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Eigenbedarfskündigung einer im Ausland lebenden Vermieterin – Begründungsanforderungen

AG Hamburg – Az.: 49 C 569/20 – Urteil vom 05.05.2021

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, so nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Beschluss

Der Streitwert wird festgesetzt auf € 13.200,00.

Tatbestand

Mit der Klage begehrt die Klägerin die geräumte Herausgabe der an die Beklagten vermieteten Wohnung.

Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagten seit dem 01. November 2007 Mieter der etwa 78 Quadratmeter großen Zwei-Zimmer-Wohnung, im 5. Obergeschoss links des Hauses […] in … Hamburg. Der Mietzins belief sich auf € 1.100,00 netto/kalt zuzüglich insgesamt € 200,00 an Betriebskostenvorauszahlungen, das heißt insgesamt € 1.300,00. Wegen der Umlage der Betriebskosten wird Bezug genommen auf § 2 Betriebskostenverordnung. Hinsichtlich des Verteilungsmaßstabs ist ein Anteil nicht festgelegt worden, in diesem Fall sieht § 10 als Verteilungsmaßstab das Verhältnis der Wohnfläche der Wohnung zur Summe der Wohn- und Nutzflächen aller Wohn- und Gewerberäume der Wirtschaftseinheit vor. Darüber hinaus sieht § 10 vor, dass bei vermieteten Eigentumswohnungen der Mieter den Betriebskostenanteil trägt, den die Verwalterabrechnung vorgibt, sowie die weiteren Betriebskosten, die außerhalb dieser Abrechnung unmittelbar auf die Wohnung entfallen, zum Beispiel Grundsteuer.

Kabelbenutzungsgebühren werden demgegenüber nach Wohneinheiten umgelegt. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten der mietvertraglichen Vereinbarungen wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 1 (Blatt 7 ff der Akte).

Mit Schreiben vom 15. Juni 2016 übersandte die Klägerin den Beklagten die Abrechnung des Jahres 2015, wobei sie auf die Verwaltungsabrechnung Bezug nahm, die Grundsteuer ergänzte, die geleisteten Vorauszahlungen abzog und eine Nachforderung in Höhe von € 1.207,66 geltend machte. Von den Betriebskosten, die in der Verwalterabrechnung für die Wohnung mit insgesamt € 3.437,62 angegeben sind, entfielen € 2.388,90 auf die Kostenposition „Heizenergie/Wartung mit TG./Schornsteinf.“. Eine Umlage erfolgte mit Ausnahme der Aufzugskosten, der Müllgebühren, der Rauchwarnmelder und der Heizkosten nach dem Umlageschlüssel MEA. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Abrechnung (Blatt 17 ff der Akte).

Mit Schreiben ebenfalls aus Sydney vom 29.12.2017 übersandte die Klägerin den Beklagten die Betriebskostenabrechnung des Jahres 2016, in der die Heizkosten getrennt von den anderen Kosten umgelegt wurden. Allerdings wurde im Abrechnungsschlüssel außer den Heizkosten, den Müllgebühren, den Aufzugskosten und den Rauchwarnmeldern der Umlageschlüssel MEA verwendet. Die Abrechnung endete mit einer Nachforderung von € 561,29. Ergänzend wird Bezug genommen auf die Abrechnung (Blatt 22 ff der Akte).

Mit Schreiben vom 21. Dezember 2018 übersandte die Klägerin an die Beklagten die Betriebskostenabrechnung des Jahres 2017, die mit einer Nachforderung von € 941,34 unter Berücksichtigung der Verwalterabrechnung, die hinsichtlich des Umlageschlüssels der des Vorjahres entsprach, beigefügt war. Hinzu wurde erneut die Grundsteuer berechnet und es wurden die Vorauszahlungen der Beklagten abgezogen. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Abrechnung (Blatt 23 ff der Akte).

In gleicher Weise erfolgte, diesmal aus Stockholm versandt, die Betriebskostenabrechnung des Jahres 2018, die mit einer Nachzahlung von € 783,85 endete sowie die Betriebskostenabrechnung des Jahres 2019, die mit einer Nachforderung von € 955,83 endete.

Mit Schreiben aus Stockholm vom 30. Dezember 2019 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis der Beklagten wegen Eigenbedarfes zum 01. Oktober 2020. Zur Begründung führte sie aus: „Die Kündigung erfolgt nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB wegen Eigenbedarf. Die 78 Quadratmeter große Wohnung soll in Zukunft von mir selbst genutzt werden.“ Im nachfolgenden wurde auf Widerspruchsmöglichkeiten hingewiesen sowie um Kontaktaufnahme mit der Bitte eines Übergabetermins. Ergänzend wird Bezug genommen auf das genannte Schreiben (Blatt 16 der Akte).

Mit Schreiben vom 31. Oktober 2020 (Blatt 29 der Akte) fragte die Klägerin bei den Beklagten nach, wann eine Rückgabe erfolgen würde.

Darüber hinaus kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit Schreiben aus Stockholm vom 13. November 2020 fristlos wegen Nachzahlungen aus den Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2015 bis 2019 sowie der Miete für Juli 2020 über insgesamt € 5.749,97. Ergänzend wird Bezug genommen auf das genannte Schreiben (Blatt 63 f. der Akte).

Am 26.11.2020 zahlten die Beklagten € 5.749,97 vorbehaltlich der Prüfung an die Klägerin.

Die Klägerin ist der Auffassung, dass die Eigenbedarfskündigung hinreichend begründet sei. Darüber hinaus gäbe es kein Widerspruchsrecht der Beklagten, da auch hinreichend Gründe für eine fristlose Kündigung aufgrund des umfangreichen Zahlungsverzugs gegeben gewesen seien. Ein Rückstand mit einer Monatsmiete sowie Rückstände aus Betriebskostenabrechnungen rechtfertigten eine fristlose Kündigung, so wie sie jedenfalls wirksam im November 2020 erklärt worden sei.

Die Klägerin stellt den Antrag, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die Wohnung im 5. Obergeschoss links in der, sowie den dazugehörigen Kellerraum zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen, hilfsweise Einräumung einer angemessenen Räumungsfrist.

Die Beklagten sind der Auffassung, dass die Eigenbedarfskündigung jedenfalls nicht hinreichend begründet gewesen sei. Unter Bezug auf die Nebenkostennachforderungen und die damit verbundene Kündigung, sei der Verteilerschlüssel bei den Aufzugskosten völlig unverständlich und formell mangelhaft. Gleiches gelte für die Stromkosten, die als Strom allgemein oder Allgemeinstrom bezeichnet worden seien. Auch diese seien nicht umlagefähig und nicht formell wirksam abgerechnet. Schließlich sei auch der Verteilerschlüssel „MEA“ für den durchschnittlichen Mieter unverständlich, so dass die gesamten Abrechnungen im kompletten Umfang nicht ordnungsgemäß seien und Nachzahlungsbeträge von den Beklagten nicht zu leisten sind.

Ergänzend wird Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist nicht begründet.

Ein Räumungsanspruch der Klägerin gegen die Beklagten aus den §§ 546 Abs. 1, 573 Abs. 2, 543, 569 BGB besteht nicht.

Die Kündigung vom 30. Dezember 2019 wegen Eigenbedarfs ist unwirksam, da sie nicht nach § 573 Abs. 3 BGB hinreichend begründet gewesen ist.

Die Regelung hat den Zweck, dass der Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition erlangt und so in die Lage versetzt wird, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Außerdem soll die Vorschrift den Vermieter zwingen, sich selbst über die Rechtslage und die Aussichten der Kündigung klar zu werden, ferner wird durch die Regelung in § 573 Abs. 3 BGB bestimmt, welche Gründe für das Kündigungsinteresse in dem Kündigungsschreiben grundsätzlich auch dann nochmals mit anzugeben sind, wenn sie dem Mieter bereits zuvor mündlich oder schriftlich mitgeteilt worden sind.

Diesem Zweck genügt das klägerische Kündigungsschreiben vom 30. Dezember 2019 nicht. Dem Schreiben ist zu entnehmen, dass die Klägerin in Stockholm in Schweden lebt. Ferner ist dem Schreiben zu entnehmen, dass sie die Wohnung in Zukunft selber nutzen will. Dies ist ohne weitere Erläuterung erkennbar widersprüchlich, da ein Leben in Stockholm in Schweden nicht mit der Benutzung einer Wohnung in Hamburg in Einklang zu bringen ist. Ob die Klägerin nach Hamburg zurückkehren möchte, welche Gründe es hierfür gibt oder ob es sich beispielsweise um eine rein sporadische Nutzung handeln soll, falls die Klägerin mal gelegentlich sich in Hamburg aufhalten sollte, ist dem Schreiben nicht zu entnehmen. Ebenso wenig erfahren die Beklagten, welche Gründe dazu führen, dass die Klägerin die Wohnung nutzen möchte. Denkbar wären hier etwa familiäre oder auch berufliche Gründe. Angaben hierzu enthält das Schreiben, anders als der nunmehr eingereichte Schriftsatz vom 16.04.2021, nicht.

Vor diesem Hintergrund ist es für die Beklagten in keiner Weise zu prüfen, inwieweit ein Eigenbedarf der Klägerin tatsächlich besteht. Es ist den Beklagten mithin gar nicht die Möglichkeit gegeben, sich Klarheit über ihre Rechtsposition zu verschaffen.

Ebenso wenig ist durch die Kündigung vom 13.11.2020 das Mietverhältnis beendet worden, da hinreichende Mietrückstände der Beklagten nicht bestehen.

Selbst wenn die Beklagten zum damaligen Zeitpunkt mit einer Monatsmiete im Rückstand gewesen wären, ist dieser Rückstand durch eine Zahlung in der Folgezeit ausgeglichen worden, so dass Gründe für eine fristlose Kündigung hiernach nicht mehr bestehen, wobei das Gesetz ohnehin vorsieht, dass es sich um einen Rückstand von mehr als einer Monatsmiete handeln muss, vgl. § 543 Abs. 3 Ziff. 2 BGB, der hier erkennbar nicht vorliegt. Letztlich kann dies vor dem Hintergrund der nach § 569 Abs. 3 Ziffer 2 BGB zu berücksichtigenden Zahlung der Beklagten dahinstehen.

Soweit nunmehr mit Schriftsatz vom 16.04.2021 weitere Rückstände behauptet werden, sind diese – anders als der Mietzins für Juli 2020 – dem Schreiben vom 13.11.2020 als Kündigungsgrund jedenfalls nicht aufgeführt worden, d.h. die Kündigung wird auf diese nicht gestützt, so dass ihr Bestehen dahinstehen kann. Auch für die hilfsweise ordentliche Kündigung sind sie nicht zu berücksichtigen, § 573 Abs. 3 BGB.

Rückstände der Beklagten aus den Nebenkostenabrechnungen 2015 bis 2019 bestehen nicht. Die genannten Abrechnungen weisen in formeller Hinsicht schwerwiegende Mängel auf.

In der Abrechnung des Jahres 2015 werden die Kostenpositionen Heizenergie/ Wartung und Schornsteinfeger in unzulässiger Weise summenmäßig zusammengefasst. Dies ist nur dann zulässig, wenn es sich entweder um die gleichen Ziffern der Betriebskostenverordnung handelt (vgl. BGH WuM 2017, 205; AG Aachen WuM 2016, 288), was hier nicht der Fall ist, oder wenn es sich um eng miteinander verbundene Kostenarten handelt, so wie dies der BGH (NZM 2009, 698) ausnahmsweise bei Frisch- und Schmutzwasser angenommen hat, da beide Kostenarten über den gleichen Zähler abgerechnet werden und im Übrigen auch vom gleichen Abrechnungsunternehmen.

Derartige Voraussetzungen liegen jedoch bei den Heizkosten/ Wartungskosten/ Schornsteinfegerkosten nicht vor, zumal es verschiedenste Arten von Wartungskosten gibt, die zum Teil auch nur als sonstige Betriebskosten kraft ausdrücklicher Umlagevereinbarung umlagefähig sind. Vielmehr handelt es sich um vollkommen verschiedene Kostenarten, die keinerlei Zusammenhang aufweisen.

Die Klägerin kann sich nicht darauf berufen, dass sich aus der Heizkostenabrechnung, die beigefügt worden ist, ein entsprechender Betrag für Wartungen und den Schornsteinfeger nicht ergibt. Die Abrechnungsposition Heizkosten/ Wartungskosten/ Schornsteinfegerkosten beinhaltet insoweit zunächst die Angabe, dass auch Wartungs- und Schornsteinfegerkosten in der Heizkostenabrechnung mit enthalten sind. Dies gilt auch dann, wenn diese nicht gesondert ausgewiesen wurden. Die HeizKV lässt eine versteckte Umlage, die sich erst aus einer Belegeinsicht nachvollziehen lässt auch zu. Beispielsweise ist es zulässig, wenn der Vermieter in seiner Abrechnung nicht erläutert, dass er die nur auf die Warmwasserkosten entfallenden Kosten der Warmwasserzähler zunächst von den Gesamtkosten abgesetzt, den verbleibenden Gesamtbetrag nach dem ermittelten Prozentsatz auf Kosten für Heizung und für Warmwasser aufgeteilt und anschließend die Kosten für die Warmwasserzähler den so ermittelten Kosten für Warmwasser wieder hinzugesetzt hat (BGH NZM 2012, 153 = WuM 2012, 98). Ebenso wenig muss die Heizkostenabrechnung Angaben zu den Kosten des Betriebsstroms der Heizungsanlage beinhalten (BGH WuM 2011, 684 = GE 2011, 1679). Diese als Teil der Heizkosten abzurechnenden Stromkosten für die Heizungsanlage können geschätzt werden, wenn gesonderte Zähler dafür nicht vorhanden sind (BGH NZM 2008, 403 = NJW 2008, 1801 = WuM 2008, 285). Aus der beigefügten Heizkostenabrechnung vermag sich danach kein Rückschluss dahingehend ergeben, dass entgegen den Angaben in der Abrechnung Wartungs- und Schornsteinfegerkosten nicht enthalten sind. Insoweit ist diese Kostenposition nach den Vorgaben der obergerichtlichen Rechtsprechung formell teilunwirksam (vgl. BGH NZM 2011, 274).

Ferner führt die Verwendung des Umlageschlüssels „MEA“ in den Abrechnungen unter Berücksichtigung der vorzunehmenden Abrechnung nach Flächenanteilen zur formellen Teilunwirksamkeit der hiervon betroffenen Abrechnungspositionen, d.h. allen Positionen außer den Heizkosten, den Aufzugskosten, den Rauchwarnmelderkosten sowie zum Teil den Müllgebühren (vgl. AG Hamburg, Urteil vom 27.05.2010 zum Aktenzeichen 44 C 8/10 und AG Hamburg, Urteil vom 28.02.2019 zum Aktenzeichen 44 C 481/17; AG Leipzig, Beck RS 2009, 86263; Langenberg/Zehbein, Betriebs- und Heizkostenrecht, 9. Aufl., 2019, Rn. H153; Meyer-Abich, NZM 2019, 425). Der Umlageschlüssel ist allenfalls für den mietrechtlichen Praktiker oder das Mitglied einer Eigentümergemeinschaft nachvollziehbar, der weiß, dass die Kostenumlagen bei einer Eigentumswohnung nach Miteigentumsanteilen erfolgen. Dem rechtlichen Laien, aber auch dem mietvertraglich unerfahren Juristen sagt diese Abkürzung demgegenüber nichts. Da der Mietvertrag eine Umlage nach Flächenanteilen vorsieht, hilft auch der mietvertraglich vereinbarte Umlageschlüssel insoweit nicht weiter. Selbst das Internet ist hierbei nicht hilfreich, da etwa bei der Angabe MEA auf einem großen Suchdienstportal zunächst eine MEA-Gruppe oder auch die Middle East Airlines aufgeführt werden.

Daher werden in derartigen Mietverträgen regelmäßig Brüche oder auch Prozentzahlen angegeben (vgl. AG Hamburg-Blankenese, ZMR 2017, 765).

Vor diesem Hintergrund kann dahinstehen, ob der Umlageschlüssel RWA bei Rauchwarnmeldern eigentlich hinreichend ist, da aus diesem nicht deutlich wird, dass Rauchwarnmelder nach den jeweiligen Stückzahlen abgerechnet werden.

Der Umlageschlüssel bei den Aufzugskosten ist demgegenüber zwar nicht mit dem Mietvertrag in Übereinstimmung zu bringen, dennoch erweist er sich als formell wirksam, zumal hier entsprechende Einwendungen nicht binnen der Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB geltend gemacht worden sind. Entsprechendes gilt für die fehlerhafte Umlage sonstiger Betriebskosten, die nach dem Mietvertrag nicht als ausdrücklich umlagefähig vereinbart worden sind. Soweit in den letzten Abrechnungen Strom als „Strom allg.“ abgerechnet wird, ist der Hinweis des Beklagtenvertreters, dass dies betriebskostenrechtlich nicht zulässig ist zwar durchaus zutreffend, in Anbetracht des dort verwendeten Umlageschlüssels MEA ist aber diese Umlage auch aus anderen Gründen teilunwirksam.

Umlagefähig sind nach der Betriebskostenverordnung die Kosten für die Beleuchtung. Die Kosten weitergehenden Stroms, die etwa häufig mit der Kostenposition Allgemeinstrom bezeichnet werden, können aber auch andere Kostenarten bei Strom enthalten, wie etwa die Kosten einer Lüftungsanlage und den dortigen Stromverbrauch, die nicht von § 2 Ziff. 11 Betriebskostenverordnung umfasst sind. Daher geht die Rechtsprechung davon aus, dass eine Stromkostenumlage, die sich nicht auf die Beleuchtungskosten beschränkt, formell unwirksam ist (vgl. AG Hamburg, GE 2020, 1631; ebenso LG Hamburg, Urteil vom 28. Mai 2013 zum Aktenzeichen 316 S 90/12 bei juris und Langenberg/Zehbein, Betriebs- und Heizkostenrecht, 9. Aufl., Rn. A172).

Nachforderungen über die geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen hinaus vermögen der Klägerin nach Maßgabe der obigen Ausführungen aus etwaig nachkorrigierten Betriebskostenabrechnungen nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht zuzustehen. Soweit sie sich einer Hausverwaltung für die Abrechnung bedient, ist ihr deren Abrechnungsweise nach § 278 BGB zuzurechnen (vgl. etwa LG Berlin GE 2015, 382). Im Übrigen kann insoweit dahinstehen, ob die Hausverwaltung gegenüber der Klägerin entsprechend befugt ist, abzurechnen.

Soweit die Klägerin nunmehr mit Schriftsatz vom 16.04.2021 vorträgt, die Abkürzung MEA sei im Anschreiben zu der Abrechnung 2007 gegenüber den Beklagten erläutert worden, kommt es hierauf letztlich nicht an. Zwar trifft zu, dass in diesem Fall ein nachvollziehbarer Umlageschlüssel vorliegen würde, da Erläuterungen in der Vergangenheit grundsätzlich zu berücksichtigen sind (vgl. BGH NZM 2010, 784; BGH NZM 2009, 78; LG Berlin GE 2015, 451).

Nachforderungen für das Jahr 2015 bestehen nach Maßgabe der obigen Ausführungen dennoch nicht. Die Abrechnung 2016 vom 04.09.2017 leidet unter dem identischen Mangel der Abrechnungsposition Heizkosten/ Wartungskosten/ Schornsteinfegerkosten. Bei den Jahren 2017, 2018 und 2019 sind jedenfalls die Kosten des Allgemeinstroms in Abzug zu bringen. Letztlich verbleibt danach ein Betrag, der eine fristlose oder fristgemäße Kündigung – jedenfalls ohne vorherige Titulierung – in Ermangelung des hinreichenden Gewichts einer etwaigen Vertragspflichtverletzung nicht zu rechtfertigen vermag.

Vor dem Hintergrund der obigen Ausführungen kann dahinstehen, ob das Schreiben vom 31. Oktober 2020 eine hinreichende Abmahnung zur Vorbereitung einer Kündigung im Sinne von § 543 Abs. 3 BGB ist.

Soweit die Klägerin der Auffassung ist, dass die Abrechnungspraxis bei der Umlagevereinbarung zu berücksichtigen sei, entspricht dies nicht der Rechtsprechung (vgl. BGH NJW 2008, 283 Rn. 18 f.; BGH NJW 2008, 3302, Rn. 10; LG Saarbrücken, WuM 2019, 254; AG Bremen, ZMR 2019, 34). Durch die Übersendung einer Betriebskostenabrechnung und die Begleichung des sich aus dieser ergebenden Saldos wird keine entsprechende Kostentragungspflicht des Mieters vereinbart (so jetzt auch AG Stuttgart-Bad Cannstatt, WuM 2021, 136). Die bloße Übersendung einer Betriebskostenabrechnung enthält aus Sicht des empfangenden Mieters nur bei hinzutreten besonderer Umstände ein Angebot des Vermieters auf Änderung der mietvertraglichen Umlagevereinbarung. Die bloße Zahlung des Saldos durch den Mieter ist keine Willenserklärung, sondern ein Realakt ohne Erklärungsinhalt (vgl. AG Stuttgart-Bad Cannstatt, WuM 2021, 136; BGH NJW 2008, 283; BGH NJW 2008, 1302; LG Saarbrücken, WuM 2019, 254; AG Bremen, ZMR 2019, 34). Selbst wenn der Mieter aufgrund der Abrechnung eine Zahlung erbringt, was vorliegend allerdings nicht der Fall ist, kommt darin zunächst allein die Vorstellung des Mieters zum Ausdruck, hierzu verpflichtet zu sein (vgl. BGH NJW 2008, 283, Rn. 19). Eine Willenserklärung vermag hierin nicht gesehen zu werden.

Auf die Frage, ob Betriebskostenrückstände überhaupt eine fristlose Kündigung rechtfertigen können, kommt es danach nicht an. Dabei dürfte zu berücksichtigen sein, dass der Mieter grundsätzlich davon ausgehen darf, dass der Vermieter auskömmliche Betriebskostenvorauszahlungen einfordert. Nach § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB, der dem früheren § 4 Abs. 1 MHG entspricht, dürfen für Betriebskosten Vorauszahlungen nur in angemessener Höhe vereinbart werden, d. h. sie müssen ungefähr den tatsächlichen Kosten entsprechen. Sie dürfen weder unangemessen hoch noch sollten sie irreführend niedrig sein.

Zudem hat der Vermieter jederzeit die Möglichkeit, zu erwartende Betriebskostenmehrausgaben durch Erklärung gegenüber dem Mieter weiterzugeben und diesen zu einer erhöhten Mietzinszahlung vertraglich verpflichtend zu veranlassen, § 560 Abs. 4 BGB. Hierzu besteht auch gerade nach einer Abrechnung mit einer Nachforderung besonderer Anlass. Ansonsten ist der Mieter nicht in der Pflicht, für eine etwaige Nachforderung Rücklagen zu bilden, zumal er weder die Höhe der Forderung noch den Zeitpunkt ihrer Fälligkeit vorher zu kennen vermag.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO, die Vollstreckbarkeitsentscheidung aus den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Der Streitwert ergibt sich aus der Jahres-Netto-Kalt-Miete, § 41 Abs. 1 GKG.

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