LG Leipzig – Az.: 08 O 1620/18 – Urteil vom 05.09.2019
In dem Rechtsstreit wegen Unterlassung hat die 8. Zivilkammer des Landgerichts Leipzig auf die mündliche Verhandlung am 04.09.2019 für Recht erkannt:
1. Die Beklagte hat es zu unterlassen, in vorformulierten Wohnungsmietverträgen oder allgemeinen Mietbedingungen für Wohnungen die folgenden oder inhaltsgleiche Klauseln zu verwenden bzw. sich darauf zu berufen:
a) „Endet das Mietverhältnis während einer laufenden Abrechnungsperiode, ist eine Zwischenablesung der Verbrauchserfassungsgeräte vorzunehmen. Hierfür anfallende Zusatzkosten trägt der Mieter“.
b) „Zu Beginn und zum Ende des Mietverhältnisses findet eine Zwischenablesung der Verbrauchserfassungsgeräte durch das Unternehmen, das die Nebenkostenabrechnung erstellt, statt. Hierfür anfallende Kosten trägt der Meter.“
2. Für jeden Fall der Zuwiderhandlung wird der Beklagten ein Ordnungsgeld bis zu 250.000,00 EUR und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, Ordnungshaft oder Ordnungshaft bis zu 6 Monaten angedroht.
3. Die Beklagte wird weiter verurteilt, an den Kläger 154,70 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz ab dem 01.08.2018 zu zahlen.
4. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
5. Das Urteil ist gegen eine Sicherheitsleistung in Höhe von 5.500 EUR vorläufig vollstreckbar.
Beschluss: Der Streitwert wird auf 5.155,00 EUR festgesetzt.
Tatbestand
Der Kläger fordert von der Beklagten die Unterlassung der Verwendung von nachfolgend näher beschriebenen Klauseln in vorformulierten Wohnraummietverträgen.
Der Kläger ist ein eingetragener Verein, welcher auch Verbraucherinteressen vertritt und gemäß § 3 Abs. 1 Nr. 1 UKlaG beim Bundesamt für Justiz in die Liste der qualifizierten Einrichtungen eingetragen ist.
Die Beklagte verwendet vor-formulierte Mietverträge in der Form eines Musters mit dem Stand vom 01.05.2014 und eines Musters mit dem Stand vom 06.07.2017 (Anlagen K2 und K3).
In dem vorformulierten Mietvertrag vom 01.05.2014 verwendet die Beklagte unter der Überschrift § 2 „Miete und Betriebskosten“ die Klausel Nr. 7 mit dem Wortlaut: „Endet das Mietverhältnis während einer laufenden Abrechnungsperiode, ist eine Zwischenablesung der Verbrauchserfassungsgeräte vorzunehmen. Hierfür anfallende Zusatzkosten trägt der Mieter“.
In dem vorformulierten Mietvertrag vom 06.07.2017 verwendet die Beklagte unter der Überschrift § 3 „Miete und Betriebskosten“ die Klausel Nr. 7 mit dem Wortlaut: „Zu Beginn und zum Ende des Mietverhältnisses findet eine Zwischenablesung der Verbrauchserfassungsgeräte durch das Unternehmen, das die Nebenkostenabrechnung erstellt, statt. Hierfür anfallende Kosten trägt der Mieter.“
Der Kläger hält beide Klauseln für unwirksam. Aus dem Urteil des BGH vom 14.11.2007, Az. VIII ZR 19/07 (dort Rn. 17) entnimmt der Kläger, dass es sich bei den Zwischenablesekosten nicht um umlagefähige Kosten handelt. Klauseln, sowohl in Formularmietverträgen als auch in Individualmietverträgen, die die Umlage solcher nicht umlagefähigen Kosten auf den Meter vorsehen, seien wegen § 556 Abs. 4 BGB unwirksam. Weiterhin verstoßen beide Klauseln, nach Ansicht des Klägers, gegen Treu und Glauben gemäß § 242 BGB. Vermieterseitig entstünden Kosten der Hausverwaltung, die unzulässiger weise auf den Meter übertragen werden. Schließlich verstoßen beide Klauseln gegen § 307 Abs. 1 S.1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB. Würde man die beiden Klauseln verbraucherfeindlich auslegen, würde der Meter sogar dann die Nutzerwechselgebühren tragen, wenn der Vermieter sich vertragswidrig verhält und damit eine fristlose Kündigung durch den Meter veranlasst. Die Klauseln seien zudem ohnehin schon deswegen unwirksam, weil sie weder einen konkreten Betrag noch einen Höchstbetrag ausweisen.
Zur Klausel Nr. 7 aus dem vorformulierten Nietvertrag vom 06.07.2017 führt der Kläger zusätzlich aus, dass durch diese Klausel dem Mieter das Leerstandsrisiko übertragen werden soll. Die Erweiterung der Zwischenablesekosten auf den Beginn eines Nietverhältnisses zwinge ein Mieter Verwaltungskosten eines Vermieters zu übernehmen, obwohl ein Mietvertrag noch nicht begonnen hat und die Nietsache sich noch nicht in dem gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB vorgeschriebenen Zustand befindet. Ein einziehender Mieter trage zweimal die Kosten der Bearbeitung eines Nutzerwechsels. Bei einem Leerstand zwischen einem Mieterwechsel werde der Vermieter kostenfrei gelassen. Im Übrigen wolle sich der Vermieter mit dieser Klausel von seiner Pflicht aus § 556 Abs. 3 S. 1 BGB zur Einhaltung einer ordnungsgemäßen Wirtschaftlichkeit entledigen.
Zudem entnimmt der Kläger dieser Klausel im Rahmen einer verbraucherfeindlichen Auslegung, dass der Vermieter nicht mehr gemeinsam mit dem Meter die Zählerstände erfasst, sondern diese Tätigkeit durch ein Drittunternehmen erbracht wird. Ein Drittunternehmen könne höhere Preise für die Zwischenablesung verlangen, weil diese zum Beispiel dann auch ihre Anfahrtswege und Ausfallzeiten von Mitarbeitern berechnen könnten. Der Mieter sei damit verpflichtet, diese Preissteigerung Dritter hinzunehmen.
Vorprozessual hat der Kläger die Beklagte aufgefordert, eine strafbewährte Unterlassungserklärung zu unterzeichnen; die Beklagte hat diese Unterlassungserklärung nicht abgegeben. Weiterhin hat der Kläger die Beklagte aufgefordert, bis zum 31.07.2018 einen Betrag in Höhe von 154,70 EUR für die Aufwendungen des Klägers für die Abmahnung zu zahlen. Darauf reagierte die Beklagte nicht Daher hielt der Kläger die Klageerhebung für notwendig. Mit der Klage hat der Kläger zunächst die Unterlassung der Verwendung der zwei streitgegenständlichen vorbenannten Klauseln begehrt Mit einer Klageerweiterung hat der Kläger von der Beklagten zusätzlich erforderliche Aufwendungen bei berechtigter Abmahnung nach § 5 UKlaG i.V.m. § 12 Abs. 1 UWG in Höhe von 154,70 EUR verlangt.
Der Kläger beantragt zu erkennen,
1. Die Beklagte hat es zu unterlassen, in vorformulierten Wohnungsmietverträgen oder allgemeinen Nietbedingungen für Wohnungen folgende Klauseln zu verwenden bzw. sich darauf zu berufen:
a) „Endet das Mietverhältnis während einer laufenden Abrechnungsperiode, ist eine Zwischenablesung der Verbrauchserfassungsgeräte vorzunehmen. Hierfür anfallende Zusatzkosten trägt der Mieter“.
b) „Zu Beginn und zum Ende des Mietverhältnisses findet eine Zwischenablesung der Verbrauchserfassungsgeräte durch das Unternehmen, das die Nebenkostenabrechnung erstellt, statt. Hierfür anfallende Kosten trägt der Meter.“
2. Für jeden Fall der Zuwiderhandlung wird der Beklagten ein Ordnungsgeld bis zum 250.000,00 EUR und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, Ordnungshaft oder Ordnungshaft bis zu 6 Monaten angedroht.
3. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 154,70 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5% – Punkten über dem Basiszinssatz ab dem 01.08.2018 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte trägt vor, die Klägerin habe das Urteil des BGH vom 14.11.2007, Az. VIII ZR 19107 falsch interpretiert. Der BGH habe nur über die Frage entschieden, ob Zwischenablesekosten auf den Mieter übertragen werden können, wenn es keine weitere Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter gibt. Das schließe jedoch vertragliche Regelungen nicht aus, die die Übertragung von Zwischenablesekosten auf den Mieter vorsehen. Weiterhin liege kein Verstoß gegen Treu und Glauben dadurch vor, dass den Metern Hausverwaltungskosten auferlegt werden. In den Klauseln sei nur geregelt, dass die Kosten der Zwischenablesung darin bestehen, dass der Ablesedienst tätig wird und die Kosten dafür der Mieter zu tragen habe. Eine unangemessene Benachteiligung nach § 307 Abs. 1 S. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB liege nicht vor, weil der Mieter bei vertragswidrigem Verhalten des Vermieters ohnehin den Ersatz sämtlicher Vermögenseinbußen verlangen kann, die ihm infolge der Nichterfüllung des Mietvertrags entstanden sind. Jedenfalls liege eine unangemessene Benachteiligung schon deshalb nicht vor, weil Kostentragungsregelungen nicht in den Schutzbereich des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB fallen. Schließlich liege eine unangemessene Benachteiligung auch wegen der Geringwertigkeit der Zwischenablesekosten nicht vor. Sie sind auch im Interesse des Mieters, weil sie eine gerechtere Verteilung der Betriebskosten erlauben. Zum Leerstandsrisiko führt die Beklagte aus, dass es nicht auf den Vermieter übertragen werde, weil ein einziehender Mieter vom Abrechnungsunternehmen ein Mieterkonto erhält, was den Stand der Verbrauchswerte Tag genau mit seinem Einzug widergibt. Etwaiger Verbrauch bei Leerstand der Wohnung nach einem Mieterwechsel wird zulasten des Vermieters abgerechnet. Im Übrigen sei die Klausel Nr. 7 aus dem Metvertragsmuster vom 06.07.2017 so zu lesen, dass der Mieter nur einmal zur Zahlung verpflichtet sei.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die eingereichten Schriftsätze des Klägers vom 17.07.2018 (Bl.1 d. A) und vom 22.11.2018 (Bl.23 d.A) und der Beklagten vom 02.10.2018 und vom 18.01.2019 sowie auf das Protokoll der öffentlichen Sitzung vom 28.08.2019 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage hat in vollem Umfang Erfolg.
I.
Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist das angerufene Gericht gemäß § 6 UKlaG sachlich und gemäß § 7 SächsJOrgVO örtlich zuständig. Der Kläger ist anspruchsberechtigte Stelle gemäß § 3 UKlaG.
II.
1. Die Klage ist auch begründet. Beide Klauseln, aus dem vorformulierten Wohnungsmietvertrag vom 01.05.2014 sowie aus dem vorformulierten Wohnungsmietvertrag vom 06.07.2017, sind wegen unangemessener Benachteiligung der Mieter nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Die Kosten einer Zwischenablesung können nicht formularmäßig auf Wohnraummieter umgelegt werden.
a) Zur Klausel Nr. 7 aus dem vorformulierten Wohnungsmietvertrag vom 01.05.2014
Die Klausel mit dem Wortlaut „Endet das Nietverhältnis während einer laufenden Abrechnungsperiode, ist eine Zwischenablesung der Verbrauchserfassungsgeräte vorzunehmen. Hierfür anfallende Zusatzkosten trägt der Metern benachteiligt Mieter gemäß nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unangemessen. Bei dieser Klausel handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne von des § 305 Abs. 1 BGB. Derartige Allgemeine Geschäftsbedingungen unterliegen einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB und sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner, hier den Kläger, unangemessen benachteiligen.
Nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist eine unangemessene Benachteiligung anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist. Dies ist vorliegend zwar nicht schon dadurch der Fall, dass diese Klausel weder einen konkreten Betrag noch einen Höchstbetrag ausweist (vgl. AG Frankfurt, Urteil v. 29.11.2012 – Az.: 381 C 2388/12). Dennoch liegt vorliegend durch die streitgegenständliche Klausel aus dem vorformulierten Wohnungsmietvertrag vom 01.05.2014 – entgegen der Ansicht des AG Frankfurt in der vorbenannten Entscheidung – eine unangemessene Benachteiligung der Mieter vor.
Bei den Kosten für die Zwischenablesung handelt es sich um nicht umlagefähige Kosten, die im Rahmen eines Nutzerwechsels als Verwaltungskosten dem Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 S. 3 BGB zur Last fallen (BGH, Urteil v. 14.11.2007 – Az.: VIII ZR 19/07; AG Kassel, Urteil v. 08.05.2018 – Az.: 453 C 539/18). Nach § 535 Abs. 1 S. 3 BGB hat der Vermieter grundsätzlich die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen, so auch die durch den Auszug eines Meters innerhalb der laufenden Abrechnungsperiode veranlassten Kosten einer Zwischenablesung (BGH, a.a.O.). Das gilt, sofern die Mietvertragsparteien keine anderslautende Vereinbarung getroffen haben. Das BGH-Urteil vom 14.11.2007 verbietet den Mietvertragsparteien nicht, anderslautende Regelungen über die Kostentragung von Zwischenablesekosten zu treffen (BGH, a.a.O. Rn. 9; so auch AG Hohenschönhausen, Urteil v. 31.03.2008 – Az.: 16 C 205/07). Der BGH definiert Zwischenablesekosten als grundsätzlich – nicht umlagefähige Verwaltungskosten, deren Kostentragung gesetzlich nicht geregelt ist und die bei mangelnder anderslautender Vereinbarung der Mietvertragsparteien dem Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 S. § BGB zur Last fallen (BGH, a.a.O.).
Werden allerdings derartige anderslautende Regelungen in Form von Allgemeinen Geschäftsbedingungen getroffen, dürfen diese jedoch gemäß § 307 Abs. 2 Nr.1 BGB nicht den wesentlichen Grundgedanken gesetzlicher Regelungen entgegenstehen. § 535 Abs. 1 S. 3 BGB ist zwar grundsätzlich abdingbar, so auch durch Allgemeine Geschäftsbedingungen. Diese stehen dann nicht zwingend dem Grundgedanken des § 535 Abs. 1 S. 3 BGB entgegen. Das gilt jedoch nicht für Wohnraummietverträge. Hier kann von diesem Grundsatz durch Allgemeine Geschäftsbedingungen nicht abgewichen werden; es gilt hierfür allenfalls die Sonderregelung des § 556 BGB (AG Hohenschönhausen, a.a.O.; MüKo BGB/Häublein, 7. Aufl. 2016, BGB § 535 Rn.145; Palandt/Weidenkaff, 78. Auflage, 2019, § 535 Rn. 69;).
Verwaltungskosten, so auch Zwischenablesekosten, können jedoch auch nicht im Rahmen des § 556 Abs.1 BGB auf den Mieter abgewälzt werden. Derartige AGB-Klauseln sind unwirksame Vereinbarungen nach § 556 Abs. 4 BGB, da sie zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB abweichen, weil sie andere Kosten als Betriebskosten auf den Mieter abwälzen (vgl. AG Kassel, a.a.O.). Bei § 556 Abs. 1 BGB sind vornehmlich Abreden betroffen, nach denen der Meter andere Kosten als Betriebskosten übernehmen soll, die nicht in § 2 BetrKV aufgeführt sind (Schmidt-Futterer/Langenberg, 14. Auflage, 2019, BGB § 556 Rn. 508; Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 556, Rn. 3). Das würde nämlich zu einer unzulässigen Erweiterung der Betriebskostendefinition nach § 556 Abs. 1 BGB i.V.m. der BetrKV führen (AG Kassel, a.a.O.) Dabei ist es unerheblich, ob die Zwischenablesekosten in den streitgegenständlichen Allgemeinen Geschäftsbedingungen unter der Überschrift „Miete und Betriebskosten“ aufgeführt werden. Als Verwaltungskosten sind sie dort lediglich systematisch falsch eingeordnet; an ihrer Charakterisierung als Verwaltungskosten und nicht als nach § 556 Abs. 1 S. 1 BGB umlagefähige Betriebskosten ändert dies jedoch nichts. Ebenfalls kommt es auf eine Geringwertigkeit der Zwischenablesekosten genauso wenig an, wie auf die Tatsache, dass eine Zwischenablesung gerechter für den Mieter ist. Das Argument der Geringwertigkeit kann ebenfalls für den Vermieter gelten, weil dem Vermieter durch Zwischenablesekosten keine wesentlich ins Gewicht fallenden Kosten entstehen. Die Ermöglichung einer Abrechnungsgerechtigkeit obliegt dem Vermieter, wie aus dem Sinn und Zweck des § 556 a BGB zu entnehmen ist.
b) Zur Klausel Nr. 7 aus dem vorformulierten Wohnungsmietvertrag vom 06.07.2017
Auch die Klausel mit dem Wortlaut „Zu Beginn und zum Ende des Mietverhältnisses findet eine Zwischenablesung der Verbrauchserfassungsgeräte durch das Unternehmen, das die Nebenkostenabrechnung erstellt, statt. Hierfür anfallende Kosten trägt der Mieter“ benachteiligt Mieter unangemessen. Auch hier bezweckt die Beklagte, Zwischenablesekosten auf den Mieter zu übertragen. Insofern gilt das oben Gesagte, zur Klausel Nr. 7 aus dem vorformulierten Wohnungsmietvertrag vom 01.05.2014, dass Zwischenablesekosten als Verwaltungskosten grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind und eine formularmäßige Übertragung auf den Mieter unzulässig ist.
Zu Klausel Nr. 7 aus dem vorformulierten Wohnungsmietvertrag vom 06.07.2017 kommt zur Annahme einer unangemessenen Benachteiligung erschwerend hinzu, dass die Klausel im Gegensatz zur Klausel aus dem Metvertrag vom 01.05.2014 – nicht nur auf das Ende sondern auch auf den Beginn eines Mietverhältnisses abstellt. Auch wenn die Beklagte vorträgt, der Meter müsse nur einmal zahlen, ist die Klausel doch so zu lesen und auch auszulegen, dass jeweils zu Beginn und Ende eines Mietverhältnis eine Zwischenablesung stattfindet und deshalb ein Mieter die jeweiligen anfallenden Kosten einer Zwischenablesung – hier dann zu Beginn und Ende – zahlen muss, es somit zu einer Doppelbelastung des Mieters kommt. Maßgeblich ist hier die kundenfeindlichste Auslegung dieser Klausel, weil es hier mehrere Auslegungsalternativen gibt (vgl. Palandt/Grüneberg, a.a.O. § 305 c Rn. 18). Es ist zudem nicht unwahrscheinlich, dass Mieter noch einmal mehr dadurch belastet werden, dass die Kostenabrechnung durch das Unternehmen erfolgen darf, welches die Nebenkostenabrechnung erstellt hat. Zwar enthält die Klausel aus dem vorformulierten Mietvertrag vom 01.05.2014 im Gegensatz zur hiesigen Klausel gar keine Regelung, wer genau die Zwischenablesung durchführt, so z.B. die Hausverwaltung oder ein beauftragtes Unternehmen. Dafür stellt die Klausel aus dem Mietvertrag vom 01.05.2014 aber zumindest klar, dass nur die „für die Zwischenablesung anfallenden Zusatzkosten“ auf den Mieter abgewälzt werden dürfen. Die Klausel aus dem Mietvertrag vom 06.07.2017 hingegen wälzt schlichtweg die „anfallenden Kosten“ auf den Meter ab. Bei einer kundenfeindlichen Auslegung kann die Klausel auch so verstanden werden, dass der Mieter dann sämtliche Kosten des Unternehmens, so z.B. auch unverhältnismäßige Anfahrtskosten und Ausfallkosten von Mitarbeitern, wie der Kläger vorträgt, zu tragen hat.
Ob die Beklagte in irgendeiner Form durch die beiden streitgegenständlichen Klauseln dem Gebot der Wirtschaftlichkeit aus § 556 Abs. 3 BGB widerspricht, braucht wegen den hier anderweitig begründeten Unwirksamkeitsgründen der beiden Klauseln nicht entschieden werden.
2. Gemäß § 9 Nr. 3 UKlaG hat die Urteilsformel auch das Gebot, die Verwendung inhaltsgleicher Bestimmungen in allgemeinen Geschäftsbedingungen zu unterlassen, zu enthalten.
3. Dem Kläger steht ferner gemäß § 5 UKlaG in Verbindung mit § 12 Abs. 1 S. 2 UWG ein Anspruch auf Ersatz der mit der Abmahnung verbundenen Aufwendungen in Höhe der geltend gemachten 154,70 EUR zu. Der Kläger hat auch Anspruch auf Erstattung der geltend gemachten Zinsen, gemäß § 288 Abs. 1 BGB seit dem 01.08.2018.
4. Die Androhung von Ordnungsgeld bzw. Ordnungshaft beruht auf § 890 ZPO.
5. Die Entscheidungen über die Kosten und die vorläufige Vollstreckbarkeit beruhen auf den §§ 91 Abs. 1, 709 S. 1 ZPO.
