In Berlin-Treptow hat ein Mietstreit zwischen Vermieter und Mieter vor dem AG Köpenick zu einem bemerkenswerten Urteil geführt. Im Kern des Falles stand die Frage, ob die Vermieter berechtigt waren, die Nettokaltmiete für eine Wohnung, die sich im ersten Hinterhaus, 1. Obergeschoss links, befindet, zu erhöhen. Die Wohnung, die bis 1918 errichtet wurde und sich in einer einfachen Wohnlage befindet, hat eine Größe von 85,75 m2 und wurde dem Mietspiegelfeld G1 des Berliner Mietspiegels 2015 zugeordnet. Die bisherige Nettokaltmiete betrug 445,06 € und war seit mehr als 15 Monaten unverändert. Am 1. Oktober 2012 lag sie bei 440,00 €.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Das AG Köpenick hat entschieden, dass der Mieter einer Wohnung in Berlin-Treptow der Erhöhung der Nettokaltmiete zustimmen muss, basierend auf dem Berliner Mietspiegel 2015 und weiteren wohnwertrelevanten Merkmalen.
- Mietstreit in Berlin-Treptow vor dem AG Köpenick.
- Beklagter (Mieter) muss der Erhöhung der Nettokaltmiete von 445,06 € auf 481,93 € ab dem 1. Oktober 2015 zustimmen.
- Wohnung befindet sich im ersten Hinterhaus, 1. Obergeschoss links in Berlin.
- Wohnung ist dem Mietspiegelfeld G1 des Berliner Mietspiegels 2015 zugeordnet.
- Nettokaltmiete war seit mehr als 15 Monaten unverändert.
- Fenster der Wohnung haben überwiegend nach 1987 eingebaute Isolierverglasung.
- Kläger (Vermieter) beriefen sich auf positive Bewertungen von Merkmalgruppen des Mietspiegels.
- Klage ist zulässig und begründet, basierend auf § 558 Abs. 1 BGB und weiteren rechtlichen Rahmenbedingungen.
Vermieters Forderung und Begründung
Die Vermieter verlangten mit einem Schreiben vom 8. Juli 2015 eine Zustimmung des Mieters zur Erhöhung der Nettokaltmiete auf 481,93 € ab dem 1. Oktober 2015. Als Begründung verwiesen sie auf das Mietspiegelfeld G1 des Berliner Mietspiegels 2015. Interessant ist, dass die Fenster der Wohnung überwiegend über Isolierverglasung verfügen, die nach 1987 eingebaut wurden. Die Vermieter argumentierten, dass bestimmte Merkmalgruppen des Berliner Mietspiegels 2015 positiv zu bewerten seien, während der Mieter andere Merkmalgruppen als negativ bewertete.
Gerichtliche Bewertung und Entscheidung
Das Gericht kam zu dem Schluss, dass die Klage der Vermieter zulässig und begründet war. Es wurde festgestellt, dass den Vermietern ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 BGB zusteht. Das Mieterhöhungsverlangen erfüllte alle formalen Anforderungen und die verlangte Miete überstieg nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Wohnung wurde korrekt dem Mietspiegelfeld G1 des Berliner Mietspiegels 2015 zugeordnet, welches einen Mittelwert von 5,62 €/m2 ausweist. Das Gericht bewertete verschiedene Merkmalgruppen als neutral und stellte fest, dass die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit des Mietvertrages gilt.
Besonderheiten in der Urteilsbegründung
Ein weiterer interessanter Aspekt des Urteils war die Bewertung der Merkmalgruppe „Wohnumfeld“. Obwohl eine negative Bewertung einen Abschlag von 20 % der unteren Spannendifferenz hätte bedeuten können, wurde ein Zuschlag für das Sondermerkmal „überwiegend Isolierverglasung“ berücksichtigt, wodurch der Mittelwert von 5,62 €/m2 nicht unterschritten wurde.
Fazit und Auswirkungen des Urteils
Das Gericht entschied, dass der Beklagte die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat und das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte hat jedoch die Möglichkeit, die Vollstreckung durch eine Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % abzuwenden.
Das Fazit dieses Urteils zeigt, wie komplex Mietstreitigkeiten sein können, insbesondere wenn es um die Bewertung von Merkmalgruppen und die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete geht. Es unterstreicht die Bedeutung einer genauen Kenntnis der rechtlichen Rahmenbedingungen und der aktuellen Mietspiegel.
✔ Begriffe kurz erklärt
Mieterhöhung nach § 558 BGB
Die Mieterhöhung nach § 558 BGB betrifft das Recht des Vermieters, die Miete zu erhöhen. Laut diesem Gesetz kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Die Erhöhung darf dabei innerhalb von drei Jahren 20 % nicht übersteigen (Kappungsgrenze).
Mietspiegel
Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die üblichen Mieten, die in einer bestimmten Region für vergleichbaren Wohnraum verlangt werden. Er wird von Gemeinden oder Städten erstellt und dient Vermietern und Mietern als Orientierungshilfe für die ortsübliche Vergleichsmiete. Der Berliner Mietspiegel 2015, der in Ihrer Frage erwähnt wird, ist ein solches Dokument, das jedoch seitdem durch neuere Versionen ersetzt wurde.
Sperrfrist und Kappungsgrenze
Die Sperrfrist im Kontext von Mieterhöhungen besagt, dass der Vermieter die Miete innerhalb von 15 Monaten nicht erneut erhöhen kann. Die Kappungsgrenze ist eine gesetzliche Regelung, die festlegt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren nur um maximal 20 % erhöht werden darf.
Merkmalgruppen und Orientierungshilfe
Merkmalgruppen beziehen sich auf die verschiedenen Aspekte einer Wohnung, die zur Bestimmung des Mietwertes herangezogen werden. Dazu könnten die Größe der Wohnung, ihre Ausstattung, ihr Zustand, ihre Lage und andere Faktoren gehören. Eine Orientierungshilfe ist ein Dokument oder Leitfaden, der Vermietern und Mietern dabei hilft, diese Merkmale zu bewerten und zu verstehen, wie sie den Mietwert beeinflussen.
Vermüllung des Treppenhauses und abschließbare Hauseingangstür
Die Vermüllung des Treppenhauses und eine nicht abschließbare Hauseingangstür können zu einer Minderung des Wohnwerts führen. Sie können als Grund für eine Mietminderung herangezogen werden, da sie die Nutzbarkeit und Sicherheit der Mietwohnung beeinträchtigen. In einem solchen Fall hat der Mieter das Recht, eine Mietminderung zu verlangen, bis der Mangel behoben ist.
§ Relevante Rechtsbereiche für dieses Urteil:
- Mietrecht (BGB §§ 535 ff.): In diesem Fall geht es um die Erhöhung der Nettokaltmiete und andere mietrechtliche Aspekte. Das Mietrecht regelt die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern. Hier wird insbesondere auf § 558 BGB Bezug genommen, welcher die Voraussetzungen und das Verfahren für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete beschreibt.
- Zivilprozessrecht (ZPO): Das Urteil wurde vom Amtsgericht Köpenick erlassen und es werden verschiedene prozessuale Aspekte angesprochen, wie z.B. die vorläufige Vollstreckbarkeit (§§ 708 Ziff. 11, 711 ZPO) und die Kostenentscheidung (§ 91 Abs. 1 ZPO). Das Zivilprozessrecht regelt den Ablauf von zivilrechtlichen Streitigkeiten vor Gericht.
- Wohnungseigentumsrecht (WEG): Obwohl es in diesem Urteil hauptsächlich um Mietrecht geht, wird auch das WEG-Recht erwähnt, welches die Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern regelt. Es könnte in diesem Zusammenhang relevant sein, wenn es um Fragen der Gemeinschaft von Wohnungseigentümern oder um Sondereigentum geht.
- Ortsübliche Vergleichsmiete: Dies bezieht sich auf den Berliner Mietspiegel, der in diesem Fall als Grundlage für die Mieterhöhung dient. Der Mietspiegel gibt Auskunft über die ortsübliche Vergleichsmiete für verschiedene Wohnlagen und Ausstattungen und dient als Orientierungshilfe für Mieter und Vermieter bei Mieterhöhungen.
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Das vorliegende Urteil
AG Köpenick – Az.: 14 C 181/15 – Urteil vom 02.02.2016
Orientierungssatz
1. Der Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die von ihm innegehaltene Wohnung im Hause Berlin, erstes Hinterhaus, 1. Obergeschoss links, von bisher monatlich 445,06 € um monatlich 36,87 € auf monatlich 481,93 € mit Wirkung ab dem 1. Oktober 2015 zuzustimmen.
2. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Tatbestand
Die Kläger sind Vermieter, der Beklagte Mieter der im Tenor bezeichneten Wohnung. Auf den Mietvertrag (Anlage K1) wird verwiesen. Das Wohngebäude wurde bis 1918 errichtet und befindet sich in einfacher Wohnlage von Berlin-Treptow. Die 85,75 m2 große Wohnung ist in das Mietspiegelfeld G1 des Berliner Mietspiegels 2015 zuzuordnen. Die Nettokaltmiete beträgt bisher 445,06 € und ist seit mehr als 15 Monaten unverändert. Am 1. Oktober 2012 betrug die Nettokaltmiete 440,00 €.
Mit Schreiben vom 8. Juli 2015, auf das wegen der Einzelheiten verwiesen wird (Anlage K2), verlangten die Kläger vom Beklagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete auf 481,93 € mit Wirkung ab 1. Oktober 2015. Hierbei beriefen sie sich auf das Mietspiegelfeld G1 des Berliner Mietspiegels 2015.
Die Fenster der Wohnung verfügen überwiegend über Isolierverglasung, die nach 1987 eingebaut wurden.
Die Kläger meinen, die Merkmalgruppen 1, 3, 4 und 5 der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels 2015 seien positiv zu bewerten.
Die Kläger beantragen, wie erkannt.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Er meint, die Merkmalgruppen 2, 3, 4, und 5 seien negativ zu bewerten.
Wegen der Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig und auch begründet.
Den Klägern steht der Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung aus § 558 Abs. 1 BGB zu.
Das Mieterhöhungsverlangen ist formell ordnungsgemäß, § 558 a BGB. Die Sperrfrist nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB und die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB sind eingehalten worden.
Die verlangte Miete übersteigt auch nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Wohnung ist in das Mietspiegelfeld G1 des Berliner Mietspiegels 2015 einzuordnen, welcher einen Mittelwert von 5,62 €/m2 ausweist. Die Kläger verlangen eine Miete in Höhe dieses Mittelwertes. Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt mindestens 5,62 €/m2.
Die Merkmalgruppen 1, 2 und 3 sind neutral zu bewerten. Das Badezimmer ist mit Einhebelmischbatterien ausgestattet und die Wohnung verfügt über eine Kammer, die von der Küche abgeht und die mit einer Tür versehen ist, so dass das wohnwerterhöhende Merkmal „Abstellraum mit Sichtschutz innerhalb der Wohnung“ verwirklicht ist. In diesen Merkmalgruppen steht daher dem jeweils behaupteten wohnwertmindernden Merkmal ein wohnwerterhöhendes Merkmal gegenüber, so dass beide Merkmalgruppen mindestens ausgeglichen sind. Auch die Merkmalgruppe Küche ist neutral zu bewerten. Das wohnwertmindernde Merkmal „keine Spüle“ ist nicht verwirklicht, da dem Mietvertrag zu entnehmen ist, dass die Küche mit einer Spüle nebst Unterschrank ausgestattet ist (§ 12 Ziff. 12.2 des Mietvertrages). Für den Mietvertrag gilt die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit.
Auch die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) ist neutral zu bewerten. Die vorgelegten Lichtbilder lassen weder einen schlechten Instandhaltungszustand, noch einen überwiegend schlechten Zustand des Treppenhauses und des Eingangsbereiches erkennen. In dieser Merkmalgruppe geht es um die Bausubstanz und nicht um eine etwaige Vermüllung. Es sind weder Putzabplatzungen, noch Durchfeuchtungen des Mauerwerks zu erkennen, auch nicht im Keller. Auch die behaupteten Beschmierungen finden sich auf keinem der Lichtbilder. Schließlich ist nicht ersichtlich, dass die Hauseingangstür nicht abschließbar ist. Bei dem von dem Beklagten vorgelegten Lichtbild handelt es sich offensichtlich nicht um die Hauseingangstür zur Straße, sondern um die Tür zum Aufgang des Hinterhauses. Mit der Hauseingangstür ist jedoch die Zutrittsmöglichkeit von der Straße gemeint, da es bei der Frage der Abschließbarkeit darum geht, Nichtmietern den Zutritt zum Gebäude zu verwehren. Soweit der Beklagte das wohnwertmindernde Merkmal „unzureichende Wärmedämmung oder Heizanlage mit ungünstigem Wirkungsgrad“ geltend macht, ist dies unerheblich, da er lediglich den Wortlaut der Orientierungshilfe wiederholt, ohne konkrete Tatsachen darzulegen.
Die Bewertung der Merkmalgruppe „Wohnumfeld“ kann dahinstehen. Eine negative Bewertung würde zunächst einen Abschlag von 20 % der unteren Spannendifferenz (1,22 €)‚ mithin von 0,24 € zur Folge haben. Jedoch ist ein Zuschlag von 0,28 €/m2 für das Sondermerkmal „überwiegend Isolierverglasung“ in Ansatz zu bringen. Demnach wird der Mittelwert von 5,62 €/m2 keinesfalls unterschritten.
Dem Beklagten war keine Erklärungsfrist auf den Schriftsatz der Klägerin vom 25. Januar 2016 zu gewähren, denn dieser Schriftsatz ging dem Beklagten rechtzeitig im Sinne von § 132 ZPO zu, so dass sich der Beklagte hierzu hätte erklären können. Der Schriftsatz ging der Beklagtenvertreterin am 25. Januar 2016 nebst Anlagen per Telefax zu, so dass die Wochenfrist des § 132 Abs. 1 ZPO gewahrt wurde.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Grundlage in §§ 708 Ziff. 11, 711 ZPO.
