Streit um Betriebskostenabrechnung: Fehlende Heizkostenabrechnung macht Abrechnung unwirksam
Das Urteil des Amtsgerichts Dresden stellt klar, dass eine Betriebskostenabrechnung ohne beigefügte Heizkostenabrechnung formal unwirksam ist. Dies führt dazu, dass der Mieter keine Nachzahlung für Heizkosten leisten muss, auch wenn er verpflichtet ist, Betriebskosten zu tragen. Die Entscheidung hebt die Wichtigkeit der Vollständigkeit und rechtzeitigen Zustellung aller relevanten Abrechnungsdokumente im Mietrecht hervor.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Die zentralen Punkte aus dem Urteil:
- Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung: Fehlt die Heizkostenabrechnung, ist die gesamte Betriebskostenabrechnung formal unwirksam.
- Keine Nachzahlung für Heizkosten: Der Mieter muss keine Nachzahlung für Heizkosten leisten, wenn die Heizkostenabrechnung fehlt.
- Relevanz der Vollständigkeit: Vollständige und korrekte Unterlagen sind für die Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung essentiell.
- Teilweise Begründung der Klage: Die Klage wurde nur in Bezug auf einen Teil der geforderten Betriebskosten als begründet angesehen.
- Beweislast bei Zustellung: Es konnte nicht bewiesen werden, dass dem Mieter die Heizkostenabrechnung rechtzeitig zugegangen ist.
- Bedeutung der fristgerechten Zustellung: Die Zustellung aller Abrechnungsunterlagen innerhalb der gesetzlichen Fristen ist entscheidend.
- Trennung der Betriebskostenarten: Die Trennung von Heizkosten und sonstigen Betriebskosten im Mietvertrag spielt eine wichtige Rolle.
- Prüffähigkeit der Abrechnung: Die Abrechnung muss prüffähig sein, was durch das Fehlen der Heizkostenabrechnung nicht gegeben war.
Übersicht
Mietrecht: Bedeutung von Vollständigkeit in Betriebskostenabrechnungen
Das Mietrecht, ein wesentlicher Bestandteil des zivilrechtlichen Alltags, berührt häufig die Frage nach der korrekten und vollständigen Abrechnung von Betriebs- und Heizkosten. Diese Thematik gewinnt insbesondere dann an Brisanz, wenn es um die Wirksamkeit von Betriebskostenabrechnungen geht und welche Folgen die Unvollständigkeit solcher Abrechnungen nach sich ziehen kann. Im Fokus steht hierbei die rechtliche Handhabung und Interpretation im Kontext von Mietverträgen und den daraus resultierenden Pflichten für Mieter und Vermieter.
Die Praxis zeigt, dass oft Unklarheiten darüber bestehen, wie Betriebskostenabrechnungen korrekt zu erstellen sind und welche Rolle die Heizkostenabrechnung dabei spielt. Besonders relevant wird dies bei gerichtlichen Auseinandersetzungen, wo es nicht nur um die Nachzahlungen selbst geht, sondern auch um die formellen Anforderungen an solche Abrechnungen. Die nachfolgenden Ausführungen beleuchten ein konkretes Urteil, das sich mit der Frage der Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung befasst, wenn die Heizkostenabrechnung fehlt. Ein spannender Fall, der die Wichtigkeit der Detailgenauigkeit und rechtlichen Kenntnisse im Mietrecht unterstreicht und zeigt, wie entscheidend die Einhaltung formeller Kriterien ist. Tauchen Sie mit uns ein in die Welt des Mietrechts und erfahren Sie mehr über die juristischen Feinheiten, die in diesem speziellen Fall zu Tage treten.
Streitpunkt Betriebskostenabrechnung: Ein Fall aus Dresden
In einem bemerkenswerten Fall vor dem Amtsgericht Dresden, Aktenzeichen 147 C 3768/22, ging es um die Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung in einem Mietverhältnis. Konkret stand zur Debatte, ob eine Betriebskostenabrechnung ungültig ist, wenn die Heizkostenabrechnung fehlt. Die Klägerin, in diesem Fall die Vermieterin, forderte von ihrem Mieter, dem Beklagten, eine Nachzahlung für Betriebskosten in Höhe von insgesamt 1.562,44 Euro, die sich aus Heizkosten und sonstigen Betriebskosten zusammensetzte. Der Beklagte hingegen verweigerte die Zahlung, da er die Heizkostenabrechnung nicht erhalten hatte.
Details des Mietverhältnisses und der Abrechnung
Der Beklagte war Mieter einer Wohnung in Dresden und laut Mietvertrag zur Tragung der Betriebskosten verpflichtet. Die Klägerin legte eine Nebenkostenabrechnung für die Periode vom 01.10.2020 bis zum 30.09.2021 vor, in der sie eine Nachzahlung von 1.565,95 Euro forderte. Diese Summe setzte sich aus anteiligen Betriebs- und Heizkosten zusammen, abzüglich der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen. Die Betriebskostenabrechnung enthielt jedoch keinen Hinweis darauf, wie der Anteil des Beklagten an den Heizkosten ermittelt wurde.
Kern des juristischen Konflikts
Der rechtliche Streitpunkt lag in der Frage, ob die Betriebskostenabrechnung ohne eine beigefügte Heizkostenabrechnung formal wirksam sein kann. Der Beklagte argumentierte, dass ihm die Heizkostenabrechnung erst im Laufe des Rechtsstreits zugegangen sei und somit die Frist zur Vorlage der Abrechnung nicht eingehalten wurde. Dieser Umstand war entscheidend, denn nach deutschem Mietrecht ist die fristgerechte und vollständige Übermittlung aller Abrechnungsunterlagen essentiell für die Wirksamkeit der Abrechnung.
Urteilsfindung und rechtliche Bewertung
Das Gericht entschied, dass die Klägerin den Nachweis nicht erbringen konnte, dass die Heizkostenabrechnung dem Beklagten fristgerecht zugegangen ist. Daher wurde die Klage bezüglich der Nachzahlung für Heizkosten abgewiesen. Es wurde jedoch ein Anspruch der Klägerin auf Nachzahlung von 692,59 Euro für sonstige Betriebskosten festgestellt. Die Entscheidung beruhte auf der Bewertung, dass die fristgerechte Zustellung der Heizkostenabrechnung eine formelle Voraussetzung für die Wirksamkeit der Gesamtabrechnung ist. Die Trennung der Vorauszahlungen für Heiz- und sonstige Betriebskosten im Mietvertrag spielte ebenfalls eine Rolle in der Urteilsfindung.
Das Urteil unterstreicht die Bedeutung der formellen Korrektheit bei der Erstellung und Zustellung von Betriebs- und Heizkostenabrechnungen im Mietrecht. Es zeigt auf, dass die Einhaltung dieser Formalitäten nicht nur für die Transparenz und Nachvollziehbarkeit wichtig ist, sondern auch entscheidend sein kann für die rechtliche Durchsetzbarkeit von Nachforderungen.
✔ Wichtige Begriffe kurz erklärt
Was sind die formalen Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung?
Die formalen Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung in Deutschland sind in § 556 Abs. 3 BGB festgelegt. Der Vermieter von Wohnungen hat jährlich über die Betriebskosten abzurechnen. Diese Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter spätestens bis zum 31.12. des auf den Abrechnungszeitraum folgenden Jahres zugehen.
Die Betriebskostenabrechnung muss bestimmte Mindestangaben enthalten, um als formell korrekt zu gelten. Dazu gehören:
- Die Zusammenstellung der Gesamtkosten.
- Die Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels.
- Die Darstellung der auf den Mieter entfallenden Einzelkosten.
- Die Berücksichtigung der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen.
Eine bestimmte Form ist für die Abrechnung der Betriebskosten gesetzlich nicht vorgeschrieben. Sie muss jedoch verständlich und nachvollziehbar sein, was in der Regel eine schriftliche Form erfordert. Eine Originalunterschrift des Vermieters ist nicht zwingend erforderlich. Die Abrechnung kann auch mit dem gedruckten Namen des Absenders versehen werden und per E-Mail oder Fax versendet werden.
Der Bundesgerichtshof hat in den letzten Jahren die formellen Anforderungen an die Betriebskostenabrechnung gelockert. So müssen Vermieter, die Kosten auf mehrere Gebäude verteilen oder um nicht umlagefähige Anteile bereinigen, nicht mehr aufschlüsseln, wie sie die Kosten ermittelt haben, die sie in der jeweiligen Abrechnungseinheit letztlich umlegen.
Nicht umlegbare Nebenkosten sind Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten ebenso wie Verwaltungskosten. Nur Kosten, die beim Betrieb des Gebäudes regelmäßig anfallen, können als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden.
Wie beeinflusst das Fehlen einer Heizkostenabrechnung die Gültigkeit der gesamten Betriebskostenabrechnung?
Das Fehlen einer Heizkostenabrechnung kann die Gültigkeit der gesamten Betriebskostenabrechnung beeinflussen. Wenn die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung der Wärmemessdienstfirma fehlt, ist die Betriebskostenabrechnung aus formellen Gründen unwirksam. Eine formell wirksame Abrechnung muss fünf Voraussetzungen erfüllen: Sie muss die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und ggf. Erläuterung der zugrunde gelegten Umlageschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters enthalten und gedanklich und rechnerisch verständlich sein.
Wenn die Heizkosten in der Nebenkostenabrechnung den weit überwiegenden Anteil ausmachen und die übrigen geltend gemachten Nebenkosten nicht den Betrag der Vorauszahlungen erreichen, handelt es sich nicht um den Fall einer teilweisen formellen Unwirksamkeit, sondern die Betriebskostenabrechnung ist insgesamt davon betroffen.
Der Vermieter kann aus der formell unwirksamen Betriebskostenabrechnung keine Zahlungen von seinen Mietern verlangen. Umgekehrt kann der Mieter die ihm vorgelegte Heizkostenabrechnung nur binnen zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung beanstanden (§ 556 III 6 BGB).
Es ist auch zu beachten, dass der Vermieter keine gesonderte Heizkostenabrechnung erstellen muss. Die Heizkostenabrechnung kann mit der Nebenkostenabrechnung zusammengefasst werden.
Wenn die Nebenkostenabrechnung ohne eine Heizkostenabrechnung den Mietern zugeht, sollten sie die Abrechnungsfrist und Verjährung der Abrechnungspflicht prüfen und eine Abrechnung verlangen. Bei Verweigerung ist ein Zurückbehalten bzw. Zurückverlangen der Heizkostenvorauszahlungen möglich.
Es ist auch wichtig zu beachten, dass der Vermieter nach der Heizkostenverordnung verpflichtet ist, den Energieverbrauch für die Heizung und die Warmwasseraufbereitung mindestens zu 50 % in Abhängigkeit vom Verbrauch des Mieters abzurechnen.
Eine Betriebskostenabrechnung ist formell unwirksam, wenn sie sich wegen bestimmter Positionen auf eine Anlage der Abrechnungsfirma bezieht, die Anlage der Abrechnung aber nicht beiliegt.
Das vorliegende Urteil
AG Dresden – Az.: 147 C 3768/22 – Urteil vom 31.03.2023
1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 692,59 EUR nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz p.a. seit dem15.09.2022 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage wird abgewiesen.
2. Von den Kosten des Rechtsstreites trägt die Klägerin 56%, der Beklagte 44%.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Den Parteien bleibt nach gelassen, die Vollstreckung der jeweils anderen Partei gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 115% des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die die Vollstreckung betreibende Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 1.563,44 EUR festgesetzt.
Tatbestand:
Die Klägerin verlangt von dem Beklagten Nachzahlung auf Betriebskosten in Höhe von insgesamt 1.562,44 Euro, wobei sich der Betrag ausweislich der Klageschrift wie folgt ergibt: 869,85 Euro auf Heizkosten+ 696,09 Euro auf sonstige Betriebskosten – 3,50 Euro Guthaben des Beklagten.
Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung der Beklagten im Hause ### in Dresden. Zwischen den Parteien ist vereinbart, dass der Beklagte Betriebskosten trägt. Unter § 3 des Mietvertrages heißt es u.a.:
Die Miete beträgt monatlich bei Vertragsbeginn (01.10.2020):
Grundmiete 319,00 EUR
Vorauszahlung Betriebskosten (gem. Abs. 4) 96,00 EUR
Vorauszahlung Heizkosten (Wärme- und Warmwasserkosten gem. Abs. 4) 84,00 EUR
Gesamt
499,00 EUR
Mit Schreiben vom 22.06.2022 hat die Klägerin dem Beklagten die Abrechnung über die Nebenkosten der Abrechnungsperiode vom 01.10.2020 bis zum Ablauf des 30.09.2021 übersandt. Sie hat mitgeteilt, für den Beklagten ergebe sich eine Nachzahlung in Höhe von 1.565,95 EUR. Dabei hat sie angegeben, der Betrag ermittele sich wie folgt:
„Anteilige Betriebskosten 1.848,09 Euro
Anteilige Heizkosten + 1.877,85 Euro
Vorauszahlungen – 2.160,00 Euro“
Die dem Schreiben beigefügte Betriebskostenabrechnung weist unter der Rubrik Kostenarten die Position „Heizzentrale“ aus. Der auf den Beklagten entfallende Anteil der Kosten dieser Position ist – wie im Schreiben vom 22.06.2022 wiedergegeben – mit 1.877,85 EUR ausgewiesen. Einen Hinweis darauf, wie dieser Betrag ermittelt wurde, enthält die Aufstellung selbst nicht.
Die Klägerin behauptet, dem Schreiben vom 22.06.2022 sei als Bestandteil der Betriebskostenabrechnung auch die am 29.03.2022 erstellte Heizkostenabrechnung – die sie als Anlage K2 zum Schriftsatz vom 16.01.2023 vorgelegt hat – beigefügt gewesen.
Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 1.562,44 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz p.a. seit dem 15.09.2022 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Der Beklagte behauptet, er habe die Heizkostenabrechnung vom 29.03.2022 erstmals im Rechtsstreit mit dem Schriftsatz vom 16.01.2023 erhalten. Er meint, die Klägerin sei mit der Geltendmachung von Nachzahlungen ausgeschlossen. Die Betriebskostenabrechnung sei, da ihr die Abrechnung über die Heizkosten nicht beigefügt gewesen sei, aus formellen Gründen insgesamt unwirksam. Eine Differenzierung zwischen den Heizkosten und den sonstigen Betriebskosten komme nicht in Betracht. Alle Kostenpositionen seien miteinander verklammert. Zwar seien im Mietvertrag die Vorauszahlungen für die allgemeinen Betriebskosten und für die Heizkosten getrennt aufgeschlüsselt, es sei aber einheitlich – wie geschehen im Rahmen einer Gesamtabrechnung abzurechnen.
Im Übrigen wird wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes auf die Gerichtsakte, insbesondere die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Die Klägerin hat Vernehmung des Beklagten zum Beweis der Tatsache, dass diesem mit dem Schreiben vom 22.06.2022 auch die am 29.03.2022 erstellte Heizkostenabrechnung zugegangen ist, beantragt. Der Beklagte hat es abgelehnt sich vernehmen zu lassen.
Entscheidungsgründe:
I.
Die zulässige Klage ist nur teilweise begründet.
1.) Der Klägerin steht aus § 535 II, § 556 I., II.u.III. Satz 1. u. 2. BGB Anspruch auf Nachzahlung von 692,59 EUR für die Abrechnungsperiode 2020/2021 zu. Wegen des weiteren Betrages in Höhe von 869,85 EUR, der auf die Kosten der Wärmeversorgung entfällt, konnte gemäß § 556 III. Satz 3 BGB kein Nachzahlungsanspruch begründet werden.
a) Die mit Schreiben vom 22.06.2022 erteilte Nebenkostenabrechnung genügt unter Berücksichtigung der am 29.03.2022 erstellten Heizkostenabrechnung den formellen Anforderungen, die an eine Betriebskostenabrechnung zu stellen sind. Sie enthält eine nach Kostenarten untergliedert Aufstellung der Gesamtkosten, die Umlageschlüssel sowie die Anteile des Beklagten. Die geleisteten Vorauszahlungen sind abgesetzt.
Zu Lasten der Klägerin ist aber davon auszugehen, dass dem Beklagten die Heizkostenabrechnung erst mit dem Schriftsatz vom 16.01.2023 und damit nach dem 30.09.2022 zugegangen ist.
Es ist nicht erwiesen, dass der Beklagte mit dem Schreiben vom 22.06.2022 auch die Heizkostenabrechnung erhalten hat.
Nachdem der Beklagte es abgelehnt hat, sich vernehmen zu lassen, hatte das Gericht unter Berücksichtigung der gesamten Sachlage nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob es die Behauptung der Klägerin, dem Schreiben vom 22.06.2022 sei die Heizkostenabrechnung beigefügt gewesen, als erwiesen ansieht.
Nach Würdigung aller Umstände des Falles ist das Gericht nicht davon überzeugt, dass der Beklagte mit dem Schreiben vom 22.06.2022 auch die Heizkostenabrechnung erhalten hat.
Der Umstand, dass der Beklagte sich nach Erhalt des Schreibens vom 22.06.2022 mit der Aufforderung an die Klägerin gewandt hat, Belege zu den Kosten für Wasser und Abwasser vorzulegen und er in diesem Zusammenhang gerade nicht beanstandet hat, dass eine Abrechnung über den Heizkostenverbrauch fehlt, spricht weder für, noch gegen die Richtigkeit des Tatsachenvortrages der Klägerin. Mit der Anforderung der Belege ist der Beklagte der materiellen Richtigkeit der Abrechnung in einzelnen Kostenpositionen nachgegangen. Daraus, dass er das getan hat, lässt sich aber nicht schließen, dass er sich zuvor mit allen Kostenpositionen abschließend befasst hat und ihre Prüffähigkeit positiv festgestellt hat.
Zwar ist die Heizkostenabrechnung der Sache nach Bestandteil der Nebenkostenabrechnung, es besteht aber kein körperlicher Zusammenhalt, vielmehr wird nach der eigenen Darstellung der Klägerin zunächst die Nebenkostenabrechnung (ohne Heizkostenabrechnung) ausgedruckt und dieser dann die Heizkostenabrechnung beigefügt. Rein tatsächlich ist es nicht ausgeschlossen, dass die Nebenkostenabrechnung ohne die Heizkostenabrechnung ausgereicht wird. So ist es im Rechtsstreit bei Einreichung der Nebenkostenabrechnung als Anlage K2 zur Anspruchsbegründung geschehen. Das erschwert das Vertrauen darauf, dass bei Zusammenstellung der Unterlagen für den Beklagten der Fehler nicht aufgetreten ist. Unklar ist, warum sich der Beklagte nicht zur Vernehmung bereitgefunden hat. Als Motiv kommt in Betracht, dass die Darstellung der Klägerin richtig ist und der Beklagte das weder bestätigen möchte, noch falsch aussagen möchte. Gegen eine derartige Motivation spricht aber wiederum, dass der Beklagte, sollte die Darstellung der Klägerin richtig sein, schriftsätzlich bereits gelogen hat. Warum sollte er Hemmungen haben, das auch mündlich zu tun? Die Gefahr, sich bei Nachfragen in Widersprüche zu verwickeln, droht angesichts der einfachen Sachlage nicht.
b) Dass dem Beklagten innerhalb der Jahresfrist die Heizkostenabrechnung nicht zugegangen ist, hat zur Folge, dass die Klägerin mit der Nachzahlung auf Heizkosten ausgeschlossen ist.
Weitere Auswirkungen auf die vom Beklagten übernommene Verpflichtung Betriebskosten zuzahlen, ergeben sich nicht. Betrifft der formelle Mangel nur einzelne Betriebskostenarten, ist die Abrechnung im Übrigen wirksam (BGH Urteil vom 08.12.2010 – VIII ZR 27/10).
Die verspätete Abrechnung über die Heizkosten zieht auch nicht deshalb Weiterungen auf die sonstigen Betriebskosten, weil die sonstigen Betriebskosten den Betrag der insgesamt geleisteten Vorauszahlungen nicht erreichen. Von dem ermittelten Anteil des Beklagten an den sonstigen Betriebskosten in Höhe von 1.848,09 Euro sind nicht die insgesamt geleisteten Vorauszahlungen, sondern es ist nur der Betrag von 1.152,00 Euro (96,00 Euro x 12) abzusetzen.
Im Mietvertrag sind die Vorauszahlungen, die auf die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser entfallen und die, die auf die sonstigen Betriebskosten entfallen gesondert ausgewiesen. Es gibt keine einheitliche Zweckbestimmung für die Leistung einer Vorauszahlung in Höhe von 190,00 EUR monatlich auf sämtliche Betriebskosten, vielmehr sollen 84,00 EUR monatlich auf die Heizkosten und weitere 96,00 EUR auf alle sonstigen Betriebskosten gezahlt werden. Die Zweckbestimmungen der erfolgten Vorauszahlungen einerseits auf Heizkosten, anderseits auf sonstige Betriebskosten wird nicht nachträglich dadurch aufgehoben, dass die Klägerin bei der Abrechnung die auf den Beklagten entfallenden Heizkosten und die auf ihn entfallenden sonstigen Betriebskosten aufaddiert hat und von dieser Summe den Gesamtbetrag der auf Heizkosten und auf sonstige Betriebskosten geleisteten Vorauszahlungen abgesetzt hat.
Der Beklagte kennt die Regelung unter § 3 des Mietvertrages – bzw. muss sie kennen. Zudem sind unter Ziffer 3. der Nebenkostenabrechnung (- die neben der Abrechnung über die sonstigen Betriebskosten in dem Teil der Abrechnung enthalten ist, der dem Beklagten mit Schreiben vom 22.06.2022 zugegangen ist -) die monatlichen Vorauszahlungen auf Heizkosten und sonstige Betriebskosten, die während der Abrechnungsperiode 20/21 zu leisten waren, nochmals gesondert ausgewiesen. Auch hat die Klägerin unter Ziffer 3. der Abrechnung die neu von ihr geforderten Vorschüsse gesondert für Heizkosten und sonstige Betriebskosten beziffert. Unter diesen Umständen konnte der Beklagte die Zusammenfassung der Vorschüsse nicht als Aufgabe der Zweckbestimmung verstehen.
Der einheitliche Abzug beeinträchtigt auch nicht die Prüffähigkeit der Abrechnung. Die Verteilung der geleisteten Vorschüsse auf Heizkosten und sonstige Betriebskosten kann anhand der in der Abrechnung enthaltenen Angaben unschwer vorgenommen werden.
2.) Der Zinsanspruch auf den Betrag von 692,59 EUR ist aus § 291 BGB begründet.
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1,269 Abs. 3 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr.11. 711 ZPO.
