AG München – Az.: 483 C 21495/13 WEG – Urteil vom 12.12.2013
I) Die Klage wird abgewiesen.
2) Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstaats.
3) Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
4) Der Streitwert wird auf 43.200 € festgesetzt.
Tatbestand
Die Kläger machen gegenüber dem Beklagten Ansprüche auf Unterlassung einer zweckbestimmungswidrigen Nutzung der Einheiten des Beklagten, Ersatz von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten sowie hilfsweise einen Anspruch auf Unterlassung einzelner Tätigkeiten geltend.
Die Kläger und der Beklagte sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft in München. Es handelt sich um eine so genannte Mehrhausanlage mit drei Gebäuden: Vordergebäude, Mittelgebäude und Rückgebäude. Die Kläger zu 1 und 5 haben Sondereigentum im Rückgebäude, die Kläger zu 2 und 4 im Mittelgebäude, der Kläger zu 3 im Vordergebäude. Der Beklagte verfügt über Vielzahl von Einheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft und hält rund 81 % der Miteigentumsanteile. Laut erstem Nachtrag vom 25. Februar 2008 (Anlage K 1) zur Teilungserklärung sind die Einheiten des Beklagten mit den Nrn. 15 bis 20 sowie 22 bis 24 jeweils wie folgt bezeichnet:
Sondereigentum an sämtlichen Räumen der im Aufteilungsplan mit der Nummer … bezeichneten Gewerbeeinheit …
Die Sondereigentumseinheiten der Klägerin sind vorgenanntem Nachtrag jeweils als Wohnung bezeichnet.
In § 3 der Gemeinschaftsordnung ist geregelt, dass die Wohnungen auch als Büro sowie für freiberufliche Nutzung benutzt werden dürfen. Für die Gewerbeeinheiten findet sich keine vergleichbare Regelung in der Gemeinschaftsordnung. In der Gemeinschaftsordnung ist eine weit gehende wirtschaftliche Trennung der drei Gebäudeteile Vordergebäude, Mittelgebäude und Rückgebäude vorgesehen. Das betrifft auch bauliche Veränderungen.
Der Beklagte vermietet seine Gewerbeeinheiten mit den Nrn. 15-20 sowie 22-24 und nutzt sie als so genanntes Boardinghouse für arabische Besucher. Mit Schreiben vom 17.06.2013 wurde er zu Unterlassung dieser Nutzung aufgefordert, was er ablehnte (Anlagen K2 und K3).
Die Kläger tragen im Wesentlichen vor:
Die Kläger seien aktivlegitimiert, weil insoweit die wirtschaftliche Trennung im Nachtrag zur Teilungserklärung ohne Bedeutung sei. An die im ersten Nachtrag verbindlich festgelegte Zweckbestimmung für die Sondereigentumseinheiten des Beklagten (Gewerbeeinheit) sei dieser gebunden. Eine gewerbliche Nutzung der Einheiten des Beklagten liege nicht vor. Die Nutzung der Sondereigentumseinheiten des Beklagten als Boardinghaus sei wie eine Vermietung an wechselnde Feriengäste im Sinne der Rechtsprechung des BGH, 15.01.2010, V ZR 72/09 als Wohnnutzung anzusehen. Damit liege ein Verstoß gegen die Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter (Gewerbeeinheit) vor. Diese Wohnnutzung sei bei typisierender Betrachtungsweise auch störender als eine gewerbliche Nutzung. Bei wertender Betrachtung und einer Gesamtwürdigung der Teilungserklärung sowie der örtlichen Verhältnisse stelle sich die Nutzung als Boardinghaus intensiver als eine gewerbliche Nutzung dar. Eine gewerbliche Nutzung sei gekennzeichnet durch eine werktägliche Nutzung mit zeitlicher Begrenzung. Daneben lägen auch konkrete Beeinträchtigungen vor, die gemäß Hilfsantrag zu unterlassen seien. Dies beziehe sich auf die Nutzung des Innenhofes, die Ablagerung von Müll auf Gemeinschaftsflächen, Lärmbelästigungen und unerträgliche Kochgerüche im Treppenhaus.
Die Kläger beantragten zuletzt wie im Termin vom 5. Dezember 2013 gemäß Klageschriftsatz vom 04. Dezember 2013.
Der Beklagte hat Klageabweisung beantragt.
Er hat im Wesentlichen vorgetragen:
Die Kläger seien nur insoweit aktivlegitimiert, als es sich um Sondereigentumseinheiten des Beklagten gehe, die im selben Gebäudeteil liegen wie die klägerischen. Der Umstand, dass eine so genannte geregelte Mehrhausanlage vorliege, sei insoweit zu berücksichtigen. Im ersten Nachtrag .zur Teilungserklärung sei keine Zweckbestimmung vereinbart. Ein Boardinghaus sei nicht mit einer Nutzung einer Wohnung mit wechselnden Feriengästen vergleichbar. Die vom Beklagten vorgenommene Nutzung sei noch eine gewerbliche. Auch eine Nutzung als Gaststätte und Hotel sei gewerblich, damit sei eine Nutzung als Boardinghaus vergleichbar. lm Hinblick auf die örtliche Umgebung (Bahnhofsviertel mit Spiel- und Rotlichtbetrieben) sei bei typisierender Betrachtungsweise auch nicht davon auszugehen, dass die vom Beklagten vorgenommene Nutzung (wenn sie denn eine Wohnnutzung wäre) seiner Einheiten mehr störe als die im Nachtrag zur Teilungserklärung angegebene gewerbliche Nutzung. Die Kläger seien auch über die tatsächliche Nutzung der Sondereigentumseinheiten des Beklagten frühzeitig unterrichtet worden. Schon im Nachtrag zur Teilungserklärung sei im Vordergebäude eine Diskothek vorgesehen gewesen. Im Ergebnis sei eine gewerbliche Nutzung intensiver als eine Wohnnutzung. Deshalb könne die vom Beklagten vorgenommene gewerbliche Nutzung nicht unzulässig sein. Die von den Klägern im Schriftsatz vom 4. Dezember 2013 hilfsweise geltend gemachte Klageerweiterung sei unzulässig.
Im Übrigen wird zur Ergänzung des Sachverhaltes sowie des Streitstandes auf die Akten Bezug genommen. Das Gericht hat verschiedene Hinweise gegeben und im Termin v. 05. Dezember 2013 Parteien angehört. Die vom Gericht schon mehrfach angesprochene Einigung durch Verkauf der Einheiten der Kläger an den Beklagten ist nicht zustande gekommen.
Entscheidungsgründe
1) Die zulässige Klage ist in den Hauptanträgen unbegründet. Den Klägern stehen keine Ansprüche nach § 1004 BGB i. V. m. §§ 15 III, 14 Nr. 1 WEG in geltend gemachtem Umfang und auch kein Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten gegen den Beklagten zu. Die hilfsweise geltend gemachten Ansprüche auf Unterlassung sind unzulässig, weil der Beklagte dieser Klageänderung nicht zugestimmt hat und diese auch nicht sachdienlich ist.
a) Der BGH hat am 15.01.2010, Az V ZR 72/10, wie folgt entschieden und durch BGH 12. November 2010, V ZR 78/10 bestätigt:
Wenn die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt und die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart haben, ist die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste Teil der zulässigen Wohnnutzung. Sie ist weder eine unzulässige gewerbliche Nutzung noch eine sonstige Nutzung, die nur in Teileigentumseinheiten zulässig wäre.
Ähnlich wie der Begriff der Wohnung in Art. 13 Abs. 1 GG (zu diesem: BVerfGE 32, 54, 69, 75; BGH, Beschl. v. 15. Januar 1997, StB 27/96, NJW 1997, 1018, 1019) ist auch der hier in der Teilungserklärung verwendete Begriff der Wohnung in § 1 Abs. 2 WEG weit auszulegen und am Ziel der Vorschrift auszurichten. Ziel der Vorschrift ist es zwar auch, die Wohnungsnutzung von der sonstigen Nutzung abzugrenzen, für die mit § 1 Abs. 3 WEG das Teileigentum vorgesehen ist. Entscheidend ist aber, dass dem Wohnungseigentümer Eigentum zugewiesen wird, das vollen Eigentumsschutz genießt (dazu: Senat, BGHZ 116, 392, 394). Dessen Beschränkungen sind an Art. 14 GG zu messen. Nach Art. 14 GG hat der Wohnungseigentümer das mit § 13 Abs. 1 WEG auch einfachrechtlich abgesicherte Recht, mit dem Wohnungseigentum im Ausgangspunkt nach Belieben zu verfahren (BVerfGK 4, 333, 336; BVerfG, NJW 1995, 1665, 1666 für Art. 5 GG; Beschl. v. 6. Oktober 2009, 2 BvR 693/09, juris). Das umfasst das in § 13 Abs. 1 WEG ausdrücklich bestimmte Recht, sein Wohnungseigentum zu vermieten (BVerfGE 95, 64, 83).
Der Wohnungseigentümer ist auch nicht darauf beschränkt, seine Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken zu nutzen. Aus Art. 14 GG i.V.m. § 13 Abs. 1 WEG folgt vielmehr das Recht, die Wohnung auch zu anderen Zwecken zu nutzen. Anerkannt worden ist das etwa für die Nutzung als Ingenieur-Planungsbüro ohne Publikumsverkehr (OLG Zweibrücken ZMR 1997, 482, 483) oder als Patentanwaltskanzlei (OLG Köln ZMR 2002, 380, 381). Entscheidend ist dabei, dass eine solche anderweitige Nutzung die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das Maß hinaus beeinträchtigt, das bei einer Nutzung des Wohnungseigentums typischerweise zu erwarten ist (BayObLG NZM 2001, 137, 138; OLG Saarbrücken, NZM 2006, 588, 589; LG Karlsruhe ZMR 2009, 943, 944). An diesem Maßstab sind deshalb auch Wohnnutzungen zu messen, die von der Wohnnutzung abweichen, die in der jeweiligen Wohnungseigentumsanlage vorherrscht. Entschieden worden ist das für das Überlassen einer Eigentumswohnung zum Dauerbewohnen durch eine asylberechtigte Familie (BayObLG NJW 1992, 917 f.; KG NJW 1992, 3045) und für die Überlassung einer Eigentumswohnung als Unterkunft für einen laufend wechselnden Kreis von Aus- und Übersiedlern (OLG Stuttgart NJW 1992, 3046; BayObLG NJW 1994, 1662). Für die Vermietung einer Eigentumswohnung an laufend wechselnde Feriengäste und vergleichbare Personenkreise gilt nichts anderes.
Eine solche Nutzung überschreitet das bei einer Wohnnutzung typischerweise zu erwartende Maß an Beeinträchtigungen nicht schon deshalb, weil sie als eine gewerbliche Nutzung anzusehen wäre. Eine solche Nutzung einer Ferienwohnung ist zwar steuerrechtlich als gewerbliche Tätigkeit anzusehen, wenn die Wohnung in einem Feriengebiet im Verband mit einer Vielzahl gleichartig genutzter Wohnungen einer einheitlichen Wohnanlage liegt und die Werbung für kurzfristige Vermietung an laufend wechselnde Mieter (hotelmäßiges Angebot) sowie die Verwaltung einer Feriendienstorganisation übertragen sind (BFHE 159, 199, 201 f; BFH/NV 2009, 1114, 1115). Für die wohnungseigentumsrechtliche Einordnung einer solchen Nutzung kommt es aber weder darauf an, welcher steuerrechtlichen Einkommensart die Einkünfte aus der Vermietung einer Eigentumswohnung zuzuordnen sind, noch darauf, ob die Vermietung einer Eigentumswohnung, wie etwa bei gewerblichen Wohnungsunternehmen, Teil der unternehmerischen Tätigkeit des Eigentümers ist. Entscheidend ist nach §§ 1 Abs. 2 und 3, 13 Abs. 1 WEG allein, welche Nutzung in der Wohnung selbst stattfindet. Die Nutzung der Wohnung selbst ist bei der Vermietung einer Eigentumswohnung an laufend wechselnde Ferien- oder Gäste mit vergleichbaren Unterkunftsbedürfnissen nicht gewerblich. Auch in diesem Fall dient die Wohnung den Gästen als Unterkunft und damit Wohnzwecken.
Eine Vermietung an Feriengäste kann, wie jede andere Nutzung, in einer konkreten Ausgestaltung oder, z. B. durch Überbelegung, in einem Ausmaß erfolgen, die die übrigen Wohnungseigentümer in einem nach § 14 WEG nicht hinzunehmendem Maß beeinträchtigen. Beides hätte der Vermieter nach § 15 Abs. 3 WEG zu unterlassen.
b) Für die konkrete Nutzung der Einheiten der Beklagten bedeutet dies, dass die Boardinghouse-Nutzung und damit hotelmäßige Unterbringung von Menschen in der Wohnung der Beklagten nach o. g. Rechtsprechung des BGH Wohnnutzung i. S. von § 1 II WEG darstellt. Da hier eine konkrete Gewerbenutzung im Nachtrag zur Teilungserklärung vorgesehen ist, kommt es bezüglich der Frage des Bestehens eines Unterlassungsanspruchs darauf an, ob bei typisierender Betrachtungsweise die Nutzung der streitgegenständlichen Einheiten des Beklagten als Wohnungen (Boardinghouse) mehr stört als die in der Teilungserklärung vorgesehene gewerbliche Nutzung (vgl. Spielbauer/Then, WEG, 2. Auflage 2012, Rn 19 zu § 14 WEG). Nach der Teilungserklärung ist der Umfang der gewerblichen Nutzung nicht eingeschränkt. Damit kommt auch eine Hotelnutzung oder eine Nutzung als Spielhölle sowie (soweit kein Verstoß gegen die Sperrbezirksverordnung vorliegt) als Rotlichtbetrieb in Betracht. Das Gericht kann keinen qualitativen und zeitlichen Unterschied zwischen einer Hotelnutzung sowie einer Nutzung als Boardinghaus sehen. Allein den Umstand des möglichen Kochens hält das Gericht nicht für entscheidend. Die beiden zuletzt genannten zulässigen Gewerbenutzungen (Spielhölle und Rotlichtbetrieb) sind aus Sicht des Gerichtes sogar störender als die vom Beklagten tatsächlich vorgenommene Nutzung als Boardinghaus (i. e. Wohnnutzung). Die Anlage liegt auch in Bahnhofsnähe und von seinem Umfeld her in einem eher problematischen Gebiet, weil es dort bereits eine Reihe von Spielhöllen und Rotlichtbetrieben gibt. Auf die konkrete Ausgestaltung der Nutzung als Boardinghaus kommt es dabei für die Frage der Untersagung des Betriebes eines Boardinghaus per se nicht an. Die Klage auf Unterlassung der Nutzung der streitgegenständlichen Sondereigentumseinheiten des Beklagten als Boardinghaus ist daher unbegründet und war abzuweisen. Deshalb kommt auch kein Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Betracht.
c) Eine Vermietung an wechselnde Gäste – wie auch beim Boardinghaus – kann nach o. g. Rechtsprechung des BGH, wie jede andere an sich zulässige Nutzung und damit auch eine Boardinghouse-Nutzung, in seiner konkreten Ausgestaltung, z. B. durch Überbelegung, in einem Ausmaß erfolgen, die die übrigen Wohnungseigentümer in einem nach § 14 Nr. 1 WEG nicht hinzunehmendem Maß beeinträchtigt. Beides hätte der Vermieter nach § 15 Abs. 3 WEG zu unterlassen (zur dann nötigen Grundrechtsabwägung und zum Prüfungsmaßstab vgl. BVerfG 22.11.2004, ZMR 2005, 634 ff). Solche Umstände sowie einen diesbezüglichen Hilfsantrag haben die Kläger erstmals im Schriftsatz vom 04. Dezember 2013, vorgelegt im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 05. Dezember 2013, geltend gemacht. Insoweit hat der Beklagte seine Zustimmung zur Klageänderung nicht erteilt. Das Gericht geht davon aus, dass die insoweit vorgenommene hilfsweise Klageerweiterung auch nicht sachdienlich im Sinne von § 263 ZPO ist. Es gibt zum Beispiel keine im vorliegenden Verfahren durchgeführte Beweisaufnahme, deren Ergebnis für den Hilfsantrag Verwendung finden könnte. Der Hauptantrag betrifft allein Rechtsfragen. Im klägerischen Schriftsatz vom 04. Dezember 2013 fehlt es bezüglich des Sachvortrags zum Hilfsantrag im Übrigen auch an konkretem Zeitangaben beziehungsweise Terminen, an denen es zu den im Hilfsantrag bezeichneten Störungen über die Grenze des § 14 Nr. 1 WEG gekommen sein soll. Der Hilfsantrag ist daher unzulässig und war insoweit auch als unzulässig abzuweisen.
Der Klage war daher vollumfänglich abzuweisen.
2) Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 I WEG. Der Streitwert wurde nach den klägerischen Angaben gemäß § 49 a Abs. 1 Gerichtskostengesetz festgesetzt.
3) Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit gründet sich auf § 709 ZPO.
