AG München – Az.: 472 C 23258/17 – Urteil vom 22.03.2018
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Widerklage wird abgewiesen.
3. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klagepartei.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klagepartei kann die Vollstreckung der Beklagtenpartei hinsichtlich Ziffer 3. dieses Urteils durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils jeweils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagtenpartei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.
5. Der Gebührenstreitwert von Klage und Widerklage wird auf 2.475,31 € festgesetzt.
Tatbestand
Die Parteien streiten in der Hauptsacheklage über die Zustimmung zur Mieterhöhung im Hinblick auf die ortsübliche Vergleichsmiete, in der Widerklage auf den Ersatz vorgerichtlich angefallener Rechtsanwaltskosten der Beklagtenpartei für die außergerichtliche Verteidigung gegen selbiges Mieterhöhungsverlangen.
Der Beklagte ist seit 01.12.2012 Mieter des möblierten Wohnraums Nr. 230 im Anwesen … München, die Klägerin ist Vermieterin dieses Wohnraums. Die Wohnung ist 98,43 m2 groß und die Miete beträgt seit Vertragsbeginn unverändert 1.189,20 € netto kalt bzw. 1.824,20 € brutto warm, wobei ein Betrag in Höhe von 635,00 € pro Monat als Vorauszahlung für Betriebskosten vereinbart wurde. Ein Auszug des Mietvertrages zwischen den Parteien wurde als Anlage B3 vorgelegt. In § 3 Absatz 2 des Mietvertrages der Parteien wurde eine Indexmiete nach § 557b BGB vereinbart.
Mit Schreiben vom 29.04.2016 (Anlage B1) verlange die Klägerin vom Beklagten die Zustimmung zu einer hier nicht streitgegenständlichen Mieterhöhung. Mit Schreiben der Klägerin vom 29.08.2017 (Anlage B2) nahm diese auf ein Mieterhöhungsschreiben vom 12.06.2017 (Anlage K1) Bezug und mahnte erneut die Zustimmung zur Mieterhöhung an. Für die genauen Inhalte der Schreiben wird auf die jeweiligen Anlagen K1, B1 und B2 Bezug genommen.
Mit Anwaltsschreiben vom 04.09.2017 (Anlage B4) wies der Beklagte die Mieterhöhung gegenüber der Klägerin zurück, da diese formell und materiell unwirksam sei. Für den genauen Inhalt des Anwaltsschreibens wird auf die Anlage B 4 Bezug genommen.
Die Klägerin behauptet, das hier streitige Mieterhöhungsverlangen vom 12.06.2017 (Anlage K1) seit dem Beklagten mittels Einwurfs in den Briefkasten des Beklagten durch die Boten H… und N… L… erfolgt.
Das Mieterhöhungsverlangen vom 12.06.2017 sei sowohl formell als auch materiell wirksam. Der Mietspiegel für die Landeshauptstadt München seit aufgrund der nicht möglichen Nachvollziehbarkeit seiner Ermittlung nicht heranzuziehen und entfalte keine Wirkung, die Klägerin habe sich daher bei ihrer Mieterhöhung nicht auf den Mietspiegel beziehen können. Da für München auch keine Mietdatenbank existiere und aufgrund der städtebaulichen Verfehlungen der Landeshauptstadt München auch keine Vergleichswohnungen gefunden werden konnten, war die Klägerin gezwungen, auf private Datenbanken zurückzugreifen. Die mit der Mieterhöhung verlangte Kaltmiete sei ortsüblich und angemessen.
Die Vereinbarung einer Indexmiete in § 3 Abs. 2 des Mietvertrages sei unwirksam, da sie den Beklagten unangemessen benachteilige, da die Klausel eine Anpassung der Miete nach unten nicht vorsehe. Daher sei eine Mieterhöhung nach §§ 557 ff. BGB möglich.
Für die widerklagend verlangten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten existiere keinerlei Anspruchsgrundlage, da der Beklagte auf die Kostenfestsetzung in diesem Verfahren beschränkt sei.
Die Parteien beantragen zuletzt:
Die Klägerin:
1. Der Beklagte wird verurteilt, eine Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete bezüglich der Wohnung 230 in der … von bisher 1.189,20 € auf 1.367,58 € mit Wirkung ab dem 01.09.2017 zuzustimmen.
2. Die Widerklage wird kostenpflichtig abgewiesen.
Der Beklagte:
1. Die Klage wird kostenpflichtig abgewiesen.
2. Die Klägerin wird widerklagend verurteilt, an den Beklagten 334,75 € vorgerichtliche Anwaltskosten zu bezahlen.
Der Beklagte ist der Meinung, dass der Beklagte das Mieterhöhungsschreiben vom 12.06.2017 nicht erhalten habe, jedenfalls das Mieterhöhungsverlangen sowohl formell als auch materiell unwirksam sei. Das Mieterhöhungsschreiben nehme insbesondere nicht auf eine Mietdatenbank oder auf den Münchner Mietspiegel Bezug.
Das Mieterhöhungsverlangen sei auch deshalb unwirksam, weil in § 3 Abs. 2 des Mietvertrages eine Indexmiete vereinbart worden sei.
Die Klägerin sei zum Ersatz vorgerichtlich angefallener Rechtsanwaltskosten verpflichtet, da das unwirksame Mieterhöhungsverlangen mit Anwaltsschreiben vom 04.09.2017 (Anlage B4) zurückgewiesen wurde.
Das Gericht hat mit den Parteien mündlich zur Güte und anschließend streitig am 21.02.2018 verhandelt. Zur Vervollständigung des Tatbestandes wird vollumfänglich auf die wechselseitigen Schriftsätze der Parteien einschließlich Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 21.02.2018 mit den darin erteilten richterlichen Hinweisen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Sache ist zur Entscheidung reif.
Der nachgelassene Schriftsatz des Beklagten vom 03.03.2018 wurde berücksichtigt, ebenso der nachgelassene Schriftsatz der Klägerin.
Die Hauptsacheklage ist bereits unzulässig, da das Mieterhöhungsverlangen vom 12.06.2017 formell unwirksam ist. Die Widerklage ist zwar zulässig, aber unbegründet, da dem Beklagten kein Anspruch auf Ersatz vorgerichtlich angefallene Rechtsanwaltskosten zusteht.
A.
Hauptsacheklage
Die Klage ist bereits unzulässig, weil das Mieterhöhungsverlangen vom 12.06.2017 bereits formell unwirksam ist, §§ 558a ff. BGB.
Das Amtsgericht München ist zwar sachlich und örtlich zuständig, weil die Streitigkeit über eine in München belegene Wohnung vorliegt, §§ 29a Abs. 1 ZPO, 23 Nr. 2a GVG.
Eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist jedoch nur dann zulässig, wenn sie nach Ablauf der Überlegungsfrist des Mieters erhoben wird, da gemäß § 558b Abs. 2 S. 1 BGB der Vermieter klagen kann, soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt. Dabei muss der Vermieter gemäß § 558b Abs. 2 S. 2 BGB innerhalb von drei weiteren Monaten die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung erheben, soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt.
Die Überlegungsfrist des Mieters wird dabei nur durch ein formell ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen in Gang gesetzt, wobei § 558a Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB voraussetzt, dass dem Mieter dies in Textform erklärt wird und mit einem der in § 558a Abs. 2 BGB genannten Begründungsmittel begründet wurde (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 13. Auflage 2017, § 558a Rn. 2).
Ein formell ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen ist damit mittelbare Sachentscheidungsvoraussetzung des Zustimmungsverfahrens, so dass eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung mit einem wie hier formell unwirksamen Mieterhöhungsverlangen als unzulässig abzuweisen ist (BGH, Az. VIII ZR 413/12, WuM 2014, 33).
Vorliegend wurde das Mieterhöhungsverlangen vom 12.06.2017 zwar in Textform erklärt, aber mit keinem der in § 558a Abs. 2 BGB genannten Begründungsmöglichkeiten versehen. Entgegen der Ansicht der Klagepartei handelt es sich bei dem als „MietpreisCheck“ überschriebenen Auszug des Internetportals www.immobilienscout24.de offensichtlich um keine Mietdatenbank im Sinne von §§ 558a Abs. 2 Nr. 2, 558e BGB, eine solche existiert soweit ersichtlich für die Landeshauptstadt München nicht. Dies ergibt sich bereits aus dem Wortlaut von § 558e BGB.
Der „MietpreisCheck“ stellt auch kein sonstiges zulässiges Begründungsmittel im Sinne von § 558a Abs. 2 BGB dar. Erforderlich ist, dass die gewählte Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Rechtfertigung des Erhöhungsverlangens gibt, damit er während der Überlegungszeit die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig werden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht (BGH VIII ZR 413/12, NJW 2014, 1173). Der Auszug des „MietpreisChecks“ aus dem Internetportal www.immobilienscout24.de wird dem in mehrerlei Hinsicht nicht gerecht:
a) Die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB aus den üblichen Mieten in der jeweiligen Gemeinde gebildet, die in den letzten 4 Jahren vereinbart wurden. Vorliegend ist der „MietpreisCheck“ bereits mit dem Zusatz überschrieben „Auf Basis Deutschlands größter Immobiliendatenbank“, so dass die in Bezug genommenen Vergleichsmieten keinesfalls auf die Gemeinde München beschränkt sind, sondern vielmehr den gesamten deutschen Mietmarkt abdecken dürften. Schon deshalb ist das gewählte Begründungsmittel nicht formell ausreichend.
b) Bei dem Internetportal www.immobilienscout24.de handelt es sich gerichtsbekannt um eine Plattform, auf der Miet- und Kaufangebote angeboten werden, wobei es sich bei Wohnangeboten jeweils um Mietangebote handelt, die mit einer einseitigen Preisvorstellung der Vermieterpartei verbunden sind. Das Internetportal wertet daher lediglich einseitige Preisvorstellungen der Vermieterseite aus, die naturgemäß zu einem höheren Quadratmeterpreis gelangen. Zudem ist nicht sichergestellt, dass die Mietverträge auch tatsächlich mit den eingestellten Preisvorstellungen abgeschlossen wurden. Auch dies spricht eindeutig gegen die formelle Wirksamkeit des gewählten Begründungsmittels.
c) Schließlich bietet der „MietpreisCheck“ nur die gegenwärtigen Vermietervorstellungen hinsichtlich der Miethöhe ab und nicht wie § 558 Abs. 2 BGB eindeutig voraussetzt, die tatsächlich vereinbarten Mieten innerhalb der letzten 4 Jahre. Da die Wohnungsmieten gerichtsbekannt im Gemeindebereich der Landeshauptstadt München in den letzten 4 Jahren erheblich gestiegen sind, ist auch deswegen das gewählte Begründungsmittel von vornherein ungeeignet, dem Mieter eine auch nur annähernde Hilfestellung dafür zu geben, ob die darin verlangte neue Nettomiete ortsüblich im Sinne von § 558 BGB ist. Auch deswegen ist das Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam.
d) Die Meinung der Klagepartei, die Beurteilung des hier streitgegenständlichen Mieterhöhungsverlangen durch das Gericht als formell unwirksam würde einen Eingriff in den eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb der Klägerin und mithin eine Amtspflichtverletzung darstellen, ist vehement zurückzuweisen und entbehrt jeglicher Grundlage. Der Gesetzgeber hat dem Vermieter in § 558a Abs. 2 BGB mögliche Begründungsmittel zur Hand gegeben, warum die Klagepartei hier keines der dort enthaltenen Begründungsmittel gewählt hat, bleibt ihr Geheimnis.
Demgemäß ist einhellige Meinung in der Literatur, dass auch Anzeigen in der örtlichen Tagespresse nicht ausreichend sind. Diese Meinung ist auf das Internetportal www.immobilienscout24.de entsprechend anzuwenden (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 13. Auflage 2017 § 558a Rn. 151; LG Köln WuM 1974, 10).
Die Hauptsacheklage war mithin bereits als unzulässig abzuweisen.
Dass die Hauptsacheklage bereits als unzulässig abzuweisen war, konnte nicht mehr zur Wirksamkeit von § 3 Abs. 2 des Mietvertrages unter den Gesichtspunkten einer AGB-Kontrolle nach §§ 307 ff. BGB Stellung genommen werden, da diese Frage alleine die Unbegründetheit der Hauptsacheklage betrifft, zu welcher vorliegend mangels Unzulässigkeit der Hauptsacheklage nicht Stellung zu nehmen war.
B.
Widerklage
Die zulässige Widerklage ist unbegründet. Dem Beklagten steht kein Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 334,75 € aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB in Verbindung mit dem Mietverhältnis zu.
Die Widerklage ist zulässig.
1. Die Klage wurde im Anwaltsschriftsatz vom 14.01.2018 ordnungsgemäß erhoben, §§ 261 Abs. 2, 253 ZPO.
2. Das Amtsgericht München war auch für die Widerklage sachlich und örtlich zuständig: Gemäß § 23 Nr. 2a GVG war das Amtsgericht, Mietgericht auch für die Widerklage sachlich zuständig, da der Anspruch auf Ersatz außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten aus einem zwischen den Parteien bestehenden Wohnraummietvertrag resultiert. Das Amtsgericht München ist aus den gleichen Gründen jedenfalls nach § 29a Abs. 1 ZPO ausschließlich örtlich zuständig, so dass es auf § 33 ZPO nicht ankommt.
3. Die Widerklage hatte auch einen von der Hauptsacheklage verschiedenen Streitgegenstand, so dass keine anderweitige Rechtshängigkeit entgegensteht, § 261 Abs. 3 Nr. 1 ZPO.
4. Schließlich sind auch die besonderen Prozessvoraussetzungen der Widerklage erfüllt: Die Hauptsacheklage war bei Erhebung der Widerklage schon und noch rechtshängig, es besteht die gleiche Prozessart für Klage und Widerklage und zwischen den Parteien besteht auch jeweils Identität. Sofern man mit dem BGH als zusätzliche Sachurteilsvoraussetzung eine Konnexität zwischen Klage und Widerklage erfordert, war diese jedenfalls gegeben: Die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten sind zur außergerichtlichen Abwehr des streitgegenständlichen Mieterhöhungsverlangens angefallen, so dass eine Konnexität offensichtlich gegeben ist.
II. Die Widerklage ist jedoch unbegründet.
Im Rahmen des zwischen den Parteien bestehenden Wohnraummietverhältnisses kommt ein Schadensersatzanspruch wegen der unberechtigten Inanspruchnahme des Beklagten aufgrund des formell unwirksamen Mieterhöhungsverlangens vom 12.06.2017 als Nebenpflichtverletzung gemäß §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag durchaus in Betracht. Der Beklagtenvertreter ist auch mit Anwaltsschreiben vom 04.09.2017 gegenüber der Klägerin außergerichtlich für den Beklagten tätig geworden.
Nach h.M. und ständiger Rechtsprechung kommt im Rahmen eines bestehenden Vertragsverhältnisses ein materiell-rechtlicher Kostenerstattungsanspruch wegen der Verfolgung unberechtigter Forderungen nur dann in Betracht, wenn es die Klägerin unterlassen hat zu prüfen, ob der von ihr eingenommene Rechtsstandpunkt plausibel ist. Eine verschuldete fahrlässige Pflichtverletzung nach § 280 Abs. 1 S. 2 BGB i.V.m. § 276 Abs. 1. S 1, Abs. 2 BGB liegt demnach erst dann vor, wenn die außergerichtliche Verfolgung eines Anspruchs aus dessen Sicht plausibel und nachvollziehbar ist. Fahrlässigkeit soll noch nicht dann vorliegen, wenn der Gläubiger in der Sache erkennt, dass seiner Forderung unberechtigt ist, da sich die Berechtigung endgültig erst in einem Rechtsstreit klären lässt, dessen Ergebnis vom Gläubiger nicht vorauszusehen ist (BGH Urteil vom 16.01.2009 – V ZR 133/08, NZM 2009, 367; OLG Bamberg Urteil vom 02.03.2011 – 3 U 182/10, IMRRS 2011, 1953).
Nach der insoweit vorzunehmenden Plausibilitätskontrolle des BGH konnte der Klägerin daher (noch) keine fahrlässige Pflichtverletzung vorgeworfen werden, auch wenn die Verwendung des offensichtlich ungeeigneten Begründungsmittels eine zumindest leicht fahrlässige Nebenpflichtverletzung naheliegend erscheinen lässt.
Nichts anderes ergibt sich auch aus dem Vorbringen des Beklagten im nachgelassenen Schriftsatz vom 03.03.2018, insbesondere soweit es die Einschaltung eines Rechtsanwalts für die angeblich vertragswidrig abgerechneten Stromkosten betrifft. Die obigen Ausführungen gelten insoweit entsprechend, auch hier ist nach Anwendung der Grundsätze der sog. Plausibilitätskontrolle selbst bei Wahrunterstellung des beklagtischen Vortrags davon auszugehen, dass sich die Ordnungsgemäßheit der vorgenommenen Stromabrechnung erst in einem Rechtsstreit klären lässt, wobei etwaige Nachforderungen für Strom im hiesigen Verfahren gerade nicht streitgegenständlich sind. Im Übrigen stellt das Anwaltsschreiben vom 04.09.2017 (Anlage B4) gerade kein Schreiben zur Abwehr angeblich unberechtigter Forderungen dar, da diese angebliche unberechtigten Forderungen erst mit der Betriebskostenabrechnung 2016 am 29.12.2017 (Anlage B6) erfolgt sind und seitens des Beklagten keine weiteren außergerichtlichen rechtsanwaltlichen Tätigkeiten zur Abwehr ebendieser nach dem 29.12.2017 vorgetragen wurden.
Ein materiell-rechtlicher Kostenerstattungsanspruch scheidet jedenfalls bezüglich der Abwehr gegen das hier streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen auch deshalb aus, weil der Mieter, der mit einem offensichtlich formell unwirksamen Mieterhöhungsverlangen konfrontiert wird, darauf einzugehen, so dass hier wie auch im Fall einer formell unwirksamen Vermieterkündigung wegen Eigenbedarfs, nach der Rechtsprechung des BGH eine Ersatzpflicht bereits dem Grunde nach zu verneinen ist (BGH Urteil vom 15.12.2010, NZM 2011, 34). Die anderslautende Argumentation des Beklagten im nachgelassenen Schriftsatz vom 03.03.2018 vermag nicht zu überzeugen.
C.
Kosten, vorläufige Vollstreckbarkeit und Streitwert
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Die Klägerin unterliegt vollständig mit der Hauptsacheklage, die Beklagtenpartei unterliegt vollständig mit der Widerklage, was jedoch im Verhältnis zur Hauptsacheklage nicht erheblich ins Gewicht fällt.
Im Rahmen der Kostenentscheidung ist gemäß § 9 ZPO bei der Ermittlung des Streitwertes der Mieterhöhungsklage von einem Streitwert von 42 Monatsmieten auszugehen und nicht nur entsprechend dem Gebührenstreitwert des § 41 Abs. 5 GKG von 12 Monatsmieten. Für die Kostentragung ist die Heranziehung von § 41 Abs. 5 GKG nicht sachgerecht. Unterliegt beispielsweise die Klagepartei nur teilweise, weil etwa die Mieterhöhung erst 4 Monate später als beantragt zugesprochen wird, weil beispielsweise erst ein im Rechtsstreit nachgeschobenes zweites Mieterhöhungsverlangen formell wirksam war, ist es wirtschaftlich sachgerecht, dass die Klagepartei nicht zu 4/12, sondern zu 4/42 unterliegt. § 41 Abs. 5 GKG enthält eine Gebührenstreitwertermäßigung aus sozialen Gründen, welche das mit dem Mieterhöhungsverlangen verfolgte wirtschaftliche Interesse der Klagepartei nicht angemessen abdeckt. Auch wenn das tatsächliche wirtschaftliche Interesse der Klagepartei demnach noch höher als der Rechtsmittelstreitwert nach § 9 ZPO sein kann, ist als generalisierender Näherungswert der Rechtsmittelstreitwert zur anteiligen Kostentragung zugrunde zu legen. Dementsprechend bemisst sich auch die Zuständigkeit und die Rechtsmittelbeschwer nach § 9 ZPO und nicht nach § 41 Abs. 5 GKG (so bereits völlig zu Recht AG München, Beschluss vom 06.09.2016, 452 C 30045/14, BeckRS 2016, 16307; LG München I, Beschluss vom 26.05.2015, 14 T 8742/15).
Danach unterlag die Beklagtenpartei nur in Höhe von 334,75 € zum fiktiven Kostenstreitwert von 7.826,71 € (42 * 178,38 € + 334,75 €)‚ mithin zu 4,2 %‚ so dass § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO Anwendung findet.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 11, 711 S. 1, S. 2, 709 S. 2 ZPO.
Der Streitwert für die Hauptsacheklage ergibt sich aus dem Zwölffachen des Monatsbetrags der geltend gemachten Mieterhöhung, vorliegend mithin 12 * 178,38 €‚ insgesamt also 2.140,56 €‚ § 41 Abs. 5 S. 1 GKG. Hinzuzurechnen war der Zahlbetrag der Widerklage in Höhe von 334,75 €‚ da die insoweit geltend gemachten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten abweichend von § 4 ZPO Haupt- und nicht lediglich Nebenforderung waren und wirtschaftlich mit der Hauptsacheklage nicht identisch sind, § 45 Abs. 1 S. 1, S. 3 GKG. Der Gebührenstreitwert betrug daher insgesamt 2.475,31 €.
