WEG – Verwalter zur Veranlassung von Desinfektionsmaßnahmen berechtigt

Verwalterkompetenz im Fokus: Desinfektionsmaßnahmen und finanzielle Verantwortung

In Zeiten der Pandemie wurden viele Entscheidungen getroffen, die sowohl gesundheitliche als auch finanzielle Auswirkungen hatten. Ein solcher Fall wurde vor dem Amtsgericht Mainz verhandelt, bei dem es um die Befugnisse eines Wohnungseigentumsverwalters ging, insbesondere in Bezug auf die Durchführung von Desinfektionsmaßnahmen und die damit verbundenen Kosten.

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Maßnahmen und Kosten

Die Beklagte, die als Verwalterin für die Klägerin tätig war, hatte in der Liegenschaft Desinfektionsmittelspender installiert und Desinfektionsmaßnahmen durchgeführt. Für diese Maßnahmen entnahm sie dem Gemeinschaftskonto der Klägerin eine Summe von 9.007,16 Euro im Jahr 2020. Dies führte zu Unstimmigkeiten, da die Wohnungseigentümergemeinschaft der Ansicht war, dass solche Maßnahmen und Kosten zuvor hätten beschlossen werden müssen.

Entscheidung der Wohnungseigentümer

In einer späteren Wohnungseigentümerversammlung wurde beschlossen, die Beklagte als Hausverwaltung abzuberufen und Schadensersatzansprüche gegen sie geltend zu machen. Die Klägerin forderte daraufhin die Rückzahlung von 17.658,76 Euro und zusätzlich entstandene Rechtsverfolgungskosten.

Standpunkt der Beklagten

Die Beklagte argumentierte, dass die Desinfektionsmaßnahmen im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung lagen. Selbst wenn dies nicht der Fall gewesen wäre, hätte es sich um einen Rechtsirrtum gehandelt. Die Beklagte berief sich auf verschiedene rechtliche Bestimmungen, die ihre Handlungen rechtfertigen könnten.

Gerichtliche Bewertung

Das Gericht stellte fest, dass die Beklagte nicht berechtigt war, ohne vorherigen Beschluss der Wohnungseigentümer kostenpflichtige Desinfektionsmaßnahmen durchzuführen. Die Maßnahmen hatten erhebliche finanzielle Verpflichtungen ausgelöst, die im Verhältnis zum Wirtschaftsplan der Gemeinschaft standen. Das Gericht betonte, dass solche Entscheidungen von der Gemeinschaft getroffen werden müssen und nicht einseitig von einem Verwalter.

Schlussfolgerung

Das Vorgehen der Beklagten wurde als Kompetenzüberschreitung und Pflichtverletzung gewertet. Die Klägerin hatte daher einen Anspruch auf Schadensersatz in Höhe der gezahlten Vergütung für die Desinfektionsmaßnahmen sowie auf Ersatz der Rechtsverfolgungskosten. Das Urteil unterstreicht die Bedeutung von klaren Zuständigkeiten und Entscheidungsprozessen in Wohnungseigentümergemeinschaften, insbesondere in Zeiten von Krisen und Unsicherheiten.

Das vorliegende Urteil

AG Mainz – Az.: 73 C 14/22 – Urteil vom 09.01.2023

In dem Rechtsstreit hat das Amtsgericht Mainz auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 28.11.2022 für Recht erkannt:

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 17.658,76 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 26.07.2022 zu zahlen.

2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.214,99 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 26.07.2022 zu zahlen.

3. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:

Die Beklagte war in der Vergangenheit als Verwalterin für die Klägerin eingesetzt. Die Wohnungseigentümer der Klägerin vermieten weit überwiegend ihre Wohnungen.

Mit Datum vom 7.4.2020 verfasste die Beklagte ein Schreiben an die Wohnungseigentümer der Klägerin, das sich im Wesentlichen mit den Auswirkungen der Corona-Pandemie befasste. Dort hieß es u. a.:

„Soweit es uns möglich ist, werden auf den Gemeinschaftsflächen die klassischen Virenträger (Türklinken, Türflächen, Aufzüge etc.) durch Desinfektion bekämpft. Da die Viren, partiell nach Untergrund und Intensität unterschiedlich, mehrere Stunden lang, denjenigen, der sie berührt, infizieren können, ist mehrfaches Desinfizieren erforderlich.“

Wegen der Einzelheiten wird auf das Schreiben, vorgelegt als Anlage zur Klageerwiderung, Bezug genommen.

Die Beklagte montierte im Hausflur der Liegenschaft einen Desinfektionsmittelspender und Hinweise auf Schutzmaßnahmen. Weiterhin ließ die Beklagte Desinfektionsmaßnahmen ausführen.

Im Jahr 2020 entnahm die Beklagte dem Gemeinschaftskonto der Klägerin eine Summe von 9.007,16 Euro als Vergütung für Desinfektionsmaßnahmen.

Im Jahr 2021 entnahm die Beklagte dem Gemeinschaftskonto der Klägerin eine Summe von weiteren 8.651,60 Euro als Vergütung für Desinfektionsmaßnahmen.

In der Jahresabrechnung für 2020 wurde die Ausgabe von 9.007,16 Euro unter Position 027 als „Entnahme gem. Beschluss“ deklariert. In der Darstellung der Entwicklung der Erhaltungsrücklage war der Betrag für „Desinfektionen“ ausgewiesen.

In der Jahresabrechnung für 2021 wurde die Ausgabe von 8.651,60 Euro unter Position 026 als „Entnahme gem. Beschluss“ deklariert. In der Darstellung der Entwicklung der Erhaltungsrücklage war der Betrag für „Desinfektionen 2021“ ausgewiesen.

Ein Beschluss der Wohnungseigentümer zur Durchführung oder Genehmigung von Desinfektionsmaßnahmen wurde zu keinem Zeitpunkt gefasst.

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 12.5.2022 beschlossen die Wohnungseigentümer, die Beklagte als Hausverwaltung mit sofortiger Wirkung abzuberufen. Zugleich beschlossen die Wohnungseigentümer, die neue Hausverwaltung zu bevollmächtigen, Schadensersatzansprüche gegen die Beklagte wegen der Entnahmen außergerichtlich und gerichtlich unter Hinzuziehung eines Rechtsanwalts geltend zu machen. Mit Schreiben vom 9.6.2022 ließ die Klägerin die Beklagte anwaltlich auffordern, 17.658,76 Euro an die Klägerin bis 22.6.2022 zurückzuzahlen. Hierfür entstanden der Klägerin Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.214,99 Euro.

Die Klägerin beantragt,

1. die Beklagte zu verurteilen, als Erstattung unrechtmäßig entnommener Vergütung für Desinfektion für das Jahr 2020 und 2021 insgesamt 17.658,76 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen;

2. die Beklagte zu verurteilen, als Erstattung außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten hat die Beklagte an die Klägerin 1.214,99 Euro brutto nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist der Auffassung, das Ergreifen von Desinfektionsmaßnahmen habe ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen. Jedenfalls nach dem Auftreten von Corona-Fällen in der Wohnanlage seien die Maßnahmen zwingend gewesen. Gemäß § 27 WEG seien die Maßnahmen der Beklagten auch ohne vorherige Beschlussfassung zulässig gewesen. Das Durchführen von Wohnungseigentümerversammlungen sei aufgrund der rechtlichen Kontaktbeschränkungen zum Infektionsschutz unzulässig gewesen. Selbst wenn die Maßnahmen von § 27 WEG nicht gedeckt gewesen seien, so wäre, „welche Person auch immer gehandelt hat, diese einem Rechtsirrtum erlegen“. Wenn überhaupt sei nur fahrlässiges Handeln gegeben. Der Klägerin sei auch kein Schaden entstanden, da ihr der Wert der Desinfektion zu marktüblichen Preisen zugeflossen sei.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Klage ist begründet.

1. Die Zuständigkeit des Gerichts ergibt sich aus § 43 Abs. 2 Nr. 3 WEG. In den Anwendungsbereich der Vorschrift fallen auch Ansprüche gegen einen früheren Verwalter (BGH NJW-RR 2022, 805 Rn. 14).

2. Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung in Höhe von 17.658,76 Euro gemäß § 280 Abs. 1 BGB. Verletzt der Schuldner danach eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen.

Zwischen der Klägerin und der Beklagten bestand ein gesetzliches Schuldverhältnis in Form des Bestellungsrechtsverhältnisses, das aufgrund der organschaftlichen Stellung des Verwalters für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer begründet ist (Zschieschack in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 7. Aufl. 2021, § 27 WEG Rn. 197).

Die Beklagte hat ihre Pflichten als Verwalterin verletzt. Ein Verwalter handelt pflichtwidrig, wenn er die ihm durch § 27 Abs. 1 WEG zugewiesenen Kompetenzen im Innenverhältnis überschreitet (Zschieschack in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 7. Aufl. 2021, § 27 WEG Rn. 205). Grundsätzlich besteht zwar eine Universalzuständigkeit des Verwalters, der sich um alles zu kümmern hat, was zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu tun ist (BeckOGK/Greiner, 1.12.2022, WEG § 27 Rn. 2). Allerdings hat er die zu regelnden Angelegenheiten grundsätzlich einer Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer zuzuführen. Nur in den Fällen des § 27 Abs. 1 WEG darf der Verwalter ausnahmsweise ohne Beschluss entscheiden (BeckOGK/Greiner, 1.12.2022, WEG § 27 Rn. 2).

Die Beklagte war hiernach nicht berechtigt, ohne vorherigen Beschluss der Wohnungseigentümer in den Jahren 2020 und 2021 kostenpflichtige Desinfektionsmaßnahmen zum Schutz vor dem Coronavirus in der Liegenschaft zu veranlassen.

Ein Fall des § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG lag nicht vor. Danach ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Die Durchführung der Desinfektionsmaßnahmen hat erhebliche Verpflichtungen ausgelöst. Für das Jahr 2020 wurde hierfür auf Kosten der Gemeinschaft eine Vergütung in Höhe von 9.007,16 Euro bezahlt. Für das Jahr 2021 wurde auf Kosten der Gemeinschaft eine Vergütung von 8.651,60 Euro bezahlt. Die Erheblichkeit einer Verpflichtung ist im Verhältnis zum Volumen des Wirtschaftsplans zu bewerten, sodass der absolute, betragsmäßige Grenzwert abhängig ist von der Größe der Gemeinschaft; diskutiert wird ein Grenzwert von 2 % bis 5 % des Volumens des Wirtschaftsplans (Zschieschack in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 7. Aufl. 2021, § 27 WEG Rn. 31; Bärmann/Becker, 15. Aufl. 2023, WEG § 27 Rn. 22). Die gezahlte Vergütung übersteigt die diskutierten Grenzwerte deutlich. Im Jahr 2019 hatte die Klägerin Ausgaben insgesamt in Höhe von knapp 79.261,36 Euro zuzüglich Rückstellungen in Höhe von 10.000 Euro; im Jahr 2020 hatte die Klägerin Ausgaben in Höhe von 76.937,81 Euro (einschließlich der Desinfektionskosten von 9.007,16 Euro) zuzüglich Rückstellungen in Höhe von 10.000 Euro. Insoweit wird die Jahresabrechnungen für 2019 und 2020 Bezug genommen, vorgelegt in Anlage K3 zur Klageschrift (dort S. 17 f. und S. 55 f.).

Die Veranlassung von kostenpflichtigen Desinfektionsmaßnahmen war auch nicht von § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG umfasst. Der Verwalter ist danach gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Die Vorschrift regelt die Befugnis des Verwalters, in dringenden Fällen Notmaßnahmen zu treffen, die eine akute Gefahrensituation beseitigt. Der Verwalter darf nur das zwingend Notwendige tun und muss sich auf das Nötigste beschränken (Skauradszun ZWE 2020, 105 (106); Zschieschack in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 7. Aufl. 2021, § 27 WEG Rn. 44). Das ist vorliegend nicht geschehen. Die Abrechnung von Desinfektionskosten ist über einen Zeitraum von zwei Jahren erfolgt und stellte demzufolge keine kurzzeitige Notmaßnahme dar. Die Veranlassung der Desinfektionsmaßnahmen war auch nicht aus ex-ante-Sicht zwingend notwendig. Eine entsprechende unbedingte Pflicht des Verwalters im Rahmen seiner Notfallkompetenz ist – soweit ersichtlich – nicht vertreten worden, auch nicht in der beklagtenseits zitierten Literatur. Allenfalls wurde eine Erhöhung des Reinigungsumfangs nach Prüfung im Einzelfall in Betracht gezogen (so etwa Elzer, Hrsg. StichwortKommentar, Wohnungseigentumsrecht, 2021,Kap. 48, Rn. 15, S. 312: „Im Einzelfall wird auch zu prüfen sein, vorübergehend die Frequenz und Intensität der Hausreinigung zu erhöhen.“). Es ist nicht ersichtlich, dass in der Liegenschaft der Klägerin besondere Umstände vorliegen, die hier ausnahmsweise eine Notmaßnahme der Beklagten gerechtfertigt hätte. Allein das Vorliegen von Corona-Erkrankungen genügt hierfür nicht.

§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ermächtigt den Verwalter zu Notmaßnahmen zudem allenfalls bis zu dem Zeitpunkt, in dem eine Wohnungseigentümerversammlung eine Entscheidung treffen kann. Weder im Jahr 2020 noch im Jahr 2021 wurden die Desinfektionsmaßnahmen aber zur Entscheidung der Wohnungseigentümer gestellt.

Soweit die Beklagte sich darauf beruft, dass aufgrund der Corona-Pandemie aufgrund der geltenden rechtlichen Kontaktbeschränkungen die Durchführung einer Wohnungseigentümerversammlung nicht möglich war, ist dies nicht durchgehend nachzuvollziehen. So waren etwa nach der 9. Corona-Bekämpfungsverordnung Rheinland-Pfalz (9. CoBeVO) vom 4. Juni 2020 Veranstaltungen in geschlossenen Räumen mit bis zu 75 Teilnehmern unter Einhaltung von Schutzmaßnahmen (Maske, Abstand) möglich. Nach der 10. CoBeVO vom 19.6.2020 galt eine Grenze von 150 Teilnehmern, nach der 11. CoBeVO vom 11.9.2020 eine Grenze von 250 Teilnehmern. Zeitweise mag die Durchführung von Wohnungseigentümerversammlungen ausgeschlossen gewesen sein. Dies gilt aber keinesfalls für den gesamten Zeitraum. Zudem hätte die Beklagte versuchen können, eine Willensbildung durch einen Umlaufbeschluss herbeizuführen. Ob die Desinfektionsmaßnahmen mit dieser Kostenbelastung überhaupt einer ordnungsmäßigen Verwaltung entsprochen haben, kann hiernach dahinstehen. Jedenfalls hätte hierüber die Wohnungseigentümergemeinschaft durch Beschluss zu entscheiden gehabt.

Das Vorgehen der Beklagten stellt eine Kompetenzüberschreitung und Pflichtverletzung dar. Auch unter Berücksichtigung eines Einschätzungs- und Beurteilungsspielraums der Beklagten war das Vorgehen ohne Beschlussfassung der Eigentümer über einen derart langen Zeitraum nicht nachvollziehbar. Die Beklagte hat die Pflichtverletzung zu vertreten, § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB. Sie handelte jedenfalls fahrlässig. Der Beklagten musste als Verwalterin bewusst sein, dass eine Notmaßnahme nicht über einen Zeitraum von vielen Monaten nach § 27 WEG zu rechtfertigen ist.

Der Klägerin ist ein Schaden in Höhe der gezahlten Vergütung für die Desinfektionsmaßnahmen entstanden, § 249 BGB. Dem ist nicht im Rahmen der Differenzhypothese die erhaltene Desinfektionsleistung gegenüber zu stellen, da es sich insoweit um eine aufgedrängte Bereicherung handelt, die den Wohnungseigentümern nicht zur Entscheidung gestellt worden ist.

3. Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Ersatz von Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.214,99 Euro brutto gemäß § 280 Abs. 1 BGB, § 249 BGB. Der Schuldner hat danach Kosten der Rechtsverfolgung zu erstatten, soweit sie aus Sicht des Gläubigers zur Wahrnehmung und Durchsetzung seiner Rechte nach Pflichtverletzung erforderlich und zweckmäßig waren. Zu ersetzen sind dabei grundsätzlich insbesondere die Kosten für die Beauftragung eines Rechtsanwalts mit der außergerichtlichen Geltendmachung des Anspruchs.

4. Die Zinsansprüche ergeben sich jeweils aus §§ 291, 288 BGB.

5. Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 91 ZPO. Die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.