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Wohnraummietvertrag: ordnungsgemäße Abrechnung der Betriebskosten

AG Hohenschönhausen, Az.: 16 C 205/07, Urteil vom 31.03.2008

  1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 298,95 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 244,77 € seit dem 13.03.2007 sowie aus 54,18 € seit dem 16.11.2007 zu zahlen. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
  2. Die Kosten des Rechtsstreits hat der Beklagte zu 66 % und die Klägerin zu 34 % zu tragen.
  3. Das Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 313 a Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Wohnraummietvertrag: ordnungsgemäße Abrechnung der Betriebskosten
Foto:axelbueckert/Bigstock

Die Klage ist zulässig und in Höhe von 298,95 € nebst der Zinsen begründet, im Übrigen ist sie unbegründet.

1.

Die Klägerin kann von dem Beklagten die Zahlung eines Betrages in Höhe von 244,77 € aus der Abrechnung über die Nebenkosten des Jahres 2005 sowie die Zahlung eines Betrages in Höhe von 54,18 € aus der Abrechnung über die Nebenkosten des Jahres 2006 verlangen, § 535 II BGB.

a)

Beide Abrechnungen entsprechen den gemäß § 259 BGB zu stellenden Anforderungen. Sie enthalten insbesondere die folgenden Mindestangaben: eine geordnete Zusammenstellung der gesamten Kosten, die Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels, die Berechnung des Anteils des Mieters und die Vorauszahlungen des Mieters.

b)

Die Abrechnungen sind auch nicht wegen eines fehlenden Vorwegabzuges für das im Haus befindliche Gewerbe, dem XXX , unwirksam.

Es ist bei der Abrechnung von Betriebskosten nicht geboten, die auf gewerblich genutzte Flächen entfallenden Kosten stets vorweg von den Gesamtkosten abzuziehen und lediglich die verbleibenden Kosten auf die Wohnflächen zu verteilen.

Im vorliegenden Fall hat es keines Vorwegabzuges der Gewerbefläche bedurft, weil keine Anhaltspunkte dafür gegeben sind, dass XXX , anteilig höhere Betriebskosten verursacht hat. Der Beklagte hat nicht dargetan und belegt, dass durch das Gewerbe im Erdgeschoss erhebliche Mehrkosten verursacht worden sind. Der Beklagte trägt die Darlegungs- und Beweislast für seine Behauptung, die gewerbliche Vermietung an XXX habe eine wesentliche Erhöhung der Versicherungskosten und der Grundsteuer verursacht und in der Betriebskostenabrechnung der Klägerin zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnungsmieter geführt. Hinsichtlich der hierfür erforderlichen Informationen kann der Mieter Auskunft vom Vermieter bzw. dessen Verwalter und Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege verlangen. Dies hat der Beklagte jedoch nicht getan, jedenfalls hat er insoweit Konkretes nicht vorgetragen.

Ausweislich der Erläuterungen in den Nebenkostenabrechnungen erfolgt die Abrechnung der Grundsteuer gemäß Grundsteuerbescheid des zuständigen Finanzamtes Marzahn-Hellersdorf. Die auf die Gewerbeeinheiten entfallende Grundsteuer ist im zugrunde liegenden Einheitswertbescheid des Finanzamtes gemessen an der angesetzten Jahresrohmiete nicht höher als die der Wohneinheiten, so dass ein Vorwegabzug entbehrlich ist.

Laut den Erläuterungen in der Nebenkostenabrechnung des Jahres 2006 erfolgt beim Posten Versicherung eine getrennte Prämienberechnung zwischen Gewerbe und Wohnanteil gemäß Risikobewertung der Versicherung. Der Beklagte trägt insoweit nichts Gegenteiliges vor, wozu er, ggf. nach Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen, gehalten gewesen wäre

c)

Die abgerechneten Hausmeisterkosten sind nicht zu beanstanden.

Zu den Kosten eines Hauswartes gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft.

Die Kosten, die für die Tätigkeit eines Hauswartes anfallen, sind insoweit ansatzfähig, als sie den Sicherheits- und den Ordnungsbereich umfassen. Zum Sicherheitsbereich gehören die Kontrolle der Zugänglichkeiten von Rettungs- und Fluchtwegen, des ordnungsgemäßen Verschlusses von Außentüren, der Funktionsfähigkeit von Abflüssen im Keller und auf dem Grundstück, der Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen, des ordnungsgemäßen Zustandes der haustechnischen Anlagen der Kontrolle von Handwerkern bei der Erledigung von umlagefähigen Wartungsarbeiten und der Kontrolle von Fremdfirmen bei der Erledigung von umlagefähigen Arbeiten, die Reinigung und Gartenpflege betreffen, sowie die Erreichbarkeit in Notfällen. Zum Ordnungsbereich werden die Einhaltung von Ruhezeiten, die Kontrolle der Waschküche und des Trockenbodens und die generelle Überprüfung der Gemeinschaftsanlagen auf ordnungsgemäße Nutzung gezählt.

Diesem ansatzfähigen Leistungsspektrum entsprechen die Tätigkeiten nach den Erläuterungen in der Nebenkostenabrechnung unter dem Punkt Hauswartung/Hausmeisterdienste, wie z.B. Wartung, Pflege und Überwachung der haustechnischen Anlagen und Kontrolle/Abnahme von Wartungsfirmen, Notdienstbereitschaft zur Störungsbeseitigung auch außerhalb der Geschäftszeiten, regelmäßige Kontrollgänge zur Verkehrssicherung, Kontrolle/Funktionsprüfung der Haus- und Hoftüren.

Das Ablesen der Haupt- und Zwischenzähler für Heizung, Strom und Wasser ist eine Verwaltungstätigkeit, die an sich nicht ansatzfähig ist. Allerdings handelt es sich hierbei um einen Kostenfaktor, der nur einen geringen Zeitaufwand auslöst, so dass er in der Gesamtbilanz vernachlässigt werden kann (vgl. LG Berlin, GE 2007, 851, 853).

Die Posten Straßenreinigung, Hausreinigung, Gartenpflege, Winterdienst, Lüftungstechnik und Wartung der Haustechnik werden dagegen nicht als Hausmeistertätigkeiten erfasst. Insoweit gibt es keine Doppelabrechnung. Vielmehr werden diese Kosten gesondert ausgewiesen.

d)

Von den abgerechneten Wärmekosten für das Jahr 2005 ist ein Betrag in Höhe von 81,81 € abzuziehen.

Die Abrechnung der Heizkosten entspricht in formeller Hinsicht den zu stellenden Anforderungen. Die Kosten der Heizung und der Erwärmung des Wasser werden in Übereinstimmung mit § 7 I und § 8 I der Heizkostenverordnung zu 50 % nach der Fläche und zu 50 % nach Verbrauch umgelegt. Laut Abrechnung fallen im Jahr 132,75 € auf die Grundkosten und 251,35 € auf die Verbrauchskosten.

Die Grundkosten errechnen sich in der Weise, dass ein Rechnungsbetrag von 18.154,88 € durch eine Gesamteinheit von 9.010,970 geteilt wird und der sich dabei ergebende Betrag mit der Wohnfläche des Beklagten (65,89 m²) multipliziert wird. Die Verbrauchskosten errechnen sich laut der Abrechnung vom 17.10.06 in der Weise, dass ein Rechnungsbetrag von 18.154,87 € durch eine Gesamteinheit von 5.337,913 geteilt wird und der sich hierbei ergebende Betrag mit dem Verbrauch des Beklagten (laut Abrechnung: 73,902) multipliziert wird.

Der Verbrauch des Beklagten ergibt sich laut der Ablesebestätigung vom 11.02.2008 aus den Ablesewerten der Heizkostenverteiler an den Heizkörpern in Kinderzimmer, Küche, Schlafzimmer und Wohnzimmer sowie der Ablesewerte der Heizkostenverteiler an den Steigleitungen im Wohnzimmer. Der Gesamtverbrauch beträgt danach 73,902. Die Ablesewerte an den Steigleitungen machen dabei einen Teil von 24,054 aus.

Die Ablesewerte der Heizkostenverteilern an den Steigleitungen sind jedoch bei der Berechnung der verbrauchsabhängigen Kosten unberücksichtigt zu lassen, so dass sich ein Gesamtverbrauch von 49,848 ergibt.

Denn Sinn und Zweck der Heizkostenverordnung ist es, Anreize zur Energieeinsparung bei den Mietern zu schaffen, indem individuell veranlasste Kosten über die Verbrauchskosten gesondert abgerechnet und zuvor erfasst werden. Die Wärmeabstrahlung von den Steigleitungen ist jedoch nicht individuell beeinflussbar.

Selbst wenn der Beklagte von der Wärmeabgabe durch die Steigleitungen profitiert, führt dies nicht dazu, dass diese bei der verbrauchsabhängigen Berechnung zu berücksichtigen wären. Denn zum einen ist die Wärmezufuhr durch die Steigleitungen relativ gering. Zum anderen hat der Beklagte keinen Einfluss auf die Wärmeabgabe durch die Steigleitungen. Es liegt nicht in seinem Machtbereich, wann die Mieter der unter und über seiner Wohnung liegenden Wohnungen heizen.

Insoweit gilt es auch zu bedenken, dass auch andere den individuellen Heizbedarf beeinflussenden Faktoren bei der verbrauchsabhängigen Abrechnung unberücksichtigt bleiben, etwa die Lage der Wohnung innerhalb des Gebäudes.

Die Verbrauchskosten für das Jahr 2005 betragen daher 169,54 € (49,848 x 3,4011). Die Nachforderung bei den Wärmekosten beträgt im Jahr 2005 laut Abrechnung 156,50 €. Hiervon ist ein Betrag in Höhe von 81,81 € (251,35 € – 169,54 €) abzuziehen.

Für das Jahr 2006 setzen sich die Heizkosten nach der Abrechnung aus Grundkosten in Höhe von 65,70 € und Verbrauchskosten in Höhe von 135,19 € zusammen. Die Grundkosten berechnen sich dabei wie folgt: ein Rechnungsbetrag von 16.952,35 € wird durch 9.010,970 geteilt und der sich hieraus ergebende Betrag mit der Nutzungseinheit des Beklagten (34,922) multipliziert. Die Nutzungseinheit ergibt sich aufgrund der Wohnzeit des Beklagten bis einschließlich 30.04.2006 unter Heranziehung der auf die Abrechnungszeit entfallenden Heizgradtage.

Die Verbrauchskosten errechnen sich in der Weise, dass ein Rechnungsbetrag von 16.952,33 € durch 6.282,604 geteilt wird und der sich dabei ergebende Betrag mit dem Verbrauch des Beklagten (50,101) multipliziert wird.

Der Verbrauch setzt sich wiederum aus den Ablesewerten der Heizkostenverteiler an den Heizkörpern in Küche, Kinderzimmer, Schlafzimmer und Wohnzimmer und an den Steigleitungen zusammen. Auch hier haben die Heizkostenverteiler an den Steigleitungen bei der Berechnung des Verbrauchs des Beklagten aus den o.g. Gründen jedoch unberücksichtigt zu bleiben.

Der Verbrauch ohne Berücksichtigung der Steigleitungen beträgt 32,144 (50,101 – 17,957). Die Verbrauchskosten für das Jahr 2006 belaufen sich daher auf 86,73 € (32,144 x 2,6983). Die Nachzahlungsforderung beträgt bei den Wärmekosten laut Abrechnung 127,24 €. Hiervon ist ein Betrag von 48,46 € abzuziehen (135,19 € – 86,73 €).

e)

Die Kosten des Nutzerwechsels aus der Wärmekostenabrechnung für 2006 in Höhe von 17,19 € hat der Beklagte nicht zu tragen. Sie sind daher von dem Nachforderungsbetrag aus der Abrechnung für 2006 abzuziehen.

Die Kostentragung hinsichtlich der Nutzerwechselgebühr ist gesetzlich nicht ausdrücklich geregelt. Soweit die Vertragsparteien nicht anderweitig hierzu Regelungen getroffen haben, fällt diese Gebühr daher dem Vermieter zur Last (vgl. BGH, NJW 2008, 575). Dies folgt aus dem Grundsatz des § 535 I 3 BGB, wonach der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten trägt, sofern keine anders lautende Vereinbarung durch die Parteien getroffen wird.

Die in § 7 Punkt 10 des Mietvertrages getroffene Regelung, wonach der ausziehende Mieter die Kosten einer aufgrund der gesetzlichen Bestimmungen notwendig werdenden Zwischenablesung zu tragen hat, ist nach § 307 I, II Nr. 1 BGB unwirksam. Bei der entsprechenden Klausel des Mietvertrages handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne des § 305 I BGB. Derartige Allgemeine Geschäftsbedingungen unterliegen einer Inhaltskontrolle nach § 307 I BGB und sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner, hier den Beklagten, unangemessen benachteiligen. Nach § 307 II Nr. 1 BGB ist eine solche unangemessene Benachteiligung anzunehmen, wenn die Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht zu vereinbaren ist. Dies ist vorliegend der Fall, denn die Kosten des Nutzerwechsels fallen als Verwaltungskosten grundsätzlich nach § 535 I 3 BGB dem Vermieter zur Last. Im Rahmen von Wohnraummietverhältnissen kann von diesem Grundsatz durch eine Vereinbarung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht abgewichen werden.

f)

Die Abrechnung hinsichtlich der Kaltwasserkosten für das Jahr 2005 ist nicht zu beanstanden.

Die Kosten für Kaltwasser werden in der Weise errechnet, dass ein Rechnungsbetrag von 22.005,46 € durch eine Menge von 8.523,002 m³ geteilt wird und der sich dabei ergebende Betrag mit dem Verbrauch des Beklagten (53,222 m³) multipliziert wird.

Die Kosten für Abwasser werden in der Weise errechnet, dass ein Rechnungsbetrag von 24.372,88 € durch eine Menge von 8.523,002 m³ geteilt wird und der sich hierbei ergebende Betrag mit dem Verbrauch des Beklagten (53,222 m³) multipliziert wird.

Der in der Abrechnung angegebene Verbrauch des Beklagten in Höhe von 53,222 m³ ist korrekt. Der Verbrauch setzt sich zusammen aus dem Kalt- und Warmwasserverbrauch des Beklagten. Ausweislich der Ablesequittung für das Jahr 2005 beträgt der Kaltwasserverbrauch 18,908 m³ (Ablesewert abzgl. Anfangsbestand: 120,280 m³ – 101,372 m³) und der Warmwasserverbrauch 34,314 m³ (25,329 m³ + 8,985 m³). Der Warmwasserverbrauch setzt sich zusammen aus dem abgelesenen Verbrauch des Warmwasserzählers (Ablesewert abzgl. Anfangsbestand: 25,388 m³ – 0,059 m³ = 25,329 m³) und den Werten des vorigen Warmwasserzählers (Ablesewert bei Zähleraustausch abzgl. Anfangsbestand: 73,269 m³ – 64,284 m³ = 8,985 m³).

Die angegebenen Preise pro Einheit liegen für das Jahr 2005 bei 2,5819 € für Kaltwasser und bei 2,8597 € für Abwasser. Sie stimmen zwar nicht mit den Preisen der Berliner Wasserbetriebe (2,452 €/m³ bei Entwässerung, 2,214 €/m³ bei Kaltwasser) überein, liegen aber noch im Rahmen der akzeptierten Messfehlertoleranz von bis zu 20 %.

g)

Bei den für das Jahr 2006 abgerechneten Kosten für Kaltwasser und Abwasser ist dagegen ein Abzug von 6,93 € vorzunehmen.

Für das Jahr 2006 werden die Kosten für Kaltwasser und Abwasser mit insgesamt 77,48 € angegeben.

Die Kosten für Kaltwasser werden dabei in der Weise berechnet, dass zunächst ein Rechnungsbetrag von 24.859,04 € durch eine Menge von 8.166,993 m³ geteilt wird und der sich hierbei ergebende Betrag mit 17,485 m³ (= Verbrauch des Beklagten) multipliziert wird. Da der Beklagte lediglich Kosten bis einschließlich 30.04.2006 zu tragen hat, wird der sich dabei ergebende Betrag (53,22 €) wiederum durch die Gesamteinheit (17,485 m³) geteilt und anschließend mit dem Nutzungsanteil des Beklagten (12,312 m³) multipliziert.

Die Kosten für Abwasser errechnen sich wie folgt: Es wird ein Rechnungsbetrag von 26.537,88 € durch eine Menge von 8.166,993 m³ geteilt und der sich dabei ergebende Betrag mit 17,485 m³ multipliziert. Der sich hierbei ergebende Betrag (56,82 €) wird durch die Menge von 17,485 m³ geteilt und der sich dabei ergebende Betrag wiederum mit dem Verbrauch des Beklagten (12,312 m³) multipliziert.

Die Kosten der Berliner Wasserbetriebe betragen für die Entwässerung 2,465 €/m³, für die Bewässerung 2,31 €/m³. Laut Abrechnung liegen die Kosten für Kaltwasser bei 3,0438 € pro Einheit, die Kosten für die Entwässerung bei 3,2494 € pro Einheit. Die Abrechnungswerte der Klägerin liegen damit außerhalb der akzeptierten Messfehlertoleranz von 20 %.

Die Klägerin kann für Kaltwasser daher maximal einen Betrag von 34,13 € geltend machen. Dieser Betrag errechnet sich wie folgt: 12,312 m³ x 2,772 € (Verbrauch des Beklagten multipliziert mit dem Preis der Berliner Wasserbetriebe zuzüglich 20 %).

Für den Posten Entwässerung kann die Klägerin aus den gleichen Gründen nur 36,42 € verlangen. Dieser Betrag errechnet sich aus dem Produkt des Verbrauches des Beklagten (12,312 m³) und dem Preis der Berliner Wasserbetriebe zuzüglich 20 % (2,958 €).

Insgesamt kann die Klägerin für das Jahr 2006 Kosten für Kaltwasser und Entwässerung in Höhe von 70,55 € geltend machen. In Höhe von 6,93 € (= Differenz aus Abrechnungsbetrag und errechnetem zulässigen Abrechnungsbetrag; 77,48 € abzgl. 70,55 €) ist die Forderung unbegründet.

h)

Die Position Wartung Wasserfilter ist korrekt abgerechnet worden.

Denn laut § 7 Punkt 8 des Mietvertrages trägt der Mieter gemäß Anlage 3 § 27 Zweite Berechnungsverordnung sämtliche Betriebs-, Wartungs- und Reinigungskosten.

2.

Der Zinsanspruch aus 244,77 € ergibt sich aus §§ 286 I, 288 I BGB. Der Anspruch auf Zinsen aus 54,18 € aus der Abrechnung für 2006 beruht auf §§ 286 III, 288 I BGB.

3.

Die Kostenentscheidung beruht auf 92 I ZPO.

Die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO. Die Berufung gegen die Entscheidung ist offenkundig nicht gegeben und war auch nicht nach § 511 Abs. 4 ZPO zuzulassen.

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