Streit um WEG-Verwalter: Anspruch auf Vergütung unklar
Das Gericht wies die Klage auf Rückzahlung der Verwaltervergütung ab, da der Verwaltervertrag einen gültigen Rechtsgrund für die Bezahlung der Vergütung bis Juni 2022 darstellte. Trotz Abberufung der Verwalterin durch die Eigentümergemeinschaft blieb die Vergütungspflicht gemäß den vertraglichen Vereinbarungen und § 26 Abs. 3 WEG bestehen. Die Klägerin wurde zur Tragung der Prozesskosten verpflichtet.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Die zentralen Punkte aus dem Urteil:
- Klage abgewiesen: Das Gericht lehnte die Forderung der Klägerin nach Rückzahlung der Verwaltervergütung ab.
- Gültigkeit des Verwaltervertrags: Der Verwaltervertrag bildete einen gültigen Rechtsgrund für die Vergütungszahlung bis Juni 2022.
- Verwalterabberufung: Trotz der Abberufung der Verwalterin blieb die vertragliche Vergütungspflicht bestehen.
- Laufzeit des Vertrags: Die Laufzeit des Vertrags war mit der Bestellungsdauer des Verwalters synchronisiert.
- Vertragliche Vereinbarungen: Die Vergütungspflicht richtete sich nach den vertraglichen Vereinbarungen zwischen den Parteien.
- § 26 Abs. 3 WEG: Gemäß dieser Vorschrift blieb die Klägerin zur Zahlung der Vergütung verpflichtet.
- Kostenentscheidung: Die Klägerin wurde zur Übernahme der Prozesskosten verurteilt.
- Vorläufige Vollstreckbarkeit: Das Urteil wurde für vorläufig vollstreckbar erklärt.
Übersicht
Verwalterverträge und Vergütungsansprüche im WEG-Recht
In der Welt des Wohneigentumsrechts sind Verwalterverträge und die damit verbundenen Vergütungsansprüche ein zentrales Thema. Sie bilden oft den Kern von Auseinandersetzungen zwischen Eigentümergemeinschaften und Verwaltern, insbesondere wenn es um die Abberufung von Verwaltern geht. Solche Konstellationen werfen Fragen auf, die sowohl vertragliche als auch wohnungseigentumsrechtliche Aspekte betreffen.
Der Fokus liegt dabei auf der Interpretation und Anwendung von Vertragsklauseln, den Rechten und Pflichten der beteiligten Parteien und den konkreten Umständen, unter denen ein Verwalter abberufen werden kann. Auch der Umgang mit Vergütungsansprüchen nach einer Abberufung ist ein häufig diskutiertes Thema. Die Klärung dieser Fragen erfordert ein tiefes Verständnis für das Zusammenspiel verschiedener rechtlicher Regelungen, wie dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
In der folgenden Analyse eines konkreten Urteils des AG Frankfurt/Main wird aufgezeigt, wie solche komplexen Rechtsfragen in der Praxis behandelt werden. Lesen Sie weiter, um zu erfahren, wie das Gericht entschieden hat und welche Auswirkungen dies für die Praxis des Wohneigentumsrechts hat.
Der Streit um die Vergütung eines WEG-Verwalters
In einem kürzlich gefällten Urteil des Amtsgerichts Frankfurt/Main wurde eine rechtlich komplexe Auseinandersetzung um die Vergütung eines abberufenen WEG-Verwalters verhandelt. Im Mittelpunkt stand die Frage, ob der Verwalter nach seiner Abberufung weiterhin Anspruch auf Vergütung hatte. Die Klägerin, vertreten durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, forderte die Rückzahlung der Vergütung für die Zeit nach der Abberufung des Verwalters.
Hintergründe des Verwaltervertrags
Der Verwaltervertrag, der zwischen der Beklagten und der Eigentümergemeinschaft bestand, war gemäß den Bestimmungen aus Bl. 3 ff. der Akte detailliert geregelt. Besonders relevant waren die Klauseln zur Vertragslaufzeit und den Bedingungen für eine Abberufung des Verwalters. Laut Vertrag war die Beklagte seit 2015als Verwalterin bestellt und wurde 2018 erneut bestellt, mit einer Laufzeit bis Ende 2022. Die Eigentümerversammlung beschloss jedoch im November 2021, die Beklagte vorzeitig abzuberufen.
Die rechtliche Auseinandersetzung um die Vergütungsansprüche
Die Klägerin vertrat die Auffassung, dass mit der Abberufung auch der Verwaltervertrag beendet worden sei und somit keine weiteren Vergütungsansprüche bestünden. Die Beklagte hingegen argumentierte, dass ihr gemäß dem Verwaltervertrag und den gesetzlichen Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) Vergütungen bis Juni 2022 zustünden. Trotz Abberufung im Dezember 2021 entnahm sie weiterhin Vergütungen vom Konto der Gemeinschaft.
Urteilsbegründung und Konsequenzen
Das Gericht wies die Klage der Eigentümergemeinschaft ab und hob das vorherige Versäumnisurteil auf. Es stellte fest, dass die Beklagte gemäß § 4 des Verwaltervertrages und § 26 Abs. 3 WEG auch nach ihrer Abberufung Anspruch auf Vergütung hatte. Die vertragliche Vereinbarung sah vor, dass die Vergütung bis Juni 2022 fortbestand, obwohl die Beklagte bereits Ende 2021 abberufen wurde. Die Klägerin wurde zur Übernahme der Kosten des Rechtsstreits verurteilt.
Dieses Urteil verdeutlicht die Bedeutung klarer Vertragsklauseln und die Notwendigkeit, die gesetzlichen Bestimmungen im WEG-Recht präzise zu beachten. Es zeigt, dass die Abberufung eines Verwalters nicht automatisch das Ende seines Vergütungsanspruchs bedeutet, wenn vertragliche und gesetzliche Regelungen dem entgegenstehen. Im Anschluss an diese umfassende Analyse folgt nun das konkrete Urteil des AG Frankfurt/Main, das diese Grundsätze in der Praxis anwendet.
✔ Wichtige Begriffe kurz erklärt
Was bedeutet die Abberufung eines WEG-Verwalters?
Die Abberufung eines WEG-Verwalters bezieht sich auf den Prozess, in dem ein Verwalter von seiner Position durch einen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer entfernt wird. Dies kann jederzeit und ohne Angabe von Gründen geschehen, wie in § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG festgelegt.
Vor der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) im Dezember 2020 war die Abberufung eines Verwalters nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes möglich. Seit der Reform kann der Verwalter jedoch jederzeit und ohne Angabe von Gründen abberufen werden.
Es ist zu unterscheiden zwischen der Abberufung des Verwalters und der Beendigung des Verwaltervertrags. Die Abberufung des Verwalters führt nicht automatisch zur Beendigung des Verwaltervertrags. Nach der sogenannten Trennungstheorie ist das organschaftliche Bestellungsverhältnis des Verwalters vom Vertragsverhältnis mit der Eigentümergemeinschaft zu unterscheiden.
Nach der WEG-Reform endet der Verwaltervertrag jedoch spätestens sechs Monate nach der Abberufung des Verwalters, unabhängig von der ursprünglichen Vertragslaufzeit. Diese Beendigung tritt gesetzlich ein und bedarf keiner gesonderten Kündigung.
Der Verwalter hat die Pflicht, Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung zu treffen, und kann bei Fehlverhalten auf Schadensersatz haften. Nach seiner Abberufung endet seine organschaftliche Stellung als Verwalter unmittelbar mit der Verkündung des Abberufungsbeschlusses.
Es ist zu beachten, dass die Abberufung eines Verwalters oft zeit- und kostenintensiv ist und selten die erhofften Verbesserungen bringt. Daher ist es wichtig, bei der Auswahl einer professionellen WEG-Verwaltung sorgfältig vorzugehen, um späteren Ärger zu vermeiden.
Das vorliegende Urteil
AG Frankfurt/Main – Az.: 33 C 3478/22 – Urteil vom 13.04.2023
Das Versäumnisurteil vom 6.1.2023 wird aufgehoben.
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Hiervon ausgenommen sind die Kosten der Säumnis der Beklagten, diese hat die Beklagte zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, falls nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Parteien streiten über die Verpflichtung der Beklagten zur Rückzahlung von Vergütung für ihre Verwaltertätigkeit. Die Beklagte war als Verwalterin für die Klägerin tätig. Die Bestimmungen des Verwaltervertrages sind aus Bl. 3 ff. der Akte ersichtlich. In dem Vertrag heißt es unter anderem:
㤠1 Vertragslaufzeit
1 Erläuterung: Wohnungseigentumsrechtlich ist zwischen der Verwalterbestellung und dem Verwaltervertrag zu unterscheiden. Dies ist Eigentümergemeinschaften oft nicht bewusst und führt zu Unklarheiten. Dieser Vertrag synchronisiert die Laufzeit des Verwaltervertrags mit der Verwalterbestellung – transparent und fair.
1.1 Die Bestellung des Verwalters erfolgte gemäß Beschluss der Eigentümerversammlung vom 23.6.2015 für den Zeitraum vom 1.8.2015 bis 31.7.2018. Der Verwalter erklärt hiermit die Annahme der Bestellung.
1.2 Der Verwaltervertrag wird für die Dauer des Bestellungszeitraumes gemäß Z. 1 geschlossen. Er endet, ohne dass es einer Kündigung bedarf, mit Ablauf dieser Bestellung.
1.3 Im Falle einer wiederholten Bestellung gilt dieser Verwaltervertrag für den weiteren Bestellungszeitraum fort, soweit die Parteien keine Änderungen vereinbaren.
1.4 Das Recht der Eigentümergemeinschaft, bei Vorliegen eines wichtigen Grundes die vorzeitige Abberufung des Verwalters und die außerordentliche Kündigung dieses Verwaltervertrags vorzunehmen, bleibt unberührt.“
In einer Eigentümerversammlung vom 8.5.2018 beschlossen die Eigentümer zu Tagesordnungspunkt 7 die Weiterbestellung der Beklagten als Verwalterin bis zum 31.12.2022 unter Fortgeltung des Verwaltervertrags.
In einer Eigentümerversammlung vom 15.11.2021 beschlossen die Eigentümer zu Tagesordnungspunkt 7 die Abberufung der Beklagten als Verwalterin mit Wirkung zum 31.12.2021. Das Protokoll der Versammlung liegt als Bl. 7 ff. der Akte vor. Im Protokoll heißt es (Bl. 8 der Akte) unter anderem: „Die … GmbH, … Straße 16, … Frankfurt am Main (ehemals …GmbH) wird zum 31.12.2021 abberufen.“
Die Beklagte entnahm vom Konto der Gemeinschaft noch Verwaltervergütung für die Zeit von Januar bis Juni 2022 i.H.v. 7.811,16 €. Insoweit erstellte sie die Rechnung vom 1.12.2021 (Bl. 10 der Akte). Hiervon zahlte sie am 10.8.2022 nach Aufforderung der Klägerin 2.323,35 € als ersparte Aufwendungen zurück.
Die Klägerin ließ die Beklagte hiernach anwaltlich zur Rückzahlung der übrigen Vergütung i.H.v. 5.487,81 € sowie zur Erstattung von Anwaltskosten in Höhe von 800,39 € auffordern. Dieser Aufforderung kam die Beklagte nicht nach.
Die Klägerin ist der Ansicht, mit der Abberufung der Beklagten als Verwalterin habe sie auch den Verwaltervertrag einseitig beenden können, so dass eine Vergütung für die Zeit ab dem 31.12.2021 nicht mehr zu leisten gewesen sei.
Durch Versäumnisurteil vom 2.1.2023 (Bl. 18 der Akte) wurde die Beklagte verurteilt, an die Klägerin 5487,81 € nebst 5 Prozentpunkten Zinsen aus 7811,16 € seit dem 31.12.2021 bis zum 9.8.2022 und aus 5487,81 € seit dem 10.8.2022 sowie weitere 800,39 € nebst 5 Prozentpunkten Zinsen seit dem 7.12.2022 zu zahlen. Das Versäumnisurteil wurde der Beklagten am 6.1.2023 zugestellt, am 20.1.2023 ging ihr Einspruch bei Gericht ein.
Die Klägerin beantragt nunmehr, das Versäumnisurteil aufrechtzuerhalten.
Die Beklagte beantragt, das Versäumnisurteil aufzuheben und die Klage abzuweisen.
Entscheidungsgründe
Der formgerecht und fristgerecht eingelegte Einspruch der Beklagten gegen das Versäumnisurteil war zulässig und hat gemäß § 342 ZPO den Prozess wieder in die vor Eintritt der Säumnis bestehende Lage zurückversetzt.
Er hat auch in der Sache Erfolg.
Die Klage war zwar zulässig, jedoch unbegründet.
Ein Anspruch aus § 812 ff. BGB auf Rückzahlung von Verwaltervergütung steht der Klägerin nicht zu.
Der Verwaltervertrag der Parteien bildete den Rechtsgrund, der Beklagten stand aus § 4 dieses Verwaltervertrages ein Anspruch auf Zahlung der Vergütung in der vereinbarten Höhe auch noch für die Zeit bis Juni 2022 zu.
Unstreitig war am 8.5.2018 die Bestellung der Beklagten als Verwalterin bis zum 31.12.2022 beschlossen worden. Nach der vertraglichen Bestimmung von § 1.3 des Verwaltervertrages sollte im Fall dieser wiederholten Bestellung der Verwaltervertrag für den weiteren Bestellungszeitraum fortgelten, soweit die Parteien keine Änderungen vereinbarten. Entsprechend galt der Verwaltervertrag nach der Vereinbarung der Parteien grundsätzlich bis zum 31.12.2022. Insoweit entsprach die Geltungsdauer auch der des Bestellungszeitraums, Laufzeit des Verwaltervertrages und Bestellungszeitraum waren entsprechend § 1 des Verwaltervertrages „synchronisiert“, beides sollte nach dem Eigentümerbeschluss über die Wiederbestellung bis zum 31.12.2022 laufen.
Ein Recht der Gemeinschaft zur jederzeitigen Abberufung der Verwalterin oder Kündigung des Verwaltervertrages sieht der Vertragstext nicht vor. Er regelt vielmehr unter § 1.4 nur, dass das Recht der Gemeinschaft bei Vorliegen eines wichtigen Grundes den Verwalter vorzeitig abzuberufen und die außerordentliche Kündigung des Vertrages vorzunehmen, unberührt bleibt. Dass ein wichtiger Grund für die Abberufung der Beklagten als Verwalterin vorgelegen hätte, hat die Klägerseite nicht vorgetragen.
Zwar durfte die Klägerin gemäß der Neuregelung des § 26 Abs. 3 WEG die Beklagte dennoch als Verwalterin jederzeit abberufen. Zur Leistung der Vergütung blieb sie jedoch für einen Zeitraum von 6 Monaten nach Abberufung verpflichtet (§ 26 Abs. 3 S. 2 WEG). Die Vergütungspflicht richtet sich auch im Fall einer Abberufung nach den vertraglichen Vereinbarungen der Parteien (Hügel/Elzer, § 26 Rz. 171). Nach diesen vertraglichen Vereinbarungen wäre eine Vergütung grundsätzlich für die Zeit bis zum Ende des Jahres 2022 geschuldet gewesen, jedoch endete gemäß § 26 Abs. 3 S. 2 WEG der Verwaltervertrag hier spätestens 6 Monate nach der Abberufung. Der Tag der Abberufung ist der letzte Tag der Bestellung, so dass die Vergütung hier bis zum Ende des Monats Juni 2022 geschuldet war.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91, 344 ZPO. Als unterliegende Partei hat die Klägerin gemäß § 91 ZPO die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, hiervon waren gemäß § 344 die Kosten der Säumnis auszunehmen und der Beklagten als säumigen Partei aufzuerlegen.
Über die vorläufige Vollstreckbarkeit ist entschieden worden gemäß § 708 Nr. 11,711 ZPO.
Der Streitwert wird auf 5.487,81 € festgesetzt.
