AG Wedding – Az.: 20 C 98/12 – Urteil vom 25.05.2012
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 368,62 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 06.01.2012 zu zahlen.
2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
Die Klage ist gemäß § 535 Satz 2, 556 Abs. 3 BGB in Verbindung mit der Nebenkostenabrechnung vom 01.12.2008 begründet.
Die Beklagte schuldet zum einen die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung in Höhe von 120,30 €, weil die Betriebskostenabrechnung formell zutreffend erstellt wurde. Die Klägerin hat dargetan, dass entgegen dem unsubstantiierten Vortrag der Beklagten kein Vorwegabzug bei einigen Betriebskostenpositionen (Hauswart, Hausreinigung und Gartenpflege) für Verwaltung und Instandhaltung getätigt worden seien. Es hätte hier der Beklagten oblegen, näher darzutun, aufgrund welcher Tatsachen sie von einem solchen Vorwegabzug ausgeht. Ferner war die Klägerin berechtigt, aus zwei Grundstücken eine Abrechnungseinheit zu bilden. Dies ist bereits dann zulässig, wenn wegen einzelner Betriebskosten ein technisches Bedürfnis für eine Gebäudeübergreifende Abrechnung besteht (BGH Grundeigentum 2010, 1682 ff). Die Klägerin hat insoweit dargetan, dass aufgrund von Versorgungsverträgen für beide Anwesen eine einheitliche Abrechnung erforderlich sei. Die entsprechenden Umlageschlüssel sind zudem im Kopf der Betriebskostenabrechnung nachvollziehbar dargetan. Aus den dort angegebenen Wohnflächen ergeben sich die in der Abrechnung aufgeführten Verteilerschlüssel und die jeweilige Berechnung.
Ebenfalls schuldet die Beklagte die Nachforderung aus der Heizkostenabrechnung in Höhe von 248,32 €. Der Beklagte steht insoweit kein Zurückbehaltungsrecht zu. Allein die einmalige Aufforderung zur Übersendung von Ableseprotokollen kurz nach Erhalt der Abrechnung genügt nicht, um nunmehr der Beklagten mangels Überlassung von Abrechnungsunterlagen ein Zurückbehaltungsrecht zugestehen zu können. Ein solches hätte vielmehr vorausgesetzt, dass die Beklagte zu mindestens einige Zeit nach fehlender Übersendung der Ableseprotokolle sich nochmals an die Hausverwaltung wegen der Belege wendet und einen Einsichtstermin fordert. Ein Anspruch auf Übersendung der Abrechnungsunterlagen besteht grundsätzlich nicht. Materielle Einwendungen gegen die Heizkostenabrechnung hat die Beklagte nicht rechtzeitig innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB geltend gemacht, sodass sie mit diesen gem. § 556 Abs. 3. Satz 6 BGB ausgeschlossen ist. In ihrem Schreiben vom 23.12.2008 sind solche inhaltlichen Einwände nicht erhalten. Bezüglich der Frage der Abrechnung der Heizkosten nach dem sogenannten Abflussprinzip hat der BGH in Grundeigentum 2012, Seite 401 entschieden, dass es sich hierbei um eine inhaltliche Einwendung gegen die Heizkostenabrechnung handelt und nicht etwa die formelle Ordnungsmäßigkeit der Heizkostenabrechnung durch die Anwendung des Abflussprinzips beeinträchtigt wird.
Gleiches gilt für die Aufteilung der Gesamtkosten auf die Kosten für die Heizung und das Warmwasser. Der dort angegebene Prozentsatz von 18 % der Kosten für Warmwasserzubereitung betrifft ebenfalls die inhaltliche Richtigkeit der Heizkostenabrechnung, weil die Berechnung ansonsten nachvollziehbar ist und den Anforderungen des § 259 BGB Genüge getan ist. Ob die vorgenommene Abrechnung inhaltlich den Vorschriften der Heizkostenverordnung, insbesondere § 9 Heizkostenverordnung entspricht, ist eine Frage der materiellen Richtigkeit ebenso wie bei der Frage ob das Abflussprinzip von § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung gedeckt ist. Insoweit kann für die Frage der Aufteilung der Warmwasserkosten und der Heizkosten nichts anderes gelten als für die Frage der anzusetzenden Brennstoffkosten.
Der Beklagten war eine Erklärungsfirst auf den Schriftsatz vom 23.05.2012 nicht zu gewähren, weil dieser keinen neuen Sachvortrag enthielt, sondern nur bereits die zuvor geäußerte Rechtsauffassung der Klägerin nochmals dargelegt wurde.
Der Zinsanspruch der Klägerin folgt aus §§ 291, 288 Abs. 1 BGB.
Die prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich aus §§ 91, 708 Nr. 11, 713 ZPO.
Der Streitwert beträgt 368,62 €.
