Unbezahltes Hausgeld führt zu Wohnungseigentumsentzug
In einem kürzlich veröffentlichten Fall musste ein Wohnungseigentümer seine Immobilie veräußern, da er wiederholt die Hausgeldvorauszahlungen, Sonderumlagen und weitere Kosten nicht bezahlt hatte. Dieses Vorgehen kam nach langjährigen Rechtsstreitigkeiten und zahlreichen Versäumnisurteilen zur Anwendung. Die Wohnungseigentümergemeinschaft, die die Klägerin in diesem Fall ist, hatte wiederholt versucht, die ausstehenden Beträge einzutreiben. Trotz titulierter Forderungen seitens der Klägerin, also rechtskräftig festgestellten Zahlungsansprüchen, blieben die Zahlungen des Beklagten aus.
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Die Last unbezahlter Rechnungen und deren Konsequenzen
Der Rechtsstreit mit dem Eigentümer, der Beklagte in diesem Fall, dauerte bereits mindestens fünf Jahre. Während dieser Zeit hat die Klägerin eine Vielzahl von Rechtsstreitigkeiten gegen den Beklagten geführt, vor allem wegen der Nichtzahlung von Hausgeldvorauszahlungen, Abrechnungsspitze und Sonderumlagen. Trotz mehrerer Versuche, die Schulden einzutreiben, darunter mehrere Abmahnungen durch Anwälte und sogar Vollstreckungsmaßnahmen in die Mietansprüche, blieben die Zahlungen aus.
Der Weg zur Zwangsveräußerung der Immobilie
Angesichts dieser fortwährenden Probleme beschlossen die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft im März 2020, die Entziehung des Wohnungseigentums des Beklagten durchzuführen. Dies ist ein ernsthafter und selten angewandter Schritt, der normalerweise erst dann in Betracht gezogen wird, wenn alle anderen Mittel zur Beilegung der Streitigkeiten erschöpft sind.
Der verzweifelte Versuch, das Unvermeidliche zu vermeiden
In einem letzten Versuch, seine Wohnung zu behalten, legte der Beklagte Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Kassel ein. Dies geschah, obwohl es Bedenken hinsichtlich der Zulässigkeit seiner Berufung gab. Der Beklagte argumentierte, dass nicht alle milderen Mittel zur Lösung des Problems ausgeschöpft worden seien, aber das Gericht sah dies anders.
Das endgültige Urteil und dessen Auswirkungen
Die Berufung des Beklagten wurde vom Landgericht Frankfurt zurückgewiesen. Dies bedeutet, dass das ursprüngliche Urteil des Amtsgerichts Kassel Bestand hat. Der Beklagte wurde auch verpflichtet, die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. Zudem ist das Urteil vorläufig vollstreckbar, was bedeutet, dass der Beklagte seine Wohnung veräußern muss, es sei denn, er leistet eine Sicherheitszahlung.
Diese Entscheidung unterstreicht die Wichtigkeit, die finanziellen Verpflichtungen als Wohnungseigentümer ernst zu nehmen. Unbezahlte Rechnungen können zu ernsthaften Konsequenzen führen, wie in diesem Fall, wo der Eigentümer gezwungen wurde, sein Wohnungseigentum zu veräußern.
Das vorliegende Urteil
LG Frankfurt – Az.: 2/13 S 9/21 – Urteil vom 04.10.2021
Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Kassel vom 22.12.2020 wird zurückgewiesen.
Der Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
Das Urteil und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar, der Beklagte kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung von … € abwenden, falls nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Streitwert für das Berufungsverfahren: bis … €
Gründe
I.
Mit der Klage begehrt die Wohnungseigentümergemeinschaft von dem Beklagten die Veräußerung seines Wohneigentums. Der Beklagte ist Eigentümer einer vermieteten Wohnung, die einen Einheitswert von … € hat, der Verkehrswert wird mit … € angegeben. Nach den Feststellungen des Amtsgerichts führt die Klägerin gegen den Beklagten seit mindestens fünf Jahren Rechtsstreitigkeiten wegen der Nichtzahlung von Hausgeldvorauszahlungen, Abrechnungsspitze und Sonderumlagen, die weit überwiegend mit Versäumnisurteilen abgeschlossen wurden. Auch nach der Titulierung erfolgte regelmäßig keine Zahlung durch den Beklagten, ein Teil der Forderungen ist durch Vollstreckungsmaßnahmen in die Mietansprüche getilgt worden. Der Beklagte ist mehrfach mit Anwaltschreiben abgemahnt worden. In der Versammlung vom 12. März 2020 beschlossen die Eigentümer, die Entziehung des Wohnungseigentums des Beklagten durchzuführen.
Die Klägerin hat zuletzt titulierte Rückstände in Höhe von insgesamt … € geltend gemacht.
Das Amtsgericht, auf dessen weitere tatsächliche Feststellungen Bezug genommen wird, hat der Klage stattgeben. Hiergegen richtet sich die Berufung des Beklagten, mit der dieser seinen erstinstanzlichen Klageabweisungsantrag weiterverfolgt. Die Berufungsbegründung ging fristgemäß am letzten Tag der Berufungsbegründungsfrist, dem 1.4.2021 per beA ein, konnte aber nicht geöffnet werden, offenbar, da die Dateinamen Umlaute enthielten. Das Fax erreichte das Gericht erst am 6.4.2021 (Bl. 160 dA). Auf den Hinweis, dass Bedenken an der Zulässigkeit der Berufung bestehen, der dem Berufungsklägervertreter am 21.04.2021 zugestellt wurde, hat der Berufungsführer mit Schriftsatz vom 28.4.2021 auf den nach seiner Auffassung nach rechtzeitigen Eingang hingewiesen und hilfsweise Wiedereinsetzung in die versäumte Berufungsbegründungsfrist begehrt. Der Berufungskläger ist der Auffassung, die Voraussetzungen der Entziehung seien nicht gegeben, insbesondere seien mildere Mittel nicht ausgeschöpft worden. Wegen der weiteren Einzelheiten wird insoweit auf die Berufungsbegründung (Bl. 165 der Akte) Bezug genommen. Im Übrigen wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.
II.
Die zulässige Berufung ist nicht begründet.
Die Berufung ist zulässig. Dass die fristgerecht per beA übersandte Berufungsbegründung vom Gericht nicht geöffnet werden konnte, offenbar weil der Dateinamen einen Umlaut enthielt, steht dem rechtzeitigen Eingang der Berufungsbegründung nicht entgegen. Maßgeblich ist insoweit gem. § 130a Abs. 5 ZPO die Speicherung in dem dazu bestimmten System bei Gericht. Dies ist hier rechtzeitig geschehen, auch die Eingangsnachricht (§ 130a Abs. 5 S. 2 ZPO) ist dem Berufungsklägervertreter übermittelt worden mit dem Übermittlungsstatus „erfolgreich“. Wie der BGH mittlerweile entschieden hat, ergibt sich aus § 130a Abs. 2 S. 1 ZPO nicht, dass ein im internen Gerichtsbetrieb auftretender Fehler zur Unwirksamkeit der Einreichung führt. Für die Frage, ob ein Dokument für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet ist, sind vielmehr die Regelungen maßgeblich, die der Verordnungsgeber auf der Grundlage von § 130 a II 2 ZPO getroffen hat (BGH NZA 2020, 1199 Rn. 15). In der ERVV findet sich ein Verbot von Dateinamen mit Umlauten nicht, § 2 Abs. 2 ERVV, der sich mit Dateinamen beschäftigt, enthält lediglich die Empfehlung mit dem Dateinamen den Inhalt schlagwortartig zu umschreiben (vgl. dazu OLG Dresden NJW 2021, 2665). Dem ist der Berufungskläger mit der Bezeichnung „Berufungsbegründung“ nachgekommen. Auch in den Bekanntmachungen zu § 5 ERVV ist ein derartiges Verbot nicht enthalten, wobei die Norm ohnehin nur Ermächtigungsgrundlage für technische Anforderungen an die Übermittlung ist, wozu der Dateiname – wie sich auch aus der Reglung aus § 2 Abs. 2 ERVV ergibt – nicht gehört, wobei nunmehr technisch die Verwendung von Umlauten bei der Dateibezeichnung wohl ausgeschlossen ist (https://www.brak.de/zur-rechtspolitik/newsletter/bea-newsletter/2021/sondernewsletter-1-2021-v-20042021). Auf das Wiedereinsetzungsgesuch kam es daher nicht an (aA BAG NZA 2020, 965).
Die Berufung ist allerdings nicht begründet.
Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch gemäß § 17 WEG in der ab dem 1.12.2020 geltenden Fassung zu. Im Hinblick auf das materielle Recht ist mangels Übergangsvorschriften das neue Wohnungseigentumsrecht anzuwenden. Wie der Bundesgerichtshof zwischenzeitlich entschieden hat, ist auch in laufenden Verfahren das neue Wohnungseigentumsrecht anzuwenden, wenn sich aus § 48 Abs. 5 WEG nichts anderes ergibt, oder in Ausnahmefällen eine analoge Anwendung des § 48 Abs. 5 WEG geboten ist (BGH, Urteil vom 16. Juli 2021 – V ZR 284/19 –, Rn. 16). Da die Regelungen des § 17 WEG insoweit sie hier relevant sind, materiell-rechtliche Vorschriften enthalten, fehlt es an Übergangsvorschriften, so dass § 17 WEG in der nunmehr geltenden Fassung anzuwenden ist (näher MüKoBGB/Zschieschack, 8. Aufl. 2021, WEG § 17 Rn. 53 ff.). Da sich das Fehlen von Übergangsvorschriften vorliegend auch nicht nachteilig auf die prozessuale Stellung der Parteien auswirkt, ist auch für eine analoge Anwendung des § 48 Abs. 5 WEG kein Raum (vergleiche dazu BGH, Urteil vom 16. Juli 2021 – V ZR 284/19 –, Rn. 16).
Die Voraussetzungen des § 17 WEG liegen vor.
Zu Recht weist die Berufung allerdings darauf hin, dass das Regelbeispiel des § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG aF des Zahlungsverzuges vom Reformgesetzgeber in das modernisierte WEG nicht übernommen wurde, da mit der Privilegierung in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG für Zahlungsrückstände eine effektivere Möglichkeit der Immobiliarzwangsvollstreckung besteht (BT-Drs. 19/18791, 54 f.). Demzufolge dürfte alleine ein bloßer Zahlungsrückstand nicht (mehr) genügen, um die Voraussetzungen des § 17 WEG zu erfüllen. Dem könnte bereits entgegenstehen, dass mit Blick auf Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG die Entziehung nur als ultima ratio in Betracht kommt, wenn andere mildere Mittel nicht den gleichen Erfolg versprechen (BVerfG NJW 1994, 241; BGH NZM 2018, 1024; näher Bärmann/Pick/Dötsch, 20. Aufl. 2020, WEG § 18 Rn. 2; Kammer ZMR 2021, 684). Im Hinblick auf einen Zahlungsrückstand ist die Titulierung des Zahlungsanspruches und dessen Vollstreckung – notfalls im Wege der Vollstreckung in das Wohnungseigentum – schon im Hinblick auf die Abwendungsmöglichkeit der Zwangsvollstreckung durch Befriedigung des Gläubigers für den Wohnungseigentümer das mildere Mittel, da konsequenterweise durch die WEG-Reform auch die Abwendungsmöglichkeit des § 19 Abs. 2 WEG a.F. entfallen ist. Zudem dürfte dieses Instrumentarium allerdings auch im Hinblick auf die vollstreckungsrechtlichen Probleme der Entziehung (näher Bärmann/Pick/Dötsch, 20. Aufl. 2020, WEG § 19 Rn. 1; Jennißen/Heinemann, 5. Aufl., § 19 Rn. 4 f.) zugleich für die Gemeinschaft das effektivere Verfahren sein.
Letztlich kann dies aber dahinstehen. Auch wenn nicht bereits der Zahlungsverzug für sich genommen eine hinreichend schwere Pflichtverletzung des Wohnungseigentümers im Sinne von § 17 Abs. 1 WEG darstellt, so ist doch die Pflicht zur anteiligen Kostentragung eine der zentralen Pflichten der Eigentümer, so dass jedenfalls fortlaufende, nicht nur geringfügige Rückstände von Hausgeldzahlungen eine Pflichtverletzung begründen können, die zur Entziehung berechtigen (vgl. Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2021 Rn. 17, WEG § 17 Rn. 17; BeckOK WEG/Hogenschurz, 45. Ed. 1.7.2021, WEG § 17 Rn. 9.1; MüKoBGB/Zschieschack, 8. Aufl. 2021, WEG § 17 Rn. 13; so auch bereits Bund-Länder-Arbeitsgruppe zur WEG-Reform ZWE 2019, 429 (444)). Wie der Bundesgerichtshof bereits zu § 18 WEG a.F. entschieden hat, lässt sich das Gemeinschaftseigentum sachgerecht nur dann verwalten, wenn die Wohnungseigentümer die Aufbringung der dafür erforderlichen Mittel nicht nur beschließen, sondern die gefassten Beschlüsse auch umsetzen und die Wohngelder und Umlagen zahlen. Verweigert ein Wohnungseigentümer diese Zahlungen, leidet die erforderliche Planungssicherheit bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Dies kann eine Entziehung rechtfertigen und zwar nicht nur dann, wenn wegen der Rückstände Sonderumlagen erhoben werden müssen, sondern bereits durch Klagen und Vollstreckungsverfahren. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes stört ein derartiges Verfahren die ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und kann die Fortsetzung der Gemeinschaft unzumutbar machen (BGHZ 170, 369 = NJW 2007, 1353 Rn. 10). An diesen Erwägungen hat sich durch die WEG-Reform nichts geändert.
Diese Voraussetzungen liegen hier vor, denn nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Amtsgerichts musste die Klägerin seit mindestens 5 Jahren Rechtsstreitigkeiten wegen der Nichtzahlung von Hausgeldern gegen den Beklagten führen, welche auch in der Vollstreckung nur teilweise realisiert werden konnten. Auch die laufenden Vorauszahlungen für das Jahr 2020 waren zum Zeitpunkt des erstinstanzlichen Urteils in Höhe von … € tituliert und nicht bezahlt, zudem bestanden titulierter Ansprüche aus dem Jahre 2020 in Höhe von … . €. Ein derartiges Zahlungsverhalten muss die Gemeinschaft nicht hinnehmen, denn es führt zu erheblichen Belastungen durch Klage- und Vollstreckungsverfahren und letztlich zu einer Mehrbelastung der anderen Wohnungseigentümer, die am Ende für die ausstehenden Zahlungen aufzukommen haben, zumal angesichts des erheblichen langjährigen Rückstandes unsicher ist, ob und wie dieser überhaupt ausgeglichen werden kann. Erschwerend kommt hinzu, dass hier nicht nur ein vorübergehender Rückstand vorlag, sondern auch die laufenden Hausgelder nicht gezahlt werden und damit die Gemeinschaft auch nicht mit den Mitteln zur Erfüllung ihrer laufenden Aufgaben ausgestattet wird und damit auch nicht zu erwarten ist, dass der Eigentümer in Zukunft seinen Zahlungspflichten nachkommt.
Entgegen der Ansicht der Berufung sind auch keine milderen Mittel ersichtlich. Insbesondere liegt ein milderes Mittel vorliegend nicht in einer Versorgungssperre, wobei zweifelhaft ist, ob diese – selbst wenn unter dem Druck der Versorgungseinstellungen (rückständige) Zahlungen erfolgen – überhaupt geeignet wäre, das Vertrauen der Gemeinschaft darin, dass der Wohnungseigentümer in Zukunft seine Beträge pünktlich zahlt, wiederherzustellen. Liegt aber – wie hier – die Pflichtverletzung darin, dass der Eigentümer wiederholt über einen langen Zeitraum seine Hausgelder auch nach Vollstreckungsmaßnahmen nicht zahlt, bedarf es für eine Wiederherstellung des Vertrauens in zukünftige Zahlungen mehr, als ein Ausgleich rückständiger Forderungen unter dem Druck einer Versorgungseinstellung. Im Übrigen steht diesem Weg hier bereits entgegen, dass die Einheit vermietet ist. Dabei kann dahinstehen, wieweit eine Versorgungssperre bei vermietetem Eigentum überhaupt möglich ist (näher dazu Bärmann/Becker, 14. Aufl., § 28 Rn. 86), denn jedenfalls könnte der Mieter eine Versorgungssperre durch Zahlung der ab der Androhung laufenden Beträge in Höhe der auf seinen Verbrauch entfallenden Kosten abwenden, so dass damit weder gesichert ist, dass die Klägerin die rückständigen Beträge erhält (näher dazu Bärmann/Becker, 14. Aufl., § 28 Rn. 86), noch den Teil des laufenden Hausgeldes, der nicht auf die Versorgungsleistungen entfällt und Zahlungen in Zukunft sichergestellt sind.
Sollte man eine Abmahnung für erforderlich halten (dazu BGHZ 170, 369 = NJW 2007, 1353 Rn. 10), ist diese erfolgt, der Beklagte setzte auch nach der Abmahnung sein Verhalten fort.
Ein Beschluss über die Entziehungsklage ist auch gefasst worden, so dass es auf die streitig gewordene Frage, ob dieser nunmehr noch erforderlich ist, nicht ankommt (vgl. Lehmann-Richter/Wobst WEG-Reform 2020 Rn. 1554; BeckOK WEG/Hogenschurz, 45. Ed. 1.7.2021 Rn. 29, WEG § 17 Rn. 29; SEHR WEG-Reform 2020/2021/Schneider § 11 Rn. 7 einerseits und Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2021, WEG § 17 Rn. 18; BeckOGK/Skauradszun, 1.9.2021, WEG § 17 Rn. 29; MüKoBGB/Zschieschack, 8. Aufl. 2021 Rn. 28, WEG § 17 Rn. 28 andererseits). Soweit der Beklagte Einwendungen gegen diesen Beschluss erhoben hat, kann in vollem Umfang auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts Bezug genommen werden.
Die für die Abmahnung aufgewandten Rechtsanwaltskosten stehen der Klägerin als Schadensersatzanspruch (§ 280 BGB) zu. Die nicht erfolgte Zahlung der beschlossenen Hausgelder stellt eine erhebliche Pflichtverletzung des Eigentümers dar, die einen entsprechenden Schadensersatzanspruch begründet (grdl. bereits BGHZ 163, 154 = WuM 2005, 1423 Rn. 46; vgl. Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 13 Rn. 31). Der Beklagte hat durch seine vorbeschriebene Pflichtverletzung die Beauftragung eines Rechtsanwaltes zur Abmahnung verursacht. Insoweit durfte sich die Gemeinschaft auch der Hilfe eines Rechtsanwaltes bedienen, so dass die Anwaltskosten auch erforderlich waren. Der Zinsanspruch folgt insoweit aus §§ 291, 288 BGB.
Nach alledem war die Berufung des Beklagten zurückzuweisen. Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 97, 708 Nr. 10, 711 ZPO. Gründe die Revision zuzulassen, liegen nicht vor.
