OLG München – Az.: 34 Wx 248/11 – Beschluss vom 09.08.2011
I. Die Beschwerde der Beteiligten gegen den Beschluss des Amtsgerichts Starnberg – Grundbuchamt – vom 11. November 2010 wird zurückgewiesen.
II. Der Beschwerdewert beträgt 3.000 €.
Gründe
I.
In den Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern einer Wohnanlage ist im Bestandsverzeichnis jeweils folgender Vermerk eingetragen:
Die Veräußerung bedarf der Zustimmung des Verwalters oder der Gemeinschaft der Eigentümer. Eine Zustimmung ist nicht erforderlich bei der ersten Veräußerung durch den derzeitigen Eigentümer, bei einer Veräußerung im Wege der Zwangsversteigerung oder zur Veräußerung durch den Konkursverwalter.
Unter dem 9.11.2010 wurde die Löschung der Veräußerungsbeschränkung in den jeweiligen Grundbüchern beantragt. Unter Berufung auf § 15 GBO hat der Notar dazu die Niederschrift der Eigentümerversammlung vom 3.3.2010 vorgelegt, die durch die Vertreterin der Hausverwaltung und zwei Eigentümer unterzeichnet ist. Antragsteller im Grundbuchverfahren sind die Beteiligten zu 1 und 2 als Eigentümer und die Beteiligte zu 3 als Verwalterin. Die Unterschriften sind notariell beglaubigt. In der Niederschrift ist zu Punkt 6. festgehalten:
6. Wegfall der Verwalterzustimmung bei Verkäufen von Wohnungen/Garagen Per sofort soll die Verwalterzustimmung im Grundbuch gelöscht werden. Frau S. wird den Notar damit beauftragen.
Mit Beschluss vom 11.11.2010 hat das Grundbuchamt die Eintragungsanträge zurückgewiesen. Es hat dies damit begründet, dass das Protokoll vom 3.3.2010 keinen Beschluss zur Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung enthalte, sondern lediglich eine dahingehende Absichtserklärung, die auch nicht anderweitig ausgelegt werden könne. Ohne einen gültigen und in der Form des § 29 GBO nachgewiesenen Beschluss der Eigentümerversammlung mit dem Inhalt, dass die Veräußerungsbeschränkung aufgehoben werde und eine Zustimmung des Verwalters nicht mehr erforderlich sei, könne die Eintragung nicht vorgenommen werden. Eine zeitnahe Behebung des Eintragungshindernisses erscheine nicht möglich, so dass kein Raum für den Erlass einer Zwischenverfügung bleibe.
Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten. Die Absicht der Löschung ergebe sich aus dem Beschluss vom 3.3.2011. Sämtliche Eigentümer hätten hierzu ihre schriftliche Zustimmung laut Auskunft des Verwalters erteilt. Das Verfahren sei gewählt worden, um Kosten zu sparen.
Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen.
II.
Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.
1. Die an sich statthafte Beschwerde gegen die Zurückweisung der Löschungsanträge (§ 71 Abs. 1 GBO) dürfte nur teilweise zulässig sein. Nach herrschender Meinung besteht das Antragsrecht des § 13 GBO für jeden Wohnungseigentümer, dies jedoch nur so weit, als auch seine Sondereigentumseinheiten betroffen sind. Für andere Wohnungseigentümer kann er, außer es wird ihm Vollmacht erteilt und dies dem Grundbuchamt entsprechend nachgewiesen, den Löschungsantrag nicht stellen (vgl. Schneider in Riecke/ Schmid WEG 3. Aufl. § 12 Rn. 68h; Wilsch NotBZ 2007, 305/308). Das Problem lässt sich zwar dadurch umgehen, indem die Wohnungseigentümer den Verwalter bevollmächtigen, den Grundbuchantrag zu stellen (Schneider in Riecke/Schmid aaO.); ein dafür notwendiger Beschluss der Wohnungseigentümer ist indessen nicht nachgewiesen (siehe zu 2.).
2. Eine Veräußerungsbeschränkung kann gemäß § 12 WEG als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden. Gemäß § 12 Abs. 4 WEG können die Eigentümer durch Stimmenmehrheit beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gemäß § 12 Abs. 1 WEG wieder aufgehoben wird. Dann kann (§ 12 Abs. 4 Satz 3 WEG) die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden. Gelöscht werden kann einerseits auf Bewilligung aller Wohnungseigentümer (§§ 19, 29 GBO, vgl. Palandt/Bassenge BGB 70. Aufl. § 12 WEG Rn. 15; Meikel/Morvilius GBO 10. Aufl. Einl. C Rn. 147; Bärmann/Klein WEG 11. Aufl. § 12 Rn. 56). Die Löschung kann aber auch erfolgen auf Vorlage der Niederschrift des Aufhebungsbeschlusses mit den öffentlich beglaubigten Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG genannten Personen, also des Vorsitzenden der Wohnungseigentümerversammlung und mindestens eines Wohnungseigentümers. Es handelt sich dann um eine Grundbuchberichtigung (§ 22 Abs. 1 GBO; vgl. Palandt/Bassenge aaO.; Schneider in Riecke/Schmid § 12 Rn. 68e; Bärmann/Klein § 12 Rn. 56). Die Form des § 29 GBO muss in diesem Fall nicht eingehalten sein.
a) Für die Auslegung von Eigentümerbeschlüssen, die die Grundlage einer Berichtigung im Grundbuch bilden sollen, gelten die besonderen Auslegungsregeln für Grundbucherklärungen (vgl. z.B. Demharter GBO 27. Aufl. § 19 Rn. 28 m.w.N.). Zwar gilt § 133 BGB entsprechend; es ist jedoch zu beachten, dass der das Grundbuchverfahren beherrschende Bestimmtheitsgrundsatz und das grundsätzliche Erfordernis urkundlich belegter Eintragungsunterlagen der Auslegung durch das Grundbuchamt Grenzen setzen. Auf die Auslegung kann nur zurückgegriffen werden, wenn sie zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führt. Es ist auf Wortlaut und Sinn der Erklärung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt. Außerhalb der Eintragungsbewilligung liegende Umstände dürfen nur insoweit herangezogen werden, als sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (ständige Rechtspr.; z. B. BGHZ 113, 374/378).
b) Im Lichte dieser Grundsätze genügt die vorgelegte Niederschrift ersichtlich nicht zum Nachweis eines Aufhebungsbeschlusses. Aus ihr ergibt sich schon nicht eindeutig, dass eine Mehrheit der Versammlung die Aufhebung der Beschränkung beschlossen hat. Der Bundesgerichthof hat speziell dazu, was den Nachweis eines zustande gekommenen Eigentümerbeschlusses angeht, folgende Grundsätze aufgestellt (BGHZ 148, 335/345 f.):
Die für das Entstehen eines Eigentümerbeschlusses erforderliche Feststellung und Verkündung des Beschlussergebnisses müssten zwar nicht in das Versammlungsprotokoll aufgenommen werden und könnten auch konkludent geschehen. Allerdings sei zu beachten, dass – zumindest dann, wenn der Beschluss auch für Sondernachfolger gelten solle – für die Auslegung nur solche Umstände berücksichtigt werden könnten, die für jedermann ohne weiteres erkennbar seien, sich insbesondere aus dem Protokoll ergäben. Für die Annahme einer konkludenten Feststellung genüge zwar in der Regel die bloße Wiedergabe des für sich genommen eindeutigen Abstimmungsergebnisses in der Niederschrift, es sei denn, dass sich das hieraus folgende Beschlussergebnis nach den zu berücksichtigenden Umständen, insbesondere aufgrund der protokollierten Erörterungen in der Versammlung, vernünftigerweise in Frage stellen lasse. Das Fehlen der Beschlussfeststellung rechtfertige in der Regel nicht, dass ein Beschluss nicht zustande gekommen sei; bei einem protokollierten klaren Abstimmungsergebnis sei vielmehr von einer konkludenten Beschlussfeststellung auszugehen.
c) Legt man dies zugrunde, so ist der Unrichtigkeitsnachweis ersichtlich nicht erbracht, ohne dass noch auf etwaige verschärfte Anforderungen wegen der grundbuchrechtlichen Besonderheiten einzugehen wäre.
Das Protokoll enthält zu anderen Tagesordnungspunkten (etwa 1.a.: Wohngeldabrechnung – Behandlung Überschuss – ; b. Entlastung Verwalter) jeweils die ausdrückliche Erwähnung, dass diese Punkte einstimmig beschlossen wurden. Dasselbe gilt etwa für die unter Punkt 3 (Anstehende Instandhaltungsmaßnahmen) angesprochene Bearbeitung des Daches und die unter Punkt 4 (Künftige Handhabung bei Fensteraustausch) vorgesehene Einheitlichkeit. Hingegen enthält die Niederschrift zum hier maßgeblichen Punkt 6 lediglich die Aussage, dass die Verwalterzustimmung im Grundbuch „per sofort“ gelöscht werden solle (!) und die Verwalterin den Notar damit beauftragen werde. Eine – notwendige – Beschlussfassung ist hingegen nicht erwähnt. Da auch ohne Vorlage des protokollierten Beschlusses eine Löschung – etwa durch Bewilligung sämtlicher Eigentümer (§ 19 GBO) – in Betracht kommt, lässt sich nicht zwingend aus der „Absicht“ auf einen dahingehend gefassten Beschluss schließen.
d) Soweit in der Beschwerdebegründung auf schriftliche Zustimmungen sämtlicher Wohnungseigentümer verwiesen wird, führt dies zu keiner anderen Sichtweise. Zum einen stände eine schriftliche Beschlussfassung (vgl. § 23 Abs. 3 WEG) im Widerspruch zum Tatsachenvortrag, der Wegfall der Verwalterzustimmung sei in der Eigentümerversammlung vom 3.3.2010 beschlossen worden. Zum anderen sind für den Nachweis eines derart zustande gekommenen Beschlusses die Anforderungen in § 12 Abs. 4 Satz 4 und 5 i.V.m. § 26 Abs. 3 WEG nicht erfüllt.
3. Gerechtfertigt war insoweit auch, dass das Grundbuchamt den Eintragungsantrag sofort – und ohne Erlass einer Zwischenverfügung (§ 18 Abs. 1 GBO) – zurückgewiesen hat. Denn mit einer Mängelbehebung innerhalb angemessener Frist (vgl. Demharter § 18 Rn. 23 m.w.N.) war nach Sachlage nicht zu rechnen.
4. Der Geschäftswert ergibt sich aus § 131 Abs. 4 i.V.m. § 30 Abs. 2 KostO.
Für eine Zulassung der Rechtsbeschwerde (vgl. § 78 Abs. 2 GBO) fehlen die gesetzlichen Voraussetzungen.
