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Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung

AG Pankow-Weißensee, Az.: 102 C 141/15, Urteil vom 03.12.2015

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Rechtstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des aus dem Urteil jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über eine Wohnung in der …, …. Mit Schreiben vom 31.10.2014 kündigte die Klägerin gegenüber den Beklagten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen für die Wohnung mit voraussichtlichem Baubeginn am 06.08.2015 sowie eine Modernisierungsumlage in Höhe von monatlich 350,93 € an. Mit Schreiben vom 22.12.2014, auf Bl. 83 f. d.A. wird Bezug genommen, machten die Beklagten gegenüber der Klägerin Härteeinwände geltend. Hierin machten die Beklagten u.a. geltend, dass die Mieter aufgrund ihrer beruflichen Verpflichtungen häusliche Arbeitszimmer benötigen. Mit anwaltlichem Schreiben vom 17.03.2015 forderte die Klägerin die Beklagten zur Abgabe einer Duldungsverpflichtung auf und ließ gegenüber den Beklagten mitteilen, der voraussichtliche Baubeginn verschiebe sich auf “Anfang Juni 2016”. In dem Schreiben heißt es auch: “…Bedauerlicherweise haben die seit diesem Zeitpunkt laufenden Sozialplanverfahren nach monatelanger Kommunikation und Verhandlungen zu keinem einzigen Ergebnis geführt. …”. Die Klageschrift ging am 08.05.2015 bei Gericht ein. Zwischen der Klägerin und dem Bezirk … besteht ein Rahmenvertrag zur sozialverträglichen Modernisierung im Bezirk …, der den Einsatz einer unabhängigen externen Mieterberatung vorsieht. Das “Sozialplanverfahren” führte zu keinem Ergebnis, zumal die Parteien zu keinem Zeitpunkt miteinander verhandelt haben, wie dies die Beklagten im Termin unbestritten vorgetragen haben, die noch nicht einmal eine konkrete Antwort der Klägerin oder einer unabhängigen externen Mieterberatung auf ihre Härteeinwände hin erhalten haben.

Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung
Symbolfoto: Mehaniq/Bigstock

Die Klägerin ist der Ansicht, dass es sich bei den geplanten Maßnahmen um solche handele, die den Wohnwert der Wohnung verbesserten bzw. der Einsparung von Energie dienten. Den Mietern stünde nach Erhalt der Modernisierungsankündigung stets eine 3-monatige Überlegungsfrist zu.

Die Klägerin beantragt, bezüglich der Klageanträge zu c), d), g), i), l) und q) mit der Maßgabe, dass auf den in der Anlage K2 beigefügten Grundrissplan (Bl. 30 d.A.) Bezug genommen wird und hinsichtlich des Antrages zu 2.. dahingehend ergänzt, dass die Beklagten nach vorheriger Ankündigung von zwei Wochen der Klägerin und ihren Handwerkern werktags Zugang zur Wohnung gestatten müssen,

die Beklagten zu verurteilen, folgende Modernisierungsmaßnahmen in Bezug auf die von ihnen angemietete Wohnung in der … sowie in Bezug auf das gesamte Gebäude zu dulden:

a) Einbau einer Gasheizzentrale mit zentraler Warmwasserbereitung im Kellergeschoss, die dazu erforderlichen Bohrungen und Durchbrüche für die Verlegung der Leitung einschließlich anschließender Verschließung nach Leitungsverlegung, Stilllegung, Reinigung und Ausbrennung der vorhandenen Schornsteine;

b) Verlegung von Steigesträngen gemäß dem zur Anlage K2 beigefügtem Grundrissplan;

c) Demontage der vorhandenen Heizungen in der Wohnung einschließlich der vorhandenen Leitungen; Anbringung von profilierten Plattenheizkörpern an die Steigestränge mittels Heizungsleitungen; Dämmung und Verkleidung der Steigestränge mit Gipskartonschächten; Tapezierung der Gipskartonschächte mit Raufasertapete und Anstrich;

d) Anbringung eines Handtuchheizkörpers im Bad;

e) Ausstattung der Heizkörper in der Wohnung mit Thermostatventilen und funkablesbaren Heizkostenverteilern;

f) Installation horizontaler Warmwasserleitungen auf Putz an der Kellerdecke und vertikale Steigleitungen; die Herstellung der notwendigen Bohrungen und Durchbrüche für die Verlegung der Steigleitungen; anschließende Anarbeitung des durchbrochenen Mauerwerks an die Leitungen; Dämmung der vertikalen Steigleitungen;

g) Einbau eines wandhängenden WC-Beckens; Einbau eines Unterputzspülkastens mit Drückerplatte und Wasserstopp-Funktion;

h) Einbau von wassersparenden Einhandmischbatterien mit Durchflussmengenbegrenzung am Waschtisch und an der Badewanne; Einbau einer Badewanne bzw. Raumsparwanne mit Styroporträger einschließlich Brauseset und Wandstange; Einbau einer wassersparenden Einhandmischbatterie mit Durchflussmengenbegrenzung auf die Küchenspüle und deren Anschluss;

i) Schaffung eines Geschirrspülmaschinenanschlusses in der Küche unter der Spüle; Schaffung eines Waschmaschinenanschlusses in der Küche unter der Spüle; Schaffung eines Waschmaschinenanschlusses im Bad;

j) Einbau je eines funkfernablesbaren Kalt- und Warmwasserzählers im Installationsschacht;

k) Einbau von Ablüftern im Gäste-WC als Einzellüfter;

l) Verschluss der Deckendurchführung der Warmwasser- und Zirkulationsleitungen; Verschluss der Durchbrüche in den Wänden; Anbringung einer Trockenbaubekleidung an den horizontalen Wasser- und Abwasserleitungen;

m) Verfliesung aller Wandflächen im Bad bis etwa zwei Meter hoch; Abdichtung des Badfußbodens und anschließende Neuverfliesung; malermäßige Überarbeitung der nicht gefliesten Wandbereiche im Bad einschließlich einer Untergrundvorbereitung;

n) Herstellen eines 60 cm hohen Fliesenspiegels im Nassstreckenbereich der Küchen;

o) Erneuerung, Ergänzung und Aufklemmung der Unterverteilung in der Wohnung bestückt mit Leitungsschutzschaltern und Fehlerstromschutzeinrichtungen;

p) Demontage vorhandener Zähler und Montage zentraler Zähler im Keller; Installation einer zusätzlichen Steckdose für die Waschmaschine in der Küche unter der Spüle/oder im Bad; Installation einer zusätzlichen Steckdose in der Küche unter der Spüle für die Geschirrspülmaschine; Installation; Installation einer Doppelsteckdose neben den Handwaschbecken im Bad; Installation eines FI-Schutzes (Fehlerstromschutzschalters) im Bad;

q) Installation neuer Steckdosen in der Küche in allen Arbeitsbereichen inkl. separater Absicherung und FI-Schutz, Erneuerung der Lichtauslässe inkl. Schalter und Zuleitung mit Leitungsführung unter Putz nebst Malerarbeiten nach Austausch der Anlage;

r) Demontage der gesamten E-Anlagen Installation und Installation einer neuen Anlage unter Putz;

s) Verstärkung der Elektrohausanschlüsse, Zentralisierung der Wohnungsstromzähler im Keller; Deinstallation der vorhandenen Leitung und Verlegung einer separaten Leitung mit einem insgesamt größeren Querschnitt für jede Wohnung; Verlegung der Steigleitungen zwischen der Zählerzentralstation im Keller und dem Stromkreisverteilern in den Wohnungen;

t) Anbringung eines Wärmedämmverbundsystems mit 12 cm Stärke an der hofseitigen Fassade und eines Dämmputzes mit 5 cm an der straßenseitigen Fassade einschließlich der dafür erforderlichen Baustelleneinrichtung der Gerüststellung und der Herrichtung des Geländes; Instandsetzen der Balkone durch Verputzen der Brüstungen; Erneuerung der Verblechung, Entwässerung und Oberflächenbeschichtung;

u) Anbringung einer Dämmung der Kellerdecke mit 8 cm Stärke sowie die notwendigen Vorbereitung für die Anbringung der Dämmung, insbesondere die Untergrundvorbereitung und die Kürzung der Türen im Keller;

v) Errichtung eines Hausanschlussraums für die zentrale Heizungs- und Warmwasserstation nebst aller erforderlichen Maßnahmen sowie die erforderliche Neuaufteilung der Kellerverschläge;

w) Anbringung einer Wärmedämmung im Bereich des Spitzbodens an der in der obersten Geschossdecke nicht ausgebauten Dachbereich; Anbringung eines Laufsteges oberhalb der Dämmung zu Revisionszwecken; Anbringung einer Wärmedämmung an den Sparren des Dachtragewerkes im ausgebauten Dachbereich;

x) Austausch der vorhandenen Fenster gegen Einbau von Holz-Isolierglasfenstern im Erkerbereich; Austausch der sonstigen vorhandenen Fenster gegen Einbau von Isolierglasfenstern; Erneuerung der Fensterbänke nebst notwendigen Mauer-, Putz-, Maler- und Ausbesserungsarbeiten in Bezug auf den Austausch der Fenster und der Fensterbänke;

y) Einbau einer Aufzugsanlage im Hofbereich … in einem gemauerten Schacht an der Stelle des Nebentreppenhauses mit erforderlichen Nebenarbeiten.

die Beklagten zu verurteilen, der Klägerin und den von ihr beauftragten Baufirmen, Bauleitern und Architekten täglich in der Zeit von 7:00 Uhr bis 18:00 nach vorheriger Ankündigung Zugang zu der Wohnung zu gewähren.

die Beklagten im Falle der Zuwiderhandlung gegen die in 1. genannten Duldungspflichten zur Zahlung eines Ordnungsgeldes bis zu 250.000 €, ersatzweise zur Ordnungshaft bis zu 6 Monaten zu verurteilen.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten sind der Ansicht, die Ankündigung der Klägerin sei nicht ausreichend konkret.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den gesamten Akteninhalt Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zum Teil unzulässig und im Übrigen unbegründet.

Unzulässigkeit

Folgende Anträge haben keinen vollstreckungsfähigen Inhalt, wie dies § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO vorsieht, da unklar bleibt, was genau wo gefordert wird:

Der Antrag unter p) ist zu unbestimmt, soweit unklar bleibt, wo genau im Bad oder in der Küche unter der Spüle die zusätzliche Steckdose für die Waschmaschine installiert werden soll. Auch die Anlage K2 hilft mangels Legende insofern nicht weiter.

Der Antrag unter q) ist zu unbestimmt, da unklar bleibt, wo wie viele neue Steckdosen in der Küche in allen Arbeitsbereichen inkl. … installiert werden sollen. Auch die Anlage K2 hilft mangels Legende insofern nicht weiter.

Der Antrag unter v) ist zu unbestimmt, da unklar bleibt, wo genau der Hausanschlussraum errichtet werden soll und was mit “nebst aller erforderlichen Maßnahmen” gemeint ist sowie wie die Kellerverschläge neu aufgeteilt werden sollen.

II. Unbegründetheit

Der Klägerin steht ein Anspruch auf Duldung der Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 555d Abs. 1 BGB auch im Übrigen nicht zu.

Der Anspruch der Klägerin aus § 533d Abs. 1 BGB ist jedenfalls nicht fällig gemäß § 271 Abs. 2 BGB. Die Duldungspflicht wird erst fällig, wenn eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung gemäß § 555c Abs. 1 BGB vorliegt (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 73. Aufl. 2014, § 555d BGB, Rn. 3). Ungeachtet dessen, ob die Ankündigung hinsichtlich der Art und des Umfangs der Modernisierungsmaßnahmen hinreichend konkret im Sinne des § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 1 BGB ist, fehlt es hierfür vorliegend schon an einer hinreichend bestimmten Zeitangabe. Gemäß § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB muss die Modernisierungsankündigung Angaben über den voraussichtlichen Beginn der Modernisierungsmaßnahmen enthalten. Zwar hat die ursprüngliche Ankündigung der Klägerin vom 31.10.2014 den voraussichtlichen Beginn der geplanten Modernisierungsmaßnahmen hinreichend bestimmt angegeben. Auch sind unwesentliche Verzögerungen vom Mieter regelmäßig hinzunehmen. Verzögert sich die geplante Maßnahme jedoch aus Gründen, die die Vermieterin zu vertreten hat, und steht sie mit dem ursprünglichen Termin nicht mehr im Zusammenhang, ist eine erneute Mitteilung erforderlich (Becksch’scher Online-Kommentar BGB/Schlosser, § 555c m.w.N.). Vorliegend hat die Klägerin die Verzögerung zu vertreten. Die Klägerin hätte den von ihr geltend gemachten Duldungsanspruch seit dem 01.01.2015 gerichtlich überprüfen lassen können, reichte jedoch erst im Mai 2015 die Klage ein.

Denn die Frist für die Mitteilung von Härtegründen endete bereits am 31.12.2014. Entgegen der Ansicht der Klägerin steht dem Mieter keine Überlegungsfrist von drei Monaten zu. Vielmehr endet die Frist gemäß § 555d Abs. 3 S. 1 BGB mit Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt. Die Modernisierungsankündigung ging den Beklagten ausweislich ihres Schreibens vom 22.12.14 im November zu.

Auch kann sich die Klägerin gemäß § 242 BGB nicht auf erfolglose monatelange Verhandlungen und Kommunikation berufen. Die Klägerin hat überhaupt nicht erheblich vorgetragen, wie sie auf die Härteeinwände der Beklagten reagiert haben will. Auch bleibt sie jeden Nachweis dafür schuldig, dass es im Rahmen der Rahmenvereinbarung zur sozialverträglichen Modernisierung im Bezirk … je zu Kontakt zwischen der unabhängigen Mieterberatung und den Beklagten gekommen ist.

Die erneute Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen im Schreiben vom 17.03.2015 ist nicht hinreichend konkret. Die Klägerin hat den Beklagten mit Schreiben vom 17.03.2015 unter Bezugnahme auf die frühere Ankündigung mitgeteilt, dass sich der zunächst angekündigte Termin für den voraussichtlichen Beginn der Maßnahme um voraussichtlich ein Jahr auf Anfang Juni 2016 verschiebt. Unbestimmte Zeitangaben wie “Anfang Juni 2016” genügen den Anforderungen des § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB jedoch nicht (Blank/Börstinghaus/Blank, Miete, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 10; Schmidt/Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 555c BGB, Rn. 38). Denn der voraussichtliche Beginn der Modernisierungsmaßnahmen ist so genau zu bestimmen, dass der Mieter entsprechende Dispositionen wie etwa die Schaffung eines Ersatzarbeitsplatzes treffen kann. Auch liegt eine zu unbestimmte Terminangabe vor, wenn der Vermieter pauschal die Verschiebung der geplanten Maßnahmen “um voraussichtlich ein Jahr” ankündigt. Der Mieter kann seine Planung hiernach nicht einrichten. Vielmehr handelt es sich bei einer derart langen Verzögerung um eine unzulässige unsubstantiierte Schätzung (vgl. Blank/Börstinghaus/Blank, Miete, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 9).

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO, die der vorläufigen Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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