Der Aufhebungsvertrag im Mietrecht: Die versteckte Alternative
In den allermeisten Fällen wird ein Mietverhältnis durch eine ordentliche Kündigung seitens des Mieters oder des Vermieters beendet. So ist es auch in § 542 BGB, wonach ein unbefristetes Mietverhältnis durch Kündigung nach den gesetzlichen Vorschriften endet. Daneben gibt es allerdings noch eine weitere Möglichkeit, einen Mietvertrag zu beenden. Nach dem Grundsatz der Vertragsfreiheit können Mietverträge ebenso im Wege der Vereinbarung zwischen den Parteien einvernehmlich aufgehoben werden. Dabei kann im Rahmen der Beendigung eines Mietverhältnisses ein Mietaufhebungsvertrag eine attraktive Alternative darstellen.
Gründe für einen Mietaufhebungsvertrag
Mit dem sogenannten Mietaufhebungsvertrag vereinbaren Mieter und Vermieter die Beendigung eines Mietverhältnisses und die entsprechenden Bedingungen. Im Gegensatz zu einer Kündigung müssen bei einem Aufhebungsvertrag beide Vertragsparteien der Beendigung zustimmen. Da es dieser Zustimmung bei der Kündigung nicht bedarf, muss es für den Abschluss eines Aufhebungsvertrages in der Regel triftige Gründe geben. Ein Mietaufhebungsvertrag kommt zumeist dann zum Einsatz, wenn sich diejenige Partei, die den Vertrag beenden möchte, sich nicht zum gewünschten Zeitpunkt vom Mietvertrag lösen kann. Auf diese Weise kann beispielsweise ein befristeter Mietvertrag vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit beendet werden. Ein weiterer möglicher Anwendungsfall eines Mietaufhebungsvertrages liegt vor, wenn einer von mehreren Mietern aus dem Vertrag ausscheiden möchte und das Mietverhältnis gleichzeitig mit den anderen Mietern fortgeführt werden soll.
Der Zwang zur Aufhebung
Da es sich vorliegend um einen privatrechtlichen Vertrag handelt, ist grundsätzlich keine der Parteien dazu, verpflichtet einen Aufhebungsvertrag zu unterzeichnen. Die Interessen der Beteiligten werden in der Regel durch die gesetzlichen Kündigungsvorschriften im ausreichenden Maße berücksichtigt. In Ausnahmefällen kann der Vermieter dennoch gezwungen sein, einem Aufhebungsvertrag zuzustimmen. Hierzu muss das berechtigte Interesse des Mieters an der Aufhebung das Interesse des Vermieters am Fortbestand des Mietvertrages erheblich übersteigen. Weiterhin muss der Mieter einen geeigneten Nachmieter stellen und sich seinerseits absolut vertragstreu verhalten. Von einem berechtigten Interesse ist dann auszugehen, wenn dem Mieter das Festhalten an der Wohnung unzumutbar geworden ist.
Notwendiger Inhalt
Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Mietaufhebungsvertrags gehört die Einigung über den Beendigungszeitpunkt des Mietverhältnisses. Des Weiteren müssen die beteiligten Parteien, die genaue Bezeichnung der betroffenen Mietsache sowie eine Erklärung aller Beteiligten, dass das Mietverhältnis beendet werden soll, im Aufhebungsvertrag aufgenommen werden. Ohne diesen notwendigen Inhalt ist der Mietaufhebungsvertrag nicht wirksam. Dieser grobe Überblick lässt bereits erahnen, dass es sich hier um einen komplizierten hochkomplexen Vertrag handelt. Als Laie sollte deshalb ein solcher Mietaufhebungsvertrag nur mit der Mitwirkung eines kompetenten Rechtsanwalts für Mietrecht abgeschlossen werden.
