, mit einem Veräußerungsverlangen nach § 18 WEG überzogen. Entgegen der Auffassung der ersten Instanz bestehe sowohl ein Anordnungsanspruch als auch ein Anordnungsgrund. Hinsichtlich des Anordnungsanspruchs habe sie sich auf eigene Rechte berufen. Tatsächlich fehle zumindest in den im Antrag genannten Gebäuden der Brandschutz. Die erste Instanz habe dabei richtigerweise ausgeführt, dass gemäß § 31 Abs. 1 Satz 1 Thüringer Bauordnung – fortan ThürBO – Decken als tragende und raumabschließende Bauteile hinreichend gegen Brand geschützt sein müssten. Es sei auch eine konkrete Gefahr gegeben. Die Gebäude seien voll unterkellert. Aus einem von ihr, der Antragstellerin, am 25. Juni 2022 eingeholten Gutachten eines Brandschutzsachverständigen ergebe sich, dass das Haus nicht entsprechend der Baugenehmigung gebaut worden sei und dass es Risse nicht nur in ihren Wohnungen, sondern auch in der Nachbarwohnung und zwar im Badezimmer/Schlafzimmer gebe. Die Türen zu den Treppenaufgängen seien zertifizierte Brandschutztüren. Alle anderen im Keller befindlichen Türen seien entgegen den zur Genehmigung vorgelegten Plänen nicht als Brandschutztüren ausgeführt. Sowohl der Brandschutzsachverständige als auch ihr fachkundiger Ehemann hätten festgestellt, dass sich in ihrer Wohnung ein durchgehender Riss sowie mehrere Einzelrisse befänden. Bei der Besichtigung durch den Sachverständigen sei Nebel durch die Risse geleitet worden. Der Sachverständige habe außerdem festgestellt, dass an brennbaren PVC-Rohren die Brandschutzmanschetten fehlten und deshalb eine immanente Gefahr für Leib und Leben aller Bewohner bestehe. Ihr Ehemann habe am 28. Juni 2022 festgestellt, dass es in der Decke zwischen Heizungsraum und Nachbarwohnung ebenfalls zu einer Rissbildung gekommen sei und überdies vom Heizraum ein Kunststoffabflussrohr ohne Brandschutzausrüstung in die Wohnung des Nachbarn führe, obwohl sich daneben die Gasleitung und darunter das Abgasrohr der Heizung befinde. Im Keller würden brennbare Gegenstände gelagert. Das Ermessen des Antragsgegners, ob er einschreite, sei damit auf Null reduziert. Im Erdgeschoss seien unter dem Estrich Styroporplatten verbaut worden, in ihren Wohnungen gebe es keinen Steinbelag. Es liege auch ein Anordnungsgrund vor. Ihr, der Antragstellerin, sei nicht zuzumuten, im Zivilrechtsweg gegen die Eigentümergemeinschaft vorzugehen, weil sich das Zivilgericht im Regelfall nicht über Mehrheitsentscheidungen der Wohnungseigentümergemeinschaft hinwegsetzen könne.
Die Antragstellerin beantragt sinngemäß, dem Antragsgegner unter Abänderung des Beschlusses des Verwaltungsgerichts Meiningen vom 24. Mai 2022 aufzugeben, im Hinblick auf die Baumängel des Gebäudes der WEG W … … …, insbesondere der Gebäude W … … … …, einstweilen – bis zu einer Entscheidung in der Hauptsache – bauaufsichtlich einzuschreiten und Teilnutzungsuntersagungsverfügungen, Sicherungsanordnungen und Untersuchungsverfügungen zu erlassen.
Der Antragsgegner beantragt, die Beschwerde zu verwerfen, hilfsweise, sie zurückzuweisen.
Der Antragstellerin stehe weder ein Anordnungsanspruch noch ein Anordnungsgrund zu. Die im Beschwerdeverfahren dargelegten Gründe entsprächen nicht den Anforderungen des Darlegungsgebotes gemäß § 146 Abs. 4 Satz 3 VwGO. Der erstinstanzliche Antrag habe gar keine Nr. 5 enthalten. Ein Hauptsacheverfahren sei ihm, dem Antragsgegner, nicht bekannt. Der im Beschwerdeverfahren wörtlich neu gefasste Antrag sei unbestimmt. Weiterhin sei unklar, für welche Gebäudeteile die Antragstellerin eine Teilnutzungsuntersagung begehre und aufgrund welcher Mängel aus ihrer Sicht die Standsicherheit gefährdet sei und/oder eine Brandgefahr bestehe und für welchen Personenkreis sich daraus eine Gefahr für Leib oder Leben ergeben könnte. Daneben unterlasse die Antragstellerin es auch, sich mit der angefochtenen erstinstanzlichen Entscheidung auseinanderzusetzen. Der Antragstellerin fehle die Antragsbefugnis, denn sie könne selbst ein Bausachverständigengutachten zur Klärung der behaupteten Gefahrenlage in Auftrag geben oder ein Beweissicherungsverfahren vor den Zivilgerichten betreiben. Es erschließe sich nicht, weshalb die Antragstellerin befugt sein sollte, bauaufsichtliche Maßnahmen gegen sich selbst einzufordern. Ein durchgehender Riss in der Kellerdecke befinde sich allein im Bereich der Wohnung Nr. 5, die im Eigentum der Antragstellerin stehe. Da nur in den beiden Wohnungen der Antragstellerin der komplette Fußbodenaufbau entfernt worden sei, ergäbe sich im Brandfall eine Gefahr für Leib und Leben in erster Linie wohl in diesen beiden Wohnungen. Eine unmittelbare Gefahr sei aber nicht zu befürchten, weil diese Wohnungen derzeit nicht genutzt würden. Jedenfalls fehle es an einem Anordnungsgrund und auch an einem Anordnungsanspruch. Insoweit schließe er sich den Ausführungen des erstinstanzlichen Gerichtes an. Da die Antragstellerin vor einer bestimmungsgemäßen Wiedernutzung der Wohnungen eine fachmännische Wiederherstellung eines etwaig fehlenden Raumabschlusses von sich aus anstrebt, müsse er nicht zusätzlich behördlich angeordnet werden. Die fehlenden Abschottungen der durch die Kellerdecke führenden Abwasserrohre und die fehlenden T 30-Türen innerhalb des Kellerflures begründeten die angestrebte einstweilige Anordnung ebenfalls nicht. Die Türen vom Kellerflur zu den Treppenhäusern sowie zu dem in der Regel stets verschlossenen Heizungskellerraum seien mit feuerhemmenden und rauchdichten Abschlüssen mittels T 30-Türen versehen. Insoweit seien sowohl die aktuellen bauordnungsrechtlichen Anforderungen für ein Gebäude der Gebäudeklasse 3 erfüllt (§ 35 Absatz 6 Nr. 1 ThürBO 2014, als auch der zu Zeiten der Bauerstellung geltende § 33 Absatz 8 ThürBO 1994). Die übrigen Türen im Kellerflur seien keine T 30-Türen. Da sich im gesamten Kellergeschoss weder Aufenthaltsräume noch Nutzungseinheiten mit Aufenthaltsräumen befänden, müssten sie nicht die Anforderungen des § 36 ThürBO 2014 erfüllen.
Die Beigeladene beantragt, die Beschwerde gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts Meiningen, Az. 5 E 394/22, vom 24.05.2022 zurückzuweisen.
Zur Begründung trägt sie im Wesentlichen vor, es sei schon zweifelhaft, ob die Antragstellerin im Beschwerdeverfahren einen bestimmten Antrag gestellt habe. Soweit sich aus der Nutzung des Sondereigentums oder des Gemeinschaftseigentums Konflikte ergäben, seien sie auf Grundlage des wohnungseigentumsrechtlichen Instrumentariums zu lösen. Im Übrigen weigere sie sich nicht, das Gemeinschaftseigentum zu sanieren. Sie gehe davon aus, dass die Antragstellerin die streitgegenständlichen Risse verursacht habe, indem sie den kompletten Fußbodenaufbau in ihren beiden Wohnungen entfernt habe.
Inzwischen hat die Beigeladene Brandschutzmanschetten an den Rohrleitungen im Keller anbringen lassen, allein die Antragstellerin hat der bauausführenden Firma keinen Zugang zu ihren Kellerräumen gewährt.
Die Antragstellerin und die Beigeladene haben jeweils gutachterliche Stellungnahmen zu der Erforderlichkeit von Brandschutztüren zu den Kellerabteilen und der Rissbildung in der Kellerdecke vorgelegt.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Verwaltungsvorgang (eine Heftung) und die erstinstanzliche Gerichtsakte (zwei Bände) verwiesen. In der Beschwerdeinstanz wurde das Verfahren als elektronische Akte weitergeführt; auch insoweit wird auf den Akteninhalt verwiesen.
II.
Die Beschwerde bleibt ohne Erfolg.
Die Beschwerde ist wohlverstanden (§ 88 VwGO) dahin auszulegen, dass die Antragstellerin begehrt, den Antragsgegner unter Aufhebung des Beschlusses des Verwaltungsgerichts Meiningen vom 24. Mai 2022 im Wege einer einstweiligen Anordnung nach § 123 VwGO zu verpflichten, eine bauordnungsrechtliche Anordnung gegen die Beigeladene zur Herstellung der Stand- und Brandsicherheit der Gebäude W … … in F … zu erlassen.
1. Die so verstandene Beschwerde ist zulässig. Sie wurde fristgerecht eingelegt (§ 147 Abs. 1 Satz 1 VwGO) und begründet (§ 146 Abs. 4 Satz 1 VwGO) und enthält i. S. v. § 146 Abs. 4 Satz 3 VwGO einen bestimmten – zumindest auslegungsfähigen – Antrag.
Es ist auch von einer Antragsbefugnis der Antragstellerin auszugehen. Dafür reicht es aus, dass sie hinreichend substantiiert Tatsachen vorträgt, die es als möglich erscheinen lassen, dass sie durch die Ablehnung der erstrebten bauaufsichtlichen Maßnahmen in eigenen Rechten verletzt wird (vgl. BVerwG, Urt. v. 24. September 1998 – 4 CN 2.98 -, BRS 60 Nr. 46; Urt. v. 10. März 1998 – 4 CN 6.97 -, BRS 60 Nr. 44). Mit der Behauptung eines Anspruchs gegen den Antragsgegner auf Einschreiten gegen die vom baulichen Zustand des Mehrfamilienhauses ausgehende Gefahr hebt die Antragstellerin auf den Anwendungsbereich des § 58 Abs. 1 und 2 ThürBO ab. Es erscheint zumindest möglich, dass der den Antragsgegner daraus treffenden Verpflichtung ein Anspruch der Antragstellerin gegen den Antragsgegner auf bauordnungsrechtliches Tätigwerden entspricht, und deshalb die Antragstellerin durch die Ablehnung ihres Antrags in einem subjektiven Recht verletzt wird.
Die Antragstellerin erstrebt ein Eingreifen der Bauaufsichtsbehörde gegen eine Wohnungseigentümergemeinschaft (vgl. § 9 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht – Wohnungseigentumsgesetz -), der sie selbst angehört. Grundsätzlich bestimmt sich das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Wohnungseigentumsgesetz nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft, so dass das Sondereigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz öffentlich-rechtliche Nachbarschutzrechte innerhalb der Gemeinschaft der Miteigentümer ein und desselben Grundstückes ausschließt (vgl. zum Wohnungseigentumsgesetz in der vor der Neufassung vom 12. Januar 2021 geltenden Fassung: BVerwG, Urt. v. 4. Mai 1988 – 4 C 20.85 -, NJW 1988, 3279; Urt. v. 14. Oktober 1988 – 4 C 1.86 -, BRS 48 Nr. 155; Beschl. v. 28. Februar 1990 – 4 B 32.90 -, NVwZ 1990, 655; Urt. v. 12. März 1998 – 4 C 3.97 -, BRS 60 Nr. 173). Allerdings kann dann etwas anderes gelten, wenn der Miteigentümer wie im vorliegenden Fall von der Behörde nicht allein den Schutz seiner Rechte begehrt, sondern er ein behördliches Einschreiten wegen bestehender Gefahren verlangt, die von einer bestimmten Art der Nutzung des Sondereigentums (vgl. dazu BVerwG, Urt. v. 14. Oktober 1988 – 4 C 1.86 -, a. a. O.) oder der Gemeinschaftsanlagen ausgehen. Ergibt sich dadurch eine unmittelbare Gefährdung besonders wichtiger Rechtsgüter (vgl. BVerwG, Urt. v.18. Januar 1960 – 1 C 42.59 -, a. a. O.), kann sich die Befugnis der Bauaufsichtsbehörde nach § 58 Abs. 1 Satz 2 ThürBO nach pflichtgemäßem Ermessen einzuschreiten, zu einer Verpflichtung werden, weil ein Einschreiten gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht ermessensgerecht abzulehnen wäre.
Soweit sich die Antragstellerin demnach darauf beruft und substantiiert darlegt, dass durch die Risse in den Decken ihrer Wohnungen und fehlende Brandschutzmaßnahmen im Keller Leib, Leben und Gesundheit sowohl der Antragstellerin selbst, als auch weiterer Hausbewohner gefährdet seien, kann jedenfalls im vorliegenden Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes, eine Antragsbefugnis nicht ausgeschlossen werden. Es bedarf der Entscheidung im Hauptsacheverfahren, ob eine Klagebefugnis zu bejahen ist.
Da der Antragsgegner die Antragstellerin in seiner ablehnenden Entscheidung nicht über die Frist des § 70 Abs. 1 VwGO belehrt hat, ist ein Widerspruch auch noch fristgerecht möglich (vgl. § 70 Abs. 2 i. V. m. § 58 Abs. 2 VwGO).
2. Die Beschwerde hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. Das Beschwerdevorbringen, auf das sich die Prüfung des Senats beschränkt (§ 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO), führt nicht zum Erlass der begehrten einstweiligen Anordnung. Das Verwaltungsgericht hat im Ergebnis zutreffend angenommen, dass die Antragstellerin keinen Anordnungsgrund für eine Sicherungsanordnung nach § 123 Abs. 1 Satz 1 VwGO hat glaubhaft machen können.
a. Nach Auffassung des Senats ist es bereits zweifelhaft, ob der Antragstellerin überhaupt ein im Wege einer einstweiligen Anordnung durchsetzbarer Anordnungsanspruch mit der von § 123 Abs. 1 Satz 1 VwGO vorausgesetzten überwiegenden Wahrscheinlichkeit zur Seite steht.
Es spricht vielmehr Überwiegendes dafür, dass die Antragstellerin einen möglichen Anspruch wegen der behaupteten Gefährdung des Miteigentums und mittelbar ihres Sondereigentums, auf dem Zivilrechtsweg gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft geltend machen müsste, um dort eine entsprechende Handhabung der Eigentumsnutzung durchzusetzen.
Die Rechtslage ist insoweit vergleichbar mit der eines nicht einer Wohnungseigentümergemeinschaft angehörenden Nachbarn, der bauaufsichtsbehördliches Einschreiten gegen einen Dritten begehrt. In einem solchen Fall kann die Bauaufsichtsbehörde je nach Lage des Einzelfalls berechtigt sein, ein bauordnungsbehördliches Einschreiten gegen einen Störer mit der Begründung ermessensgerecht abzulehnen, dass für den Nachbarn eine ausreichende Möglichkeit besteht, gegen den Störer zivilrechtlich vorzugehen (vgl. BVerwG, Beschl. v. 10. Dezember 1997 – 4 B 204.97 -, BRS 59 Nr. 188).
Die Antragstellerin hat schon nicht dargelegt, dass die behauptete Gefährdung von einer solchen Intensität wäre, dass eine Entschließung der Behörde zum Nichteinschreiten gegen die Eigentümergemeinschaft insgesamt als schlechthin ermessensfehlerhaft erschiene. Unter Berücksichtigung der von der Antragstellerin vorgebrachten Umstände spricht vielmehr alles dafür, dass sich die erstrebte bauaufsichtliche Nutzungsuntersagung für das gesamte Gebäude oder auch nur einzelne Wohnungen zum Schutz möglicher Rechte der Antragstellerin als offensichtlich unverhältnismäßig erweisen würde.
Die brandgefährdeten Rohre im Keller sind von der Beigeladenen inzwischen mit den von der Antragstellerin selbst geforderten Brandschutzmanschetten versehen worden und die Antragstellerin selbst kann dafür Sorge tragen, dass auch in ihren – bisher für die Beigeladene und ihre bauausführende Firma – wohl nicht zugänglichen Kellerräumen derartige Schutzmaßnahmen nachgerüstet werden.
Hinsichtlich der vermeintlich durchgehenden Risse in der Kellerdecke ist bisher nur nachvollziehbar dargelegt, dass sie die Decke zu den Wohnungen der Antragstellerin betreffen. Die behauptete und durch Vorlage einer sachverständigen Stellungnahme belegte Rauch- bzw. Brandausbreitung vom Keller ins Erdgeschoss ist nach den übereinstimmenden Ausführungen der Beteiligten überhaupt nur möglich, weil die Antragstellerin selbst den gesamten Fußbodenaufbau ihrer Wohnungen einschließlich des Estrichs hat entfernen lassen. Es ist weder behauptet noch dargelegt, dass sich diese Risse durch einen sach- und fachgemäßen Neuaufbau des Bodens vor Wiederaufnahme einer Wohnnutzung in den Räumen der Antragstellerin nicht so verschließen ließen, dass eine Brand- und Rauchausbreitung über diese Risse verhindert werden könnte. Dafür bräuchte es auch keine Verfügung des Antragsgegners gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern allein ein Tätigwerden der über die betroffenen Wohnungen tatsächlich und rechtlich allein verfügungsberechtigten Antragstellerin. Ob und in welchem Umfang sich die Beigeladene an diesen Maßnahmen zu beteiligen hätte, wäre allein in einem zivilgerichtlichen Verfahren zu klären.
Darüber hinaus ist auch die von der Antragstellerin behauptete mangelnde Standfestigkeit der Kellerdecke bzw. des gesamten Gebäudekomplexes schon nicht dargelegt. Selbst die von ihr beauftragte Ingenieurgruppe … … und Kollegen geht in ihrer Stellungnahme vom 9. September 2022 – fortan gutachterliche Stellungnahme – nicht von einer konkreten unmittelbaren Gefahr aus, sondern hält ein über ein Jahr durchzuführendes Rissmonitoring für die geeignete Maßnahme, um zunächst die Ursache der Rissbildung zu ermitteln und mögliche Sanierungsmaßnahmen abzustimmen.
b. Letztlich kann der Senat offenlassen, ob der Antragstellerin ein Anordnungsanspruch gegen den Antragsgegner zusteht, denn sie hat jedenfalls keinen Anordnungsgrund (§ 123 Abs. 3 VwGO i. V. m. § 920 Abs. 2 ZPO) glaubhaft gemacht.
Die für den Erlass einer einstweiligen Anordnung erforderliche Dringlichkeit der Sache liegt in aller Regel dann vor, wenn es dem Antragsteller unter Berücksichtigung seiner Interessen, aber auch der öffentlichen Interessen und der Interessen anderer Personen nicht zumutbar ist, die Entscheidung in der Hauptsache abzuwarten. Das Vorliegen eines Anordnungsgrundes beurteilt sich insoweit grundsätzlich nach dem Zeitpunkt, in dem das Gericht über den Antrag entscheidet. Im Beschwerdeverfahren ist dies grundsätzlich der Zeitpunkt der Beschwerdeentscheidung (vgl. SächsOVG, Beschl. v. 19. Juli 2016 – 1 B 159/16 – SächsVBl. 2003, 233; OVG NRW, Beschl. v. 31. Januar 2014 – 12 B 1468/13 und Kopp, VwGO, Kommentar, 28. Aufl. § 123 Rn. 27).
Davon ausgehend ist im Zeitpunkt der Beschwerdeentscheidung nicht glaubhaft gemacht, dass – entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts in der angefochtenen Entscheidung – die Gefahr einer Brandausbreitung (vgl. § 14 ThürBO) bzw. eine Beeinträchtigung der Tragfähigkeit der Kellerdecke zu ihren Wohnungen (vgl. § 12 ThürBO) ein bauaufsichtliches Einschreiten des Antragsgegners gegen die beigeladene Wohnungseigentümergemeinschaft erfordert und ein Abwarten der Entscheidung in der Hauptsache unzumutbar ist.
aa. Die Antragstellerin hat nicht glaubhaft gemacht, dass die in der Kellerdecke unstreitig vorhandenen Risse derzeit die Standsicherheit des Gebäudes gefährden und sie nicht auf den Zivilrechtsweg verwiesen werden kann, weil der Gefahr nur durch ein sofortiges Einschreiten des Antragsgegners begegnet werden könnte. Die von ihr zur Glaubhaftmachung erst im Beschwerdeverfahren vorgelegte gutachterliche Stellungnahme hat mehrere mögliche Ursachen für eine Rissbildung in den Decken erörtert, kann einen Grund für die von ihr festgestellten Risse aber nicht eindeutig feststellen. Sie schlägt deshalb ein Rissmonitoring über ein Jahr vor, um die Ursache zu ermitteln (gutachterliche Stellungnahme, Seite 14, 1. Absatz), sieht aber offenbar keinen dringenden unmittelbaren Handlungsbedarf um die von der Antragstellerin behauptete Gefahr für die Standsicherheit abzuwenden. Auf Grundlage dieser gutachterlichen Stellungnahme gibt es auch zum jetzigen Zeitpunkt keine Anhaltspunkte, die auf eine unmittelbar vorhandene oder drohende Gefahr für Leib und Leben der Bewohner des Gebäudes schließen lassen, die nur durch ein sofortiges Einschreiten der von der Antragstellerin in Anspruch genommenen Bauaufsicht abgewendet werden könnte.
bb. Soweit die Antragstellerin die Gefahr einer Brandausbreitung behauptet, ist ein Einschreiten der Bauaufsicht nicht (mehr) dringend erforderlich. Inzwischen sind unstreitig die Brandschutzmanschetten an den die Kellerdecke durchleitenden Rohren angebracht worden. Dass derartige Manschetten im Kellerbereich der Wohnungen der Antragstellerin derzeit noch fehlen, ist allein darauf zurückzuführen, dass die Antragstellerin der von der Beigeladenen beauftragten bauausführenden Firma offenbar zunächst den Zutritt zu ihren Kellerräumen verweigert hat. Insoweit ist aber nicht die Erforderlichkeit eines bauaufsichtlichen Einschreitens dargetan, weil es allein von der Antragstellerin selbst abhängt, ob diese offensichtlich von allen Beteiligten als notwendig angesehenen Maßnahmen durchgeführt werden.
Soweit die Antragstellerin eine Brandausbreitung vom Keller in ihre Wohnung wegen der in der Kellerdecke unstreitig vorhandenen Risse befürchtet, hat sie ebenfalls schon nicht dargelegt, dass ein sofortiges Einschreiten der Bauaufsicht geboten ist, um eine mögliche Brandgefahr abzuwenden. Derzeit werden ihre Wohnungen – wie schon das Verwaltungsgericht ausgeführt hat – nicht bewohnt und sie sind auch nicht bewohnbar, da die Antragstellerin sie hat entkernen lassen. Es braucht auch nicht weiter aufgeklärt zu werden, ob die darunter liegenden Kellerräume derzeit genutzt werden bzw. ob dort brennbare Materialien lagern. Denn es ist von der beweisbelasteten Antragstellerin schon nicht glaubhaft gemacht, dass die Risse in der Kellerdecke – unterstellt, dass ihr Vortrag insoweit zutrifft und sie durchgängig sind – eine Rauchausbreitung in die Erdgeschossräume zulassen. Selbst wenn aber zuträfe, dass die Decke zwischen dem Kellergeschoss und ihren Wohnungen nicht mehr die erforderliche Feuerwiderstandsklasse hätte (so die von der Antragstellerin vorgelegte gutachterliche Stellungnahme, Seite 14), bräuchte es das von der Antragstellerin erstrebte Einschreiten der Bauaufsicht gegen die Beigeladene nicht, denn die Antragstellerin hat es nach der Entkernung ihrer Wohnung und offenbar vollständigen Freilegung der Kellerdecke selbst in der Hand, etwaige Risse entweder dauerhaft oder auch vorübergehend fachgerecht schließen zu lassen, um einer eventuellen Ausbreitung von Rauch und Feuer entgegenzuwirken.
Wie oben bereits ausgeführt ist die Frage, ob letztlich die Antragstellerin oder die Beigeladene die Kosten für die möglicherweise erforderlichen Maßnahmen zu tragen haben, zivilrechtlich und damit unabhängig von der hier zu verneinenden – öffentlich-rechtlichen – Frage zu beantworten, ob die Antragstellerin im Wege der einstweiligen Anordnung ein Einschreiten der Bauaufsicht verlangen kann.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 154 Abs. 2 und 162 Abs. 3 VwGO. Es entspricht der Billigkeit, der Antragstellerin auch die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen aufzuerlegen. Sie hat einen Antrag gestellt und sich daher auch einem Kostenrisiko ausgesetzt (vgl. § 154 Abs. 3 VwGO).
Die Streitwertfestsetzung beruht auf den §§ 63 Abs. 2, 53 Abs. 2 Nr. 1 und 2, 52 Abs. 1, 47 GKG.
Gemäß § 52 Abs. 1 GKG ist der Streitwert in verwaltungsgerichtlichen Verfahren „nach der sich aus dem Antrag des Klägers für ihn ergebenden Bedeutung der Sache nach Ermessen zu bestimmen“, soweit gesetzlich nichts anderes bestimmt ist. Bei der Bemessung des mit einer Nachbarklage (hier auf behördliches Einschreiten) verfolgten wirtschaftlichen Interesses orientiert sich der Senat in ständiger Rechtsprechung an den Empfehlungen des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit in der Fassung der am 31. Mai / 1. Juni 2012 und am 18. Juli 2013 beschlossenen Änderungen (zu finden etwa unter www.bverwg.de). Nach Nr. 9.7.1 des Streitwertkatalogs wird für Nachbarklagen – um die es sich hier in der Hauptsache im weitesten Sinne handelt – ein Streitwertrahmen von 7.500 EUR bis 15.000 EUR vorgeschlagen, soweit nicht ein höherer wirtschaftlicher Schaden feststellbar ist.
Da sich aus dem Vortrag der Beteiligten keine hinreichend konkreten Anhaltspunkte für die Bemessung eines wirtschaftlichen Schadens (insb. einer Wertminderung der beiden Eigentumswohnungen der Antragstellerin) ergeben, geht der Senat hinsichtlich des auf ein bauaufsichtliches Einschreiten gerichteten Antrags entsprechend seiner für Nachbarklagen gegen die Baugenehmigung entwickelten Rechtsprechung für die geltend gemachte Beeinträchtigung hinsichtlich jeder Wohnung vom unteren Wert des vorgeschlagenen Streitwertrahmens und somit für die Entscheidung in der Hauptsache von einem Streitwert von insgesamt 15.000 EUR aus. Im vorliegenden Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes war dieser Streitwert nicht zu halbieren, weil die von der Antragstellerin erstrebte Entscheidung darauf gerichtet war, die Entscheidung in der Hauptsache vorwegzunehmen (vgl. dazu auch Nr. 1.5 des Streitwertkatalogs).
Die Befugnis zur Abänderung der erstinstanzlichen Streitwertfestsetzung folgt aus § 63 Abs. 3 GKG.
Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, § 68 Abs. 1 Satz 5 i. V. m. § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).
