LG Berlin, Az.: 63 S 575/12, Urteil vom 07.03.2014
Die Berufung der Kläger gegen das am 2. November 2012 verkündete Urteil des Amtsgerichts Lichtenberg – 108 C 109/12 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Dieses und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar.
Gründe
I.
Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird nach §§ 313aAbs. 1 S. 1, 540 Abs. 2 ZPO abgesehen.
II.
Die Berufung ist unbegründet.
Die Kläger können von den Beklagten nicht nach § 812 Abs. 1 S. 1, 1. Alt. BGB Zahlung von 1.320,18 € wegen der angeblich von ihnen in den Jahren 2004 und 2007 durchgeführten Schönheitsreparaturen verlangen.
Die Beklagten haben durch die von den Klägern behaupteten Arbeiten nichts erlangt im Sinne der genannten Norm. Der Bundesgerichtshof hat seine Ansicht, dass sich der Wert rechtsgrundlos erbrachter Schönheitsreparaturen grundsätzlich nach dem Wert der üblichen bzw. angemessenen Vergütung bestimme, vor allem damit begründet, dass der vom Mieter herbeigeführte Dekorationserfolg dem entspreche, was der Vermieter im Zuge der Weitervermietung nutzen könne (BGH, Urt. v. 27. Mai 2009 – VIII ZR 302/07 – BGHZ 181, 188ff Tz 24). Diese Rechtsfolge verwirklicht sich jedoch nur im Falle derjenigen Schönheitsreparaturen, die der Mieter am Ende des Mietverhältnisses durchführt und die daher nicht ihm – dem Mieter – zu Gute kommen. Vorliegend geht es indes um die im laufenden Mietverhältnis durchgeführten Schönheitsreparaturen aus zurückliegender Zeit, von denen lediglich der Mieter selbst, nicht aber der Vermieter profitiert.
Hinsichtlich der zuletzt vor Rückgabe der Wohnung durchgeführten Schönheitsreparaturen hat das Amtsgericht der Klage aber bereits stattgegeben.
Im Übrigen ist auch nicht ersichtlich, dass in den Jahren 2004 und 2007 Schönheitsreparaturen erforderlich waren. Schönheitsreparaturen sind Maßnahmen, die der Beseitigung von Mängeln, die durch vertragsgemäßen Gebrauch entstanden sind, dienen (Palandt/Weidenkaff, BGB, 73. Aufl., § 535 Rn 41). Dass hier solche Mängel vorgelegen hatten, lässt sich dem Vortrag der Kläger nicht entnehmen. Im Übrigen steht dem Mieter nach Beseitigung eines Mangels ein Anspruch auch ungerechtfertigter Bereicherung gegen den Vermieter dann nicht zu, wenn – wie hier – die Voraussetzungen von § 536a Abs. 2 BGB nicht vorliegen (BGH, Urt. v. 16. Januar 2008 – VIII ZR 222/06 – NJW 2008, 1216ff; Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 536a Rn 17). Die Durchführung von Schönheitsreparaturen ist zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache nicht erforderlich (§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB). Die Beklagten befanden sich auch nicht mit der Durchführung von Schönheitsreparaturen in Verzug (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB). Weder sind die Beklagten gemahnt worden (§ 286 Abs. 1 BGB), noch lag ein Fall von § 286 Abs. 2 BGB vor.
Schließlich haben sich die Kläger zum Beweis für die von ihnen angeblich in den Jahren 2004 und 2007 durchgeführten Malerarbeiten erstinstanzlich lediglich auf ihre eigene Vernehmung als Partei bezogen. Dieser Beweis wäre jedoch auch deshalb nicht zu erheben gewesen, weil Beklagte hat einer Vernehmung der Kläger nicht zugestimmt hat (§ 447 ZPO) und auch die Voraussetzungen für eine Vernehmung von Amts wegen (§ 448 ZPO) nicht vorliegen. Voraussetzung dafür wäre, dass nach dem Ergebnis der Verhandlung eine gewisse Wahrscheinlichkeit für die Richtigkeit der streitigen Behauptung gegeben gewesen wäre, also mehr für als dagegen gesprochen hätte. Es müsste also bereits „einiger Beweis“ erbracht sein (Zöller/Greger, ZPO, 29. Aufl., § 448 Rn 4). Davon kann hier aber keine Rede sein. Es ist nicht ersichtlich, weshalb mehr für als gegen den Vortrag der Kläger sprechen soll. Es kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass die Kläger wegen des Gebots der „Waffengleichheit“ zu vernehmen oder anzuhören wären. Denn es ist nicht ersichtlich, weshalb sich die Kläger in Beweisnot befinden sollen. Es ist nicht nachvollziehbar, dass es niemanden geben sollte, der das Ergebnis der von den Klägern behaupteten Renovierungsarbeiten bezeugen können soll. Soweit die Kläger sich in der Berufungsinstanz für den Zustand der Wohnung vor, während und nach der Renovierung auf das Zeugnis von M. D. und P. D. berufen haben, wäre ihr Beweisantritt nach § 531 Abs. 2 ZPO nicht zuzulassen. Insbesondere lag kein Fall von § 531 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ZPO vor. Vielmehr ist nach Sinn und Zweck der Vorschrift die Zulassung des neuen Vorbringens nur dann geboten, wenn die Rechtsansicht des Gerichts den erstinstanzlichen Sachvortrag der Parteien auch beeinflusst hat und daher, ohne dass deswegen ein Verfahrensfehler gegeben wäre, (mit-) ursächlich dafür geworden ist, dass sich Parteivorbringen in das Berufungsverfahren verlagert. Das ist der Fall, wenn das erstinstanzliche Gericht durch seine Hinweise die Partei dazu veranlasst, keine weiteren Bemühungen zur Vervollständigung des Vortrages zu einem bestimmten Gesichtspunkt mehr zu unternehmen (BGH, Urt. v. 23. September 2004 – VII ZR 173/03 – NJW-RR 2005, 167ff). Eine solche Situation war hier nicht gegeben. Das Amtsgericht hat den Klägern keine Veranlassung zu der Annahme gegeben, dass es die Klage hinsichtlich der auf die angeblich in den Jahren 2004 und 2007 durchgeführten Arbeiten gestützten Ansprüche als begründet ansehe.
Zu Recht hat das Amtsgericht auch einen Zahlungsanspruch der Kläger im Zusammenhang mit der bei den Beklagten verbliebenen Garteneinrichtung und Bepflanzungen in Höhe von 1.429,59 € verneint. Ein solcher Anspruch ergibt sich nicht aus § 951 Abs. 1 S. 1 BGB.
Die Beklagten haben das Eigentum an den Pflanzen und der Garteneinrichtung nicht nach § 946 BGB verloren. Denn bei diesen Sachen handelt es sich nicht um wesentliche Bestandteile des Grundstücks (§ 94 BGB). Zu den Bestandteilen eines Grundstücks gehören solche Sachen nicht, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden sind (§ 95 Abs. 1 S. 1 BGB).
Verbindet ein Mieter eine Sache mit dem ihm nicht gehörenden Grundstück spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass er dabei nur in seinem eigenen Interesse handelt und nicht zugleich in der Absicht, die Sache nach Beendigung des Vertragsverhältnisses dem Grundstückseigentümer zufallen zu lassen, also dafür, dass die Verbindung nur vorübergehend – für die Dauer des Vertragsverhältnisses – hergestellt ist. Die Vermutung entfällt nicht schon bei langer Dauer des Vertragsverhältnisses. Die Vermutung wird nicht durch die Erwartung des Nutzungsberechtigten entkräftet, er werde die Sache nicht beseitigen müssen, weil er hofft, der Grundstückseigentümer werde sie nach Beendigung des Vertrages übernehmen, oder meint, es werde ihm gelingen, das Grundstück zu erwerben. Erforderlich ist vielmehr die positive Absicht, die Sache bei Aufhebung des Anspruchs auf die Grundstücksnutzung in das Eigentum des Grundstückseigentümers (unbedingt oder auf dessen Wunsch) fallen zu lassen (MünchKomm/Stresemann, BGB, 6. Aufl., § 95 Rn 8). Die Kläger begründen ihr Vorbringen, die Anpflanzungen hätten dauerhaft vor Ort bleiben sollen, damit, dass sie bei Anmietung der Wohnung nicht die Absicht gehabt hätten, die Wohnung noch einmal zu kündigen bzw. noch einmal umzuziehen. Darauf kommt es aber nicht an, weil sich daraus nur ergibt, das die Kläger von einer langen Dauer des Mietvertrages ausgingen, nicht aber, dass die Sachen auch nach einer Beendigung des Vertragsverhältnisses den Beklagten zufallen sollte.
Im Übrigen ergab sich die Pflicht der Kläger, die in Rede stehenden Sachen vom Grundstück zu entfernen, aus § 546 Abs. 1 BGB. Die Räumungspflicht des Mieters erfasst sogar Gebäude und andere Bauwerke, die der Mieter für die Dauer der Mietzeit auf dem Grundstück errichtet hat (MünchKomm/Bieber, a.a.O., § 546 Rn 7).
Ohne Erfolg berufen sich die Kläger auf die Entscheidung des OLG Düsseldorf vom 03. April 1998 – 22 U 161/97 – (NJW-RR 1998, 1020f). Denn dort heißt es im Anschluss an den von den Klägern zitierten Text:
„Im vorliegenden Fall ist die Annahme der Verbindung nur zu einem vorübergehenden Zweck darüber hinaus auch deshalb ausgeschlossen, weil § 11 Abs. 2 des Mietvertrages vom 1.9.1964 bestimmt, dass Einrichtungen und Anlagen beim Auszug kostenlos zurückzulassen seien.“
Eine solche vertragliche Vereinbarung gab es hier gerade nicht. Im Übrigen widerspricht die Ansicht des OLG Düsseldorfs, dass es darauf ankomme, dass die Bäume und Sträucher problemlos umgepflanzt werden können, der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach sogar massive Bauwerke Scheinbestandteile im Sinne von § 95 BGB sein können (Urt. v. 22. Dezember 1995 – V ZR 334/94 – BGHZ 131, 368ff). Bei solchen Bauwerken ist eine Umsetzung aber ungleich schwieriger als das Umpflanzen eines Baumes.
Im Übrigen ist das Amtsgericht zu Recht davon ausgegangen, dass ein Ersatzanspruch der Kläger aufgrund der vertraglichen Vereinbarungen als ausgeschlossen anzusehen ist.
Gestattet ein Mietvertrag dem Mieter die Gestaltung der Freiflächen nach seinen individuellen Wünschen, sieht insoweit aber keinen Anspruch des Mieters auf Aufwendungsersatz vor, lässt dies bei einer nach beiden Seiten hin interessengerechten Auslegung auf den Willen der Parteien schließen, dass der Mieter die Kosten für die Gestaltung der Freiflächen selbst tragen und Ansprüche des Mieters auf den Ersatz von Aufwendungen insoweit ausgeschlossen sein sollen. Denn es kann nicht ohne Weiteres angenommen werden, dass der Vermieter, der dem Mieter erlaubt, die Mietsache nach dessen individuellen Wünschen und in dessen eigenem Interesse zu verändern, auch noch verpflichtet sein soll, dem Mieter die Aufwendungen hierfür zu ersetzen (BGH, Urt. v. 13. Juni 2007 – VIII ZR 387/04 – NJW-RR 2007, 1309f Tz 12).
Nach den vorstehenden Ausführungen bedarf es keiner vertieften Erörterung, dass sich aus der Anlage K5 zur Klageschrift nicht ergibt, welche Pflanzen nicht umgepflanzt werden können. Erst recht kann offen bleiben, weshalb die Kläger einen Zylinderkübel, einen Kräutertopf, einen Fahrradständer, Bohlen, Palisaden, Pflaster, Gehwegplatten, einen Wasserschlauch, Schrauben, Latten, Bretter usw. nicht ohne Weiteres mitnehmen konnten.
Mangels Hauptforderung stehen den Klägern auch die geltend gemachten Zinsen nicht zu.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708Nr. 10, 711 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 S. 1 ZPO nicht vorliegen. Aus den obigen Ausführungen ergibt sich, dass die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und auch weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordern.
