AG Schöneberg, Az.: 16 C 214/16, Urteil vom 14.02.2017
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 12,19 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 15.03.2016 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils jeweils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
4. Die Berufung wird zugelassen.
Tatbestand
Die Parteien streiten um Auszahlung eines Betriebskostenguthabens.
Die Klägerin ist aufgrund Mietvertrages vom 10.11.1998 Mieterin einer Wohnung in der W. Straße in … B.. Vereinbart ist eine Nettokaltmiete nebst Vorauszahlungen auf Betriebs- und Heizkosten. Wegen des genauen Inhalts des Mietvertrages wird auf diesen Bezug genommen.
Die Beklagte ist Vermieterin.
Das streitgegenständliche Objekt wird von einer Heizungsanlage versorgt, welche sich in der W. Straße befindet. Diese Heizungsanlage versorgt neben den Gebäuden W. Straße und auch die Gebäude W. Straße und ein Theater in der G. Straße .
Im Verlaufe des Mietverhältnisses zeigte die Klägerin diverse Mängel in der Wohnung an. Insoweit wird Bezug genommen auf die Schreiben der Klägerin vom 30.06.2010, 22.12.2010, 14.10.2011, 30.07.2012, 24.01.2013 und das Schreiben der Mietervereinigung B. e.V. vom 02.04.2015. Mit Schreiben vom 24.01.2013 kündigte die Klägerin eine Minderung von 15% an, die sie in der Folge bis Juli 2014 auch vornahm. Ab August 2014 zahlte die Klägerin die Miete in voller Höhe, wobei zwischen den Parteien streitig ist, ob insoweit ein Vorbehalt erklärt wurde. Mit Schreiben vom 02.04.2015 erklärte die Klägerin über die Mietervereinigung B. e.V. die Aufrechnung mit einem Minderungsbetrag in Höhe von 554,68 € betreffend den Zeitraum September 2014 bis März 2015 mit der Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung 2013. Zwischen den Parteien ist dabei streitig, ob der Beklagten dieses Schreiben zugegangen ist.
Unter dem 26.11.2014 erstellte die Beklagte über ihre Hausverwaltung eine Betriebs- und Heizkostenabrechnung für das Abrechnungsjahr 2013. Die Betriebskostenabrechnung endete mit einem Saldo zugunsten der Klägerin in Höhe von 527,58 €, die Heizkostenabrechnung mit einem Saldo zu Lasten der Klägerin in Höhe von 748,67 €.
Unter dem 25.08.2015 erstellte die Beklagte über ihre Hausverwaltung die Betriebs- und Heizkostenabrechnung für das Abrechnungsjahr 2014. Die Betriebskostenabrechnung endete mit einem Saldo zugunsten der Klägerin in Höhe von 529,94 €, die Heizkostenabrechnung mit einem Saldo zu Lasten der Klägerin in Höhe von 353,88 €.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 29.02.2016 forderte die Klägerin die Beklagte auf, Abrechnungsunterlagen für bestimmte Kostenarten vorzulegen und das Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung 2014 in Höhe von 529,94 € bis zum 14.03.2016 auszuzahlen.
Nach durchgeführter Belegeinsicht teilte die Klägerin der Beklagten mit anwaltlichem Schreiben vom 26.07.2016 mit, dass über die Heizkosten fehlerhaft abgerechnet worden sei. Zugleich wurde die Auszahlung des Betriebskostenguthabens in Höhe von 529,94 € unter Fristsetzung bis zum 09.08.2016 angemahnt.
Die Klägerin ist weiterhin der Auffassung, über die Heizkosten sei fehlerhaft abgerechnet worden. Die Häuser bildeten – entgegen den Abrechnungen – keine Wirtschaftseinheit, da die Heizkosten für das streitgegenständliche Objekt durch eine separate (Fernwärme-)Rechnung der Firma …l gesondert erfasst worden seien. Überdies seien die Warmwasserkosten entgegen § 9 Abs.2 HKVO nicht über einen gesonderten Wärmezähler ermittelt worden. Auch fielen für das in der Wirtschaftseinheit mitabgerechnete Theater höhere Heizkosten an. Letztlich sei bei den Abrechnungen unberücksichtigt geblieben, dass die Klägerin die Miete wegen diverser Mängel in der Wohnung gemindert habe.
Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 529,94 € nebst Zinsen in Höhe von 5-Prozentpunkten über dem Basiszins seit dem 15.03.2016 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Sie sieht die erstellten Abrechnungen als korrekt an und erklärt die Aufrechnung mit den Nachforderungen aus den Heizkostenabrechnungen aus den Abrechnungsjahren 2014 in Höhe von 353,88 € und aus 2013 in Höhe eines Restbetrages von 221,09 €. Sie behauptet, aufgrund eines Nachbarschaftsvertrages werde der Verbrauch der vier Objekte durch Zwischenzähler der Firma … ermittelt und abgelesen. Die Ablesewerte würden dann in ein Verhältnis zueinander gesetzt und bildeten die Grundlage einer prozentualen Abrechnung zwischen den Eigentümern der vier Objekte. Die Zwischenzählerstände seien korrekt erfasst worden. Ferner sei der Einbau von Wärmezählern nicht geschuldet, da dies mit einem unzumutbaren hohen Aufwand verbunden wäre. Eine Aufrechnung mit Minderungsansprüchen mit der Heizkostennachforderung aus dem Jahre 2013 komme nicht in Betracht, da die Klägerin die Mieten September 2014 bis März 2015 nicht unter Vorbehalt geleistet habe.
Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.
Der Klägerin steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Zahlung von 12,19 € nebst Zinsen zu.
Dieser Anspruch ergibt sich aus §§ 535, 556 Abs.3 BGB i.V.m. den Regelungen aus dem Mietvertrag vom 10.11.1998.
Zwischen den Parteien besteht unstreitig ein Mietverhältnis über Wohnräume in der W. Straße in … B., in das die Beklagte als Vermieterin eingetreten ist.
Im Rahmen dieses Mietverhältnisses hat die Klägerin Vorschüsse auf Betriebs- und Heizkosten zu leisten, über die die Beklagte gem. § 556 Abs.3 BGB abzurechnen hat. Dies ist mit der Betriebs- und Heizkostenabrechnung vom 25.08.2015 für das Abrechnungsjahr 2014 geschehen.
Soweit die Klägerin in diesem Zusammenhang der Auffassung ist, ihr stünde aus der Betriebskostenabrechnung vom 25.08.2015 ein zur Auszahlung fälliges Guthaben in Höhe von 529,94 € zu, kann dem nicht gefolgt werden.
Zwar sieht die vorgenannte Abrechnung ein Saldo zugunsten der Klägerin in Höhe dieses Betrages vor, doch ist der Anspruch auf Auszahlung dieser Summe bis auf einen Betrag in Höhe von 12,19 € aufgrund erklärter Aufrechnung der Beklagten gem. §§ 387, 389 BGB erloschen.
Der Beklagten standen Gegenansprüche aus den Heizkostenabrechnungen für das Abrechnungsjahr 2014 in Höhe von 296,66 € (= 353,88 € – 57,22 €) und für das Abrechnungsjahr 2013 in Höhe restlicher 221,09 € ( = 748,67 € HK – 527,58 € BK) zu, mit denen sie die Aufrechnung gem. §§ 387 ff BGB erklären konnte. Diese Aufrechnung hat die Beklagte mit Schriftsatz vom 05.12.2016 erklärt, § 388 BGB.
Entgegen der Auffassung der Klägerin standen der Beklagten Forderungen gegen sie (die Klägerin) aus den Heizkostenabrechnungen der Jahre 2013 und 2014 zu, mit der die Beklagte die Aufrechnung erklären konnte. Die Heizkostenabrechnungen betreffend die Jahre 2013 und 2014 endeten mit einem Saldo zu Lasten der Klägerin in Höhe von 748,67 € und 353,88 €. Diese Salden begründeten jedenfalls zum Teil Forderungen gegen die Klägerin gem. §§ 535,556 Abs.3 BGB, mit denen die Beklagte aufrechnen konnte.
Soweit die Klägerin der Auffassung ist, eine Aufrechnung mit den Forderungen aus den Heizkostenabrechnungen 2013, 2014 scheide aus dem Grunde aus, da die Abrechnungen formell unwirksam seien, folgt das Gericht dieser Auffassung nicht. Nach der Rechtsprechung des BGH (vgl. Urteile vom 06.05.2015, Az.: VIII ZR 194/14, 20.1.2016, Az.: VII ZR 93/15 ) ist eine Abrechnung nach den Voraussetzungen des § 259 BGB dann formell ordnungsgemäß, wenn folgende Angaben enthalten sind:
- Zusammenstellung der Gesamtkosten
- Angaben und Erläuterungen zum Verteilerschlüssel
- Berechnung des Anteils des Mieters
- Abzug der Vorauszahlungen
Diesen Erfordernissen entsprechen die Heizkostenabrechnungen, aus denen sich zugunsten der Beklagten Salden ergeben.
Die diesbezüglichen Einwendungen der Klägerin gehen fehl. Unstreitig ist lediglich eine Heizungsanlage auf dem Objekt W. Straße .. vorhanden, die die Objekte W. Straße und sowie das Theater in der G. Straße mit Heizenergie versorgt. Bereits aufgrund dieser baulichen Gegebenheiten ist es zulässig, eine Abrechnungseinheit zu bilden. Soweit die Klägerin dabei meint, es gebe für das Objekt W. Straße eine separate Fernwärmerechnung der Firma …, so dass die Bildung einer Abrechnungseinheit ausscheide, geht dies fehl. Wie sich aus der Abrechnung ergibt, wird die Energie für die eine Heizungsanlage einheitlich von der GASAG bezogen. Weitere Wärmedienstleister sind nicht ersichtlich. Um solch einen handelt es sich auch bei der Firma O. nicht. Zutreffend wurden die Verbrauchsanteile für die einzelnen Objekte auch anhand von Zwischenzählern ermittelt. Dass solche existieren und die Abrechnung auf der Basis der Zwischenzählerstände erstellt wird, ergibt sich aus der Heizkostenabrechnung selbst. In den Erläuterungen zur Heizkostenabrechnung (Bl.54 ff d.A.) wird auf die Zwischenzähler verwiesen. Überdies hat die Klägerin mit Schreiben vom 29.02.2016 selbst die Ableseprotokolle des Wärmezwischenzählers angefordert. Soweit sie nun die Existenz und die Zählerstände der Zwischenzähler sowie das Verhältnis des Wärmeverbrauchs zwischen den einzelnen Objekten bestreitet, ist sie hiermit gem. § 556 Abs.3 S.6 BGB ausgeschlossen. Die Klägerin hätte binnen Jahresfrist konkrete Beanstandungen hinsichtlich der Zwischenzähler, Zählerstände und Verbrauchsaufteilung anbringen können und müssen (vgl. Schmidt/Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., § 556 Rn.501), zumal auf das Vorhandensein der Zwischenzähler in der Abrechnung explizit hingewiesen wurde. Soweit evtl. die konkreten Zählerstände in der Heizkostenabrechnung nicht mitgeteilt wurden, führt dies nicht zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung, da jedenfalls das Ergebnis der Zählerstände in die Abrechnung konkret miteingeflossen sind.
Im Lichte der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 20.1.2016, Az.: VII ZR 93/15) sind an die Abrechnungen von Nebenkosten in formeller Hinsicht keine zu hohen Anforderungen zu stellen. Zu den Voraussetzungen einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung gehört es nicht, diejenigen Zwischenschritte offen zu legen, mit denen der Vermieter die auf das abzurechnende Kalenderjahr entfallenden Betriebskosten ermittelt, vgl. BGH a.a.O. Damit ist es nicht erforderlich, dass Zwischenzählerstände, von denen sich der Mieter im Rahmen einer Belegeinsicht schnell und unkompliziert Kenntnis verschaffen kann, in die Betriebs- und Heizkostenabrechnung mit eingepflegt werden.
Dass die für sämtliche Objekte angefallenen Wärmekosten zusammengefasst und auf die gesamte Fläche bzw. erfassten Verbrauchswerte verteilt wurden, ist nicht zu beanstanden. Es gibt lediglich einen Gesamtenergieträger, so dass die Vorgehensweise nicht zu beanstanden ist. Zu-treffend wurden in der Folge die auf das Theater in der G. Straße und auf das Objekt W. Straße entfallenden Kosten aus den Gesamtkosten abgezogen und die Objekte W. Straße und als restliche Abrechnungseinheit behandelt. Dabei wurde nachvollziehbar erläutert, wie sich der Flächenanteil ermittelt und in welchem Verhältnis die hier entstandenen Kosten zu den Gesamtkosten stehen.
Soweit die Klägerin in diesem Zusammenhang bemängelt, dass die Heizfläche 2.855,18 qm be-trage, die Fläche für die Betriebskosten indes nur 1.543,00 qm, übersieht sie, dass lediglich bei den Heizkosten eine Abrechnungseinheit gebildet wurde. Bei den Betriebskosten wurde keine Ab-rechnungseinheit gebildet, so dass lediglich die Grundfläche des Objektes W. Straße für die Abrechnung heranzuziehen ist. Diese Vorgehensweise ist zulässig, da sich die Bildung einer Abrechnungseinheit nicht zwingend auf Betriebs- und Heizkosten beziehen muss, vgl. BGH Urteil vom 14.07.2010, VIII ZR 290/09.
Dass die Flächen unzutreffend sind, hat die Klägerin – jedenfalls nicht in der maßgeblichen Beanstandungsfrist des § 556 Abs.3 S.6 BGB – bestritten.
Der Einwand der Klägerin, die Mieter würden aufgrund der hohen Decken in dem Theater G. Straße , dieses mit subventionieren, geht gleichfalls fehl, da die Heizkosten für das Theater bereits vorab abgezogen wurden.
Soweit die Klägerin beanstandet, in der Heizkostenabrechnung 2014 seien die Warmwasserkosten entgegen der Regelung in § 9 Abs.2 HKVO nicht gesondert erfasst, sondern lediglich rechnerisch ermittelt worden, ist dieser Einwand zutreffend. Dies führt aber nicht zu einer formellen Unwirksamkeit der Heizkostenabrechnung, sondern lediglich dazu, dass in entsprechender Anwendung von § 12 HKVO die Warmwasserkosten um 15% zu reduzieren sind. Demgemäß ergibt sich für die Beklagte aus der Heizkostenabrechnung 2014 lediglich folgendes Guthaben:
Heizung: 213,61 € Grundkosten
538,83 € Verbrauchskosten
752,44 €
Warmwasser 104,60 € Grundkosten
276,84 € Verbrauchskosten
381,44 €
./. 57,22 € =15% von 381,44 €
1.076,66 €
./. 780,00 € Vorauszahlung
296,66 € Nachzahlungsbetrag
Die Auffassung der Beklagten, die Regelung des § 9 Abs.2 HKVO gelte lediglich bei Bezug von Fernwärme, teilt das erkennende Gericht mangels ausdrücklicher gesetzlicher Regelung nicht. Soweit darüber hinaus vorgetragen wird, der Einbau von Wärmezählern sei nicht erforderlich, da dies mit einem unzumutbar hohen Aufwand verbunden sei, ist der Vortrag zu unsubstantiiert. Unzumutbar ist der Einbau eines Wärmezählers erst dann, wenn dies die Umrüstung des Kessels und Warmwasserspeichers nach sich zieht. Zumutbar ist der Aufwand, wenn der Wärmezähler in üblicher Weise und ohne größere bauliche Veränderungen durch einen Fachhandwerker eingebaut werden kann. Hierzu fehlt jeglicher Vortrag der Beklagten.
Soweit die Klägerin Einwendungen gegen die Heizkostenabrechnung 2013 erhebt, ist festzustellen, dass diese nicht rechtzeitig im Sinne des § 556 Abs.3 BGB sind. Die Heizkostenabrechnung 2013 ist jedenfalls formell ordnungsgemäß. Insoweit kann auf die obigen Ausführungen verwiesen werden.
Entgegen der Auffassung der Klägerin steht der Beklagten auch eine restliche Forderung aus der Heizkostenabrechnung 2013 in Höhe von 221,09 € zu. Dieser Betrag ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Saldo aus der Heizkostenabrechnung 2013 in Höhe von 748,67 € und dem Gut-haben aus der Betriebskostenabrechnung 2013 in Höhe von 527,58 €.
Mit diesem Betrag kann die Beklagte die Aufrechnung erklären. Diese Forderung ist nicht bereits durch eine zuvor von der Mietervereinigung Berlin e.V. mit Schreiben vom 02.04.2015 erklärten Aufrechnung der Klägerin mit einer Forderung in Höhe von 554,68 € erloschen, §§ 387, 388 BGB. Ansprüche aus § 812 BGB wegen überzahlter Miete aufgrund bestehender Mängel am Mietobjekt, mit der die Klägerin die Aufrechnung hätte erklären können, standen dieser gem. § 814 BGB nicht zu. Es kann dahinstehen, ob und in welchem Umfang das Mietobjekt mit Mängeln behaftet war.
Unstreitig hat die Klägerin die Miete bis Juli 2014 gemindert. Nach diesem Zeitraum hat die Be-klagte die Miete – trotz Fortbestehen behaupteter Mängel – ungemindert weiter gezahlt. Soweit die Klägerin behauptet, die weiteren Mietzahlungen seien dabei unter Vorbehalt geleistet worden, trägt sie die volle Darlegungs- und Beweislast hierfür, vgl. Palandt, BGB, 75, Aufl., § 814 BGB Rn.10 m.w.N.
Indes kann nicht festgestellt werden, dass die Klägerin die Mietzahlungen ab August 2014 unter Vorbehalt geleistet hat. Weder hat die Klägerin Kontoauszüge eingereicht, aus der sich eine Vorbehaltszahlung ergibt, noch hat sie Schriftverkehr vorgelegt, dem sich eine Zahlung unter Vorbehalt für den streitgegenständlichen Zeitraum September 2014 bis März 2015 entnehmen lässt. Der von der Klägerin vorgelegte Schriftverkehr bezieht sich auf einen Zeitraum bis 2013. Nachdem die Klägerin ab August 2014 die Zahlung uneingeschränkt wieder aufgenommen hat, ergibt sich nicht, dass die Zahlungen unter Vorbehalt erfolgen sollten. Dies gerade, weil die Klägerin zuvor die Minderung aktiv praktiziert hatte.
Folge der vorbehaltlosen Zahlung durch die Klägerin ist, dass sie mit Bereicherungsansprüchen wegen etwaig bestehender Mängel in dem Zeitraum September 2014 bis März 2015 gem. § 814 BGB ausgeschlossen ist. Eine rückwirkende Minderung kommt nicht in Betracht.
Soweit die Klägerin Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnungen selbst erhebt (Grund-steuer, Be-Entwässerung, etc. ) kann dies dahingestellt bleiben, da die Klägerin Forderungen aus der von ihr beanstandeten Betriebskostenabrechnung geltend macht und nicht etwa die Beklagte.
Die Zinsforderung ist aus § 288 Abs.1 S.2 BGB i.V.m. § 286 Abs. 1 BGB begründet. Nachdem die Beklagte auf die Zahlungsaufforderung vom 29.02.2016 mit Fristsetzung bis zum 14.03.2016 nicht gezahlt hat, ist sie in Verzug geraten und hat ab dem 15.03.2016 Verzugszinsen in gesetzlicher Höhe zu entrichten.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen hinsichtlich der Kosten auf § 92 Abs.2 ZPO und hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr.11, 711 ZPO. Trotz des teilweisen Unterliegens der Beklagten waren der Klägerin die gesamten Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen, da das Unterliegen der Beklagten verhältnismäßig geringfügig war und keine weitere Kosten verursacht hat.
Die Berufung war zuzulassen, da die Beantwortung der Frage, welche rechtliche Folgen ein Verstoß gegen § 9 Abs.2 HKVO hat, grundsätzliche Bedeutung hat.
