AG Wiesbaden – Az.: 92 C 3022/16 – Urteil vom 16.12.2016
Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 05.07.2016 zu TOP 8 wird für ungültig erklärt.
Die Beklagten werden verpflichtet, einer Gebrauchsregelung zuzustimmen, wonach das Parken von PKW und sonstigen Fahrzeugen oder Anhängern außerhalb der baurechtlich genehmigten Stellplätze auf dem Gemeinschaftseigentum und insbesondere im Bereich der Feuerwehrzufahrten, ferner der Aufstellflächen (Aufstellflächen sind nicht überbaute befestigte Flächen auf dem Grundstück, die mit der öffentlichen Verkehrsfläche direkt oder über Feuerwehrzufahrten in Verbindung stehen, sie dienen dem Einsatz von Hubrettungsfahrzeugen) und Bewegungsflächen (Bewegungsflächen sind befestigte Flächen auf dem Grundstück, die der Aufstellung von Feuerwehrfahrzeugen, der Entnahme und Bereitstellung von Geräten und der Entwicklung von Rettung-und Löscheinsätzen dienen, Bewegungsflächen können auch gleichzeitig Stellflächen sein) grundsätzlich unzulässig ist.
Der Verwalter wird beauftragt und ermächtigt, im Falle des Verstoßes gegen diese Gebrauchsregelung die betreffenden Eigentümer zunächst abzumahnen und im Wiederholungsfall im Namen der Eigentümergemeinschaft einen Rechtsanwalt zu beauftragen, um daraus folgende Unterlassungsansprüche im Namen der Eigentümergemeinschaft gerichtlich geltend zu machen.
Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagten können die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 100 % des nach dem Urteil zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckendenden Betrages leistet.
Tatbestand
Der Kläger und die Beklagten bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft K… . in W…. Die Beigeladene ist die Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Die Hausordnung der Gemeinschaft regelt unter Nummer 25: „Das Parken in den Höfen ist zu vermeiden. Die Bewohner sind angehalten, zusätzliche PKW und die ihrer Besucher die auf den vorgesehenen Flächen mit einem Hinweis oder der Berechtigungskarte im Parkstreifen der Zugangsstraße abzustellen“. Darüber hinaus enthält die Regelung verschiedene Ausnahmeregelungen. Wegen des genauen Wortlautes wird auf die Hausordnung (Blatt 81 der Akte) Bezug genommen. Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus mehreren Häusern. Teile der Flächen im Außenbereich sind Feuerwehrzufahren, Aufstellflächen oder Bewegungsflächen. Aufstellflächen dienen dem Einsatz von Hubrettungsfahrzeugen, Bewegungsflächen dienen der Aufstellung von Feuerwehrfahrzeugen, der Entnahme und Bereitstellung von Geräten und der Entwicklung von Rettungs- und Löscheinsätzen. Wegen der Einzelheiten wird auf die entsprechende DIN-Norm 14090 (Blatt 12 ff.) Bezug genommen. In der Vergangenheit ist es vorgekommen, dass einzelne Wohnungseigentümer oder Mieter auf Flächen geparkt haben, die als Feuerwehrzufahren, Aufstellflächen oder Bewegungsflächen in den Plänen eingezeichnet und daher freizuhalten sind. Der Kläger hat beantragt, in der Eigentümerversammlung am 05.07.2016 eine entsprechende Gebrauchsregelung zu beschließen. Der Antrag wurde in der Eigentümerversammlung am 05.07.2016 unter TOP 8 erörtert und abgelehnt. Wegen des genauen Wortlauts des Beschlusses wird auf das Versammlungsprotokoll (Blatt 32 f.) Bezug genommen.
Mit der vorliegenden Klage hat der Kläger diesen Negativbeschluss angefochten und verfolgt mit seinem Verpflichtungsantrag sein Begehren weiter. Der Kläger ist der Auffassung, der ablehnende Beschluss widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Das Parken auf Feuerwehrflächenstelle im Brandfall ein Sicherheitsrisiko dar, sowohl für das Gebäude als auch für Leben und Gesundheit der Bewohner. Darüber hinaus behauptet der Kläger, der Brandversicherungsschutz sei hierdurch gefährdet.
Der Kläger beantragt, den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 05.07.2016 zu TOP 8 für ungültig zu erklären, eine Gebrauchsregelung zu beschließen, wonach das Parken von PKW und sonstigen Fahrzeugen oder Anhängern außerhalb der baurechtlich genehmigten Stellplätze auf dem Gemeinschaftseigentum und insbesondere im Bereich der Feuerwehrzufahrten, ferner der Aufstellflächen (Aufstellflächen sind nicht überbaute befestigte Flächen auf dem Grundstück, die mit der öffentlichen Verkehrsfläche direkt oder über Feuerwehrzufahrten in Verbindung stehen, sie dienen dem Einsatz von Hubrettungsfahrzeugen) und Bewegungsflächen (Bewegungsflächen sind befestigte Flächen auf dem Grundstück, die der Aufstellung von Feuerwehrfahrzeugen, der Entnahme und Bereitstellung von Geräten und der Entwicklung von Rettung-und Löscheinsätzen dienen, Bewegungsflächen können auch gleichzeitig Stellflächen sein) grundsätzlich unzulässig ist.
Der Verwalter wird beauftragt und ermächtigt, im Falle des Verstoßes gegen diese Gebrauchsregelung die betreffenden Eigentümer zunächst abzumahnen und im Wiederholungsfall im Namen der Eigentümergemeinschaft einen Rechtsanwalt zu beauftragen, um daraus folgende Unterlassungsansprüche im Namen der Eigentümergemeinschaft gerichtlich geltend zu machen.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Die Beklagten sind der Auffassung, der Negativbeschluss sei nicht zu beanstanden. Die Wohnungseigentümer hätten bei Aufstellung einer Hausordnung einen weiten Ermessensspielraum. Dieser Ermessensspielraum sei durch den angegriffenen Beschluss nicht verletzt. Die Problematik des Parkens sei in der Hausordnung bereits geregelt, so dass überhaupt kein Handlungsbedarf bestehe. Es bestehe auch keine Notwendigkeit, den Verwalter mit einer Ahndung etwaiger Verstöße zu beauftragen, da jeder einzelne Wohnungseigentümer selbst etwaige Verstöße verfolgen könne, soweit er dies für erforderlich halte. Schließlich bestreiten die Beklagten, dass durch solche Verstöße der Brandversicherungsschutz der Gemeinschaft gefährdet sei.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird ergänzend auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Die Verwalterin wurde beigeladen (§ 48 Abs. 1 Satz 2 WEG), sie ist dem Rechtsstreit nicht beigetreten.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig.
Die Anfechtungsklage wurde fristgerecht eingereicht und begründet (§ 46 Abs. 1 WEG) und demnächst zugestellt (§ 167 ZPO).
Die Klage ist auch begründet.
Der Kläger besitzt gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern einen Anspruch auf die begehrte Konkretisierung der Hausordnung (§ 21 Abs. 4 WEG).
Die vom Kläger begehrte Konkretisierung der Hausordnung ist erforderlich. Unstreitig ist es in der Vergangenheit vorgekommen, dass einzelne Wohnungseigentümer oder Mieter auf Feuerwehrflächen geparkt haben. Dass dies im Ernstfall eine Gefährdung des Gebäudes und schlimmstenfalls von Leib oder Leben der Bewohner bedeuten kann, wird auch von den Beklagten nicht in Abrede gestellt. Somit besteht ein berechtigtes Interesse, diese Problematik in der Hausordnung zu regeln, ohne dass geklärt werden musste, ob der Versicherungsschutz der Brandversicherung gefährdet ist.
Entgegen der Auffassung der Beklagten erfüllt die bestehende Hausordnung diese Aufgabe nicht. Die entsprechende Formulierung in der bestehenden Hausordnung besagt lediglich, dass das Parken in den Höfen zu vermeiden ist. Dies ist eine allgemeine Regelung, die die Problematik der Feuerwehrzufahrten überhaupt nicht berücksichtigt. Dies sieht man daran, dass die Regelung auch Ausnahmen enthält. Für ein Parken auf Feuerwehrflächen kann es jedoch aus den dargelegten Gründen keine Ausnahmeregelung geben.
Soweit die Beklagten die Auffassung vertreten, es liege in ihrem Ermessen, eine entsprechende Regelung in die Hausordnung aufzunehmen, so verkennen sie den Umfang ihres Ermessens. Das Ermessen der Wohnungseigentümer bei Aufstellung einer Hausordnung ist zwar grundsätzlich weit, da jedoch – wie dargelegt – im Ernstfall auch Menschenleben betroffen sein können, ist das Ermessen der Wohnungseigentümer im vorliegenden Fall auf null reduziert.
Somit widersprach der ablehnende Beschluss den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung und die Beklagten waren antragsgemäß zu verurteilen, einer entsprechenden Regelung zuzustimmen.
Darüber hinaus waren die Beklagten zu verurteilen, den Verwalter zu ermächtigen, im Falle eines Verstoßes gegen die betreffenden Eigentümer zunächst außergerichtlich und sodann möglicherweise gerichtlich vorzugehen. Die Beklagten weisen zwar zu Recht darauf hin, dass der Kläger oder ein anderer Wohnungseigentümer dies auch selbst machen könnte, dies entbindet jedoch nicht den Verwalter. Darauf zu achten, dass die Hausordnung eingehalten wird, ist originäre Aufgabe des Verwalters (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG). Somit ist es ohnehin Aufgabe der Beigeladenen, dafür Sorge zu tragen, dass die Hausordnung umgesetzt wird. Auf Grund der Bedeutung dieser Regelung, die sich aus den dargelegten Risiken im Brandfalle ergibt, entspricht es daher ordnungsgemäßer Verwaltung, den Verwalter zu ermächtigen, diese Bestimmungen der Hausordnung auch außergerichtlich und ggf. gerichtlich durchsetzen zu können.
Als unterliegende Partei haben die Beklagten die Kosten des Rechtsstreits zu tragen (§ 91 Abs. 1 ZPO).
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 1, 711 ZPO.
