AG Brandenburg – Az.: 31 C 186/19 – Urteil vom 22.06.2020
In dem Rechtsstreit hat das Amtsgericht Brandenburg an der Havel am 22.06.2020 aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 02.06.2020 für Recht erkannt:
1. Die Beklagte wird verurteilt, den Klägern eine Abrechnung über die Heizkosten für die Wohnung WE 10 im 2. OG der … Straße … in … für den Zeitraum 05.12.2017 – 31.01.2019 nach der Verordnung über Heizkostenabrechnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 05.10.2009 (BGBl. Teil I, S. 3250) – HeizkostenVO – zu erstellen.
2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung der Kläger durch Sicherheitsleistung in Höhe von 1.200,00 Euro abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Beschluss
Der Streitwert des Rechtsstreits wird auf 2.000,00 Euro festgesetzt.
Tatbestand:
Die Prozessparteien streiten vorliegend darüber, ob die Beklagte verpflichtet ist hinsichtlich der von ihr zur Versorgung der im Eigentum der Kläger stehenden und von den Klägern auch bewohnten Eigentumswohnung mit Heizungs- und Warmwasserwärme eine Abrechnung nach der Verordnung über Heizkostenabrechnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 05.10.2009 (BGBl. Teil I, S. 3250) – HeizkostenVO – für den Zeitraum vom 05.12.2017 bis zum 31.01.2019 zu erstellen.
Die Kläger erwarben von der … GbR – vertreten durch die Gesellschafter … (d.h. der alleinigen Geschäftsführerin der nunmehrigen Beklagten) mit notariellem Kaufvertrag vom 30.06.2015 – Anlage K 1 (Blatt 7 bis 20 der Akte) – eine Eigentumswohnung („Wohnungseigentum Nr. 10“) im 2. Obergeschoß des Hauses …Straße … in … mit einer Gesamtgröße von ca. 290,28 m². Seit Februar 2018 wohnen die Kläger zu 1.) und 2.) bereits in dieser Eigentumswohnung. Zwischenzeitlich sind sie auch unstreitig als deren Eigentümer im Grundbuch eingetragen worden.
Die von den Klägern bewohnte Eigentumswohnung verfügt – mit Ausnahme eines Kamins – über keine eigenen Anlagen zur Beheizung der Räume. Diese Wohnung wird insofern zusammen mit den anderen Wohnungen des Objekts gemeinschaftlich mit Heizwärme und Warmwasser durch eine Heizungsanlage versorgt, welche die Beklagte zumindest im hier streitigen Zeitraum unstreitig betrieben hat.
Die … GbR – vertreten durch die Gesellschafter … – fungierte bis Ende des Jahres 2018 als Verwalter dieser Wohnungseigentümergemeinschaft. In dieser Eigenschaft veranlassten die GbR unstreitig die Beklagtenfirma zur Betreibung der Heizung im Heizungsraum des Objekts … Straße … zur Versorgung der Bewohner dieses Objekts. Der Heizungsraum ist im Übrigen ebenso unstreitig zum Zwecke des „Contracting“ als Teileigentum ausgestaltet und sollte übereignet werden. Eigentümerin dieses Teileigentums ist aber unstreitig derzeitig noch die … GbR, vertreten durch die Gesellschafter … Seit Januar 2019 hatte die Wohnungseigentümergemeinschaft dieses Objekts dann keinen Wohnungsverwalter. Zwischenzeitlich wurde jedoch im Jahre 2020 die Firma Hausverwaltung … aus … zum Verwalter der WEG bestellt.
Ein (schriftlicher) Vertrag zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dieses Objekts bzw. zwischen der Hausverwaltung … einerseits und der Beklagten als Versorgungsunternehmen andererseits hinsichtlich der Versorgung der Wohnungen mit Heizenergie und Warmwasser ist jedoch bis zum heutigen Zeitpunkt unstreitig noch nicht vereinbart worden.
Dessen ungeachtet erfolgt die Versorgung dieser Eigentumswohnungen mit Heizenergie und Warmwasser durch die Beklagtenfirma. Jeder Eigentümer einer Wohnung bezahlt für die Versorgung der Wohnung mit Heizenergie und Warmwasser auch einen entsprechenden Geldbetrag, den er aufgrund einer entsprechenden Abrechnung an die Beklagte bezahlte.
Die Kläger zu 1.) und 2.) tragen vor, dass die Beklagte ihnen im Jahr 2018 (nach Beginn der Lieferung) ein Vertragsangebot unterbreitet habe, dass sie – die Kläger – jedoch nicht angenommen hätten, weil ihnen die Preise zu hoch gewesen seien. Weiterhin würden einzelne Verträge ihrer Ansicht nach auch gegen die Teilungserklärung verstoßen, denn diese siehe die Vergabe der Heizung an einen Contractor durch die Verwaltung vor, also die vertragliche Bindung der WEG mit einem Contractor.
Ab April 2018 hätten sie 130,00 Euro monatlich an die Beklagte gezahlt. Im Dezember 2018 habe die Beklagte dann die Anpassung der Abschlagszahlungen auf 299,15 Euro pro Monat verlangt, so dass sie – die Kläger – 2.583,03 Euro nachgezahlt hätten. Im Januar 2019 hätte sie dann versehentlich 299,15 Euro (neuer Abschlag) und 130,00 Euro (alter Abschlag), im Februar 2019 dann 299,15 Euro und für März 169,15 Euro (299,15 Euro – 130,00 Euro) gezahlt.
Mit Schreiben vom 25.02.2019 – Anlage K 4 (Blatt 52 bis 53 der Akte) – hätte die Beklagte die geleisteten Wärmemengen dann ihnen gegenüber in Rechnung gestellt. Hierbei hätte die Beklagte sämtliche Vorauszahlungen angerechnet, auch die Überzahlung in Höhe von 130,00 Euro von Januar 2019, und einen fälligen Rechnungsbetrag in Höhe von 533,70 Euro errechnet.
Nachdem am 05.03.2019 die Zahlung in Höhe von 533,70 Euro nicht auf dem Konto der Verfügungsbeklagten gewesen sei, habe die Beklagte die Wärmezufuhr zu der WE 10 am 10.03.2019 auf 30 °C bis 35 °C reduziert.
Zeitgleich hätten sie – die Kläger – der Abrechnung der Beklagten 25.02.2019 aus zwei Gründen widersprochen: die Preise seien zu hoch und die Abrechnung erfolge nicht gemäß Heizkostenverordnung, obwohl das gesetzlich vorgeschrieben und auch in der Teilungserklärung vereinbart worden sei.
Sobald sie – die Kläger – die von der Beklagten geforderten Vorauszahlungen einbehalten oder Zahlungen unter Vorbehalt leisten würden, verweigere die Beklagte unverzüglich die Leistung und drossele die Wärmezufuhr auf ca. 30 °C.
Damit bleibe ihnen – den Klägern – somit hier nur noch die Möglichkeit, die richtige Abrechnung gegenüber der Beklagten einzuklagen. Die von der Beklagten erstellte Rechnung sei nämlich keine Abrechnung im Sinne der HeizkostenVO. Es würden hier die Gesamtkosten der Heizung, die Umlageschlüssel sowie die Aufteilung der Kosten fehlen. Es sei auch unklar, ob der Leerstand berechnet worden sei oder nicht.
Ihr Anspruch ergebe sich aus § 6 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenVO unter der Maßgabe, dass die Beklagte als Berechtigte im Sinne von § 1 Abs. 2 Nr. 1 und 2 HeizkostenVO dem Gebäudeeigentümer gleichzustellen sei.
Die Beklagte benutze die Heizungsanlage nämlich im eigenen Namen und für eigene Rechnung (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 HeizkostenVO). Außerdem fordere sie ein Entgelt von ihnen – den Klägern – für die Nutzung, statt des reinen Energiepreises (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 HeizkostenVO). Auch würden sie noch ausdrücklich darauf hinweisen, dass gemäß der Position 1.01 der Rechnung der Beklagten vom 25.02.2019 die Heizkosten teilweise auch nach der Wohnfläche umgelegt werden und damit auch § 1 Abs. 3 HeizkostenVO greife.
Die Annahme eines „Kaufvertragsverhältnisses“ schließe im Übrigen die Geltung der Heizkostenverordnung nicht aus. Insofern würden sie auf § 2 HeizkostenVO verweisen, der selbst für diesen Fall die Anwendbarkeit der Heizkostenverordnung vorschreibe.
Sie würden hier somit nicht von einer analogen, sondern einer direkten Anwendbarkeit der HeizkostenVO ausgehen.
Die Beklagte würde hier aber Kosten in Rechnung stellen, die weit über die reinen Energiekosten hinausgehen würden.
Der Grundpreis der Beklagten sowie die Abrechnungs- und Ablesepauschalen seien insofern deutlich überhöht. Die Beklagte hätte den Grundpreis wohl nach Wohnfläche ausgerechnet.
Die Kläger zu 1.) und 2.) beantragen, die Beklagte zu verurteilen, eine Abrechnung über die Heizkosten für die Wohnung WE 10 im 2. OG der … Straße … in … für den Zeitraum 05.12.2017 – 31.01.2019 nach der HeizkostenVO zu erstellen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, dass die Kläger unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt einen Anspruch auf eine Abrechnung nach der Heizkostenverordnung hätten.
Die Heizkostenverordnung sei hier nämlich nicht anwendbar. Das Rechtsverhältnis der Parteien des Rechtsstreits unterliege ihrer Rechtsauffassung nach nämlich nicht dem Anwendungsbereich der Heizkostenverordnung. Denn hierfür wäre es erforderlich, dass sie – die Beklagte – die Gebäudeeigentümerin sei oder dem Gebäudeeigentümer gleichstehe. Unstreitig sei sie hier aber nicht die Gebäudeeigentümerin. Auch trage die Klägerseite nicht entsprechend substantiiert vor.
Im Übrigen bestehe auch keine Gleichstellung nach § 1 Abs. 2 HeizkostenVO. Denn nach der hier eingreifenden Alternative des Wohnungseigentumes, sei nach § 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizkostenVO die Heizkostenverordnung im Verhältnis zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft einerseits und dem versorgten Wohnungseigentümer andererseits anwendbar.
Den Vortrag der Klägerseite zum „Eigentum an der Heizungsanlage“ würde sie zudem als Scherzerklärung werten. Der Heizraum befinde sich nämlich im Sondereigentum der … GbR. Dieser Raum sei an sie – die Beklagtenfirma – nur verpachtet worden. Diese nehme insoweit auch Wartungs- und Reparaturarbeiten in Abstimmung und gegebenenfalls Begleitung mit dem Hersteller der Anlage vor.
Da es sich um eine einheitliche Anlage handeln würde, die sämtliches Sondereigentum mit Wärme einheitlich beliefert, insoweit also eine zentrale Steuerung und zentrale gleichzeitige, für alle gleich geltende Erwärmung herbeiführen würde, sei damit bewusst ein Zugriff für einen einzelnen Wohnungseigentümer verhindert worden. Denn eine wie auch immer geartete Manipulation der Anlage würde dazu führen, dass hierdurch alle Wohnungseigentümer betroffen wären.
Die Wärmelieferung erfolge sodann in das jeweilige Sondereigentum, indem mittels Wärmetauscher die Wärmeenergie auf die jeweilige Wohneinheit übertragen wird. Am Wärmetauscher, der sich in der jeweiligen Wohneinheit befinden würde, befände sich sodann wieder ein Wärmemengenzähler für die zur Verfügung gestellte Wärme. Mittels dieser, über den Wärmetauscher zur Verfügung gestellten Wärme erfolge sodann die Beheizung der Wohnungen, als auch die Warmwasserversorgung.
Es bestehe damit also keine gesonderte Warmwasserbereitstellung. Vielmehr werde aus der zur Verfügung gestellten Wärme Heizenergie, als auch Warmwasser selbst erzeugt in dem jeweiligen Sondereigentum.
Über eben diesen Wärmemengenzähler werde sodann jede einzelne Wohneinheit gesondert abgerechnet.
Auch der Anwendungsbereich aus § 1 Abs. 3 HeizkostenVO gebiete hier keine Streckung auf das streitgegenständliche Rechtsverhältnis. Denn die Klägerseite selbst trage vor, dass hier Verbrauchskosten und nicht ins Verhältnis gesetzte Kosten an Gesamtverbrauch abgerechnet werden. Auch insoweit sei daher eine Anwendbarkeit der HeizkostenVO vorliegend ausgeschlossen.
Ganz offenkundig bemerke die Klägerseite selbst den fehlenden Anwendungsbereich, da sie von einer analogen Anwendung des § 1 Abs. 2 Nr. 1 und des § 1 Abs. 2 Nr. 2 HeizkostenV ausgehe, ohne das Bedürfnis der Auslegung aufzuzeigen. Inwieweit hier eine Regelungslücke gegeben sein soll, die zudem mit den Auslegungsregelungen zu dem gewollten Anwendungsbereich führt, bleibe durch die Klägerseite aber unerwähnt. Jedoch habe die Klägerseite hierzu im Rahmen der anspruchsbegründenden Tatsachen vorzutragen. Anderenfalls sei eine Subsumtion unmöglich.
Auszugehen sei hier zunächst von der vertraglichen Regelung. Es gelten die Satzung der WEG und die Teilungserklärung. Dort sei unter Punkt IV. „Heizanlage“ geregelt, dass die Heiz- und Warmwasserversorgung durch einen Contractor erfolgt. Dieser rechnet unmittelbar mit den jeweiligen Wohnungseigentümern ab. Ausdrücklich klargestellt sei somit, dass die Heizanlage nicht gemeinschaftliches Eigentum darstellt, mithin also auch nicht der WEG unterliegt. Insoweit sei der Contractor – hier sie als Beklagte – auch nicht für die WEG als Erfüllungsgehilfe tätig, so dass eine analoge Erstreckung sich schon vom Wortlaut der Teilungserklärung her verbiete. Mit anderen Worten: Die Teilungserklärung steht der analogen Anwendung des § 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizkostenVO schon entgegen.
Das Gleiche gelte auch hinsichtlich des Anwendungsbereiches nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 HeizkostenVO, da eine Entgeltregelung nicht in der Teilungserklärung getroffen worden sei und auch sonst nicht durch die WEG erfolgt sei.
…Die Vergütung sei daher nach Maßgabe der AVBFernwärmeV zu berechnen, und zwar nach § 2 Abs. 2 Satz 2 AVBFernwärmeV.
Dabei bleibe es den Klägern überlassen, wie sie ihre Wohnung beheizen würden. Bis zum heutigen Zeitpunkt würden diese sich aber ausdrücklich weigern, einen Fernwärmevertrag gemäß § 2 AVBFernwärmeV einzugehen. … Da es insoweit aber keine vertragliche Vereinbarung über die Ausgestaltung und Durchführung der Abrechnung gibt, obliege die Abrechnung nach § 24 AVBFernwärmeV ihr, der Beklagten.
Abgrenzungsmerkmal sei lediglich, dass jede Form der Wärmeproduktion, also auch die Nahwärme, Fernwärme sei und damit der Fernwärmeverordnung unterliege, wenn die Heizungsanlage nicht im Eigentum des Gebäudeeigentümers steht.
Damit sei das Begehren der Klägerseite, sofern dies nach dem Klageantrag auf die Anwendbarkeit der Heizkostenverordnung gerichtet ist, offenkundig beantwortet.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft lehne es sogar ab, entsprechende Abrechnungen innerhalb des Rahmens der Heizkostenverordnung nach §§ 4, 5, 7 und 8 HeizkostenVO zu legen. Da es die Wohnungseigentümergemeinschaft insoweit ablehne, überhaupt ein Vertragsverhältnis mit den Wohnungseigentümern einzugehen, fehle insoweit auch ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Abrechnung nach der Heizkostenverordnung.
Sie – die Beklagte – würde damit als reiner Energieverkäufer gegenüber den Klägern handeln. Da auch auf absehbare Zeit nicht erkennbar sei, dass die Wohnungseigentümerversammlung zu einem Beschluss über entsprechende Energielieferungen kommen werde, da erhebliche Animositäten einerseits und Eigeninteressen einiger Eigentümer andererseits, gerichtet auf die Herstellung einer eigenen Wärmeenergieversorgung bestehen würden, werde sie – die Beklagte – nunmehr im Rahmen der bestehenden faktischen Versorgungsverträge diese einstellen. Dies gelte insbesondere vor dem Hintergrund, als dass die Wohnungseigentümergemeinschaft die Eingehung einer Vertragsbeziehung über die Bereitstellung von Wärmeenergie mit ihr – der Beklagten – abgelehnt habe. Dies solle letztendlich – nur so könne die Motivation verstanden werden – dazu führen, dass eine Auseinandersetzung zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft einerseits und den jeweiligen Wohnungseigentümern andererseits vermieden wird, und dieses Risiko zudem auf sie – die Beklagte – übertragen werde. Demzufolge also sei sie – die Beklagte – die Leidtragende der Auseinandersetzung innerhalb der WEG.
Dies wiederum führe dann schlichtweg dazu, dass die ausschließlich im WEG-Recht anzuwendende Vorschrift des § 1 Abs. 2 Nr. 3 WEG mangels Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht als Rechtsgrundlage herangezogen werden könne.
Aufgrund der Ausschließlichkeit des Anwendungsbereiches des § 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizkostenVO bliebe sodann die Anwendbarkeit des § 1 Abs. 3 HeizkostenVO zu prüfen. Dies würde jedoch wiederum voraussetzen, dass die Abrechnungen nicht nach dem gemessenen Verbrauch, sondern nach dem Verbrauchsanteil erfolgen würde.
Die Anwendbarkeit des § 1 Abs. 2 Nr. 2 HeizkostenVO scheide schon vor dem Hintergrund aus, dass es an einer Übertragung des Betriebs der Anlage fehlt. Wer soll ihr – der Beklagten – etwas übertragen haben? Nach Ziffer IV. der Teilungserklärung wäre es erforderlich, dass die WEG mithilfe einer Hausverwaltung die Wärmeenergieerzeugung übertragen hätte. Hieran fehle es aber. Bis zum heutigen Zeitpunkt seien die in der Teilungserklärung vorgegebenen, dezidierten Vertragsbestandteile weder vereinbart, noch diskutiert worden. Vielmehr liefere sie – die Beklagte – Wärmeenergie auf Grundlage eines faktisch zustande gekommenen Vertrags durch Entgegennahme der Wärmeenergie der jeweiligen Sondereigentümer.
Dies habe aber nunmehr dazu geführt, dass sie – die Beklagte – gegenüber allen Sondereigentümern die Lieferverträge zum 31.03.2020 gekündigt habe, ohne dass die jeweiligen Sondereigentümer widersprochen hätten.
Insoweit sei zwar durchaus ursprünglich im Rahmen der Teilungserklärung die Vorgehensweise zur Subsumtion nach § 1 Abs. 2 Nr. HeizkostenVO vorgesehen gewesen, jedoch aufgrund der Verweigerungshaltung der WEG dann nicht umgesetzt worden. Dann wäre ebenfalls auch eine Anwendbarkeit des § 1 Abs. 1 Nr. 3 HeizkostenV als lex specialis einschlägig gewesen. Jedoch hat die WEG zu keinem Zeitpunkt eben dieses Vertragsverhältnis gewollt. Die WEG fürchtete schlichtweg, bei Einwendungen von Sondereigentümern gegen die Abrechnung in Vorleistung gehen zu müssen. Das Insolvenzrisiko wollte und will man nicht tragen.
Dass § 1 Abs. 3 HeizkostenVO nicht anwendbar sei, liegt aufgrund des Bestehens entsprechender Messeinrichtungen im Übrigen ihrer Ansicht nach hier auf der Hand.
… Wegen der Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf die unter Angabe der Blattzahl der Akte angeführten Schriftstücke ergänzend Bezug genommen. Zudem wird auf die zwischen den Prozessparteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird darüber hinaus auch auf den Inhalt der Sitzungsniederschrift vom 02.06.2020 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe:
Die sachliche und örtliche Zuständigkeit des angerufenen Gerichts ergibt sich aus § 23 Nr. 1 GVG in Verbindung mit § 12 und § 17 ZPO.
Die Kläger haben grundsätzlich einen Anspruch darauf, dass die von ihnen genutzten Räume, die an die Zentralheizung der Wohnanlage angeschlossen sind, von dort aus auch mit Warmwasser und während der Heizperiode zudem mit Heizungswärme versorgt werden. Diese Heizungsanlage dient nämlich dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Wohnungs- und Teileigentümer (§ 5 Abs. 2 WEG; BGH, Urteil vom 05.07.1991, Az.: V ZR 222/90, u.a. in: NJW 1991, Seiten 2909 f.; BGH, Urteil vom 02.02.1979, Az.: V ZR 14/77, u.a. in: NJW 1979, Seite 2391; BGH, Urteil vom 13.03.1970, Az.: V ZR 71/67, u.a. in: BGHZ Band 53, Seiten 324 ff.; Reichsgericht, Urteil vom 14.11.1938, Az.: V 37/38, u.a. in: RGZ Band 158, Seiten 362 ff.; OLG Dresden, Beschluss vom 29.03.2017, Az.: 17 W 233/17, u.a. in: NJW-RR 2017, Seiten 1225 f.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 23.04.2007, Az.: I-9 U 73/06, u.a. in: CuR 2007, Seiten 66 ff.; BayObLG, Beschluss vom 20.08.1998, Az.: 2Z BR 44/98, u.a. in: ZMR 1999, Seiten 50 f.; Amtsgericht Brandenburg an der Havel, Urteil vom 28.06.2019, Az.: 31 C 77/19).
Ob der in der Teilungserklärung vorgesehene Vertrag zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und der Verfügungsbeklagten als Contractor zulässig und für die Kläger auch verbindlich wäre (vgl. hierzu u.a.: OLG Düsseldorf, Urteil vom 23.04.2007, Az.: I-9 U 73/06, u.a. in: CuR 2007, Seiten 66 ff.) kann hier dahingestellt bleiben, da unstreitig bisher ein solcher Vertrag immer noch nicht vereinbart wurde.
Seinem Typus nach handelt es sich bei dem hier insofern bestehenden Wärmelieferungs-Vertrag nämlich um einen Kaufvertrag (§ 433 BGB) in der Gestalt eines Sukzessiv-Lieferungsvertrages, der als typengemischter Vertrag auch werk- und dienstvertragliche Elemente aufweisen kann. Der Bezug von Strom, Wärme, Gas, (warmen oder kaltem) Wasser und Wasserdampf wird – entsprechend der Verkehrsauffassung – nämlich gewohnheitsrechtlich wie der Kauf von beweglichen Sachen behandelt (BGH, Urteil vom 06.12.1978, Az.: VIII ZR 273/77, u.a. in: NJW 1979, 1304; OLG Brandenburg, Urteil vom 07.11.2001, Az.: 3 U 44/01, u.a. in: BeckRS 2001, Nr. 30217373).
Die dispositiven Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches werden allerdings weitgehend durch die spezielleren Regelungen der Verordnung über allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme – AVBFernwärmeV – (OLG Brandenburg, Urteil vom 07.11.2001, Az.: 3 U 44/01, u.a. in: BeckRS 2001, Nr. 30217373) und die Verordnung über Heizkostenabrechnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 05.10.2009 (BGBl. Teil I, S. 3250) – HeizkostenVO – verdrängt, so dass die Vertragsregelungen sich maßgeblich aus diesen Verordnungen als unmittelbar geltendes, die Vertragsfreiheit einschränkendes Gesetzesrecht ergeben.
Als Vertragspartner des Wärme-Contraktors – mithin hier der Beklagten – kommen aber insofern grundsätzlich sowohl Nutzer/Mieter einer Wohnung als auch einzelne Wohnungseigentümer bzw. auch die Gemeinschaft der werdenden Wohnungseigentümer und natürlich auch eine Wohnungseigentümer-Gemeinschaft in Betracht (Reymann, DNotZ 2015, Seiten 883 ff.; Amtsgericht Brandenburg an der Havel, Urteil vom 28.06.2019, Az.: 31 C 77/19).
Bei den Klägern – als Bewohnern der streitbefangenen Wohnung – handelt es sich nämlich gemäß § 23 I 1 AVBFernwärmeV auf jeden Fall auch um (Fernwärme-)Kunden der Beklagten im Sinne dieser Vorschrift. Voraussetzung für die Anwendbarkeit des § 23 I 1 AVBFernwärmeV ist nämlich nur, dass zwischen der Beklagten als Versorgungsunternehmen und demjenigen, der die Wärme entnimmt, ein laufendes Vertragsverhältnis auf Lieferung dieser Fernwärme besteht. Zwischen den hiesigen Parteien ist im streitgegenständlichen Fall aber gemäß § 1 Abs. 1 und Abs. 2, § 3 Abs. 1 der AVBFernwärmeV konkludent ein Fernwärmelieferungsvertrag zu Stande gekommen, welcher die Beklagte als Versorgungsunternehmen auch gemäß § 5 Abs. 1 AVBFernwärmeV verpflichtet, Wärme im vereinbarten Umfang jederzeit an der Übergabestelle der Wohnung zur Verfügung zu stellen, mithin die Wohnung der Kläger regelmäßig mit Wärme zu beliefern (BGH, Urteil vom 02.07.2014, Az.: VIII ZR 316/13, u.a. in: NJW 2014, Seiten 3148 ff.; BGH, Urteil vom 15.02.2006, Az.: VIII ZR 138/05, u.a. in: NJW 2006, Seiten 1667 ff.; OLG Saarbrücken, Urteil vom 13.11.2014, Az.: 4 U 147/13, u.a. in: GWF/Recht und Steuern 2015, Seiten 27 ff. = NJOZ 2015, Seiten 666 ff.; OLG Saarbrücken, Urteil vom 10.10.2013, Az.: 4 U 113/12, u.a. in: BeckRS 2015, Nr. 2007; OLG Saarbrücken, Beschluss vom 22.01.2013, Az.: 4 W 323/12, u.a. in: BeckRS 2015, Nr. 2006; KG Berlin, Urteil vom 02.09.2011, Az.: 6 U 151/10, u.a. in: BeckRS 2013, Nr. 280; Amtsgericht Brandenburg an der Havel, Urteil vom 28.06.2019, Az.: 31 C 77/19).
Die Vertragsbedingungen für Verträge über Fernwärmelieferungen sind nämlich in der AVBFernwärmeV geregelt, die gemäß § 1 Abs. 1 und Abs. 2 AVBFernwärmeV für alle Anschluss- und Versorgungsverträge der Fernwärmeversorgung (mit Ausnahme von Industriekunden) gilt. Liegt eine Individualvereinbarung nicht vor, so wird der Inhalt der AVBFernwärmeV somit unmittelbar zum Vertragsinhalt (BGH, Urteil vom 02.07.2014, Az.: VIII ZR 316/13, u.a. in: NJW 2014, Seiten 3148 ff.; BGH, Urteil vom 15.02.2006, Az.: VIII ZR 138/05, u.a. in: NJW 2006, Seiten 1667 ff.; OLG Saarbrücken, Urteil vom 13.11.2014, Az.: 4 U 147/13, u.a. in: GWF/Recht und Steuern 2015, Seiten 27 ff. = NJOZ 2015, Seiten 666 ff.; OLG Saarbrücken, Urteil vom 10.10.2013, Az.: 4 U 113/12, u.a. in: BeckRS 2015, Nr. 2007; OLG Saarbrücken, Beschluss vom 22.01.2013, Az.: 4 W 323/12, u.a. in: BeckRS 2015, Nr. 2006; KG Berlin, Urteil vom 02.09.2011, Az.: 6 U 151/10, u.a. in: BeckRS 2013, Nr. 280; Amtsgericht Brandenburg an der Havel, Urteil vom 28.06.2019, Az.: 31 C 77/19), wobei es sich hier um ein Dauerschuldverhältnis handelt, welches während der Laufzeit ständig neue Leistungs-, Neben- und Schutzpflichten entstehen lässt.
Für den Vertragsschluss gelten die allgemeinen Vorschriften der §§ 145 ff. BGB, während sich § 2 AVBFernwärmeV mit den Rechten und Pflichten der Vertragspartner befasst, wenn der Vertrag zu Stande gekommen ist. Ein derartiger Vertrag kommt gemäß § 2 I 1 u. 2 AVBFernwärmeV in Verbindung mit §§ 145 ff. BGB jedoch formfrei zu Stande. Es reicht sowohl ein schriftlicher Vertragsschluss (§ 1 I 1 AVBFernwärmeV) als auch ein mündlicher Vertragsschluss oder ein solcher auf Grund sozialtypischen/schlüssigen Verhaltens aus.
Im Falle eines nicht schriftlich geschlossenen Vertrags soll dieser gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2 AVBFernwärmeV im Interesse der Rechtsklarheit zwar schriftlich bestätigt werden. Die Verletzung des Gebots zum schriftlichen Vertragsschluss oder zur schriftlichen Vertragsbestätigung führt allerdings nicht zur Unwirksamkeit des Vertrags, sondern allenfalls zu Beweisproblemen. Dass die Beklagte den Vertragsschluss nicht – wie von § 2 Abs. 1 Satz 2 AVBFernwämeV gefordert – schriftlich bestätigt hat, hindert die Wirksamkeit des hiesigen Vertragsschlusses somit auch nicht (BGH, Urteil vom 02.07.2014, Az.: VIII ZR 316/13, u.a. in: NJW 2014, Seiten 3148 ff.; BGH, Urteil vom 15.02.2006, Az.: VIII ZR 138/05, u.a. in: NJW 2006, Seiten 1667 ff.; KG Berlin, Urteil vom 02.09.2011, Az.: 6 U 151/10, u.a. in: BeckRS 2013, Nr. 280; OLG München, Urteil vom 19.10.2006, Az.: U (K) 3090/06, u.a. in: RdE 2007, Seiten 133 ff. = CuR 2006, Seiten 147 ff.; Amtsgericht Brandenburg an der Havel, Urteil vom 28.06.2019, Az.: 31 C 77/19).
Kommt ein Vertrag insofern durch sozialtypisches/schlüssiges Verhalten zu Stande, so ist Vertragspartner in der Regel derjenige, dem die Entscheidung über den Fernwärmebezug zugeordnet werden kann, regelmäßig also entweder der Nutzer/Mieter der Wohnung oder der Wohnungs- oder Gebäudeeigentümer (BGH, Urteil vom 02.07.2014, Az.: VIII ZR 316/13, u.a. in: NJW 2014, Seiten 3148 ff.; BGH, Urteil vom 15.02.2006, Az.: VIII ZR 138/05, u.a. in: NJW 2006, Seiten 1667 ff.; OLG Brandenburg, Urteil vom 10.06.2015, Az.: 7 U 4/14, u.a. in: RdE 2015, Seiten 418 ff.; OLG Saarbrücken, Urteil vom 13.11.2014, Az.: 4 U 147/13, u.a. in: GWF/Recht und Steuern 2015, Seiten 27 ff. = NJOZ 2015, Seiten 666 ff.; OLG Saarbrücken, Urteil vom 10.10.2013, Az.: 4 U 113/12, u.a. in: BeckRS 2015, Nr. 2007; OLG Saarbrücken, Beschluss vom 22.01.2013, Az.: 4 W 323/12, u.a. in: BeckRS 2015, Nr. 2006; KG Berlin, Urteil vom 02.09.2011, Az.: 6 U 151/10, u.a. in: BeckRS 2013, Nr. 280; Amtsgericht Brandenburg an der Havel, Urteil vom 28.06.2019, Az.: 31 C 77/19).
Der § 2 Abs. 2 AVBFernwärmeV formuliert insofern nämlich einen Sonderfall des konkludenten Vertragsschlusses durch die faktische Entnahme von Wärme. In diesem Fall ergibt sich der Vertragsschlusswille dann aber auch konkludent aus dem Verhalten des Kunden (OLG Brandenburg, Urteil vom 10.06.2015, Az.: 7 U 4/14, u.a. in: RdE 2015, Seiten 418 ff.; OLG Saarbrücken, Urteil vom 13.11.2014, Az.: 4 U 147/13, u.a. in: GWF/Recht und Steuern 2015, Seiten 27 ff. = NJOZ 2015, Seiten 666 ff.; OLG Saarbrücken, Urteil vom 10.10.2013, Az.: 4 U 113/12, u.a. in: BeckRS 2015, Nr. 2007; OLG Saarbrücken, Beschluss vom 22.01.2013, Az.: 4 W 323/12, u.a. in: BeckRS 2015, Nr. 2006; Amtsgericht Brandenburg an der Havel, Urteil vom 28.06.2019, Az.: 31 C 77/19).
Die Versorgung mit Wärme erfolgt dann gemäß § 2 Abs. 2 AVBFernwärmeV zu den für gleichartige Versorgungsverhältnisse geltenden Preisen. Ob allerdings ein Vertrag zu Stande kommt, entscheidet sich nach den allgemeinen Grundsätzen des BGB (OLG Brandenburg, Urteil vom 10.06.2015, Az.: 7 U 4/14, u.a. in: RdE 2015, Seiten 418 ff.; OLG Saarbrücken, Urteil vom 13.11.2014, Az.: 4 U 147/13, u.a. in: GWF/Recht und Steuern 2015, Seiten 27 ff. = NJOZ 2015, Seiten 666 ff.; OLG Saarbrücken, Urteil vom 10.10.2013, Az.: 4 U 113/12, u.a. in: BeckRS 2015, Nr. 2007; OLG Saarbrücken, Beschluss vom 22.01.2013, Az.: 4 W 323/12, u.a. in: BeckRS 2015, Nr. 2006). Danach ist entscheidend, ob beide Vertragspartner durch ihr Verhalten bei dem Empfänger den Eindruck des Vertragsschlusswillens erwecken. Es kommt dagegen weder auf den wirklichen Willen noch darauf an, ob der Handelnde überhaupt eine Willenserklärung abgeben wollte (Amtsgericht Brandenburg an der Havel, Urteil vom 28.06.2019, Az.: 31 C 77/19).
Auf Seiten der hiesigen Beklagten als Fernwärmeversorgungsunternehmen, welche unstreitig Kenntnis von der Inanspruchnahme von Wärme durch die Kläger hat, kann ein Vertragsabschlusswille aber unterstellt werden, da das Verhalten der Parteien (Lieferung der Wärme und in Rechnung Stellung dieser Lieferung durch die Beklagte mit Schreiben vom 25.02.2019 – Anlage K 4 (Blatt 52 bis 53 der Akte) – in Verbindung mit der Nutzung der Wärmelieferung und der teilweisen Bezahlung der Rechnung durch die Kläger) als jeweiliges Vertragsangebot an den, den es angeht, hier anzusehen ist (BGH, NJW 1986, Seite 177; BGH, NJW 1984, Seite 2279; OLG Brandenburg, Urteil vom 10.06.2015, Az.: 7 U 4/14, u.a. in: RdE 2015, Seiten 418 ff.; OLG Saarbrücken, Urteil vom 13.11.2014, Az.: 4 U 147/13, u.a. in: GWF/Recht und Steuern 2015, Seiten 27 ff. = NJOZ 2015, Seiten 666 ff.; OLG Saarbrücken, Urteil vom 10.10.2013, Az.: 4 U 113/12, u.a. in: BeckRS 2015, Nr. 2007; OLG Saarbrücken, Beschluss vom 22.01.2013, Az.: 4 W 323/12, u.a. in: BeckRS 2015, Nr. 2006; Amtsgericht Brandenburg an der Havel, Urteil vom 28.06.2019, Az.: 31 C 77/19).
Unabhängig hiervon kann auch in dem faktischen Vorhalten eines Wärme-Anschlusses ein konkludentes Angebot an den, den es angeht, liegen, wenn sich aus den Umständen entnehmen lässt, dass eine grundsätzliche Versorgungsbereitschaft des Fernwärmeversorgungsunternehmens besteht (OLG Brandenburg, Urteil vom 10.06.2015, Az.: 7 U 4/14, u.a. in: RdE 2015, Seiten 418 ff.; OLG Saarbrücken, Urteil vom 13.11.2014, Az.: 4 U 147/13, u.a. in: GWF/Recht und Steuern 2015, Seiten 27 ff. = NJOZ 2015, Seiten 666 ff.; OLG Saarbrücken, Urteil vom 10.10.2013, Az.: 4 U 113/12, u.a. in: BeckRS 2015, Nr. 2007; OLG Saarbrücken, Beschluss vom 22.01.2013, Az.: 4 W 323/12, u.a. in: BeckRS 2015, Nr. 2006; Amtsgericht Brandenburg an der Havel, Urteil vom 28.06.2019, Az.: 31 C 77/19).
Die Wärmelieferungen der Beklagten erfolgte somit hier im Rahmen eines gemäß § 2 Abs. 2 AVBFernwärmeV geschlossenen Vertrages über die Versorgung der Kläger mit Fernwärme. Der Vertrag ist dadurch zustande gekommen, dass von den Klägern Fernwärme aus dem Verteilungsnetz der Beklagten entnommen wurde. Die Versorgung erfolgte deshalb grundsätzlich zu dem für gleichartige Versorgungsverhältnisse geltenden Preisen (§ 2 Abs. 2 Satz 2 ABVFernwärmeV; OLG Brandenburg, Urteil vom 10.06.2015, Az.: 7 U 4/14, u.a. in: RdE 2015, Seiten 418 ff.).
Folgerichtig wurden die Kläger – selbst wenn es ihnen am Vertragsabschlusswillen gefehlt haben sollte – über § 2 Abs. 2 AVBFernwärmeV Vertragspartner der hiesigen Beklagten kraft schlüssigen Verhaltens, weil die Kläger aus Sicht der Beklagten zumindest durch die faktische Entnahme von Wärmeenergie den Eindruck hervorgerufen haben, einen derartigen Vertrag abschließen zu wollen (OLG Saarbrücken, Urteil vom 13.11.2014, Az.: 4 U 147/13, u.a. in: GWF/Recht und Steuern 2015, Seiten 27 ff. = NJOZ 2015, Seiten 666 ff.; OLG Saarbrücken, Urteil vom 10.10.2013, Az.: 4 U 113/12, u.a. in: BeckRS 2015, Nr. 2007; OLG Saarbrücken, Beschluss vom 22.01.2013, Az.: 4 W 323/12, u.a. in: BeckRS 2015, Nr. 2006; KG Berlin, Urteil vom 02.09.2011, Az.: 6 U 151/10, u.a. in: BeckRS 2013, Nr. 280; Amtsgericht Brandenburg an der Havel, Urteil vom 28.06.2019, Az.: 31 C 77/19).
Der Bundesgerichtshof hat insofern für die parallele Problematik bei Strom- und Gaslieferungsverträgen ebenso entschieden (vgl. u.a.: BGH, Urteil vom 02.07.2014, Az.: VIII ZR 316/13, u.a. in: NJW 2014, Seiten 3148 ff.; BGH, Urteil vom 22.01.2014, Az.: VIII ZR 391/12, u.a. in: CuR 2014, Seite 27; BGH, Urteil vom 06.07.2011, Az.: VIII ZR 217/10, u.a. in: NJW 2011, Seite 3509; BGH, Urteil vom 25.11.2009, Az.: VIII ZR 235/08, u.a. in: WuM 2010, Seite 89; BGH, Urteil vom 10.12.2008, Az.: VIII ZR 293/07, u.a. in: NJW 2009, Seite 913; BGH, Urteil vom 15.02.2006, Az.: VIII ZR 138/05, u.a. in: NJW 2006, Seite 1667), dass ein Vertragsangebot des Versorgungsunternehmens zum Abschluss eines Versorgungsvertrags in Form einer so genannten Realofferte in einem Leistungsangebot des Versorgungsunternehmens zu sehen ist, das von demjenigen konkludent angenommen wird, der aus dem Leitungsnetz des Versorgungsunternehmens Elektrizität, Gas, Wasser oder Fernwärme entnimmt (OLG Saarbrücken, Urteil vom 13.11.2014, Az.: 4 U 147/13, u.a. in: GWF/Recht und Steuern 2015, Seiten 27 ff. = NJOZ 2015, Seiten 666 ff.; OLG Saarbrücken, Urteil vom 10.10.2013, Az.: 4 U 113/12, u.a. in: BeckRS 2015, Nr. 2007; OLG Saarbrücken, Beschluss vom 22.01.2013, Az.: 4 W 323/12, u.a. in: BeckRS 2015, Nr. 2006; KG Berlin, Urteil vom 02.09.2011, Az.: 6 U 151/10, u.a. in: BeckRS 2013, Nr. 280; Amtsgericht Brandenburg an der Havel, Urteil vom 28.06.2019, Az.: 31 C 77/19).
Empfänger der Realofferte zum Abschluss eines Versorgungsvertrags ist aber gerade typischerweise derjenige, der die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt ausübt. Dies sind hier aber unstreitig die Kläger, und zwar unabhängig davon, ob sie bereits im Grundbuch als Wohnungseigentümer oder ob sie dort zuvor „nur“ mit einer Auflassungs-Vormerkung eingetragen waren.
Im streitgegenständlichen Fall liegt ein Leistungsangebot der Beklagten zudem bereits darin, dass sie den Klägern unstreitig mit Schreiben vom 05.12.2018 mitteilte, dass sie die Wärmelieferung nur noch bis zum 31.01.2019 „in der jetzigen Konstellation“ aufrechterhalten werde, sowie aus der Rechnung der Verfügungsbeklagten vom 25.02.2019 – Anlage K 4 (Blatt 52 bis 53 der Akte) – und der unstreitigen E-Mail der Beklagten vom 25.03.2019, der zufolge das Vertragsverhältnis der Prozessparteien „auf faktischer Grundlage“ bestehe (OLG Saarbrücken, Urteil vom 13.11.2014, Az.: 4 U 147/13, u.a. in: GWF/Recht und Steuern 2015, Seiten 27 ff. = NJOZ 2015, Seiten 666 ff.; OLG Saarbrücken, Urteil vom 10.10.2013, Az.: 4 U 113/12, u.a. in: BeckRS 2015, Nr. 2007; OLG Saarbrücken, Beschluss vom 22.01.2013, Az.: 4 W 323/12, u.a. in: BeckRS 2015, Nr. 2006; Amtsgericht Brandenburg an der Havel, Urteil vom 28.06.2019, Az.: 31 C 77/19).
Auch haben die Kläger dann (weiterhin) Fernwärme aus dem Versorgungsnetz entnommen. Die Kläger sind auch – ebenfalls unstreitig – Inhaber der tatsächlichen Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt. Mithin ist ein Vertrag durch eine Realofferte, also dadurch zu Stande kommen, dass auf Grund eines zuvor erfolgten Vertragsangebots Fernwärme ab diesem Zeitpunkt und in der Folge fortgesetzt aus dem Wärmeverteilungsnetz entnommen wurde. Auf Grund der fortgesetzten Entnahme von Wärme bestand daher auch in der Folge hier ein Vertragsverhältnis der Prozessparteien (OLG Saarbrücken, Urteil vom 13.11.2014, Az.: 4 U 147/13, u.a. in: GWF/Recht und Steuern 2015, Seiten 27 ff. = NJOZ 2015, Seiten 666 ff.; OLG Saarbrücken, Urteil vom 10.10.2013, Az.: 4 U 113/12, u.a. in: BeckRS 2015, Nr. 2007; OLG Saarbrücken, Beschluss vom 22.01.2013, Az.: 4 W 323/12, u.a. in: BeckRS 2015, Nr. 2006; KG Berlin, Urteil vom 02.09.2011, Az.: 6 U 151/10, u.a. in: BeckRS 2013, Nr. 280; Amtsgericht Brandenburg an der Havel, Urteil vom 28.06.2019, Az.: 31 C 77/19).
Da die Parteien mangels ausdrücklichen Vertragsschlusses einen konkreten Preis für die Belieferung mit Fernwärme unstreitig nicht vereinbart hatten, erfolgte die Belieferung somit hier gemäß § 2 Abs. 2 Satz 2 AVBFernwärmeV durchgehend „zu den für vergleichbare Versorgungsverhältnisse geltenden Preisen“, wobei die Darlegungslast dafür, dass die den streitgegenständlichen Abrechnungen zugrunde gelegten Preisbestandteile (Bereitstellungs-, Arbeits- und Messpreis) denen entsprechen, die in vergleichbaren Versorgungsverhältnissen im Sinne des § 2 Abs. 2 Satz 2 AVBFernwärmeV abgerechnet werden, bei der Beklagten liegt (BGH, Urteil vom 15.02.2006, Az.: VIII ZR 138/05, u.a. in: NJW 2006, Seiten 1667 f.; KG Berlin, Urteil vom 02.09.2011, Az.: 6 U 151/10, u.a. in: BeckRS 2013, Nr. 280; Amtsgericht Brandenburg an der Havel, Urteil vom 28.06.2019, Az.: 31 C 77/19).
Nach § 28 Abs. 3 WEG wird zwar zu Lasten des Verwalters eine Verpflichtung begründet, eine Abrechnung zu erstellen. Dies betrifft aber nur die Pflicht des Verwalters, Rechenschaft zu legen. Über das Verhältnis der Wohnungseigentümer zueinander ist damit noch keine Aussage getroffen. Die Regelung des § 28 Abs. 3 WEG kann sich auch nicht auf das Verhältnis der Gemeinschaftsmitglieder untereinander beziehen, denn diese schulden untereinander eine solche Abrechnung nicht.
Das Verhältnis der Wohnungseigentümer bezüglich der mit der Bewirtschaftung der Wohnungseigentümergemeinschaft zusammenhängenden Erträge und Aufwendungen bestimmt sich vielmehr nach § 16 Abs. 1 und 2 WEG. Die insofern anfallenden Nutzen, Lasten und Kosten sind zwischen Ihnen zu verteilen. Dabei handelt es sich aber bereits begrifflich nicht um eine Abrechnung. Vielmehr liegt eine Kostenverteilung nach bestimmten, gesetzlich festgelegten oder vereinbarten, Maßstäben vor.
Die Frage, wann die AVBFernwärmeV und wann die HeizkostenVO gelten, bestimmt sich aber nach den jeweiligen Vorschriften der einschlägigen Verordnungen. Weder verdrängen die Verordnungen einander noch überlagern sie sich. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus § 18 Abs. 7 AVBFernwärmeV. Diese Vorschrift bestimmt lediglich deklaratorisch, dass bei der Abrechnung von Fernwärme die Heizkostenverordnung zu berücksichtigen ist.
Die Anwendung der AVBFernwärmeV und der HeizkostenVO sind jedoch strikt voneinander zu trennen.
Dazu ist in einem gedanklich ersten Schritt die vertragliche Beziehung zwischen dem Wärmelieferanten und dem Wärmekunden zu untersuchen. Hierbei ist zu ermitteln, ob gemäß den Voraussetzungen des § 1 AVBFernwärmeV die AVBFernwärmeV gilt. Sodann ist in einem zweiten Schritt zu prüfen, ob die durch den Wärmelieferungsvertrag abgerechnete Wärmemenge gegebenenfalls auf die einzelnen Nutzer des Gebäudes nach den Vorschriften der HeizkostenVO zu verteilen ist. Unter welchen Voraussetzungen diese Verordnung gilt, bestimmt sich dann nach § 1 HeizkostenVO.
Die HeizkostenV regelt die Verteilung von Heizkosten des Gebäudes auf dessen Nutzer. Die Umlage dieser Kosten wird in der Praxis Heizkostenverteilung bzw. -abrechnung genannt. Nutzer im Sinne der Verordnung sind in der Regel die Mieter und/oder Wohnungseigentümer.
Die HeizkostenVO gilt, wenn einer der in § 1 HeizkostenV geregelten Fälle vorliegt. Geht es um die Verteilung der Heizkosten einer Fernwärme- oder Wärme-Contracting-Versorgung, kommt es somit darauf an, wem die Wärme bereitgestellt wird. Wird der Gebäudeeigentümer beliefert, gilt § 1 Abs. 1 Nr. 2 HeizkostenVO; werden hingegen unmittelbar die Nutzer versorgt, so greift § 1 Abs. 2 Nr. 2 HeizkostenVO bzw. § 1 Abs. 3 HeizkostenVO. Hierbei kommt es wiederum darauf an, ob der Verbrauch beim einzelnen Nutzer oder für das gesamte Gebäude an zentraler Stelle gemessen wird.
Die Heizkostenverordnung gilt zudem unabhängig davon, ob die Vertragspartner das wollen oder nicht. Dies ergibt sich aus dem Umkehrschluss des § 2 HeizkostenVO. Danach geht die Rechtsverordnung vertraglichen Bestimmungen vor (BGH, Beschluss vom 14.02.2012, Az.: VIII ZR 260/11, u.a. in: WuM 2012, Seite 345).
Gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 2 HeizkostenVO steht dem Gebäudeeigentümer aber derjenige gleich, dem der Betrieb von Anlagen im Sinne des § 1 Absatz 1 Nr. 1 HeizkostenVO in der Weise übertragen worden ist, dass er dafür ein Entgelt direkt von dem Nutzer zu fordern berechtigt ist.
Diese Konstellation kann sich im Übrigen sogar mit den von § 1 Abs. 3 HeizkostenVO umfassten Fällen decken, da dieser sogar jede Form der direkten Wärmelieferung und Wärmeabrechnung mit dem einzelnen Nutzer erfasst (Fricke, CuR 2017, Seiten 42 ff.; Pfeifer, in: BeckOK Mietrecht, Schach/Schultz/Schüller, 20. Edition, Stand: 01.05.2020, § 1 HeizkostenVO, Rn. 44 f.; Zehelein, in: Münchener Kommentar zum BGB, 8. Auflage 2020, § 1 HeizkostenVO, Rn. 4; Drager, in: beck-online.GROSSKOMMENTAR, GesamtHrsg: Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann, Stand 01.01.2020, § 1 HeizkostenVO, Rn. 29; Schumacher, in: Theobald/Kühling, Energierecht, Werkstand: 104. EL Dezember 2019, § 1 HeizkostenVO, Rn. 15; Emmerich, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Auflage 2019, Kapitel III. Durchführung des Mietverhältnisses, Rn. 388).
Der § 1 Abs. 2 Nr. 2 HeizkostenV betrifft also solche Heizungsanlagen, die nicht vom (Haus-)Eigentümer bzw. der Wohnungseigentümergemeinschaft selbst, sondern von einem Dritten – wie hier unstreitig der Beklagtenfirma – betrieben werden und der als sogenannter „Drittbetreiber“ berechtigt ist von dem jeweiligen Nutzer (hier den Klägern als Eigentümer und Nutzer der Wohnung Nr. 10) dafür ein Entgelt zu fordern. Somit erfasst § 1 Abs. 2 Nr. 2 HeizkostenVO nach seinem Wortlaut unterschiedslos alle Fälle, in denen jemand – aus welchem Rechtsgrund auch immer – für den Gebäudeeigentümer dessen zentrale Versorgungsanlage im eigenen Namen betreibt und mit den jeweiligen Nutzern unmittelbar abzurechnen berechtigt ist (BGH, Urteil vom 09.04.1986, Az.: VIII ZR 133/85, u.a. in: NJW 1986, Seiten 3195 ff. = Betrieb 1986, Seite 1770 = DWW 1986, Seite 147 = MDR 1986, Seite 842 = WM 1986, Seite 214 = WPM 1986, Seite 893 = ZMR 1986, Seite 275).
Dieser sogenannte „Drittbetreiber“ der Heizanlage gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 2 HeizkostenVO darf aber nicht nach der AVBFernwärmeV bzw. einem Wärmekaufvertrag abrechnen (BGH, Urteil vom 09.04.1986, Az.: VIII ZR 133/85, u.a. in: NJW 1986, Seiten 3195 ff. = Betrieb 1986, Seite 1770 = DWW 1986, Seite 147 = MDR 1986, Seite 842 = WM 1986, Seite 214 = WPM 1986, Seite 893 = ZMR 1986, Seite 275; LG Wuppertal, Urteil vom 21.07.1988, Az.: 9 S 597/87, u.a. in: WuM 1988, Seite 368 = BeckRS 1988, Nr. 07121).
Dieser „Drittbetreiber“ darf im Übrigen zwar nach dem Wortlaut der HeizkostenVO ein Entgelt vom Nutzer verlangen. Aber kein Entgelt im Sinne eines „Wärmepreises“; insoweit ist der Wortlaut der Verordnung „Entgelt“ nach Sinn und Zweck korrigierend auszulegen, da dieser „Drittbetreiber“ nach der HeizkostenVO abrechnen muss. Dieser „Drittbetreiber“ ist also an den Kostenrahmen des § 7 Abs. 2 HeizkostenVO gebunden. Es werden also nur die Heizungsbetriebskosten nach § 7 Abs. 2 HeizkostenVO hier dann berechnet (BGH, Urteil vom 09.04.1986, Az.: VIII ZR 133/85, u.a. in: NJW 1986, Seiten 3195 ff.; LG Wuppertal, Urteil vom 21.07.1988, Az.: 9 S 597/87, u.a. in: WuM 1988, Seite 368 = BeckRS 1988, Nr. 07121; Fricke, CuR 2017, Seiten 42 ff.; Pfeifer, in: BeckOK Mietrecht, Schach/Schultz/Schüller, 20. Edition, Stand: 01.05.2020, § 1 HeizkostenVO, Rn. 44 f. und Rn. 48 f.; Zehelein, in: Münchener Kommentar zum BGB, 8. Auflage 2020, § 1 HeizkostenVO, Rn. 4; Drager, in: beck-online.GROSSKOMMENTAR, GesamtHrsg: Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann, Stand 01.01.2020, § 1 HeizkostenVO, Rn. 29; Schumacher, in: Theobald/Kühling, Energierecht, Werkstand: 104. EL Dezember 2019, § 1 HeizkostenVO, Rn. 15; Emmerich, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Auflage 2019, Kapitel III. Durchführung des Mietverhältnisses, Rn. 388).
Wird insofern der Abrechnung der Anteil des Nutzers am Gesamtverbrauch zugrunde gelegt, ist die Heizkostenverordnung gemäß § 1 HeizkostenVO somit dann auch zu berücksichtigen. Insofern wird dann auch eine Verteilung des Gesamtverbrauchs auf die Nutzer nach dem Verfahren der HeizkostenVO erforderlich. Hierfür ist im Gegensatz zu den Fällen des § 1 Abs. 1 HeizkostenVO nicht der Gebäudeeigentümer zuständig, sondern unmittelbar der „Drittbetreiber“/Wärmelieferant. Dies stellt § 1 Abs. 3 Halbsatz 2 HeizkostenVO auch ausdrücklich klar (Fricke, CuR 2017, Seiten 42 ff.; Pfeifer, in: BeckOK Mietrecht, Schach/Schultz/Schüller, 20. Edition, Stand: 01.05.2020, § 1 HeizkostenVO, Rn. 44 f.; Zehelein, in: Münchener Kommentar zum BGB, 8. Auflage 2020, § 1 HeizkostenVO, Rn. 4; Drager, in: beck-online.GROSSKOMMENTAR, GesamtHrsg: Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann, Stand 01.01.2020, § 1 HeizkostenVO, Rn. 29; Schumacher, in: Theobald/Kühling, Energierecht, Werkstand: 104. EL Dezember 2019, § 1 HeizkostenVO, Rn. 15; Emmerich, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Auflage 2019, Kapitel III. Durchführung des Mietverhältnisses, Rn. 388).
Zudem gelten die Regelungen der HeizkostenVO für eine Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 1 HeizkostenVO sogar unmittelbar, so dass es einer Vereinbarung oder eines Beschlusses über ihre Geltung noch nicht einmal bedarf (BGH, Urteil vom 22.06.2018, Az.: V ZR 193/17, u.a. in: NJW 2018, Seiten 3717 f.; BGH, Urteil vom 17.02.2012, Az.: V ZR 251/10, u.a. in: NJW 2012, Seiten 1434 f.; LG Frankfurt/Main, Urteil vom 12.12.2019, Az.: 2-13 S 143/18, u.a. in: ZWE 2020, Seite 196; AG Besigheim, Urteil vom 13.05.2016, Az.: 7 C 752/14, u.a. in: ZWE 2017, Seite 52).
Dies bedeutet, dass die Beklagte hier als „Drittbetreiber“/Wärmelieferant zweistufig vorzugehen hatte.
In einem ersten Schritt hätte die Beklagte auf Grundlage des zentral gemessenen Verbrauchs den auf den Gesamtverbrauch des Gebäudes entfallenden Rechnungsbetrag ermitteln müssen. Dieser Rechnungsbetrag kann sich aus mehreren Preisbestandteilen zusammensetzen, z.B. aus einem Grund- und einem Arbeitspreis. Bei diesem ersten Schritt handelt es sich aber nicht um eine eigenständige Abrechnung, sondern lediglich um einen Zwischenschritt. Der Rechnungsbetrag ist aber genauso zu ermitteln, als würde mit dem Haus-Eigentümer bzw. mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abgerechnet werden (Fricke, CuR 2017, Seiten 42 ff.; Pfeifer, in: BeckOK Mietrecht, Schach/Schultz/Schüller, 20. Edition, Stand: 01.05.2020, § 1 HeizkostenVO, Rn. 44 f.; Zehelein, in: Münchener Kommentar zum BGB, 8. Auflage 2020, § 1 HeizkostenVO, Rn. 4; Drager, in: beck-online.GROSSKOMMENTAR, GesamtHrsg: Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann, Stand 01.01.2020, § 1 HeizkostenVO, Rn. 29; Schumacher, in: Theobald/Kühling, Energierecht, Werkstand: 104. EL Dezember 2019, § 1 HeizkostenVO, Rn. 15; Emmerich, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Auflage 2019, Kapitel III. Durchführung des Mietverhältnisses, Rn. 388).
In einem zweiten, zusätzlichen Rechenschritt hätte die Beklagte als „Drittbetreiber“/Wärmelieferant dann den auf das gesamte Gebäude entfallenden Betrag auf der Grundlage der HeizkostenVO verbrauchs- und flächenabhängig auf die jeweiligen Nutzer verteilen müssen. Beide Berechnungsschritte sind insofern notwendiger Teil der hier erforderlichen Heizkostenverteilung (Fricke, CuR 2017, Seiten 42 ff.; Pfeifer, in: BeckOK Mietrecht, Schach/Schultz/Schüller, 20. Edition, Stand: 01.05.2020, § 1 HeizkostenVO, Rn. 44 f.; Zehelein, in: Münchener Kommentar zum BGB, 8. Auflage 2020, § 1 HeizkostenVO, Rn. 4; Drager, in: beck-online.GROSSKOMMENTAR, GesamtHrsg: Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann, Stand 01.01.2020, § 1 HeizkostenVO, Rn. 29; Schumacher, in: Theobald/Kühling, Energierecht, Werkstand: 104. EL Dezember 2019, § 1 HeizkostenVO, Rn. 15; Emmerich, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Auflage 2019, Kapitel III. Durchführung des Mietverhältnisses, Rn. 388).
Die Rechnung der Beklagten vom 25.02.2019 – Anlage K 4 (Blatt 52 bis 53 der Akte) – ist insofern aber nicht mit den Regeln der HeizkostenVO zu vereinbaren. Gemäß § 7 I 1 HeizkostenVO, der hier gemäß den obigen Ausführungen somit anzuwenden ist, sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage mindestens 50 vom Hundert, höchstens aber 70 vom Hundert, nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Die übrigen Kosten sind nach § 7 I 5 HeizkostenVO nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen. Auf dieser Grundlage hat die Beklagte hier aber ihre Abrechnung vom 25.02.2019 – Anlage K 4 (Blatt 52 bis 53 der Akte) – gerade nicht erstellt.
Eine solche Abrechnung gemäß der HeizkostenVO ist vorliegend sogar unstreitig nicht erfolgt, so dass den Klägern gegenüber der Beklagten der hier geltend gemachte Anspruch nach wie vor zur Seite steht.
Hierfür spricht auch der Zweck der Heizkostenverordnung. Die HeizkostenVO verfolgt das Ziel, Heizenergie dadurch einzusparen, dass dem jeweiligen Verbraucher mit der konkreten, auf ihn bezogenen Abrechnung nicht nur sein Energieverbrauch, sondern auch die dadurch verursachten Kosten vor Augen gehalten werden sollen. Dem jeweiligen Nutzer wird dadurch ermöglicht, seinen Verbrauch individuell zu gestalten, um dadurch für ihn Kosten und für die Volkswirtschaft Energie zu sparen (BGH, Urteil vom 16.01.2019, Az.: VIII ZR 113/17, u.a. in: NJW-RR 2019, Seiten 785 f.; BGH, Urteil vom 06.05.2015, Az.: VIII ZR 193/14, u.a. in: NZM 2015, Seite 589; LG Berlin, Urteil vom 30.04.2019, Az.: 63 S 214/18, u.a. in: Grundeigentum 2020, Seiten 56 f. = BeckRS 2019, Nr. 28789), so dass auch aus diesem Grunde die Beklagte verpflichtet war eine Abrechnung über die Heizkosten gegenüber den Klägern für den hier streitigen Zeitraum nach der HeizkostenVO zu erstellen.
Die von der Beklagten erfolgte Abrechnung vom 25.02.2019 – Anlage K 4 (Blatt 52 bis 53 der Akte) – ist auch nicht geeignet, einen Vertrauensschutz dahingehend zu begründen, dass weiterhin ohne Beachtung zwingender Vorschriften derartig hier abgerechnet wird. Vielmehr ist es zulässig, dass die Kläger eine zutreffende Abrechnung im Sinne der HeizkostenVO von der Beklagten verlangen (OLG München, Beschluss vom 05.04.2011, Az.: 32 Wx 1/11, u.a. in: ZWE 2011, Seiten 262 f.; AG Potsdam, Urteil vom 20.04.2017, Az.: 31 C 45/16, u.a. in: ZWE 2017, Seiten 379 f.). Insoweit führen auch Kleinbeträge nicht dazu, dass eine Neuberechnung gemäß § 242 BGB nach Treu und Glauben ausgeschlossen ist. Es geht hier um die grundsätzliche Frage, wie ordnungsgemäß entsprechend der Heizkostenverordnung abgerechnet wird. Auf eine dementsprechende Abrechnung hat aber jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch (OLG München, Beschluss vom 05.04.2011, Az.: 32 Wx 1/11, u.a. in: ZWE 2011, Seiten 262 f.; AG Potsdam, Urteil vom 20.04.2017, Az.: 31 C 45/16, u.a. in: ZWE 2017, Seiten 379 f.).
Die zulässige Klage ist dem entsprechend auch begründet.
Nur ergänzend wird insofern auch noch in Bezug auf die somit von der Beklagten zu erstellende Abrechnung darauf hingewiesen, dass der anzuwendende Verteilungsschlüssel durch § 3 HeizkostenVO zwingend durch die verbrauchten Brennstoffe beeinflusst wird (Drasdo, ZWE 2016, Seiten 238 ff.). Die Heizkosten können somit vorliegend nicht nach dem Abflussprinzip, sondern nur unter Ansatz des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs gegenüber den Klägern gemäß der HeizkostenVO abgerechnet werden (BGH, Urteil vom 01.02.2012, Az.: VIII ZR 156/11, u.a. in: NJW 2012, Seiten 1141 f.).
Soweit die Kläger hier im Übrigen allgemeine Bedenken gegen die Berechtigung der von der Beklagten geforderten Höhe der monatlichen Abschlagszahlungen vorgetragen – jedoch (noch) nicht zum Gegenstand ihres Klageantrags gemacht – haben, so erfüllen diese Bedenken aber andererseits – nach der derzeitigen Sach- und Rechtslage – wohl auch noch nicht die Voraussetzungen des § 30 AVBFernwärmeV. Hiernach berechtigen Einwände gegen Rechnungen oder Abschlagsberechnungen zum Zahlungsaufschub oder zur Zahlungsverweigerung nämlich nur dann, wenn sich aus den Umständen ergibt, dass offensichtliche Fehler vorliegen, und die Verweigerung innerhalb von zwei Jahren nach Zugang der Rechnung geltend gemacht wird. Vorliegend haben die Kläger aber offensichtliche Fehler gegen die Höhe der von der Beklagten geforderten Abschlagszahlungen noch nicht vorgetragen (AG Hamburg-Harburg, Urteil vom 22.12.2004, Az.: 641 C 437/04, u.a. in: NZM 2005, Seite 560).
Soweit die Kläger von der Beklagten auch die Offenlegung der Preiskalkulation und die Darlegung der Rechtmäßigkeit und Billigkeit der geforderten Versorgungspreise begehren sollten, würde dies aber wohl nicht zur Verweigerung der Zahlungen berechtigen (AG Hamburg-Harburg, Urteil vom 22.12.2004, Az.: 641 C 437/04, u.a. in: NZM 2005, Seite 560).
Zudem weißt das Gericht die Beklagtenseite aber auch noch (insbesondere unter Beachtung des Urteils des erkennenden Gerichts vom 28.06.2019 in dem vorherigen einstweiligen Verfügungsverfahren zu dem Az.: 31 C 77/19) darauf hin, dass nach § 33 AVBFernwärmeV die hiesige Beklagte als Versorgungsunternehmen zur Einstellung der Versorgung erst dann berechtigt ist, wenn die Kläger als ihre Kunden wiederholt ihren Zahlungsverpflichtungen trotz Mahnung nicht nachgekommen sind und die Beklagte als Versorgungsunternehmen eine fristlose Kündigung zuvor unter Fristsetzung von mindestens zwei Wochen angedroht hat (§ 33 AVBFernwärmeV; OLG Brandenburg, Urteil vom 05.11.2013, Az.: Kart U 2/13). Die in § 33 AVBFernwärmeV eingeräumte Befugnis ist im Übrigen eine besondere Ausgestaltung der Leistungsverweigerungsrechte nach §§ 273, 320 BGB. Bei einer Liefersperre müssten somit neben den in § 33 AVBFernwärmeV aufgeführten Voraussetzungen, wie ausdrückliche Mahnung und Androhung, auch die Anforderungen aus §§ 273 oder 320 BGB mit erfüllt sein (BGH, Urteil vom 03.07.1991, Az.: VIII ZR 190/90, u.a. in: NJW 1991, Seiten 2645 f.; LG Lübeck, Beschluss vom 19.02.2015, Az.: 14 S 193/14, u.a. in: RdE 2015, Seite 548).
Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits stützt sich auf § 91 ZPO.
Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 11 und § 711 ZPO.
Der Wert des Streitgegenstandes des Rechtsstreits ist im Übrigen hier noch festzusetzen gewesen.
