Informationen zur Räumungsklage
Es passiert immer wieder, dass es zwischen Mieter und Vermieter bezüglich des Mietobjektes zu Meinungsverschiedenheiten kommt. Lassen sich diese Streitigkeiten nicht ausräumen, kann dies in letzter Konsequenz dazu führen, dass eine Beendigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter erfolgt. Die Beteiligten stellen sich dann oftmals die Frage, was es mit einer Räumungsklage auf sich hat und wie diese durchgeführt werden kann.
Voraussetzungen der Räumungsklage
Eine rechtmäßige Räumungsklage erfordert zunächst die Beendigung des Mietverhältnisses. Dies geschieht entweder durch eine fristlose oder eine fristgerechte Kündigung, die mit einem ausreichenden Kündigungsgrund begründet wurde. Darüber hinaus kann das Mietverhältnis ebenso durch den Zeitablauf bei Zeitmietverträgen sowie einem Aufhebungsvertrag beendet werden. Sofern in der Folge ein beendetes Mietverhältnis vorliegt, ist der Mieter verpflichtet, die Wohnung fristgerecht zu räumen. Sollte dies nicht geschehen, kann der Vermieter zur Durchsetzung seiner Rechte eine Räumungsklage erheben. Um langen Wartezeiten vorzubeugen ist es durchaus sinnvoll gerade bei fristlosen Kündigungen eine Räumungsfrist zu setzen, Verweigert der Mieter den Auszug, kann nach Ablauf der Frist direkt Räumungsklage erhoben werden. Hat der Mieter jedoch die Wohnung komplett geräumt und zudem sämtliche Schlüssel übergeben, sollte von einer Räumungsklage abgesehen werden.
Zuständigkeit und Kosten
Eine Räumungsklage ist unabhängig von der Höhe des Streitwerts generell vor dem Amtsgericht zu erheben. Gemäß § 23 Ziff. 2a GVG (Gerichtsverfassungsgesetz) sind grundsätzlich alle mietrechtlichen Klagearten vor dem Amtsgericht zu verhandeln. Lediglich im Bereich der Gewerberaummieten ist ab einem Streitwert von 5.000 Euro das Landgericht sachlich zuständig. Die Räumungsklage ist immer bei dem Amtsgericht einzureichen, in dessen Bezirk sich die betroffene Wohnung befindet. Bei der Ermittlung der anfallenden Prozesskosten spielt der Streitwert wiederum eine entscheidende Rolle. Dabei ist der Streitwert abhängig von der Jahreskaltmiete des Mietverhältnisses, um welches sich die Klage dreht. Der Gerichtskostenvorschuss lässt sich nun an einer entsprechenden Tabelle ablesen. Schon bei relativ geringen Kaltmieten beträgt der Gerichtskostenvorschuss mehrere hundert Euro. Da sich wegen des relativ hohen Streitwerts auch die Anwaltskosten schnell summieren, handelt es sich bei der Räumungsklage um einen vergleichsweise kostspieligen Prozess.
Die Tücken einer Räumungsklage
Nach Eingang des notwendigen Gerichtskostenvorschuss wird die Räumungsklage dem betroffenen Mieter durch das Gericht zugestellt. Dieser hat nun Gelegenheit, sich gegen die Klage zu verteidigen. Die Dauer des Verfahrens hängt nun in erster Linie vom Verhalten des Beklagten ab. Verteidigt er sich nicht oder nur sporadisch kann bereits nach einigen Wochen ein Urteil ergehen. Mit diesem Räumungstitel kann der Vermieter die Mietsache durch den Gerichtsvollzieher zwangsräumen lassen, falls der Mieter den angeordneten Räumungszeitpunkt nicht befolgt. Realistischer und in der Praxis häufiger sind allerdings Verfahrensdauern von 6 Monaten bis zu 1 Jahr. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass eine Räumungsklage relativ teuer und zeitaufwendig ist. Zudem besteht das Risiko, dass der Vermieter auch bei einem Prozesserfolg auf dem vorgestreckten Geld sitzen bleibt. Dennoch ist die Durchführung einer Räumungsklage die einzige Möglichkeit, einen Mieter nach der ausgesprochenen Kündigung zum Auszug zu bewegen.
