AG Lichtenberg, Az.: 17 C 42/13
Urteil vom 21.11.2013
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird gestattet, die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, sofern nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Tatbestand
Die Parteien streiten über die Räumung und Zahlungsverpflichtungen aus einem Wohnraummietvertrag.
Die Parteien schlossen im Juli 2010 einen Mietvertrag über die Wohnung Nr. …, Berlin. Die monatliche Miete sollte EUR 596,00 betragen, zu zahlen jeweils zum dritten Werktag eines Kalendermonats. Die Mietzahlungen wurden vom JobCenter direkt an die Klägerin vorgenommen. Die Miete wurde zum 01.12.2012 auf monatlich EUR 779,38 erhöht.
Im Mai 2013 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzuges. Zu diesem Zeitpunkt bestanden Mietrückstände in Höhe von EUR 556,73, die sich aus Restmieten von neun Monaten zwischen November 2011 und Februar 2013 ergaben. Wegen der Einzelheiten, insbesondere der genauen Mietrückstände für die einzelnen Monate, wird auf den Inhalt des Kündigungsschreibens vom 13. Mai 2013 verwiesen.
Nachdem die Beklagten die Wohnung nicht fristgemäß geräumt haben, hat die Klägerin mit der den Beklagten am 28.10.2013 zugestellten Klageschrift Räumungsklage erhoben. Unter Berufung auf Mietrückstände in Höhe von EUR 747,49 hat sie mit der Klageschrift nochmals fristlos gekündigt. Mit Schreiben vom 06.11.2013 hat die Klägerin schließlich unter Berufung auf einen Mietrückstand von nunmehr EUR 842,87 ordentlich gekündigt.
Die Klägerin meint, ihr stehe ein Räumungsanspruch gegen die Beklagten zu, da sie das Mietverhältnis wirksam gekündigt habe.
Sie beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die im … , Berlin, (WE-Nr. …) gelegene Wohnung, bestehend aus 4 Zimmern, 1 Küche, 1 WC/Bad, 1 Flur nebst 1 Keller (Nr. …) zu räumen und an sie geräumt herauszugeben.
Die Beklagten beantragen, Klageabweisung.
Wegen des weiteren Vortrags wird auf den vorgetragenen Inhalt der eingereichten Schriftsätze nebst Anlage Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Der Klägerin steht derzeit gegen die Beklagten kein Anspruch auf Räumung der von den Beklagten bewohnten Wohnung zu.
Ein Räumungsanspruch ergibt sich insbesondere nicht aus § 546 Abs. 1 BGB, da Mieter nur zur Räumung verpflichtet sind, wenn das zugrunde liegende Mietverhältnis wirksam beendet worden ist. Dies geschah hier jedoch weder durch außerordentliche, noch durch ordentliche Kündigung der Klägerin.
Die außerordentlichen Kündigungen vom Mai 2013 und Oktober 2013 wegen Zahlungsverzuges sind unwirksam, da die Klägerin nicht zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 S. 1 BGB berechtigt war.
Ein Vermieter kann ein Mietverhältnis nur fristlos kündigen, wenn ein wichtiger Grund zur Beendigung des Mietverhältnisses vorliegt. Ein wichtiger Grund liegt nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB insbesondere vor, wenn der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Beides war hier bei keiner der beiden fristlosen Kündigungen der Fall.
Hier waren zum Kündigungszeitpunkt jeweils monatlich EUR 779,38 zu zahlen. Der Mietrückstand der Beklagten belief sich im Mai 2013 jedoch lediglich auf EUR 556,73 und im Oktober 2013 auf insgesamt EUR 747,49.
Schließlich ist auch die ordentliche Kündigung unwirksam, da die Klägerin am 06.11.2013 (noch) nicht zur ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB berechtigt war.
Eine ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses ist gemäß § 573 Abs. 1 S. 1 BGB nur möglich, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an dessen Beendigung hat. Nach Absatz 2 Nummer 1 der Norm liegt ein berechtigtes Interesse dann vor, wenn der Mieter seiner vertraglichen Pflicht zur Zahlung der Miete nicht unerheblich verletzt. Unstreitig befanden sich die Beklagten im November 2013 mit EUR 842,87 in Verzug, so dass eine Pflichtverletzung vorlag. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist jedoch auch die Dauer des Zahlungsverzuges zu berücksichtigen. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung i.S.d. § 573 Abs. 1 S. 1 BGB setzt deshalb nicht nur voraus, dass die Höhe des Mietrückstandes den Betrag einer monatlichen Miete übersteigt, sondern, dass dieser Zahlungsverzug über einen Zeitraum von mindestens einem Monat vorliegt (vgl. arg. e contratio BGH, Urt. v. 10.10.2012 – VIII ZR 107/12; ebenso: Herrlein in NJW 2013, 2944 [2945]). Dies war hier nicht der Fall.
Der Mietrückstand überschritt den Betrag einer monatlichen Miete erst mit Fälligkeit der Miete für November 2013, mithin am 05.11.2013 (dritter Werktag des Monats). Erst an diesem Tag überstieg der Mietrückstand (EUR 842,87) den Mietbetrag (EUR 779,38). Die ordentliche Kündigung erfolgte jedoch bereits am 06.11.2013. Zu diesem Zeitpunkt befanden sich die Beklagten erst über einen Zeitraum von einem Tag mit der Zahlung der Miete in einer Höhe in Verzug, die einer Monatsmiete entspricht.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO und §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO.
