Kündigung aufgrund von Bedrohungen: Einblicke in die fristlose Beendigung von Mietverhältnissen
In einem aktuellen Fall, der vor dem Amtsgericht Neukölln verhandelt wurde, ging es um die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses. Der Kläger, der Vermieter der Wohnung, verlangte die Räumung und Herausgabe der Immobilie, da der Beklagte, also der Mieter, andere Bewohner des Hauses bedroht hatte. Das Hauptproblem in diesem Fall lag in der Frage, ob die Bedrohungen des Mieters ausreichend für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses sind.
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Übersicht
Zeugenaussagen und Glaubwürdigkeit
Im Verlauf des Verfahrens wurden Zeugen vernommen, die die Bedrohungen durch den Beklagten bestätigten. Die Zeugen schilderten die Vorfälle sehr emotional und gaben an, dass sie Angst vor dem Beklagten hätten. Das Gericht fand die Zeugenaussagen glaubwürdig und sah keine Anhaltspunkte dafür, dass die Zeugen den Beklagten aus persönlichen Gründen belasten wollten.
Keine Notwendigkeit einer Parteianhörung
Das Gericht entschied, dass eine Parteianhörung des Beklagten nicht erforderlich sei. Es gab keine Anzeichen dafür, dass die Zeugenaussagen nicht zutreffend wären. Zudem wurde argumentiert, dass eine Parteianhörung nicht dazu dienen sollte, das Fehlen eines Beweismittels zu überbrücken.
Rechtliche Grundlagen für die fristlose Kündigung
Das Gericht kam zu dem Schluss, dass die Bedrohungen des Beklagten einen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung darstellen. Nach § 543 BGB war dem Kläger die Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Berücksichtigung aller Umstände nicht zuzumuten. Der Beklagte hatte den Hausfrieden erheblich gestört und bei anderen Bewohnern Angst und Unsicherheit verursacht.
Keine Notwendigkeit einer Abmahnung
Das Gericht stellte fest, dass eine Abmahnung im vorliegenden Fall nicht erforderlich war. Selbst wenn der Beklagte in Zukunft keine Bedrohungen mehr aussprechen würde, wäre der Hausfrieden nicht wiederherstellbar. Die Ängste der Mitbewohner könnten durch eine Abmahnung nicht gemildert werden.
Schlussbetrachtung und Kostenentscheidung
Das Gericht gewährte dem Beklagten eine Räumungsfrist bis zum 30.06.2023 und entschied, dass er die Kosten des Rechtsstreits zu tragen habe. Die Entscheidung unterstreicht die Schwere der Bedrohungen und die Notwendigkeit, den Hausfrieden und die Sicherheit der Bewohner zu wahren.
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Das vorliegende Urteil
AG Neukölln – Az.: 18 C 298/22 – Urteil vom 09.05.2023
In dem Rechtsstreit: hat das Amtsgericht Neukölln aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 18.04.2023 für Recht erkannt:
1. Der Beklagte wird verurteilt, die im Haus ###, ### Berlin im Vorderhaus 3. OG links gelegene, ca. 50,92 m2 große Wohnung bestehend aus 2 Zimmern, einer Küche, einer Diele, einer Toilette mit Bad, einem Balkon und einem Kellerraum zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben.
2. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 30.06.2023 gewährt.
3. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung aus dem Tenor zu 1. durch Sicherheitsleistung in Höhe von 3.000,00 Euro abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leistet. Der Beklagte darf die Vollstreckung aus dem Tenor zur 3. durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand:
Der anwaltlich vertretene Kläger begehrt mit der am 28.11.2022 beim Amtsgericht Neukölln schriftsätzlich eingegangenen und durch seinen Prozessbevollmächtigten unterschriebenen Klage vom 24.11.2022 die Räumung und Herausgabe der Wohnung in Berlin im Vorderhaus 3. OG links. Zeitgleich ist beim Amtsgericht Neukölln der Schriftsatz des Prozessbevollmächtigten des Klägers vom 24.11.2022 eingegangen, in dem dieser zur Begründung der Übersendung auf dem Postweg zum Zwecke der Glaubhaftmachung nach § 130d Satz 3 ZPO an Eides statt versichert:
„Die Klageschrift nebst Anlagen wurde in der beigefügten Form am heutigen Tag gegen 15:30 Uhr fertiggestellt. Zu diesem Zeitpunkt funktionierte das besondere elektronische Anwaltspostfach nicht mehr. Gemäß der als Ausdruck beigefügten Störmeldung (Anlage A 1) bestand die Störung bereits seit 14:06 Uhr und war auch um 19:36 Uhr noch nicht behoben. Beim Versuch, das besondere elektronische Anwaltspostfach aufzurufen, erschien die in der Anlage A 2 beigefügte Meldung „beA-System steht nicht zur Verfügung“. Da hier nicht absehbar ist, wann die Störung behoben ist, der Kläger aber aufgrund der vom Beklagten gegenüber Mitmietern ausgesprochenen Drohungen (vgl. Klageschrift) und des Umstandes, dass diese Mitmieter nun in Furcht vor dem Beklagten leben, auf eine möglichst schnelle gerichtliche Entscheidung angewiesen ist, wurde dann durch den Unterzeichner um 19:36 Uhr entschieden, die Klageschrift auf dem Postweg zu übermitteln.“
Der Beklagte mietete mit Mietvertrag vom 09.11.2007 seit dem 15.11.2007 die streitgegenständliche Wohnung des Klägers. Der Mietzins betrug zuletzt 330,65 Euro netto und 503,64 Euro brutto.
Mit Schreiben vom 04.11.2022 hat der Kläger gegenüber dem Beklagten die fristlose, hilfsweise fristgemäße Kündigung ausgesprochen. Zur Begründung führte der Kläger wie folgt aus: „Am 03. Oktober 2022 haben Sie morgens gegen 08:30 Uhr an der Wohnungstür von Ihrer Nachbarin Frau ### geklopft und behauptet, dass ihre Tochter Fäkalien an Ihrem Fahrrad hinterlassen habe. Daraufhin bat Frau ### Lebensgefährte um Beweise, woraufhin Sie ihm mit den Worten „Soll ich dich abstechen?“ gedroht haben. Am 19. Oktober 2022 haben Sie bei einer Nachbarin geklopft und sie angeschrien, dass Sie „Frau ###, ihren Lebensgefährten und ihre Kinder umbringen und zerstückeln“ werden.“ Wegen des genauen Inhalts des Kündigungsschreibens wird auf die Anlage K2 verwiesen.
Der Kläger behauptet, dass sich die Vorfälle am 03.10.2022 sowie 19.10.2022 so ereignet haben wie in dem Kündigungsschreiben vom 04.11.2022 dargestellt. Er ist der Ansicht, dass dies eine fristlose Kündigung auch ohne Abmahnung rechtfertigt.
Der Kläger beantragt, den Beklagten zu verurteilen, die im Haus ###, ### Berlin im Vorderhaus 3. OG links gelegene, ca. 50,92 m2 große Wohnung bestehend aus 2 Zimmern, einer Küche, einer Diele, einer Toilette mit Bad, einem Balkon und einem Kellerraum zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen, hilfsweise beantragt er die Gewährung einer Räumungsfrist.
Der Beklagte ist der Ansicht, dass vorliegend die Erhebung der Klage mittels Schriftsatz unzulässig gewesen sei. Die Klage hätte mindestens per Fax eingereicht werden müssen, sie hätte auch noch am nächsten Tag nach Behebung der Störung per beA eingereicht werden können. Es sei zudem keine nachträgliche Übermittlung per beA erfolgt.
Wegen des weiteren Vortrags der Parteien wird auf die eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen ### und der Zeugin ### Wegen des genauen Beweisthemas und des Ergebnisses der Beweiserhebung wird auf das Protokoll von der mündlichen Verhandlung am 18.04.2023 verwiesen.
Entscheidungsgründe:
I.
1. Die Klage ist zulässig, sie ist formwirksam eingereicht worden. Aufgrund der Vorschrift des § 130d Satz 2 ZPO konnte der anwaltlich vertretene Kläger die Klageschrift schriftsätzlich beim Amtsgericht Neukölln einreichen. Er hat insoweit unverzüglich, nämlich zeitgleich, glaubhaft gemacht, dass ihm aus technischen Gründen vorübergehend die Einreichung als elektronisches Dokument im Sinne des § 130a ZPO nicht möglich war. Nach der Vorschrift des §§ 130d Satz 2 und 3 ZPO ist es nicht erforderlich, dass der Rechtsanwalt zunächst abwartet, ob die Störung am nächsten Tag behoben ist, ebenso ist ein besonders langer Ausfall nicht erforderlich. Die Einreichung per Fax in einem solchen Fall mag sinnvoll erscheinen, jedoch ist sie nicht zwingende Voraussetzung für die Ausnahme des § 130d Satz 2 ZPO. Nachdem das Gericht eine Einreichung per beA nicht verlangt hat, musste der Klägervertreter eine solche auch nicht von sich aus vornehmen. Dies ergibt sich aus dem Wortlaut der genannten Vorschrift nicht.
2. Die Klage ist auch begründet. Der Kläger hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gemäß § 546 BGB. Das zwischen den Parteien ursprünglich bestehende Mietverhältnis ist durch die Kündigung vom 04.11.2022 mit sofortiger Wirkung beendet worden, der Kläger hatte ein Grund für eine fristlose Kündigung gemäß §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB.
a) Zur Überzeugung des Gerichts steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme fest, dass die Äußerungen des Beklagten wie in der Kündigung vom 04.11.2022 angegeben gegenüber dem Lebensgefährten der Frau ###, dem Zeugen ###, sowie der Nachbarin, der Zeugin ###, sinngemäß erfolgt sind.
(1) Hinsichtlich der Ereignisse am 03.10.2022 hat der Zeuge ### in seiner Vernehmung am 18.4.2023 angegeben, dass der Beklagte gefragt habe, ob er – der Zeuge – ein Messer in den Bauch haben wolle oder eine Kugel. Zudem habe der Beklagte, nachdem der Sohn des Zeugen zu diesem gesagt habe, dass dieser reinkommen solle, gemeint, dass der Zeuge auf seinen Sohn hören solle, sonst passiere ihm etwas und dass er einen Mann auf die Familie des Zeugen ansetzen werde. Diese Aussagen entsprechen den Angaben in der Kündigung, der Beklagte habe mit den Worten gedroht „Soll ich dich abstechen“ sinngemäß. Die Angaben des Zeugen sind für das Gericht auch glaubhaft. Sie sind gegenüber dem Zeugen erfolgt, er konnte sie wahrnehmen. Der Zeuge hat dabei auch erklärt, warum er die auf Deutsch gefallenen Worte verstanden hat, obwohl er in der mündlichen Verhandlung einen Dolmetscher benötigte. Es ist insoweit nachvollziehbar, dass er in der Lage ist, auf Deutsch einfache Worte und Sachzusammenhänge zu verstehen, für eine gerichtliche Vernehmung aber die Unterstützung eines Dolmetschers benötigt. Als Zeuge musste er selber sprechen, was in einer fremden Sprache grundsätzlich schwerer ist als verstehen. Der Zeuge war zudem in der mündlichen Verhandlung auch in der Lage, sinngemäß die Bedrohung auf Deutsch zu wiederholen. Es bestehen daher auf Seiten des Gerichtes keine Bedenken, dass er die Worte des Beklagten verstehen konnte und sie so von diesem geäußert worden sind, wie der Zeuge sie wiedergegeben hat. Dabei ist der Zeuge für das Gericht auch glaubwürdig.
Der Zeuge hat in seiner Vernehmung sehr emotional das Verhalten des Beklagten geschildert. Ihm war anzumerken, dass ihn bis heute die Äußerungen des Beklagten und sein Verhalten belasten. Es liegen keinerlei Anhaltspunkte dafür vor, dass er den Beklagten aufgrund Streitigkeiten in der Vergangenheit belasten möchte oder dass er aus irgendwelchen Gründen, die außerhalb des Vorfalles am 03.10.2022 liegen, ein Interesse daran hat, einen Auszug des Beklagten aus seiner Wohnung zu erreichen. Der Zeuge hat vielmehr betont, dass in der Vergangenheit das Verhältnis zu dem Beklagten nicht schlecht war. Erst im Zusammenhang mit einem weiteren Vorfall vor dem 03.10.2022 kam es zu einer Verschlechterung. Nach den Angaben des Zeugen hat der Beklagte die nicht anwesende Stieftochter des Zeugen beschuldigt, so stark nachts an der Wand zu kratzen, dass der Beklagte nicht schlafen könne. Aufgrund des unproblematischen Verhältnisses in der Vergangenheit hatte der Zeuge jedoch dieses für ihn merkwürdige Verhalten zunächst ignoriert. Erst die geäußerten Drohungen des Beklagten haben dazu geführt, dass der Zeuge sehr emotional auf den Beklagten reagiert und es ihm nunmehr wichtig ist, dass er keine Gefahr für seine Familie darstellen kann. Dies ändert jedoch an der Glaubwürdigkeit des Zeugen hinsichtlich des Vorfalls am 03.10.2022 nichts.
(2) Auch die Zeugin ### hat bestätigt, dass sich die Ereignisse am 19.10.2022 so ergeben haben wie in der Kündigung vom 04.11.2022 angegeben, dass der Beklagte nämlich gegenüber ihr erklärt hat, dass er die Familie der Frau ### umbringen wolle, dass er sie zerstückeln würde. Auch die Angaben dieser Zeugin sind für das Gericht glaubhaft. Sie hat die Situation, wie es zu den Worten kam, nachvollziehbar und ohne Widersprüche geschildert. Nachdem der Beklagte an ihrer Tür geklingelt hatte, konnte sie die von ihm geäußerten Worte auch wahrnehmen. Die Zeugin ist für das Gericht glaubwürdig, es ist nicht erkennbar, dass sie den Beklagten aus nicht bekannten Gründen belasten möchte. Auch sie hat insoweit betont, dass der Beklagte früher eine liebe Person war, nunmehr aber Angst verursache.
(3) Eine Parteivernehmung des Beklagten bzw. Anhörung nach § 141 ZPO war vorliegend nicht durchzuführen. Die Voraussetzungen der §§ 447, 448 ZPO lagen nicht vor. Dabei war die Vernehmung des Beklagten im Wege der Parteianhörung auch nicht nach dem Grundsatz der Waffengleichheit erforderlich, es handelte sich vorliegend bei dem Beweisthema nicht um den Inhalt eines Vier-Augen-Gespräches mit dem auf Seiten des Klägers nahestehende Zeugen vernommen worden sind. In einem solchen Fall kann die persönliche Anhörung einer Partei angezeigt sein (vergleiche hierzu Landesarbeitsgericht Rheinland-Pfalz, Urteil vom 26.07.2018, 4 Sa 42/17). Bei den gehörten Zeugen handelt es sich um Nachbarn des Beklagten und Mieter des Klägers. Aus dieser Konstellation ergibt sich nicht, dass sie einer Seite näher stehen als der anderen.
Eine Anhörung außerhalb dieses Grundsatzes war vorliegend nicht angezeigt. Der Grundsatz der prozessualen Waffengleichheit, der sich aus dem Recht auf gerichtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) ableitet, gebietet es schließlich nicht, die Parteianhörung gemäß § 141 Abs. 1 ZPO entgegen Wortlaut und Systematik der ZPO als Beweismittel anzusehen.
Ein solcher Anspruch einer Partei auf ihre Vernehmung oder Anhörung besteht nicht schon dann, wenn sie für ein bestrittenes Vorbringen keinen Zeugen hat. Ein solcher Prozessverlauf ist vielmehr Ausdruck des allgemeinen Lebensrisikos. Die Vorschrift des § 447 ZPO ist insoweit Ausdruck einer Skepsis des Gesetzes gegenüber den Angaben einer Partei in eigener Sache. Nach Auffassung des Gerichts gibt es grundsätzlich außerhalb weniger Ausnahmefälle wie dem genannten kein verfassungsrechtliches Gebot, es einer Partei zu ermöglichen, das Fehlen eines Beweismittels durch das Angebot ihrer Anhörung gemäß § 141 Abs. 1 ZPO zu überbrücken. Damit würde der Parteianhörung entgegen dem Wortlaut der ZPO die Stellung eines Beweismittels zugebilligt, mit der eine gerichtliche Beweisaufnahme eingeleitet werden kann, während ein gebundener Anspruch auf die eigene Parteivernehmung gemäß § 447 bzw. § 448 ZPO nicht besteht (vgl. hierzu KG Berlin, Urteil vom 11. Juli 2017 – 21 U 100/16 -, Rn. 19 – 22).
Von dem Vorliegen eines Ausnahmefalles kann hier aber nicht ausgegangen werden, dafür gibt es auch unter Berücksichtigung der obigen Ausführungen keine Veranlassung.
b) Die Verhaltensweisen des Beklagten am 03.10.2022 und 19.10.2022 stellen einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung da, dem Kläger war hier unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere des Verschuldens des Beklagten und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten, § 543 BGB. Der Beklagte hat durch seine Äußerungen den Hausfrieden nachhaltig im Sinne des § 569 Abs. 2 BGB gestört. Die Bedrohung anderer Mieter und Bewohner des Hauses mit einer schweren Körperverletzung bzw. sogar mit dem Tod ist von dem Vermieter nicht hinzunehmen und stellt einen Kündigungsgrund dar. Durch seine Äußerungen hat der Beklagte den Hausfrieden, nämlich das gedeihliche Zusammenleben der Bewohner in dem Objekt, erheblich gestört. Dabei ist auch nicht erkennbar, dass der Beklagte durch Verhaltensweisen von Mitbewohnern zu den von ihm getätigten Aussagen herausgefordert worden ist, die seine Bedrohungen in einem mildernden Licht erscheinen lassen könnten.
Seine Äußerungen haben dazu geführt, dass nach den überzeugenden Angaben der Zeugen Angst vor dem Beklagten bei anderen Bewohnern besteht, die auch im Hinblick auf den Inhalt der Äußerungen des Beklagten nachvollziehbar sind. Unter diesen Umständen war dem Kläger, der auch gegenüber den anderen Bewohnern eine Sorgfaltspflicht hat, nicht zuzumuten, das Mietverhältnis mit dem Beklagten fortzusetzen.
Eine Abmahnung war vorliegend ausnahmsweise gemäß § 543 Abs. 3 BGB nicht erforderlich. Eine solche dahingehend, dass der Beklagte in Zukunft die Bedrohung von Bewohnern des streitgegenständlichen Objekts unterlassen solle, wäre im vorliegenden Fall nicht geeignet gewesen, um den Hausfrieden wieder herzustellen.
Durch seine Äußerungen hat der Beklagte hier erhebliche Ängste bei Mitbewohnern verursacht. Auch eine erfolgreiche Abmahnung wäre nicht geeignet, um hier die Ängste zu mildern und den Hausfrieden wieder herzustellen. (vgl. hierzu auch AG Köpenick, Urteil vom 7.1.2022, 3 C 33/21).
Der Klage war daher stattzugeben.
II.
Dem Beklagten war gemäß § 721 ZPO eine Räumungsfrist zu gewähren, um ihm die Möglichkeit zur Beschaffung von Ersatzwohnraum zu geben. Auch wenn das Gericht sich bewusst ist, dass das Auffinden von Ersatzwohnraum in Berlin derzeitig äußerst schwierig ist, war vorliegend bei der Bemessung der Länge der Räumungsfrist jedoch zu berücksichtigen, dass der Beklagte mit seinen Äußerungen erhebliche Ängste verursacht hat, sodass hier nur eine Räumungsfrist bis zum 30.06.2023 gewährt werden konnte.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die der vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nummer 7, 11,711 ZPO.
