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Betriebskosten – Kosten der Reinigung des Treppenhauses

AG Brandenburg – Az.: 31 C 295/19 – Urteil vom 27.05.2021

1. Die Beklagten zu 1.) und 2.) werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 677,14 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 33,53 Euro seit dem 06.01.2016, aus 25,00 Euro seit dem 05.11.2019 und aus weiteren 618,81 Euro seit dem 27.02.2020 – dem Tag nach der Rechtshängigkeit – zu zahlen.

2. Die Beklagten zu 1.) und 2.) haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Beschluss

Der Streitwert des Rechtsstreits wird auf 677,14 Euro festgesetzt.

Tatbestand

Der Kläger begehrt mit der Klage von den Beklagten zu 1.) und 2.) die Zahlung der restlichen Nettokaltmiete für die Monate Januar 2016 und November 2019 sowie die Zahlung der noch offenen Betriebskosten für die Jahre 2015, 2016, 2017 und 2018.

Die Beklagten sind seit dem 01. Dezember 1992 Mieter einer Wohnung, gelegen … Straße … in … B… mit einer Wohnfläche von ca. 56,54 m². Der Mietvertrag wurde ursprünglich unter dem 01. November 1992 mit der vorherigen Vermieterin geschlossen.

Zwischenzeitlich hat der nunmehrige Kläger das Objekt erworben und ist in den Mietvertrag auf Vermieterseite eingetreten. Die vereinbarte Miete betrug im hier streitigen Zeitraum – nunmehr wohl unstreitig – 263,19 EUR/Monat brutto, wovon 196,72 Euro auf die Nettokaltmiete und 66,47 Euro auf die Betriebskostenvorauszahlung entfiel.

Der Kläger trägt vor, dass die Beklagten für Januar 2016 lediglich 163,19 € und damit 100,00 € zu wenig gezahlt hätten. Die Vorauszahlung (66,47 €) werde insoweit nicht mehr geltend gemacht, nachdem für 2016 Abrechnungsreife eingetreten und Abrechnung gelegt worden sei. Aus Januar 2016 würde danach noch 33,53 € offen stehen. Dieser Anspruch würde sich entsprechend erhöhen, falls man die von den Beklagten ohne Zahlungsbestimmung geleistete Zahlung, die er – der Kläger – auf die Kaltmiete verrechnet habe, anteilig (41,21 €) auf die Vorauszahlung anrechnen und sich die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2016 entsprechend reduzieren wollte/würde.

Im November 2019 hätten die Beklagten statt der geschuldeten 263,19 € lediglich 238,19 € und damit 25,00 € zu wenig gezahlt.

Die Beklagten würden auch wissen, dass sie – mit Ausnahme der streitgegenständlichen Monate Januar 2016 und November 2019, in denen sie unstreitig 100,00 € bzw. (nach Abzug der Vorauszahlungen nach Abrechnungsreife/Abrechnungslegung) 33,53 € (Januar 2016) bzw. 25,00 € (November 2019) weniger gezahlt haben – eine monatliche Bruttomiete von 263,19 € (196,72 € Kaltmiete, 66,47 € Vorauszahlungen) gezahlt hätten und zahlen. Dies würden die Beklagten auch nicht bestreiten. Weshalb die Klage insoweit „unschlüssig und unsubstantiiert“ sein soll, erschließe sich ihm – dem Kläger – somit nicht.

Die streitgegenständlichen Forderungen aus dem Jahr 2016 (Mietrückstand Januar 2016 in Höhe von 33,53 € und Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2015 in Höhe von 187,29 €) seien auch noch nicht verjährt. Die vom 19.12.2019 datierende Klage sei am gleichen Tag per beA beim erkennenden Gericht eingereicht worden. Die Zahlungsaufforderung der Landeshauptkasse zur Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses datiere vom 07.01.2020 und sei bei der unterfertigten Kanzlei am 10.01.2020 eingegangen. Der Gerichtskostenvorschuss in Höhe von 159,00 € sei dann am 13.01.2020 eingezahlt worden. Er – der Kläger – habe demgemäß alles Notwendige für eine Zustellung der Klage getan und keine diesbezüglichen Verzögerungen verursacht. Verzögerungen im Geschäftsbetrieb des Gerichts würden im Übrigen nicht zu seinen Lasten gehen und einer demnächstigen Zustellung im Sinne von § 167 ZPO und damit der Rückwirkung der Verjährungshemmung auf den Zeitpunkt der Einreichung der Klage auch nicht entgegen stehen.

Warum die Beklagten – unstreitig – im Januar 2016 33,53 € (bzw. 100,00 €) und im November 2019 25,00 €, zusammen 58,53 € weniger gezahlt hätten, sei auch der schriftlichen Stellungnahme der Beklagtenseite nicht zu entnehmen. Soweit sich die Beklagten in Bezug auf November 2019 auf ihr Schreiben vom 10.09.2019 (Anlage B 18) stützen würden, seien die dortigen Ausführungen bezüglich gelegter Betriebskostenabrechnungen nicht geeignet, einen Einbehalt bei den laufenden Vorauszahlungen zu rechtfertigen.

Für Januar 2016 fehle (über die unbegründete Einrede der Verjährung hinaus) auf seine Nachforderungen aus den streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnung 2015 bis 2018 jegliche/r Begründung/Vortrag.

Insofern seien die Beklagten ihm auch die Nachzahlungen aus den Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 2015 vom 17.08.2016 über 187,29 €, das Jahr 2016 vom 17.10.2017 über 183,30 €, das Jahr 2017 vom 10.08.2018 über 117,08 € und für das Jahr 2018 vom 24.07.2019 über weitere 130,94 € schuldig geblieben.

Soweit die Beklagten (behebbare) Mängel, insbesondere solche hinsichtlich der Leistungen der beauftragten Hausmeisterfirma, Außenreinigung, Schneebeseitigung und Gartenpflege geltend gemacht hätten und machen, seien/wären diese selbst bei Wahrunterstellung für die Betriebskostenabrechnungen und deren Richtigkeit unerheblich. Die von ihm bestrittenen Mängel der Mietsache seien in Bezug auf die Betriebskostenabrechnungen, die als rein rechnerischer Vorgang lediglich tatsächlich entstandenen Kosten zum Gegenstand hätten und umlegen, nämlich unbeachtlich, da sie die Richtigkeit der Abrechnung nicht berühren. Sie würden zwar gegebenenfalls zu einer Minderung der Miete berechtigen, nicht aber zu einer Kürzung oder gar vollständigen Streichung angefallener Kosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung. Diese angeblichen Mängel würde er vor diesem Hintergrund lediglich vorsorglich bestreiten.

Entsprechendes gelte, soweit sich die Beklagten gegen ihre Heranziehung im Rahmen der Umlage der Kosten der Treppenreinigung wenden würden. Die Umlage der entsprechenden Kosten sei in § 6 Nr. 3 lit. f des Mietvertrages vom 01.09.1992 (Anlage K 1) vereinbart worden. Ein wie auch immer geartetes „Anerkenntnis“ seinerseits, dass die Beklagten sich an diesen Kosten nicht zu beteiligen bzw. diese nicht zu zahlen hätten, habe es nicht gegeben.

Ob seine Rechtsvorgängerin diese Kosten abgerechnet habe sei auch unbeachtlich. Die Behauptung der Beklagten, dass sie dies nie getan habe, würde er vor diesem Hintergrund lediglich vorsorglich bestreiten.

Betriebskosten - Kosten der Reinigung des Treppenhauses
(Symbolfoto: Von Robert Kneschke/Shutterstock.com)

Hierfür würde auch eine – unterstellte – einmalige Absetzung in Bezug auf die Betriebskostenabrechnung 2005 auch nicht genügen. Die einmalige Absetzung der entsprechenden Kosten durch ihn stelle weder ein „Anerkenntnis“ der Nichtschuld derselben durch die Beklagten, noch eine stillschweigende Vertragsänderung dar, für die – ebenso wie im umgekehrten Fall der Zahlung einer nicht umlagefähigen durch den Mieter – ein solcher Vorgang nicht ausreichend ist/wäre.

Ob die Beklagten diese Treppen nutzen und/oder die von ihnen genutzten selber reinigen, sei zudem unerheblich.

Die vermeintlichen Widersprüche der Beklagten gegen die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2016 bis 2018 mit einer Gesamtnachforderung in Höhe von 431,32 € würden sich in unbeachtliche Einwendungen erschöpfen. Sonstige seien nicht erhoben worden und könn(t)en wegen Ablaufs der Einwendungs-/Ausschlussfristen auch nicht mehr geltend gemacht werden. Der bloße Gebrauch des Wortes „Widerspruch“ genüge für deren Wahrung nämlich nicht.

Lediglich in Bezug auf die Betriebskostenabrechnung 2015 (Nachforderung in Höhe von 187,29 €) seien über das aus den vorstehenden Gründen ebenfalls unbeachtliche Schreiben der Beklagten vom 12.9.2016 (Anlage B 2) hinaus mit den Schreiben der Prozessbevollmächtigten der Beklagten vom 28.11.2016 (Anlage B 4) und vom 19.01.2017 (Anlage B 5)weitergehende Einwendungen erhoben bzw. begründet worden. Sämtliche unter der Kostenposition „Hausmeisterservice“ der Abrechnung 2015 mit insgesamt 393,36 € bzw. (auf die Beklagten umgelegt) 29,64 € abgerechneten Leistungen seien jedoch umlagefähig. Die Abrechnung der Kosten der Schneebeseitigung (423,24 € insgesamt bzw. 31,90 € auf die Beklagten umgelegt) erfolge pauschal, wie sich schon daraus ergebe, dass diese Gesamtkosten in sämtlichen streitgegenständlichen Abrechnungen gleich ausgewiesen seien.

Der Hinweis der Beklagten, wonach im Abrechnungszeitraum „Winterdienst nur in geringfügigem Maße erforderlich war“, sei danach unerheblich. Mit dem Einwand, dass angeblich überhaupt kein Winterdienst erbracht worden sei, seien die Beklagten auch ausgeschlossen. Bislang und insbesondere innerhalb der Einwendungsfrist hätten die Beklagten nämlich – unerheblich – eingewandt, dass eine Schneebeseitigung nur in geringem Maße erforderlich gewesen sei. Unabhängig hiervon sei der Winterdienst auch ordnungsgemäß ausgeführt worden.

Unerheblich sei auch der Einwand der Beklagten in Bezug auf die Kostenposition „Heizungskosten laut Anlage“ (8.421,76 € Gesamtkosten; 278,23 € auf die Beklagten umgelegte Kosten), der sich im Ergebnis darin erschöpfe, dass die Beklagten meinen, dass diese Kostenposition, die (auch) die Frisch- und Abwasserkosten beinhalte, die sich auch nach den eigenen Ausführungen der Beklagten in der Anlage B 4 auf die ihnen gegenüber abgerechneten 278,23 € belaufen, in ihrer Abrechnung anders (Wasser/Abwasser) bezeichnet werden müssten, da sie die „Heizkosten direkt“ entrichtet hätten. Insoweit liege nämlich gegebenenfalls eine offenkundige und somit unschädliche Falschbezeichnung vor. Die Zusammenfassung von in einer Anlage zur Abrechnung getrennt ausgewiesenen Heizungs- und Wassererwärmungskosten sowie von Frisch- und Abwasserkosten in der Abrechnung selbst seien aber nicht zu beanstanden.

In der Abrechnung 2015 seien für die Beklagten unter dem Abrechnungsposten Heizungskosten lt. Anlage 278,23 € abgerechnet worden. Es handele sich hierbei um genau diejenigen Kosten, die auch gemäß den eigenen Ausführungen der Beklagten in der Anlage B 4 auf die Kaltwasser- und Abwasserkosten entfallen. Andere (Heizungs-)Kosten würden nicht – auch nicht über den Allgemeinstrom (119,32 €/8,99 €) – auf die Beklagten umgelegt. Die Beklagten würden somit lediglich formal die von ihnen inhaltlich richtig verstandene Bezeichnung der Abrechnungsposition beanstanden. Dies sei, wie gerade der rein formeller Einwand zeige, auch den Beklagten klar und werde von diesen richtig verstanden.

Die in der Betriebskostenabrechnung 2015 unter der Abrechnungsposition Hausmeisterservice abgerechneten Kosten (393,36 € bzw. 29,64 €) würden – entgegen der Mutmaßung der Beklagten („gehen vielmehr davon aus“) – auch keine bzw. nicht auch nicht umlagefähigen Kosten beinhalten. Sämtliche im Leistungsverzeichnis zum Betreuungsvertrag angeführten Tätigkeiten seien nämlich umlagefähig gemäß dem Betreuungsvertrag mit Leistungsverzeichnis der Anlage K 7.

Insgesamt resultiert hieraus somit ein Zahlungsrückstand der Beklagten in Höhe von 677,14 €, d.h. der Klageforderung. Die Beklagten würden ihm diese Zahlung auch schulden.

In Bezug auf die rückständigen laufenden Mieten würde er Verzugszinsen geltend machen und hinsichtlich der Zahlungsrückstände aus den Betriebskostenabrechnungen Rechtshängigkeitszinsen.

Nach alldem seien die Beklagten antragsgemäß zu verurteilen.

Der Kläger beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 677,14 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 33,53 Euro seit dem 06.01.2016, aus 25,00 Euro seit dem 05.11.2019 und aus weiteren 618,81 Euro ab Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagten zu 1.) und 2.) beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten behaupten, dass – sofern der Kläger behauptet, die Miete habe im streitgegenständlichen Zeitraum 263,19 EUR (196,72 EUR und Vorauszahlungsbeträge in Höhe von 66,47 EUR) betragen – die Klage unsubstantiiert sei, da sich diese Miethöhe jedenfalls nicht aus dem vorgelegten Mietvertrag vom 01.09.1992 und auch nicht aus den vorgelegten Betriebskostenabrechnungen ergeben würde.

Richtig sei aber, das sie – die Beklagten – im Januar 2016 nur 163,19 EUR und im November 2019 nur 238,19 EUR gezahlt hätten.

Richtig sei ferner, dass sie auf die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2015 bis 2018 keine Zahlungen geleistet hätten.

Dem Kläger würden die hier geltend gemachten Zahlungsansprüche für Januar 2016 in Höhe von 33,53 EUR, für November 2019 in Höhe von 25,00 EUR sowie aus den Betriebskostenabrechnungen 2015 bis 2018 in Höhe von 618,81 EUR aber nicht zustehen.

Hinsichtlich der geltend gemachten Forderungen aus dem Jahre 2016 (33,53 EUR aus Januar 2016 und 187,29 EUR aus der Betriebskostenabrechnung 2015 vom 17.08.2016) würden sie die Einrede der Verjährung erheben. Diese Ansprüche seien nämlich zum 31.12.2019 verjährt. Zwar datiere die Klage auf den 19.12.2019, diese sei ihnen – den Beklagten – jedoch erst am 26.02.2020 zugestellt worden.

Dass die vom 19.12.2019 datierende Klage am gleichen Tag per beA an das Gericht versandt wurde, würden sie – auch nach Akteneinsichtnahme – weiterhin mit Nichtwissen bestritten. Ebenso würden sie – auch nach Akteneinsichtnahme – mit Nichtwissen bestreiten, dass die Zahlungsaufforderung der Landeshauptkasse zur Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses vom 07.01.2020 datiert und bei den Prozessbevollmächtigten des Klägers am 10.01.2020 eingegangen ist. Mit Nichtwissen würde ebenso bestritten, dass der Gerichtskostenvorschuss i.H.v. 159 EUR am 13.01.2020 eingezahlt wurde.

Vorsorglich würden sie darauf hinweisen, dass die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung des Jahres 2015 auch unberechtigt sei und dem Kläger insofern, unabhängig von der Verjährung, kein Anspruch zustehe.

Sie – die Beklagten – hätten im Jahre 2015 nämlich regelmäßig, das heißt mit Schreiben vom 31.01.2015, 29.09.2015, 03.11.2015, 18.11.2015 und 21.12.2015 (Anlagenkonvolut B 1) die Leistungen der von dem Kläger beauftragten Hausmeisterfirma bemängelt. So sei insbesondere beanstandet worden, dass der Mülltonnenplatz nicht sauber gemacht werde und auch die Reinigung nicht erfolge. Es sei auch darauf hingewiesen worden, dass das gesamte Umfeld des Hauses weiterhin unsauber sei und vom Hausmeister, wie scheinbar beauftragt, gereinigt werde. Zusätzlich sei mit Schreiben vom 03.11.2015 von ihnen beanstandet worden, dass seitens der Hausmeisterfirma das Laub vor dem Haus sowie auf dem Hof ebenfalls nicht beseitigt worden sei. Auf dieses Schreiben habe der Vermieter nicht reagiert, insbesondere auch keine Veranlassung getroffen, dass die Mängel abgestellt werden.

Da sie als Mieter demgemäß mangelhafte Leistungen des Hausmeisterservices, der Außenreinigung, der Straßenreinigung, des Winterdienstes und der Schneebeseitigung beanstandet hätten, die der Vermieter jedoch nicht abgestellt habe, könne er die geltend gemachten Kosten bezüglich dieser Positionen aus der Abrechnung auch nicht von ihnen verlangen.

Im Übrigen hätten sie – die Beklagten – mit Schreiben vom 12.09.2016 (Anlage B 2) gegen die Betriebskostenabrechnung des Jahres 2015 Widerspruch eingelegt.

…………

Sie hätten sich mit Schreiben vom 28.10.2019 (Anlage B 22) dann erneut an den Kläger gewandt. Darin hätten sie Beklagten nochmals darauf hingewiesen, dass der Kläger auf Grund ihres Einwandes in der Abrechnung des Jahres 2005, die Treppenhausreinigung abgesetzt habe.

Der Rechtsvorgänger des Klägers habe zu keinem Zeitpunkt Kosten der Treppenhausreinigung bei ihnen abgerechnet. Auch das nach dem Eigentumsübergang von dem Kläger mit der Abrechnung beauftragte Unternehmen … Immobilien habe ihnen gegenüber Kosten der Hausreinigung nie in Rechnung gestellt.

Die erste Abrechnung durch den sodann von dem Kläger beauftragten Herrn … sei für den Zeitraum vom 01.01.2005 – 31.12.2005 unter dem 29.11.2006 erfolgt. In der dortigen Position Hausmeisterservice seien die Treppenreinigungskosten enthalten, was seitens von ihnen – den Beklagten – beanstandet wurde. Daraufhin habe Herr S… K… auf der Abrechnung vom 29.11.2006 handschriftlich vermerkt: „Abzug 40 % wegen Treppenreinigung!“ und die Abrechnung dahingehend korrigierte, dass sie die Kosten der Treppenhaus-Reinigung nicht zu zahlen hätten.

Auch in den Folgejahren hätten sie Einbehalte wegen unzutreffender Abrechnungen und Abrechnungspositionen gemacht, so zum Beispiel für die Abrechnungen 2010, 2011 und 2013.

Entgegen den Ausführungen des Klägers würde auch das einmalige Absetzen der Position Treppenhausreinigung ein Anerkenntnis für künftige Abrechnungen darstellen. Warum sonst sollte der Kläger in einem Jahr die Position vollständig unberücksichtigt lassen bzw. nach einer ursprünglichen Abrechnung aus der Abrechnung heraus rechnen.

Warum Mängel, insbesondere solche hinsichtlich der Leistungen der beauftragten Hausmeisterfirma, Hausreinigung, Schneebeseitigung und Gartenpflege unbeachtlich sein sollten, erschließe sich ihnen nicht. Ein Mieter könne insofern Einwendungen im Hinblick auf die Betriebskostenabrechnung erheben, wenn er die dort abgerechneten Leistungen während des Mietverhältnisses hinsichtlich der Ordnungsmäßigkeit und Regelmäßigkeit gerügt habe. Dies hätten sie aber mehrfach und wiederholt getan.

Demgemäß könnten sie – die Beklagten – hier auch einwenden, diese Kosten nicht zu tragen, da diese entweder gar nicht oder mangelhaft ausgeführt worden seien. Der Kläger habe durch ihre zahlreichen Mängelanzeigen nämlich die Gelegenheit gehabt, für die Abstellung der bestehenden und gerügten Mängel Sorge zu tragen.

Nach alledem hätten sie gegen jede Abrechnung Einwendungen erhoben, die der Kläger nicht ausgeräumt habe. Die Forderungen aus den Nebenkosten seien demgemäß nicht fällig und nicht durchsetzbar.

Insbesondere habe der Kläger auf die Einsichtnahme-Forderungen der Beklagten für die Abrechnungen 2015 – 2018 überhaupt nicht reagiert und auch die Einsichtnahme nicht gewährt. Im Übrigen seien die Abrechnungen hinsichtlich der vorgenannten Positionen auch nicht nachvollziehbar und würden von ihnen beanstandet.

Was den Einbehalt im November 2019 anbelange, hätten sie in ihrem Schreiben vom 10.09.2019 (Anlage B 18) darauf hingewiesen, dass sie 25 EUR einbehalten. Sie hätten hierzu ausgeführt, dass trotz erhobener Einwendungen die Betriebskostenabrechnung des Jahres 2018 nicht korrigiert worden sei. Darüber hinaus hätten sie bemängelt, dass trotz ihrer vielen Beanstandungen wegen nicht erbrachter Leistungen durch die Hausmeisterfirma Heidepriem die Leistungen nicht erbracht werden. Darüber hinausgehend sei nochmals darauf hingewiesen worden, dass sie nichts mit der Treppenhausreinigung zu tun hätten, da sie über einen separaten Eingang verfügen würden, der von ihnen selbst gereinigt werde und nicht von der Hausmeisterfirma.

Die Zahlungsansprüche würden somit aus den vorgenannten Gründen nicht bestehen.

Da die Hauptforderung nicht bestehe und nicht durchsetzbar sei, bestehe auch kein Anspruch auf die Nebenforderungen. Die geltend gemachten Zinsen würden im Übrigen dem Grunde und der Höhe nach von ihnen bestritten.

Nach alledem habe der Kläger seine Ansprüche nicht schlüssig und unsubstantiiert dargelegt. Die Klage sei daher abweisungsreif.

Das Gericht hat nach Maßgabe des Beweisbeschlusses vom 23.03.2021 Beweis erhoben. Hinsichtlich der Vernehmung des Zeugen S.. K… wird auf den Inhalt des Sitzungsprotokolls vom 23.03.2021 verwiesen.

Wegen der Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird im Übrigen auf die Sitzungsprotokolle vom 15.12.2020 und vom 23.03.2021 Bezug genommen. Zudem wird auf die zwischen den Prozessparteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die sachliche und örtliche Zuständigkeit des angerufenen Amtsgerichts ergibt sich aus § 23 Nr. 2 a) GVG in Verbindung mit § 29a ZPO, da es sich hier um Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnräume handelt, die sich unstreitig im hiesigen Amtsgerichtsbezirk befinden.

Die zulässige Klage ist begründet. Dem Kläger steht gegenüber den Beklagten als Gesamtschuldnern ein Anspruch auf Zahlung der Miete in Höhe von insgesamt 58,53 Euro (33,53 € + 25,00 €) sowie ein Anspruch auf Zahlung der offenen Betriebskosten hinsichtlich der Jahre 2015 bis einschließlich 2018 in Höhe von insgesamt 618,81 Euro zu (§ 362, § 535 Abs. 2, § 556, § 556b BGB).

Bezüglich der geltend gemachten Forderungen aus dem Jahre 2016 (33,53 EUR aus Januar 2016 und 187,29 EUR aus der Betriebskostenabrechnung 2015 vom 17.08.2016) haben die Beklagten hier zwar ausdrücklich die Einrede der Verjährung erhoben, jedoch wurde die Klageschrift vom 19.12.2019 per „beA“ bereits am 19.12.2019 um 15:14 Uhr bei dem hiesigen Amtsgericht eingereicht. Die Kostenrechnung des Gerichts wurde dann von der zuständigen Beamtin am 06.01.2020 gefertigt, so dass die Zahlungsaufforderung der Landeshauptkasse zur Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses auf den 07.01.2020 datiert. Der Gerichtskostenvorschuss in Höhe von 159,00 Euro wurde dann bereits am 13.01.2020 durch die Rechtsanwaltskanzlei des Klägers eingezahlt, mithin bereits 6 Tage nach Erlass der Zahlungsaufforderung der Landeshauptkasse.

Nachdem hiernach dem vorsitzenden Richter dann die Akte durch die Zivilgeschäftsstelle des Amtsgerichts erstmals vorgelegt wurde, wurde mittels richterlicher Verfügung vom 24.02.2020 das schriftliche Vorverfahren angeordnet, so dass die Klageschrift vom 19.12.2019 den Beklagten dann am 26.02.2020 zugestellt werden konnte.

Nach § 167 ZPO tritt aber dann, wenn durch die Zustellung die Verjährung neu beginnen oder nach § 204 BGB gehemmt werden soll, die Wirkung der Zustellung bereits mit Eingang des Antrags bei Gericht ein, wenn die Zustellung noch „demnächst“ erfolgt. Die dadurch gegebene Rückwirkung ist wegen des gebotenen Vertrauensschutzes für den Empfänger zwar nur dann vertretbar, wenn die Zustellung im nicht allzu erheblichen zeitlichen Abstand vom Fristablauf erfolgt. Demnächst ist die Zustellung danach aber dann, wenn der Zustellungsbetreiber alles ihm Zumutbare für eine alsbaldige Zustellung getan hat (BGH, NJW 1999, Seite 3125; LG Itzehoe, Urteil vom 18.08.2005, Az.: 7 O 494/04).

Nach ganz herrschender Ansicht in Rechtsprechung und Lehre ist im Regelfall eine vom Kläger zu vertretende Verzögerung von bis zu zwei Wochen aber noch als geringfügig in diesem Sinne anzusehen. Nur wenn sich die Zustellung aufgrund einer vom Kläger zu vertretender Weise aber darüber hinaus verzögert hätte, wäre die Klage somit auch nicht mehr als „demnächst“ zugestellt anzusehen (BGH, NJW 2004, Seite 3775; BGH, Grundeigentum 2006, Seite 1420; BGH, FamRZ 2004, Seiten 21 f.; OLG Hamm, ZfSch 2004, Seite 581; OLG Oldenburg, OLG-Report 2006, Seiten 724 f.; OLG Hamm, VersR 2004, Seiten 362 ff.; OLG Brandenburg, MDR 2003, Seiten 771 f.; LG Potsdam, Urteil vom 27.11.2002, Az.: 4 O 692/01). Vorliegend ist jedoch eine dem Kläger zuzurechnende Verzögerung von mehr als 2 Wochen nicht gegeben. Der Kläger hat demgemäß hier alles Notwendige für eine Zustellung der Klage getan und keine diesbezüglichen Verzögerungen von mehr als 2 Wochen verursacht, so dass die Klageschrift den Beklagten auch noch demnächst im Sinne von § 167 ZPO zugestellt wurde und damit der Rückwirkung der Verjährungshemmung auf den Zeitpunkt der Einreichung der Klage bei Gericht (19.12.2019) hier auch nicht entgegensteht.

Dem Kläger steht gegenüber den Beklagten insofern zunächst ein Anspruch auf Zahlung der Nettokalt-Miete in Höhe von insgesamt 58,53 Euro zu (§ 362, § 535 Abs. 2 BGB). Die Beklagten haben nämlich unstreitig im Monat Januar 2016 einen Betrag von 100,00 Euro und im Monat November 2019 einen Betrag von 25,00 Euro nicht an den Kläger bezahlt, wobei sich hinsichtlich des Monats Januar 2016 die offene Mietforderung auf 66,47 € Betriebskostenvorauszahlung und 33,53 Euro Nettokaltmiete bezog.

Dieser Anspruch des Klägers hinsichtlich der Nettokaltmiete in Höhe von 58,53 Euro (§ 535 Abs. 2 BGB) ist auch unstreitig noch nicht durch Erfüllung (§ 362 BGB) erloschen.

Zutreffend geht der Kläger hier nämlich davon aus, dass die Beklagten für die Erfüllung ihrer Miet-Zahlungsverbindlichkeiten auch beweispflichtig sind (BGH, Urteil vom 14.09.2005, Az.: VIII ZR 369/04, u.a. in: NJW 2006, Seiten 300 f. OLG Koblenz, Beschluss vom 05.11.2012, Az.: 5 U 1059/12, u.a. in: ZMR 2014, Seiten 279 f.; OLG Brandenburg, Beschluss vom 28.04.2008, Az.: 3 W 49/07, u.a. in: WuM 2009, Seiten 472 f.; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 26.09.2006, Az.: I-10 W 102/06, u.a. in: Grundeigentum 2007, Seite 365 OLG Brandenburg, Beschluss vom 08.05.2006, Az.: 3 W 18/06, u.a. in: Grundeigentum 2006, Seiten 1169 f.; LG Berlin, Urteil vom 23.08.2013, Az.: 65 S 538/12, u.a. in: Grundeigentum 2013, Seite 1341 AG Lichtenberg, Urteil vom 29.11.2016, Az.: 19 C 52/15, u.a. in: ZMR 2017, Seiten 597 f.).

Die Beklagten sind nämlich dafür darlegungs- und beweisbelastet, weil sie für eine Erfüllung ihrer Miet-Verbindlichkeiten gegenüber dem Kläger als Gläubiger beweispflichtig sind (OLG Koblenz, Beschluss vom 05.11.2012, Az.: 5 U 1059/12, u.a. in: ZMR 2014, Seiten 279 f.; OLG Brandenburg, Beschluss vom 28.04.2008, Az.: 3 W 49/07, u.a. in: WuM 2009, Seiten 472 f.; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 26.09.2006, Az.: I-10 W 102/06, u.a. in: Grundeigentum 2007, Seite 365 OLG Brandenburg, Beschluss vom 08.05.2006, Az.: 3 W 18/06, u.a. in: Grundeigentum 2006, Seiten 1169 f.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.01.2004, Az.: I-16 U 18/03 LG Berlin, Urteil vom 23.08.2013, Az.: 65 S 538/12, u.a. in: Grundeigentum 2013, Seite 1341 AG Lichtenberg, Urteil vom 29.11.2016, Az.: 19 C 52/15, u.a. in: ZMR 2017, Seiten 597 f.).

Es gilt nämlich auch hier der allgemeine Grundsatz, dass rechtsvernichtende Einwendungen von der Partei darzulegen und zu beweisen sind, die sich darauf beruft. Entsprechend diesem Grundsatz geht der Bundesgerichtshof auch seit Jahren (u.a.: Urteil vom 27.02.1975, Az.: III ZR 9/73, u.a. in: WM 1975, Seite 593; Urteil vom 17.01.2007, Az.: VIII ZR 135/04, u.a. in: NJW-RR 2007, Seiten 705 ff.) davon aus, dass der Mieter als Schuldner der Miete vortragen muss, ob und in welchem Umfang er den Anspruch erfüllt hat.

Nach herrschender Rechtsauffassung obliegt es nämlich dem Schuldner – hier also den Beklagten – nach den allgemeinen Beweislastgrundsätzen (Erfüllung einer bestehenden Forderung), die Darlegung und erforderlichenfalls den Beweis für die Zahlung nachzuweisen (BGH, NJW 1969, Seite 875; BGH, Urteil vom 28.06.1972, Az.: VIII ZR 39/71, in: LM ZPO § 282 Nr. 24; BGH, WM 1975, Seite 593; BGH, NJW 1982, Seite 1516; BGH, NJW 1988, Seite 60; BGH, NJW 1992, Seiten 2698 f.; BGH, NJW 1993, Seiten 1704 ff.; BGH, NJW 1997, Seiten 128 f.; BGH, NJW 2006, Seiten 300 f.; BGH, NJW-RR 2007, Seiten 705 ff.; OLG Koblenz, Beschluss vom 05.11.2012, Az.: 5 U 1059/12, u.a. in: ZMR 2014, Seiten 279 f.; OLG Brandenburg, Beschluss vom 28.04.2008, Az.: 3 W 49/07, u.a. in: WuM 2009, Seiten 472 f.; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 26.09.2006, Az.: I-10 W 102/06, u.a. in: Grundeigentum 2007, Seite 365 OLG Brandenburg, Beschluss vom 08.05.2006, Az.: 3 W 18/06, u.a. in: Grundeigentum 2006, Seiten 1169 f.; OLG Naumburg, NZG 2000, Seiten 152 ff. OLG Dresden, NZG 1998, Seite 852; OLG Oldenburg, NJW-RR 1997, Seite 1325; OLG Düsseldorf, GmbH-Recht 1994, Seiten 398 f.; OLG Köln, ZIP 1989, Seiten 174 ff.; OLG Stuttgart, NJW 1987, Seite 1032; LG Berlin, Urteil vom 23.08.2013, Az.: 65 S 538/12, u.a. in: Grundeigentum 2013, Seite 1341 AG Lichtenberg, Urteil vom 29.11.2016, Az.: 19 C 52/15, u.a. in: ZMR 2017, Seiten 597 f.).

Den Untergang eines Rechts durch Erfüllung muss nämlich nicht der Kläger als Gläubiger, sondern die Beklagten als Schuldner nach der schon erwähnten allgemeinen Beweislastregel darlegen und im Streitfall beweisen, weil es sich dabei um einen für die Beklagten/Schuldner günstigen Tatbestand handelt, aus dem sie Rechte herleiten wollen (BGH, Urteil vom 28.06.1972, Az.: VIII ZR 39/71, in: LM ZPO § 282 Nr. 24; BGH, WM 1975, Seite 593 OLG Koblenz, Beschluss vom 05.11.2012, Az.: 5 U 1059/12, u.a. in: ZMR 2014, Seiten 279 f.; OLG Brandenburg, Beschluss vom 28.04.2008, Az.: 3 W 49/07, u.a. in: WuM 2009, Seiten 472 f.; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 26.09.2006, Az.: I-10 W 102/06, u.a. in: Grundeigentum 2007, Seite 365 OLG Brandenburg, Beschluss vom 08.05.2006, Az.: 3 W 18/06, u.a. in: Grundeigentum 2006, Seiten 1169 f.; LG Berlin, Urteil vom 23.08.2013, Az.: 65 S 538/12, u.a. in: Grundeigentum 2013, Seite 1341 AG Lichtenberg, Urteil vom 29.11.2016, Az.: 19 C 52/15, u.a. in: ZMR 2017, Seiten 597 f.).

Geht es nämlich um die Frage, ob ein Schuldner eine ihm obliegende vertragliche Zahlungsverpflichtung überhaupt nicht oder nicht rechtzeitig oder nur teilweise erfüllt hat, entnimmt die Rechtsprechung der sich aus § 362 BGB ergebenden Beweislastverteilung, dass der Schuldner selbst dann die Beweislast für die Erfüllung oder für eine rechtzeitige Erfüllung trägt, wenn der Gläubiger wegen Nichterfüllung oder nicht rechtzeitiger Erfüllung neue Ansprüche geltend macht (BGH, NJW 1969, Seite 875; BGH, NJW 1982, Seite 1516; BGH, NJW 1988, Seite 60; BGH, NJW 1993, Seiten 1704 ff.).

Insofern steht dem Kläger nach wie vor ein Anspruch auf Zahlung der Nettokaltmiete in Höhe von insgesamt 58,53 Euro zu.

Dem Kläger steht gegenüber den Beklagten als Gesamtschuldnern hier im Übrigen auch noch ein Anspruch auf Zahlung in Höhe von insgesamt 618,81 Euro aus den Betriebskostenabrechnungen vom 17.08.2016 für den Zeitraum 01.01.2015 bis 31.12.2015, vom 17.10.2017 für den Zeitraum 01.01.2016 bis 31.12.2016, vom 10.08.2018 für den Zeitraum 01.01.2017 bis 31.12.2017 und vom 24.07.2018 für den Zeitraum 01.01.2017 bis 31.12.2017 zu (§ 535 Abs. 2, §§ 556 f. BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag der Prozessparteien vom 01.09.1992).

Ansprüche eines Vermieters auf Nachzahlung von Neben-/Betriebs-/Heizkosten werden mit der Erteilung einer ordnungsgemäßen Abrechnung fällig, die eine zweckmäßige und übersichtliche Aufgliederung in Abrechnungsposten enthält und den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Die Fälligkeit einer Nachzahlung setzt somit nur den fristgerechten Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung voraus (BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Urteil vom 28.05.2008, Az.: VIII ZR 261/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2260 ff.; BGH, Urteil vom 14.02.2007, Az.: VIII ZR 1/06, u.a. in: NJW 2007, Seiten 1059 f.; BGH, Urteil vom 19.01.2005, Az.: VIII ZR 116/04, u.a. in: Grundeigentum 2005, Seiten 360 f.; BGH, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 19.12.1990, Az.: VIII ARZ 5/90, u.a. in: NJW 1991, Seiten 836 f.; LG Berlin, Beschluss vom 22.02.2016, Az.: 65 T 207/15, u.a. in: Grundeigentum 2016, Seite 396; LG Berlin, Urteil vom 21.06.2011, Az.: 63 S 467/10, u.a. in: Grundeigentum 2011, Seite 1021; LG Berlin, Urteil vom 09.11.2007, Az.: 63 S 100/07, u.a. in: Grundeigentum 2008, Seite 673; AG Potsdam, Urteil vom 09.07.2015, Az.: 24 C 247/14, u.a. in: „juris“); inhaltliche bzw. Schreib-Fehler – wie hier z.B. die Abrechnung der Frisch- und Abwasserkosten als „Heizungskosten laut Anlage“ – können aber auch nach Fristablauf noch korrigiert werden (BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Urteil vom 14.02.2007, Az.: VIII ZR 1/06, u.a. in: NJW 2007, Seiten 1059 f.; BGH, Urteil vom 19.01.2005, Az.: VIII ZR 116/04, u.a. in: Grundeigentum 2005, Seiten 360 f.; BGH, Urteil vom 17.11.2004, Az.: VIII ZR 115/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 219 ff.).

Diese Funktion erfüllen die hier durch die Klägerseite an die Beklagten übersandte Betriebskostenabrechnungen. Als Mindestangaben in einer Betriebskostenabrechnung sind insoweit nämlich nur eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des Verteilungsschlüssels, die – nachvollziehbare und verständliche – Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters erforderlich. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung somit bereits dann, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit – wie hier – keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Betriebskostenabrechnung dementsprechend regelmäßig nur folgende Mindestangaben aufzunehmen:

– eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,

– die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,

– die Berechnung des Anteils des Mieters und

– der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters

(BGH, Urteil vom 19.07.2017, Az.: VIII ZR 3/17, u.a. in: NZM 2017, Seiten 732 ff.; BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Urteil vom 06.05.2015, Az.: VIII ZR 193/14, u.a. in: Grundeigentum 2015, Seiten 781 f.; BGH, Urteil vom 22.10.2014, Az.: VIII ZR 97/14, u.a. in: NJW 2015, Seiten 51 f.; BGH, Beschluss vom 14.02.2012, Az.: VIII ZR 207/11, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seite 954; BGH, Beschluss vom 08.02.2011, Az.: VIII ZR 145/10, u.a. in: Grundeigentum 2011, Seite 609; BGH, Urteil vom 08.12.2010, Az.: VIII ZR 27/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 1867 ff.; BGH, Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 368 ff.; BGH, Urteil vom 11.08.2010, Az.: VIII ZR 45/10, u.a. in: NJW 2010, Seiten 3363 ff.; BGH, Urteil vom 19.11.2008, Az.: VIII ZR 295/07, u.a. in: NJW 2009, Seiten 283 ff.; BGH, Urteil vom 09.04.2008, Az.: VIII ZR 84/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2258 ff.; BGH, Urteil vom 28.05.2008, Az.: VIII ZR 261/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2260 ff.; BGH, Urteil vom 16.04.2008, Az.: VIII ZR 75/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2105 f.; BGH, Urteil vom 20.07.2005, Az.: VIII ZR 371/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 3135 ff.; BGH, Urteil vom 19.01.2005, Az.: VIII ZR 116/04, u.a. in: Grundeigentum 2005, Seiten 360 f.; BGH, Urteil vom 17.11.2004, Az.: VIII ZR 115/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 219 ff.; BGH, Urteil vom 27.11.2002, Az.: VIII ZR 108/02, u.a. in: NJW-RR 2003, Seite 442; BGH, Urteil vom 23.11.1981, Az.: VIII ZR 298/80, u.a. in: NJW 1982, Seiten 573 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.07.2015, Az.: I-10 U 126/14, u.a. in: MietRB 2016, Seiten 133 f.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.03.2012, Az.: I-24 U 123/11, u.a. in: MDR 2012, Seite 1025; KG Berlin, Urteil vom 05.03.2012, Az.: 8 U 48/11, u.a. in: MDR 2012, Seiten 756 f.; OLG Hamburg, Urteil vom 20.12.2004, Az.: 4 U 199/03, u.a. in: ZMR 2005, Seiten 452 ff.; OLG Brandenburg, Beschluss vom 15.07.1998, Az.: 3 UH 54/98, u.a. in: WuM 1999, Seiten 107 ff.; OLG Koblenz, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 27.02.1990, Az.: 4 W – RE – 32/88, u.a. in: NJW-RR 1990, Seiten 1038 ff.; LG Berlin, Beschluss vom 22.02.2016, Az.: 65 T 207/15, u.a. in: Grundeigentum 2016, Seite 396; LG Berlin, Urteil vom 19.02.2016, Az.: 63 S 189/15, u.a. in: Grundeigentum 2016, Seiten 723 f.; LG Berlin, Urteil vom 21.06.2011, Az.: 63 S 467/10, u.a. in: Grundeigentum 2011, Seite 1021; LG Berlin, Urteil vom 09.11.2007, Az.: 63 S 100/07, u.a. in: Grundeigentum 2008, Seite 673; AG Potsdam, Urteil vom 09.07.2015, Az.: 24 C 247/14, u.a. in: „juris“; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 28.06.2013, Az.: 31 C 279/11, u.a. in: ZMR 2014, Seiten 44 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 14.07.2011, Az.: 31 C 102/09, u.a. in: WuM 2011, Seite 485; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 08.11.2010, Az.: 34 C 16/10, u.a. in: Grundeigentum 2010, Seiten 1751 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 07.06.2010, Az.: 31 C 210/09, u.a. in: Grundeigentum 2010, Seiten 915 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 07.10.2009, Az.: 34 C 119/08, u.a. in: NZM 2010, Seiten 900 f.; AG Wetzlar, Urteil vom 21.02.2008, Az.: 38 C 1281/07 (38), u.a. in: ZMR 2008, Seiten 634 f.).

Der Bundesgerichtshof hat insofern aber auch mehrfach betont, dass an die Abrechnung von Nebenkosten in formeller Hinsicht keine zu hohen Anforderungen zu stellen sind (BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Urteil vom 15.02.2012, Az.: VIII ZR 197/11, u.a. in: NJW 2012, Seite 1502).

Insofern wäre auch eine Abrechnung der Betriebskosten auf der Basis der zwischen den Parteien vereinbarten Vorauszahlungen (Soll-Vorschüsse) anstatt der tatsächlich von den Beklagten als Mieter geleisteten Vorauszahlungen (Ist-Vorschüsse) auch formell wirksam (BGH, Beschluss vom 23.09.2009, Az.: VIII ZA 2/08, u.a. in: NJW 2009, Seite 3575; BGH, Urteil vom 18.05.2011, Az.: VIII ZR 240/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 2786 f.; BGH, Beschluss vom 13.12.2011, Az.: VIII ZR 286/10, u.a. in: WuM 2012, Seite 98).

Dies hat der Kläger vorliegend aber noch nicht einmal getan. Zwar hätte er hinsichtlich der Betriebskostenvorauszahlungen für das Jahr 2016 die Soll-Vorauszahlung in Höhe von 797,64 Euro in die Betriebskostenabrechnung anführen dürfen, obwohl die Beklagten die Vorauszahlung von 66,47 Euro im Monat Januar 2016 unstreitig nicht geleistet hatten, jedoch hat der Kläger hier nur 731,17 EUR (11 Monate x 66,47 EUR) als tatsächlich geleistete Vorauszahlung in der Betriebskostenabrechnung für 2016 angeführt, mithin nur die tatsächlichen Ist-Vorauszahlungen.

Zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung genügt es im Übrigen hinsichtlich der Angabe der „Gesamtkosten“, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt (BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.).

Ob und in welchem Umfang bereits die formelle Ordnungsmäßigkeit einer Abrechnung eine Erläuterung erfordert, war bis zu den Entscheidungen des Bundesgerichtshofs vom 28.05.2008 (Az.: VIII ZR 261/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2260 ff.) und vom 20.01.2016 (Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.) zwar teilweise in der Rechtsprechung und im Schrifttum noch umstritten. Der Bundesgerichtshof vertritt insofern seit der Entscheidung vom 28.05.2008 (Az.: VIII ZR 261/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2260 ff.) jedoch konsequent die Rechtsauffassung, dass, soweit er in der Vergangenheit einen zur formellen Ordnungsmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung gehörenden Erläuterungsbedarf angenommen hat, es dabei vor allem um Fallgestaltungen gegangen sei, bei denen der Verteilerschlüssel als solcher aus sich heraus nicht verständlich war (BGH, Urteil vom 09.04.2008, Az.: VIII ZR 84/07). Nur in diesen Fällen sei der Mieter also allein schon mangels Verständlichkeit des Schlüssels außerstande gewesen, die getätigte Abrechnung aus sich heraus gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen (BGH, Urteil vom 28.05.2008, Az.: VIII ZR 261/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2260 ff.), so dass eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs auch nur dann geboten sei, wenn dies auch zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist (BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Urteil vom 08.12.2010, Az.: VIII ZR 27/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 1867 ff.; BGH, Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 368 ff.; BGH, Urteil vom 11.08.2010, Az.: VIII ZR 45/10, u.a. in: NJW 2010, Seiten 3363 ff.; BGH, Urteil vom 19.11.2008, Az.: VIII ZR 295/07, u.a. in: NJW 2009, Seiten 283 ff.).

Insofern genügt es zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung hinsichtlich der Angabe der „Gesamtkosten“ aber z.B. bereits, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt. Sind insofern die Betriebskosten nach Flächenanteilen abzurechnen, ist zur Erstellung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung eine Erläuterung der angesetzten Flächenwerte auch nicht allein deswegen erforderlich, weil diese Werte für aufeinander folgende Abrechnungsjahre Unterschiede aufweisen, deren Grund für den Mieter nicht ohne Weiteres erkennbar ist (BGH, Urteil vom 28.05.2008, Az.: VIII ZR 261/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2260 ff.; AG Potsdam, Urteil vom 09.07.2015, Az.: 24 C 247/14, u.a. in: „juris“).

Dies gilt auch z.B. auch dann, wenn ein Vermieter den Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat; einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es dann – nach der nunmehriger Auffassung des Bundesgerichtshofs (unter Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung) – nicht mehr (vgl. BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.).

Insofern ist also gerade nicht in jedem Fall die Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs – wie hier z.B. hinsichtlich der „Heizungskosten lt. Anlage“ – Voraussetzung für eine formell ordnungsgemäße Abrechnung. Eine Abrechnung soll den Mieter nämlich nur in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Erforderlich ist dafür nur, dass der Mieter erkennen kann, wie (in welchen Rechenschritten) die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist. Abzustellen ist dabei auf das Verständnis eines durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters, wobei jedoch allgemein verständliche Verteilungsmaßstäbe keiner Erläuterung bedürfen (BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Urteil vom 08.12.2010, Az.: VIII ZR 27/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 1867 ff.; BGH, Urteil vom 11.08.2010, Az.: VIII ZR 45/10, u.a. in: NJW 2010, Seiten 3363 ff.; BGH, Urteil vom 19.11.2008, Az.: VIII ZR 295/07, u.a. in: NJW 2009, Seiten 283 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.07.2015, Az.: I-10 U 126/14, u.a. in: MietRB 2016, Seiten 133 f.).

Unerheblich ist somit hier der Einwand der Beklagten in Bezug auf die Kostenposition „Heizungskosten lt. Anlage“, da diese Kostenposition unstreitig die Frisch- und Abwasserkosten beinhaltet, die sich auch nach den eigenen Ausführungen der Beklagten in der Anlage B 4 auf die ihnen gegenüber abgerechneten Kosten belaufen und somit in ihrer Abrechnung lediglich anders (nämlich als: „Wasser- und Abwasserkosten) hätten bezeichnet werden müssen.

Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits richtet sich nämlich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilungsschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (formelle Wirksamkeit). Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zu Grunde gelegt wird, betrifft dagegen die inhaltliche Richtigkeit (BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Beschluss vom 13.03.2012, Az.: VIII ZR 291/11, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seiten 824 f.; BGH, Urteil vom 08.12.2010, Az.: VIII ZR 27/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 1867 ff.; BGH, Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 368 ff.; BGH, Urteil vom 11.08.2010, Az.: VIII ZR 45/10, u.a. in: NJW 2010, Seiten 3363 ff.; BGH, Urteil vom 19.11.2008, Az.: VIII ZR 295/07, u.a. in: NJW 2009, Seiten 283 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.07.2015, Az.: I-10 U 126/14, u.a. in: MietRB 2016, Seiten 133 f.).

Selbst wenn eine Betriebskostenabrechnung einer Erläuterung bedarf, damit sie nachvollzogen werden kann und somit den an sie zu stellenden Mindestanforderungen genügt, sind hierbei auch Erläuterungen zu berücksichtigen, die der Vermieter dem Mieter außerhalb der Abrechnung – vor Ablauf der Abrechnungsfrist – erteilt hat, zum Beispiel im Mietvertrag, in einer vorausgegangenen Abrechnung oder auf Nachfrage des Mieters (BGH, Beschluss vom 14.02.2012, Az.: VIII ZR 207/11, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seite 954; BGH, Urteil vom 11.08.2010, Az.: VIII ZR 45/10, u.a. in: NJW 2010, Seiten 3363 ff.).

Danach war auch hier eine weitere Erläuterung der in der Betriebskostenabrechnung jeweils verwendeten Umlagemaßstäbe entbehrlich. Bei den Betriebskostenabrechnungen ist als Verteilerschlüssel jeweils die Gesamt-Quadratmeterzahl mit 739,23 m² bezifferte worden und der hierauf entfallende Anteil der Wohnfläche der Beklagten (55,71 m²) ausgewiesen worden. Auch für einen durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter erschließt sich durch diese Angaben aber ausreichend genug, welche Bezugsgrößen (Gesamtfläche; Fläche der Wohnung der Beklagten) im Rahmen der Kostenverteilung in ein Verhältnis zueinander gesetzt worden sind. Für das Verständnis dieses Verteilungsmaßstabs ist somit auch eine Erläuterung nicht geboten. Die Verteilung der Betriebskosten lässt sich hier nämlich ohne gedankliche und rechnerische Schwierigkeiten allein aufgrund der in den Abrechnungen angegebenen Werte nachvollziehen. Dies genügt aber bereits für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung (BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Beschluss vom 13.03.2012, Az.: VIII ZR 291/11, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seiten 824 f.; BGH, Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 368 ff.; BGH, Urteil vom 28.05.2008, Az.: VIII ZR 261/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2260 ff.; BGH, Urteil vom 17.11.2004, Az.: VIII ZR 115/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 219 ff.).

Selbst wenn im Übrigen einzelne Positionen einer Betriebskostenabrechnung den formellen Anforderungen nicht genügen sollten erstreckt sich dieser formelle Fehler nicht auch auf die übrigen, den formellen Ansprüchen genügenden Abrechnungspositionen. Einem Vermieter verbleibt dann nämlich eine sich aus der Abrechnung ergebende Nebenkostennachforderung noch insoweit, als formell unwirksame Einzelpositionen unschwer herausgerechnet werden können und die Nachforderung auch ohne Berücksichtigung dieser Einzelpositionen (zumindest zum Teil) noch gerechtfertigt ist (BGH, Urteil vom 08.12.2010, Az.: VIII ZR 27/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 1867 ff.; BGH, Urteil vom 11.08.2010, Az.: VIII ZR 45/10, u.a. in: NJW 2010, Seiten 3363 ff.; BGH, Urteil vom 14.02.2007, Az.: VIII ZR 1/06, u.a. in: NJW 2007, Seiten 1059 f.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.07.2015, Az.: I-10 U 126/14, u.a. in: MietRB 2016, Seiten 133 f.).

Diesen Anforderungen an die Erteilung einer formell ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung werden die Abrechnungsschreiben der Klägerseite hier jedoch gerecht. Vorliegend wurden die konkreten Werte der Betriebskosten, welche nach der Wohnfläche abgerechnet wurden, den Beklagten als Mietern der Wohnung mitgeteilt. Dies stellte die Beklagten gedanklich und rechnerisch hinsichtlich dieser Kosten auch nicht vor Schwierigkeiten. Die mögliche inhaltliche Unrichtigkeit der dieser Betriebskostenverteilung zugrunde gelegten Werte ist deshalb sachlich zu klären und führt wie in denjenigen Fällen, in denen sich der abrechnende Vermieter zwar durch Wahl eines falschen Umlageschlüssels im Verteilungsmaßstab vergriffen, auf dieser Grundlage aber die Kostenverteilung gedanklich und rechnerisch verständlich dargestellt hat (BGH, Urteil vom 19.01.2005, Az.: VIII ZR 116/04, u.a. in: Grundeigentum 2005, Seiten 360 f.; BGH, Urteil vom 17.11.2004, Az.: VIII ZR 115/04, u.a. in: NJW 2005, Seite 219), bei evtl. Feststellung eines Messfehlers – der hier durch das Gericht jedoch nicht festgestellt wurde – ggf. nur zu einer entsprechenden betragsmäßigen Korrektur des mit der Abrechnung fällig gewordenen Abrechnungssaldos (BGH, Beschluss vom 14.02.2012, Az.: VIII ZR 207/11, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seite 954; BGH, Urteil vom 28.05.2008, Az.: VIII ZR 261/07, u.a. in: NJW 2008, 2260 ff.; KG Berlin, Urteil vom 05.03.2012, Az.: 8 U 48/11, u.a. in: MDR 2012, Seiten 756 f.), so dass diese Kosten auch dann wirksam gegenüber den Beklagten/Mietern abgerechnet wurden, wenn teilweise andere Betriebskosten ggf. nicht wirksam abgerechnet wurden.

Im Übrigen muss ein Vermieter nur dann, wenn die Mieter – hier die Beklagten – von ihrem Prüfungsrecht Gebrauch machen, auch eine Einzelbelegaufstellung vorlegen, da die o.g. Mindestangaben im Regelfall einerseits sachgerecht und andererseits auch ausreichend sind und die Pflichten zur Spezifizierung nicht überspannt werden dürfen, wie bereits oben näher dargelegt (BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Beschluss vom 13.03.2012, Az.: VIII ZR 291/11, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seiten 824 f.; BGH, Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 368 ff.; BGH, Urteil vom 28.05.2008, Az.: VIII ZR 261/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2260 ff.; BGH, Urteil vom 19.01.2005, Az.: VIII ZR 116/04, u.a. in: Grundeigentum 2005, Seiten 360 f.; BGH, Urteil vom 17.11.2004, Az.: VIII ZR 115/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 219 ff.; BGH, Urteil vom 27.11.2002, Az.: VIII ZR 108/02, u.a. in: NJW-RR 2003, Seite 442; BGH, Urteil vom 23.11.1981, Az.: VIII ZR 298/80, u.a. in: NJW 1982, Seiten 573 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.03.2012, Az.: I-24 U 123/11, u.a. in: MDR 2012, Seite 1025; OLG Düsseldorf, Urteil vom 11.03.2003, Az.: I-24 U 74/02, u.a. in: WuM 2003, Seiten 387 ff.; OLG Brandenburg, Beschluss vom 15.07.1998, Az.: 3 UH 54/98, u.a. in: WuM 1999, Seiten 107 ff.; KG Berlin, Beschluss vom 28.05.1998, Az.: 8 RE-Miet 4877/97, u.a. in: NJW-RR 1998, Seiten 1305 ff.; OLG Schleswig, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 04.10.1990, Az.: 4 RE-Miet 1/88, u.a. in: NJW-RR 1991, Seiten 78.; LG Berlin, Urteil vom 19.02.2016, Az.: 63 S 189/15, u.a. in: Grundeigentum 2016, Seiten 723 f.; LG Bochum, Urteil vom 18.06.2004, Az.: 5 S 52/04, u.a. in: NJW-RR 2004, Seiten 1597 ff.).

Zwar haben die Beklagten hier unstreitig eine Einsicht in die Belege für die Abrechnungen 2015 – 2018 von dem Kläger eingefordert; jedoch wird von ihnen nicht bestritten, dass die in den jeweiligen Betriebskostenabrechnungen angeführten Gesamtkosten entstanden und dann auch von dem Kläger bezahlt wurden. Vielmehr tragen die Beklagten/Mieter hier nur vor, dass sie an den tatsächlich (unstreitig) entstandenen Kosten der Treppenhausreinigung nicht hätten beteiligt werden dürfen und dass die Leistungen der beauftragten Hausmeisterfirma, die Hausreinigung, die Schneebeseitigung und die Gartenpflege entweder gar nicht oder nur mangelhaft ausgeführt worden seien. Dass der Kläger die insofern abgerechneten Kosten aber an die entsprechenden (Hausmeister-)Firmen bezahlt hat, wird von ihnen nicht bestritten.

Die Beklagtenseite kann hier somit auch nicht wegen vermeintlich formeller Unwirksamkeit der erteilten Abrechnungen eine erneute Berechnung der Betriebskosten bzw. eine Nichtbeteiligung ihrer Person daran von dem Kläger verlangen. Selbst unter dem Gesichtspunkt einer evtl. inhaltlichen Unrichtigkeit der erteilten Abrechnungen kann die Beklagtenseite nämlich eine Neuberechnung nicht vom Kläger beanspruchen. Zwar kann ein Mieter in bestimmten Ausnahmefällen berechtigt sein, auch bei einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung eine neue Berechnung zu fordern, insbesondere dann, wenn der Vermieter nach einem nicht vereinbarten Umlageschlüssel abrechnete und der Mieter die erforderlichen Bezugsdaten für eine Berechnung auf der Grundlage des vereinbarten Abrechnungsmaßstabs nicht kannte (BGH, Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 368 ff.; BGH, Urteil vom 17.11.2004, Az.: VIII ZR 115/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 219 ff.). Dies kann vorliegend aber dahin stehen, da die Klägerseite berechtigt war diese Abrechnungen hier so vorzunehmen. Der von der Klägerseite hier gewählte Abrechnungsmodus berechtigt daher die Beklagtenseite hier nicht, eine Neuberechnung von der Klägerseite zu verlangen.

Soweit die Beklagtenseite nunmehr den Grund und die Höhe einzelner Betriebskostenpositionen beanstandet (hier: Kosten für die Treppenhausreinigung, hinsichtlich der Tätigkeit des Hausmeisters, die Schneebeseitigung und die Gartenpflege sowie die Kosten für zwei weitere Mülltonnen), berühren diese Einwendungen somit auch nicht die Abrechnungspflicht, sondern allein die materielle Berechtigung der einzelnen Kostenpositionen, über die nunmehr hier im Rechtsstreit auf Nachzahlung von Betriebskosten durch das Gericht zu befinden ist (BGH, Beschluss vom 13.03.2012, Az.: VIII ZR 291/11, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seiten 824 f.; BGH, Beschluss vom 13.09.2011, Az.: VIII ZR 45/11, u.a. in: WuM 2011, Seiten 684 f.; BGH, Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 368 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.07.2015, Az.: I-10 U 126/14, u.a. in: MietRB 2016, Seiten 133 f.; OLG Koblenz, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 27.02.1990, Az.: 4 W – RE – 32/88, u.a. in: NJW-RR 1990, Seiten 1038 ff.; LG Hamburg, Urteil vom 30.11.2000, Az.: 307 S 127/00, u.a. in: WuM 2004, Seite 498; AG Berlin-Spandau, Urteil vom 03.06.2015, Az.: 4 C 357/14, u.a. in: MM 2015, Nr. 10, Seite 30).

Wie das erkennende Gericht aber bereits mittels richterlichen Hinweis vom 25.01.2021 ausgeführt hat, ist die Reinigung der gemeinsam genutzten Räume (d.h. auch des Treppenhauses) immer dann umlagefähig gemäß § 556 BGB i.V.m. der BetrKostVO, wenn diese Räume nicht einzelnen Mietern zur eigenen Nutzung zugewiesen wurden (AG Steinfurt, Urteil vom 13.02.2014, Az.: 21 C 1668/12). In welchem Umfang die Nutzung dieser gemeinsam genutzten Räume durch die Mieter tatsächlich erfolgt, ist hingegen nicht entscheidend. Betriebskosten, die nicht von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung abhängen, werden vielfach nämlich von den einzelnen Mietern in unterschiedlichem Umfang verursacht oder es werden die damit verbundenen Vorteile von ihnen in unterschiedlichem Maße genutzt. Das gilt sowohl für die Kosten der Reinigung des Treppenhauses als auch für die Kosten eines Aufzugs oder einer Gemeinschaftsantenne bzw. die Kosten der Beleuchtung von Eingang und Treppenhaus oder die Kosten der Gartenpflege (BGH, Urteil vom 20.09.2006, Az.: VIII ZR 103/06, u.a. in: NJW 2006, Seiten 3557 f.; BGH, Urteil vom 26.05.2004, Az.: VIII ZR 135/03, u.a. in: Grundeigentum 2004, Seiten 959 f.; OLG Köln, Urteil vom 22.07.2014, Az.: I-22 U 90/13, u.a. in: ZMR 2016, Seiten 537 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.03.2012, Az.: I-24 U 123/11, u.a. in: MDR 2012, Seite 1025; OLG Köln, Urteil vom 24.06.2008, Az.: 22 U 131/07, u.a. in: NZM 2008, Seite 806; LG Düsseldorf, Urteil vom 04.03.2015, Az.: 23 S 218/13, u.a. in: ZMR 2016, Seiten 950 ff.; LG Berlin, Urteil vom 30.10.2006, Az.: 62 S 178/06, u.a. in: Grundeigentum 2007, Seiten 54 f.).

Eine nach der jeweiligen Verursachung oder tatsächlichen Nutzung differenzierende Umlage dieser Kosten auf die Mieter wäre vielfach nicht praktikabel und hätte eine erhebliche Unübersichtlichkeit und möglicherweise auch laufende Veränderungen in der Abrechnung zur Folge. Es sprechen deshalb auf Seiten des Vermieters Gründe der Praktikabilität und auf Seiten der Mieter Gründe der Nachvollziehbarkeit und besseren Überprüfbarkeit der Abrechnung für eine generalisierende Betrachtungsweise (BGH, Urteil vom 20.09.2006, Az.: VIII ZR 103/06, u.a. in: NJW 2006, Seiten 3557 f.; BGH, Urteil vom 26.05.2004, Az.: VIII ZR 135/03, u.a. in: Grundeigentum 2004, Seiten 959 f.; OLG Köln, Urteil vom 22.07.2014, Az.: I-22 U 90/13, u.a. in: ZMR 2016, Seiten 537 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.03.2012, Az.: I-24 U 123/11, u.a. in: MDR 2012, Seite 1025; OLG Köln, Urteil vom 24.06.2008, Az.: 22 U 131/07, u.a. in: NZM 2008, Seite 806; LG Düsseldorf, Urteil vom 04.03.2015, Az.: 23 S 218/13, u.a. in: ZMR 2016, Seiten 950 ff.; LG Berlin, Urteil vom 30.10.2006, Az.: 62 S 178/06, u.a. in: Grundeigentum 2007, Seiten 54 f.).

Soweit die Mieter zur Entstehung der Gesamtkosten in unterschiedlichem Maße beitragen oder davon in unterschiedlichem Umfang profitieren, sind gewisse Ungenauigkeiten bei der Verteilung von Betriebskosten dann nicht zu vermeiden. Ein Mieter muss die Abrechnung nach einem einheitlichen, generalisierenden Maßstab somit trotz gegebenenfalls unterschiedlicher Verursachungsanteile der Mietparteien grundsätzlich hinnehmen (BGH, Urteil vom 20.09.2006, Az.: VIII ZR 103/06, u.a. in: NJW 2006, Seiten 3557 f.; BGH, Urteil vom 26.05.2004, Az.: VIII ZR 135/03, u.a. in: Grundeigentum 2004, Seiten 959 f.; OLG Köln, Urteil vom 22.07.2014, Az.: I-22 U 90/13, u.a. in: ZMR 2016, Seiten 537 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.03.2012, Az.: I-24 U 123/11, u.a. in: MDR 2012, Seite 1025; OLG Köln, Urteil vom 24.06.2008, Az.: 22 U 131/07, u.a. in: NZM 2008, Seite 806; LG Düsseldorf, Urteil vom 04.03.2015, Az.: 23 S 218/13, u.a. in: ZMR 2016, Seiten 950 ff.; LG Berlin, Urteil vom 30.10.2006, Az.: 62 S 178/06, u.a. in: Grundeigentum 2007, Seiten 54 f.).

Denn die genannten Gründe lassen die damit für die Mieter bestimmter Wohnungen im Einzelfall möglicherweise verbundenen Nachteile nicht als eine – die Gebote von Treu und Glauben (§ 242 BGB) missachtende – unangemessene Benachteiligung erscheinen, zumal sich die Vor- und Nachteile bei den verschiedenen Betriebskostenarten insgesamt auch ausgleichen können. Diese Wertung entspricht zudem der Intention des Gesetzgebers, der mit der Regelung des § 556a I 1 BGB, nach der vorbehaltlich anderweitiger Vereinbarungen und Vorschriften die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen sind, die Umlage von Betriebskosten leichter handhabbar machen wollte (BGH, Urteil vom 20.09.2006, Az.: VIII ZR 103/06, u.a. in: NJW 2006, Seiten 3557 f.; BGH, Urteil vom 26.05.2004, Az.: VIII ZR 135/03, u.a. in: Grundeigentum 2004, Seiten 959 f.; OLG Köln, Urteil vom 22.07.2014, Az.: I-22 U 90/13, u.a. in: ZMR 2016, Seiten 537 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.03.2012, Az.: I-24 U 123/11, u.a. in: MDR 2012, Seite 1025; OLG Köln, Urteil vom 24.06.2008, Az.: 22 U 131/07, u.a. in: NZM 2008, Seite 806; LG Düsseldorf, Urteil vom 04.03.2015, Az.: 23 S 218/13, u.a. in: ZMR 2016, Seiten 950 ff.; LG Berlin, Urteil vom 30.10.2006, Az.: 62 S 178/06, u.a. in: Grundeigentum 2007, Seiten 54 f.).

Es liegt auch kein Fall krasser Unbilligkeit vor, welcher dem Mieter im Einzelfall einen Anspruch aus § 242 BGB auf eine Umstellung des Umlagemaßstabs eröffnen kann (vgl. BT-Dr 14/4553, S. 51; BGH, Urteil vom 20.09.2006, Az.: VIII ZR 103/06, u.a. in: NJW 2006, Seiten 3557 f.; BGH, Urteil vom 31.05.2006, Az.: VIII ZR 159/05, u.a. in: NJW 2006, Seiten 2771 ff.; OLG Köln, Urteil vom 22.07.2014, Az.: I-22 U 90/13, u.a. in: ZMR 2016, Seiten 537 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.03.2012, Az.: I-24 U 123/11, u.a. in: MDR 2012, Seite 1025; OLG Köln, Urteil vom 24.06.2008, Az.: 22 U 131/07, u.a. in: NZM 2008, Seite 806; LG Düsseldorf, Urteil vom 04.03.2015, Az.: 23 S 218/13, u.a. in: ZMR 2016, Seiten 950 ff.; LG Berlin, Urteil vom 30.10.2006, Az.: 62 S 178/06, u.a. in: Grundeigentum 2007, Seiten 54 f.). Entgegen der Ansicht der Beklagten können sie daher auch aus den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nichts Weitergehendes zu ihren Gunsten hinsichtlich der Treppenhausreinigung hier herleiten (BGH, Urteil vom 20.09.2006, Az.: VIII ZR 103/06, u.a. in: NJW 2006, Seiten 3557 f.; OLG Köln, Urteil vom 22.07.2014, Az.: I-22 U 90/13, u.a. in: ZMR 2016, Seiten 537 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.03.2012, Az.: I-24 U 123/11, u.a. in: MDR 2012, Seite 1025; OLG Köln, Urteil vom 24.06.2008, Az.: 22 U 131/07, u.a. in: NZM 2008, Seite 806; LG Düsseldorf, Urteil vom 04.03.2015, Az.: 23 S 218/13, u.a. in: ZMR 2016, Seiten 950 ff.; LG Berlin, Urteil vom 30.10.2006, Az.: 62 S 178/06, u.a. in: Grundeigentum 2007, Seiten 54 f.).

Dies wäre nur dann ggf. anders zu beurteilen, wenn den Beklagten die Nutzung des Treppenhauses ausdrücklich vom Vermieter untersagt worden wäre (OLG Köln, Urteil vom 24.06.2008, Az.: 22 U 131/07, u.a. in: NZM 2008, Seite 806). Dies ist vorliegend aber unstreitig nicht der Fall. Vielmehr nutzen die Beklagten sogar unstreitig das Treppenhaus; zumindest um in ihren Keller zu gelangen. Die vereinbarte Umlage von Betriebskosten ist nämlich erst dann ausgeschlossen, wenn dem Mieter die Nutzung von Räumlichkeiten oder Einrichtungen aufgrund tatsächlicher Umstände oder vertraglicher Abrede objektiv unmöglich ist; seine subjektive Entscheidung, von einer ihm eröffneten Nutzungsmöglichkeit – aus welchen Gründen auch immer – keinen oder nur einen geringen Gebrauch machen zu wollen, ist für die Umlagefähigkeit der Betriebskosten somit bedeutungslos (BGH, Urteil vom 27.06. 2007, Az.: VIII ZR 202/06, u.a. in: NJW 2007, Seiten 3060 f.; BGH, Urteil vom 28.04.2004, Az.: VIII ZR 178/03, u.a. in: NJW-RR 2004, Seiten 945 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.05.2015, Az.: I-10 U 29/15, u.a. in: Mietrecht kompakt 2016, Seiten 39 f. = „juris“; OLG Köln, Urteil vom 24.06.2008, Az.: 22 U 131/07, u.a. in: NZM 2008, Seite 806 OLG Düsseldorf, Urteil vom 22.06.2006, Az.: 10 U 164/05; AG Neuss, Urteil vom 03.11.1995, Az.: 36 C 234/95; Schmid, NZM 2014, Seiten 572 ff.; Weidenkaff, in: Palandt BGB-Kommentar, 80. Aufl. 2021, § 535 BGB, Rn. 89).

Aus diesen Gründen sind die Beklagten hier dann aber auch verpflichtet die anteiligen Kosten der Treppenhausreinigung mitzutragen und den insofern in den Betriebskostenabrechnungen der Klägerseite angeführten Anteil dieser Kosten zu bezahlen.

Nach dem Mietvertrag der Parteien sind die Kosten für die Hausreinigung, den Hausmeister, die Grünanlagenpflege und den Winterdienst unstreitig grundsätzlich nach der Fläche auch umlagefähig.

Zwar könnte ggf. ein ungepflegter Zustand der Hausanlage eine Mietminderung rechtfertigen, insbesondere bei einer ständigen und starken Verschmutzung der Treppenaufgänge, Flure und der Eingangstür (AG Kiel, Urteil vom 19.09.1990, Az.: 7 C 56/90, u.a. in: WuM 1991, Seiten 343 f.; Wall, in: WuM 2007, Seiten 8 f. = jurisPR-MietR 26/2006), jedoch haben die Beklagten als Mieter derartige Mietminderungsansprüche hier unstreitig nicht geltend gemacht.

Dass die in den Betriebskostenabrechnungen anteilig auf die Beklagten umgelegten Hausmeister-, Hausreinigungs-, Straßenreinigungs- bzw. Winterdienst und Gartenpflegekosten tatsächlich angefallen sind, haben die Beklagten auch nicht substantiiert in Abrede gestellt.

Soweit die Beklagtenseite geltend macht, dass diese Arbeiten – wie von ihnen wiederholt gerügt – unzureichend bzw. mangelhaft gewesen seien, ergibt sich hieraus für sich genommen – auch unter dem Gesichtspunkt eines etwaigen Verstoßes gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit – in der Regel aber noch kein Kürzungsrecht der Beklagten (AG Dresden, Urteil vom 04.03.2016, Az.: 141 C 1707/15, u.a. in: BeckRS 2016, Nr. 122094 = „juris“; AG Dresden, Urteil vom 13.06.2006, Az.: 140 C 4830/05, u.a. in: NZM 2006, Seite 741 = WuM 2007, Seite 8; Wall, in: in: WuM 2007, Seiten 8 f. = jurisPR-MietR 26/2006).

Wenn der Vermieter die geschuldeten Gemeinschaftsleistungen (z.B. ordnungsgemäß gereinigte Flure und Treppen) nicht voll zur Verfügung stellt bzw. die Tätigkeiten des Hausmeisters und/oder Gärtners nur unzulänglich sind, kann der Vermieter zwar ggf. nicht die vollen Kosten dafür bei der Abrechnung der Nebenkosten gegenüber den Mietern ansetzen (AG Frankfurt/Main, Urteil vom 29.09.1995, Az.: 33 C 1355/95 – 76, u.a. in: WuM 1996, Seite 778; AG Offenbach, Urteil vom 28.08.1979, Az.: 37 C 1050/79, u.a. in: WuM 1980, Seite 114; Wall, in: WuM 2007, Seiten 8 f. = jurisPR-MietR 26/2006).

Leitet der Vermieter in einem derartigen Fall keine zumutbaren und gebotenen Gegenmaßnahmen ein, um fehlerhafte Arbeitsleistungen des Hausmeisters bzw. Dienstleisters abzuhelfen, kann er somit evtl. gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen. Als Maßnahmen kommen dann u.a. eine Abmahnung, eine Kündigung des Vertrags und Beauftragung eines anderen Hausmeisterunternehmens bzw. Kürzung des Entgelts in Betracht.

Nach § 280 Abs. 1 S. 2 BGB setzt der Schadensersatzanspruch des Mieters allerdings Verschulden des Vermieters voraus. Hat ein Mieter mit spezifizierten Einwänden dargetan, dass der Vermieter objektiv gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz verstieß, kann somit grundsätzlich auch auf eine Pflichtverletzung des Vermieters geschlossen werden, so dass der Vermieter zur Abwehr des Anspruchs ggf. gehalten sein kann, sich zu entlasten. Das Entlastungserfordernis bezieht sich auch auf das Verschulden von Erfüllungsgehilfen. Der Vermieter muss es sich daher z.B. zurechnen lassen, wenn der Hauswart etwa den Winterdienst nicht bzw. nicht ordnungsgemäß ausführt, der Dienstleister das Treppenhaus nicht bzw. nicht ordnungsgemäß reinigt oder Müllberge nicht zur Kenntnis nimmt und/oder die gebotenen Informationen unterlässt.

Dass ein Vermieter Hinweisen der Mieter auf überflüssige Kosten nachgehen muss, versteht sich im Grundsatz von selbst. Zuweilen reagiert er gleichwohl überhaupt nicht oder erst nach langer Zeit auf derartige Informationen. Ob dies ohne weiteres als Verschulden gewertet werden kann, hängt aber von den Umständen des Einzelfalls ab. Monieren etwa nur die Mieter einer einzigen Wohnung einer Wohnanlage mangelhaft ausgeführte Dienstleistungen, wird dem Vermieter ein auch längerer Zeitraum zugebilligt werden müssen, um zu überprüfen, ob die Hinweise sachlich berechtigt sind, und je nach dem Ergebnis auch von einer Veränderung absehen können (AG Wennigsen, Urteil vom 23.05.2002, Az.: 14 C 64/02, u.a. in: WuM 2003, Seite 90; Langenberg, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 560 BGB, Rn. 114).

Ist der Vermieter seinerseits aber zu einer Kürzung der Hausmeister-/Dienstvergütung berechtigt, kann auch der Mieter die abgerechneten Kosten in der Betriebskostenabrechnung kürzen. Der Vermieter kann dem Mieter gegenüber somit nach dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit verpflichtet sein, das ihm zustehende Recht auf Kürzung der Hausmeister-/Dienstvergütung zu nutzen. Im Einzelfall ist aber stets zu beurteilen, ob die Verfehlungen des Hausmeisters schwerwiegend genug sind, um derartige Maßnahmen zu rechtfertigen (Wall, in: WuM 2007, Seiten 8 f. = jurisPR-MietR 26/2006).

Die Beweislast für die Behauptung, dass der Hausmeister seinen dienstvertraglichen Verpflichtungen in den streitbefangenen Jahren unzureichend nachgekommen ist, liegt jedoch bei den Beklagten/Mietern. Nach den allgemeinen Regeln der Beweislastverteilung müssen die Beklagten/Mieter ihren Einwand, aus dem sie eigene Rechte herleiten wollen, nämlich beweisen. Die Beweislastumkehr des § 282 BGB beschränkt sich nämlich nur auf solche Fälle, in denen die Unmöglichkeit der zu erbringenden Leistung bereits feststeht bzw. unstreitig ist und lediglich streitig ist, ob diese Tatsache in die Verantwortung des Schuldners fällt (LG Berlin, Urteil vom 05.04.2004, Az.: 67 S 239/03, u.a. in: Grundeigentum 2004, Seiten 890 ff.). Aus diesem Grunde hatten die Beklagten als Mieter insofern hier auch die Darlegungs- und Beweislast hierfür.

Die Beklagten haben vorliegend aber gerade nicht mit konkreten Daten, sondern nur allgemein und pauschal vorgetragen, dass diese Tätigkeiten des Hausmeisters unzulänglich bzw. mangelhaft ausgeführt worden seien. Auch blieben sie jedweden Beweis für ihre diesbezüglichen Behauptungen hier schuldig.

Der Zeuge S… K… hat zudem sogar ausgesagt, dass er zwar nicht selbst gesehen habe wie der beauftragte Herr Ingo Heidepriem dort auf dem Hausgrundstück Schnee mit einer Schaufel oder dergleichen geschippt habe. Er habe aber gesehen, dass die Wege zum Hauseingang und zu den Mülltonnen jeweils vom Schnee befreit worden waren, d.h., dass jemand dort den Schnee weg geschippt hatte. Auch wusste er noch, dass es an einem Montag geschneit hatte. Er habe dann am Dienstagvormittag einen Brief der hiesigen Beklagten in seinem Briefkasten in Leipzig vorgefunden, in dem diese bemängelt hätten, dass der Schnee nicht beräumt gewesen sei. Er – der Zeuge – sei dann gleich noch an diesem Dienstag zu dem Objekt in Brandenburg an der Havel gefahren. Hierbei habe er dann aber noch an diesem Dienstag selbst sehen können, dass sowohl der Weg zum Eingang als auch zu den Mülltonnen vom Schnee gereinigt war. Auch sagte der Zeuge aus, dass er regelmäßig in diesem Objekt war und dann auch gesehen habe, dass der Schnee auf diesen Wegen zur Mülltonne und auch zum Eingang jeweils beräumt war. Im Übrigen habe es von anderen Mietern aus diesem Haus auch nie Beschwerden hinsichtlich des Winterdienstes gegeben.

Zudem sagte der Zeuge S… K… auch aus, dass der Winterdienst pauschal vereinbart worden sei, d.h. entsprechend der Satzung der Stadt Brandenburg an der Havel. Die Abrechnung sei dann auch pauschal und nicht pro Einsatz erfolgt. Es sei insofern für 1 Jahr pauschal eine bestimmte Summe für den Winterdienst vereinbart worden und nicht konkret für jeden einzelnen Tag, an dem eventuell ein Winterdienst geleistet wurde.

Im Übrigen hat die Beklagtenseite vorliegend aber noch nicht einmal behauptet, dass der Kläger aufgrund der zwischen ihm und den Dienstleistern bestehenden Vertragsbeziehungen vorhandenen Möglichkeiten versäumt hätte, auf eine Kürzung des für Hausmeistertätigkeit, Hausreinigungs- und Straßenreinigungs- bzw. den Winterdienst oder Grünanlagenpflege entrichteten Entgelts wegen mangelhafter Ausführung dieser Dienstleistungen hinzuwirken. Entsprechender Sachvortrag wäre jedoch hier wohl auch erforderlich gewesen (AG Dresden, Urteil vom 04.03.2016, Az.: 141 C 1707/15, u.a. in: BeckRS 2016, Nr. 122094 = „juris“).

Aufgrund dessen steht dem Kläger hier gegenüber den Beklagten auch ein Anspruch auf Ausgleich der Betriebskostennachzahlungen hinsichtlich der hier streitbefangenen Abrechnungsjahre 2015 bis einschließlich 2018 in Höhe von insgesamt 618,81 Euro zu.

Die Verurteilung hinsichtlich der Zinsen hat in den § 247, § 286 und § 288 BGB sowie daneben auch in § 291 BGB ihre Grundlage.

Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits stützt sich somit auf § 91 und § 100 ZPO.

Der Anspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 11 und § 711 ZPO.

Der Wert des Streitgegenstandes des Rechtsstreits ist hier zudem noch durch das Gericht wie geschehen festzusetzen gewesen.

 

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