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Auslegung WEG-Teilungserklärung zur Hausgeldzahlungspflicht

LG Berlin – Az.: 55 S 64/18 WEG – Urteil vom 29.01.2019

Auf die Berufung wird das am 4.6.2018 verkündete Urteil des Amtsgerichts Pankow-Weißensee – 100 C 328/17 WEG – abgeändert und die Klage abgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I.

Von der Darstellung des Sach- und Streitstandes in tatsächlicher Hinsicht sowie der Anträge der Parteien wird nach Maßgabe der §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 2 ZPO in Verbindung mit § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen. Da die Kammer die Revision nicht zugelassen hat, ist ein weiteres Rechtsmittel unzweifelhaft nicht gegeben. Der Kläger kann die Nichtzulassung der Revision auch nicht mit der Nichtzulassungsbeschwerde gem. § 544 Abs. 1 ZPO angreifen: Gemäß § 26 Nr. 8 Satz 1 EGZPO, zuletzt geändert durch das Gesetz zur Änderung des Gesetzes betreffend die Einführung der Zivilprozessordnung vom 21.6.2018 (BGBl. I S. 863), ist § 544 ZPO bis einschließlich 31. Dezember 2019 mit der Maßgabe anzuwenden, dass die Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision durch das Berufungsgericht nur zulässig ist, wenn der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer 20.000 EUR übersteigt. Dies ist vorliegend nicht der Fall.

II.

1.

Die statthafte und form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist zulässig. Die Berufung ist insbesondere ausreichend begründet. Soweit das Amtsgericht seine Entscheidung, den angefochtenen Versammlungsbeschluss für ungültig zu erklären, teilweise – bezüglich der Kosten für die Wasseruhren – darauf gestützt hat, diese Kosten seien „bei der Sonderumlage nicht ausdrücklich ausgewiesen“, haben es die Berufungskläger zwar versäumt, diese rechtliche Bewertung in ihrer Berufungsbegründung ausdrücklich anzugreifen. Dies ist allerdings unbeachtlich, da Streitgegenstand des Verfahrens lediglich die Gültigkeit des Beschlusses der Gemeinschaft über die Erhebung einer Sonderumlage in Höhe von 38.000,– EUR ist. Dieser Beschluss, der ausschließlich nur die Höhe einer Sonderumlage festlegt, besteht nicht aus mehreren im Sinne von § 139 BGB teilbaren Regelungsgegenständen, weshalb es auch nicht zulässig wäre, den Beschluss teilweise für ungültig zu erklären (BGH v. 19.10.2012 – V ZR 233/11, ZWE 2013, 47, juris Tz. 9). Daraus folgt, dass die Berufungskläger nicht verpflichtet waren, sämtliche rechtliche Erwägungen des Amtsgerichts anzugreifen. Soweit die Kammer in der mündlichen Verhandlung eine teilweise Verwerfung der Berufung als unzulässig in Erwägung gezogen hat, hält sie hieran nicht weiter fest.

2.

Die Berufung ist auch begründet. Der angefochtene Beschluss verstößt – entgegen der Annahme des Amtsgerichts – nicht deshalb gegen die Vorgaben der Gemeinschaftsordnung, weil er keine Beteiligung der Berufungskläger an den Kosten für die Sanierung des Dachbereichs und der Giebelwandfläche vorsieht. Die Freistellung der Berufungskläger von diesen Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten beruht auf § 13 Ziffer 8 der Gemeinschaftsordnung (GO), der ausdrücklich anordnet, dass die jeweiligen Sondereigentümer der Sondereigentumseinheiten 19 und 20 – dies sind die Berufungskläger – erst ab Beginn der Ausbauarbeiten an der in ihrem Eigentum stehenden Dachgeschossflächen verpflichtet sind, das Hausgeld zu zahlen und dass bis zu diesem Zeitpunkt die entstehenden Kosten von den Sondereigentümern der übrigen Einheiten allein zu tragen sind. Die in § 13 Ziffer 8 GO zugunsten der Berufungskläger angeordnete Kostenfreistellung erfasst auch die hier im Streit stehenden Instandsetzungskosten und beschränkt sich nicht lediglich auf Kosten von Instandhaltungsmaßnahmen.

Eine solche Beschränkung kann insbesondere der Regelung in § 13 Nr. 2 d) GO nicht entnommen werden. Allerdings sind nach dem Wortlaut dieser Klausel ausdrücklich nur die Aufwendungen für die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums vom Hausgeld erfasst. Einen klarstellenden Zusatz, ob auch die Kosten für die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erfasst sind oder nicht, enthält § 13 Nr. 2 d) GO nicht. Aus der Gesamtschau der in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Regelungen ergibt sich indes mit hinreichender Klarheit, dass die Eigentümer dieser Einheiten nicht nur von den Kosten der Instandhaltung, sondern auch den Kosten der Instandsetzung befreit sein sollten.

Bei der Auslegung ist zunächst zu berücksichtigen, dass § 13 Nr. 2 GO zwar eine numerative Aufzählung derjenigen Kosten und Aufwendungen enthält, die Bestandteil des Hausgeldes sind, und dass Instandsetzungskosten, anders als Instandhaltungskosten ausdrücklich nicht erwähnt werden. Der Kläger verkennt aber, dass die Aufzählung keineswegs abschließend ist, was sich dem Wortlaut der Vorschrift bereits unmittelbar (“Zum Hausgeld gehören insbesondere:“) entnehmen lässt. Die Wohnungseigentümer bleiben folglich berechtigt, selbst wenn man der strengen Auslegung des Klägers folgt – neben den Instandhaltungs- auch weitere Kosten, insbesondere auch Instandsetzungskosten in das Hausgeld einzubeziehen und z.B. neben der Instandhaltungsrückstellung auch eine gesonderte Rücklage für Instandsetzungsmaßnahmen zu bilden. Die hierauf zu entrichtenden Beiträge wären dann ebenfalls Teil des nach § 13 Nr. 2 GO geschuldeten Hausgeldes.

Hinzu kommt, dass § 7 der GO trotz der engen Überschrift „Gebrauch und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums“ auch Regelungen zur Instandsetzung enthält, beispielsweise in Absatz 4 Satz 5 zur Instandhaltung und Instandsetzung von in gemeinschaftlichen Eigentum befindlichen Rolläden, Markisen, Sonnenschutzanlagen und Einbruchssicherungen. Ferner bestimmt § 10 Abs. 1 GO unter der Überschrift „Instandhaltung und bauliche Änderungen des Sondereigentums“, dass „jeder Sondereigentümer (…) die in seinem Sondereigentum unterliegenden Teile des Gebäudes auf eigene Kosten instand zu halten und instand zu setzen hat.“ Dies rechtfertigt die Annahme, dass der Begriff der Instandhaltung in der hier streitgegenständlichen Gemeinschaftsordnung in einem umfassenderen Sinn verstanden werden und als Oberbegriff auch Maßnahmen der Instandsetzung erfassen soll.

Ohne Erfolg beruft sich der Kläger darauf, die Befreiung der Berufungskläger sei sachlich nicht gerechtfertigt, da durch die Instandsetzung des Daches und des Giebels auch der Wert ihres Wohnungseigentums steigen würde. Sowohl dieser Gesichtspunkt als auch die Frage, ob der teilende Eigentümer eine derart weitgehende Kostenbefreiung der Berufungskläger gewollt haben kann, ist für die Auslegung der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung unerheblich. Weil die Gemeinschaftsordnung Teil der Teilungserklärung und Bestandteil der Grundbucheintragung ist, ist – wie stets bei der Auslegung einer Grundbucheintragung – auf den Wortlaut und Sinn der Teilungserklärung abzustellen, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt. Umstände außerhalb der Eintragung können nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Umständen des Einzelfalls für jedermann erkennbar sind (BGH v. 23.6.2017 – V ZR 102/16, NJW-RR 2017, 1042, 1043, Tz. 11). Subjektive Vorstellungen der Urkundsbeteiligten sind dagegen nicht von Bedeutung; die Auslegung muss vielmehr „aus sich heraus“ objektiv und normativ erfolgen (BGH v. 15.12.2017 – V ZR 275/16, NZM 2018, 909, – Tz. 11; BGH v. 10.7.2015 – V R 169/14, Tz. 19).

Das von der Kammer für richtig erachtete Auslegungsergebnis steht auch nicht im Widerspruch zur Entscheidung des BGH, wonach die Abgrenzung der Instandhaltung von der Instandsetzung von Bedeutung sein kann, wenn die Kosten solcher Maßnahmen in einer Gemeinschaftsordnung oder Vereinbarung unterschiedlich geregelt worden sind (BGH v. 9.12.2016 – V ZR 124/16, NJW-RR 2017, 527, 528). Die hier maßgebliche Gemeinschaftsordnung enthält indes gerade keine unterschiedlichen Regelungen.

IV.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Die Revision hat die Kammer nicht zugelassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO für eine Zulassung nicht gegeben sind. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs. Insbesondere ist die Frage, nach welchen Kriterien eine Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung auszulegen ist, durch die zitierte Rechtsprechung hinreichend geklärt.

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