AG Hamburg-Wandsbek – Az.: 740 C 47/10 – Urteil vom 22.12.2010
Der Eigentümerbeschluss vom 13.4.2010 zu Tagesordnungspunkt 6 (Umlage der Kosten für die Einhausung der Balkone 1 und 7) wird insoweit für ungültig erklärt, als die Kosten für die Einhausung der Balkone der Einheiten 1 und 7 direkt durch Sonderumlage oder indirekt durch Rückgriff auf die Instandhaltungsrücklage auch auf diejenigen Eigentümer umgelegt werden, welche dem Beschlussantrag zu Tagesordnungspunkt 5 (Einhausung der Balkone 1 und 7) richt zugestimmt haben.
Die weitergehende Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 70% und die Beklagten zu 30%.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Jeder Partei wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht der jeweils vollstreckende Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Der Eigentümergemeinschaft sind knapp 200.000 € Fördermittel für Lärmschutzmaßnahmen bewilligt wurden. Das betrifft de Einhausung von Balkonen zum Zwecke des Schallschutzes. Bewilligt sind Fördermittel für sieben Balkontürme mit Verglasung für die zur Straße hin gelegenen Balkone, mit Ausnahme von zwei Balkonen (Balkone der Einheiten 1 und 7). Für die Balkone der nicht zur Straße hin gelegenen Einheiten 2 und 4 ist überhaupt nichts bewilligt. Auf der Eigentümerversammlung vom 13.4.2010 haben die Eigentümer beschlossen, die Maßnahmen durchzuführen, für welche die Fördermittel bewilligt worden sind (Tagesordnungspunkte 3 und 4). Diese Beschlüsse sind nicht angefochten.
Die Eigentümer haben ferner beschlossen, auch die nicht geförderten Balkone der Einheiten 1 und 7 zu verglasen (Tagesordnungspunkt 5). Für den hierauf entfallenden Kasten ist zum Teil eine Sonderumlage vorgesehen, im übrigen soll die Finanzierung durch Rückgriff auf „liquide Mittel“ erfolgen (Tagesordnungspunkt 6). Die Eigentümer haben überdies beschlossen, auch für die nicht geförderten Balkone der Einheiten 2 und 4 einen Turm zu errichten und diese Balkone zu verglasen. Die Finanzierung soll aus der Instandhaltungsrücklage erfolgen (Tagesordnungspunkt 7). Die Klägerin, die nicht Eigentümerin der betreffenden Einheiten ist, ist nicht gewillt, für diese zusätzlichen Maßnahmen zu bezahlen.
Die Klägerin beantragt, die Eigentümerbeschlüsse vom 13.4.2010 zu den Tagesordnungspunkten 5, 6 und 7 für ungültig zu erklären.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Für die Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Sitzungsprotokoll vom 20.10.2010 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.
Tagesordnungspunkt 5 (Einhausung der Balkone 1 und 7)
Der Beschluss entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Unabhängig davon, dass die qualifizierte Mehrheit nach § 22 II WEG wie unstreitig geworden nicht erreicht ist, ist der Beschluss mit § 22 I WEG vereinbar. Denn § 22 I WEG enthält auch eine Beschlusskompetenz. Der Beschluss wäre nur dann für ungültig zu erklären, wenn die erforderliche Zustimmung benachteiligter Eigentümer fehlte. So liegt es indes richt.
Nach dem Vortrag der Klägerin im Termin, dem die Beklagten als ihnen günstig nicht entgegentreten, bekommen die Einheiten 1 und 7 im Zuge der bestandskräftig beschlossenen Maßnahmen (Tagesordnungspunkte 3 und 4) ohnehin Türme. Bei der Verglasung als solcher handelt es sich zwar bereits um eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 I WEG. Ihre Anbringung stellt jedoch keinen Nachteil dar, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht (vgl. in einem ähnlichen Fall LG Hamburg ZMR 2005, 989). Dabei ist darauf abzuheben, dass unabhängig von der Verglasung der Einheiten 1 und 7 bereits für die jeweils darüberliegenden Balkone ein Turm errichtet werden muss und jene verglast werden. Der optische Gesamteindruck wäre daher umgekehrt eher gestört, wenn die Balkone der Einheiten 1 und 7 nicht ebenfalls verglast würden.
Mit einer Kostenbelastung kann ein Nachteil und damit die Zustimmungsbedürftigkeit nicht begründet werden. Denn § 16 VI WEG nimmt denjenigen Eigentümer, der nicht zugestimmt hat, von einer Kostenbelastung aus, dazu sogleich.
Tagesordnungspunkt 6 (Umlage der Kosten für die Einhausung der Balkone 1 und 7)
Der Beschluss entspricht insoweit nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, als die Kosten für die Einhausung der Balkone der Einheiten 1 und 7 auch auf diejenigen Eigentümer umgelegt werden, welche dem Beschlussantrag zu Tagesordnungspunkt 5 nicht zugestimmt haben.
Das folgt unmittelbar aus § 16 VI WEG. Auf § 22 II WEG kann sich der Maßnahmebeschluss zu Tagesordnungspunkt 5 nicht stützen (was zur Anwendbarkeit des § 16 II WEG geführt hätte). Denn die erforderliche qualifizierte Mehrheit ist nicht erreicht.
Es handelt sich bei den nach Tagesordnungspunkt 5 beschlossenen Maßnahmen auch nicht lediglich um solche modernisierender Instandsetzung. Die Verglasung eines Balkons lässt sich vom Wortsinn her nicht mehr als dessen Instandsetzung ansehen. Es handelt sich vielmehr um eine Umgestaltung.
Der Kostenverteilungsbeschluss als solcher lässt sich nicht auf § 16 IV WEG stützen. Zwar schließt § 16 VI 2 WEG eine Kostenverteilung gemäß § 16 IV WEG nicht aus. Doch der zur Regelung in §§ 16 VI, 22 I 2 WEG abweichende Maßstab der Umlage trägt dem Gebrauch oder der Gebrauchsmöglichkeit der Eigentümer der anderen Einheiten außer 1 und 7 selbstverständlich nicht Rechnung. Sie haben an den Balkonen 1 und 7 überhaupt keinen Gebrauch und sind deshalb auch richt an den Kosten zu beteiligen.
Tagesordnungspunkt 7, 1. Teil (Einhausung der Balkone 2 und 4)
Der Beschluss entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Er ist aus § 22 II WEG gerechtfertigt.
Die qualifizierte Mehrheit ist erreicht. 12 von 15 Köpfen haben mit Ja gestimmt. Nach dem Vortrag der Beklagten repräsentieren diese Ja-Stimmen mehr als 50 % der Miteigentumsanteile. Dem tritt die Klägerin für den Beschluss zu Tagesordnungspunkt 7 nicht mehr entgegen.
Bei den beschlossenen Maßnahmen handelt es sich um Modernisierungsmaßnahmen zur Erhöhung des Wohnwerts. Es kann offen bleiben, ob die Einhausung und Verglasung von Balkonen mietrechtlich unter § 559 BGB zu fassen wäre. Denn der Kontext ist im Mietrecht ein anderer (Relativität der Rechtsbegriffe). Dort greift der Vermieter einseitig in das Vertragsgefüge ein, verändert den Gegenstand seiner Gebrauchsüberlassungspflicht und kann in bestimmtem Umfang de Miete erhöhen. Dagegen treffen die Eigentümer im Rahmen des § 22 I WEG eine privatautonome Entscheidung über die Ausstattung ihres Wohngebäudes. Wenn § 22 II WEG überhaupt einen Anwendungsbereich haben soll, wird der Fall, dass bereits vorhandene Balkone zum Zwecke des Schallschutzes eingehaust werden, darunter zu fassen sein. Es genügt auch, dass die Verglasung dem Schallschutz „dient“, was auf der Hand legt. § 22 II WEG beschränkt sich nicht auf gebotene Maßnahmen. Auch wird die Eigenart der Wohnanlage nicht geändert. Es ist darauf abzustellen, dass die Einhausung der Balkone zur Straße hin bestandskräftig beschlossen ist. In diesem Zusammenhang fällt die Einhausung der zwei hier gegenständlichen Balkone nicht weiter ins Gewicht.
Von einer unbilligen Beeinträchtigung der Klägerin oder anderer Eigentümer ist nicht auszugehen. Es genügt nicht jede Beeinträchtigung, auch finanzieller Art, sie muss sich vielmehr als unbillig darstellen. Eine lediglich mäßige finanzielle Belastung begründet noch keine Unbilligkeit (vgl. Drabek, in: FAK, 3.A., § 22 Rn. 151). Auf die Klägerin entfällt ein Anteil von 453/10.000 auf die Kosten von 29.500 €. Das sind 1336,35 €. Isoliert betrachtet zwar nicht wenig Geld für eine Maßnahme, von der die Klägerin nichts hat. Andererseits wird im Zuge der Gesamtarbeiten auch die Wohnung der Klägerin ausgestattet, was von den Fördermitteln gedeckt ist. Dies steht der Qualifizierung des Nachteils als unbillig nach Auffassung des Gerichts entgegen.
Der Vortrag der Klägerin unter 2) und 4) ihres Schriftsatzes vom 9.12.2010, wonach deutlich höhere Kosten entstehen werden als bei Beschlussfassung angenommen, ist bereits deshalb richt zu berücksichtigen, weil er gemäß § 296a zurückzuweisen ist. Auf die Erörterungen im Termin hatten zunächst die Beklagten Schriftsatznachlass gemäß § 139 V ZPO zu erhalten. Anders als im Falle des § 283 ZPO war der Klägerin noch Gelegenheit zu geben, auf neues Vorbringen im Schriftsatz der Beklagten vom 3.11.2010 zu erwidern, jedoch nur auf neues Vorbringen (Beschluss vom 15.11.2010). Das Vorbringen der Klägerin zu Problemen der Statik und der Dämmung ist keine Erwiderung mehr auf neues Vorbringen der Beklagten, sondern seinerseits neu. Die Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung ist nicht angezeigt. Die von der Klägerin aufgezeigten Probleme betreffen nicht nur den angefochtenen Teil, sondern auch die bereits bestandskräftig beschlossenen Baumaßnahmen. Die Verwaltung und de Eigentümer werden sich deshalb ohnehin Gedanken machen müssen, wie weiter verfahren werden soll. Dass die Verwaltung tätig wird und der Kläger mithin für an Abänderungsbegehren noch kein Rechtsschutzinteresse hätte, wird aus dem eingereichten Protokoll der Eigentümerversammlung vom 23.9.2010 deutlich.
Tagesordnungspunkt 7, 2. Teil (Umlage der Kosten für die Einhausung der Balkone 2 und 4)
Der Beschluss entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Er ist aus § 16 II WEG gerechtfertigt.
Dass die Kosten aus der Instandhaltungsrücklage entnommen werden sollen, bedeutet der Sache nach nichts anderes als die Umlage der Kosten auf die Eigentümer nach dem allgemeinen Umlagemaßstab. Die Klägerin will auf einen abweichenden Maßstab nach § 16 IV WEG hinaus. Einen Anspruch auf einen abweichenden Maßstab hätte sie unter Zugrundelegung der Entscheidung des BGH in NZM 2010, 205 jedoch nur unter den Voraussetzungen des § 10 II 3 WEG. Das Festhalten an dem allgemeinen Umlagemaßstab für die beschlossene Einzelfallmaßnahme erscheint jedoch nicht aus schwerwiegenden Gründen als unbillig. Insoweit wird auf die vorausgegangenen Ausführungen verwiesen, auch zur Präklusion gemäß § 296a ZPO.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 I, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Der Streitwert beträgt 9694,20 €:
– Interesse der Klägerin, nicht mit den Kosten der zusätzlich beschlossenen Maßnahme belastet zu werden: 1938,84 €
– Interesse der Beklagten an der Erschöpfung der bewilligten Fördermittel, da nur eine einheitliche Auftragsvergabe in Betracht komme: 197.536,67 €
– Halbes Gesamtinteresse, begrenzt durch das fünffache Klägerinteresse: 9694,20 €
