Modernisierung Wohnung: LG Berlin bestätigt Fahrstuhleinbau als zulässige Maßnahme
Im Urteil des LG Berlin (Az.: 63 S 362/14) wurde entschieden, dass die Beklagten den Einbau eines Fahrstuhls als Modernisierungsmaßnahme in ihrer Mietwohnung dulden müssen, da dieser die Nutzbarkeit der Wohnung verbessert und keine unzumutbare Härte darstellt.
Übersicht
- 1 Modernisierung Wohnung: LG Berlin bestätigt Fahrstuhleinbau als zulässige Maßnahme
- 2 ✔ Das Wichtigste in Kürze
- 3 ➜ Der Fall im Detail
- 4 ✔ Häufige Fragen – FAQ
- 4.1 Was versteht man unter einer Modernisierungsmaßnahme bei Wohnraummiete?
- 4.2 Welche Rechte haben Mieter, wenn eine Modernisierungsmaßnahme angekündigt wird?
- 4.3 Inwiefern dürfen Modernisierungsmaßnahmen die Miete beeinflussen?
- 4.4 Was bedeutet die Duldungspflicht von Modernisierungsmaßnahmen für Mieter?
- 4.5 Welche Möglichkeiten haben Mieter, sich gegen eine als unzumutbar empfundene Modernisierung zu wehren?
- 4.6 Wie wird der Wohnwert durch Modernisierungsmaßnahmen beeinflusst?
- 5 § Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils
- 6 Das vorliegende Urteil
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✔ Das Wichtigste in Kürze
- Das LG Berlin wies die Berufung der Beklagten zurück und bestätigte die Duldungspflicht für den Einbau eines Fahrstuhls als Modernisierungsmaßnahme.
- Einbau eines Fahrstuhls gilt als Modernisierungsmaßnahme, die den Gebrauchswert der Mietsache erhöht.
- Die Maßnahme verbessert die Zugänglichkeit und Nutzbarkeit der Wohnung und ist im Berliner Mietspiegel als wohnwerterhöhend anerkannt.
- Eine Änderung des Wohnungszuschnitts oder Verlust des Zugangs zum Nebentreppenhaus stellt keine unzumutbare Härte dar.
- Die Arbeiten führen nicht zu erheblichen Einschränkungen der Nutzbarkeit der Wohnung.
- Luxusmodernisierungen sind zulässig, wenn sie dem Wohnstandard und den Marktbedingungen entsprechen.
- Die Kostenentscheidung und die vorläufige Vollstreckbarkeit basieren auf den entsprechenden Paragrafen der ZPO.
Mietrecht: Modernisierungen in der Mietwohnung
Für viele Mieter ist die eigene Wohnung der größte Kostenposten. Es erstaunt daher nicht, dass Mieterhöhungen ein überaus sensibles Thema sind. Modernisierungen durch den Vermieter rechtfertigen regelmäßig Mieterhöhungen und werfen so manche Frage auf.
Als Modernisierung gelten Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen. Dazu gehört etwa der Einbau eines Fahrstuhls, insbesondere in älteren Häusern. Mieter müssen Modernisierungen grundsätzlich dulden, sofern sie ihnen zumutbar sind – einen Ausnahmefall stellt eine unzumutbare Härte dar.
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➜ Der Fall im Detail
Modernisierung durch Fahrstuhleinbau: Ein rechtliches Gefecht bis zum LG Berlin
In einem wegweisenden Fall rund um die Modernisierung eines Wohngebäudes durch den Einbau eines Fahrstuhls standen sich Mieter und Vermieter gegenüber, was bis zu einem Urteil des Landgerichts Berlin (LG Berlin – Az.: 63 S 362/14) vom 07. April 2015 führte.
Der Kern der Auseinandersetzung lag in der Frage, ob die Mieter die Modernisierungsmaßnahme dulden müssen, die ihnen eine verbesserte Zugänglichkeit ihrer Wohnung versprach, aber auch mit Eingriffen in die Wohnsubstanz verbunden war.
Die juristische Auseinandersetzung nahm ihren Anfang, als die Vermieterseite ankündigte, einen Fahrstuhl als Modernisierungsmaßnahme einzubauen. Die Beklagten, die Mieter der betroffenen Wohnung, widersetzten sich dem Vorhaben, was schließlich zu einer gerichtlichen Überprüfung der Duldungspflicht nach § 555 d BGB führte. Die Beklagten brachten ihre Berufung gegen das erstinstanzliche Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vor, welches bereits zugunsten der Modernisierungsmaßnahme entschieden hatte.
Die rechtliche Würdigung durch das LG Berlin
Das Gericht bestätigte in seiner Entscheidung die Duldungspflicht der Beklagten unter Bezugnahme auf § 555 b Nr. 4 BGB. Begründet wurde dies mit der Verbesserung der Nutzbarkeit der Wohnung durch eine erleichterte Zugangsmöglichkeit. Interessant ist dabei die Heranziehung des Berliner Mietspiegels, in dem das Vorhandensein eines Personenaufzugs als wohnwerterhöhendes Merkmal aufgeführt ist, was die Entscheidung des Gerichts maßgeblich unterstützte.
Das LG Berlin sah in der Maßnahme eine klare Verbesserung des Gebrauchswerts der Mietsache, die über die individuellen Interessen der Mieter hinausgeht. Es wurde festgestellt, dass selbst eine Änderung des Grundrisses der Wohnung oder Einschränkungen durch Bauarbeiten keine unzumutbare Härte für die Mieter darstellen. Die Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse sowie der Zugänglichkeit standen im Vordergrund der Entscheidung.
Die Konsequenzen der Gerichtsentscheidung
Die Ablehnung der Berufung durch das LG Berlin und die Bestätigung der Duldungspflicht haben weitreichende Folgen für die Mietparteien sowie für vergleichbare Fälle. Die Entscheidung unterstreicht, dass Modernisierungsmaßnahmen, die den Wohnwert steigern und den aktuellen oder zukünftigen Bedürfnissen der Mieter entsprechen, grundsätzlich zu dulden sind. Finanzielle Erwägungen der Mieter, wie befürchtete Mieterhöhungen, wurden in diesem Zusammenhang nicht als vorrangig betrachtet.
Bewertung der Modernisierung als zulässige Maßnahme
Interessanterweise ging das Gericht auch auf die Frage ein, ob es sich bei dem Einbau des Fahrstuhls um eine sog. Luxusmodernisierung handelt. Hierbei wurde klargestellt, dass die Modernisierung angesichts der Größe und Lage der Wohnungen sowie der Verbesserung des Wohnstandards als angemessen und nicht als übertriebener Luxus zu betrachten ist. Die Förderung der Attraktivität der Wohnungen und die Anpassung an den Wohnungsmarkt wurden als legitime Ziele des Vermieters anerkannt.
Abschließende Betrachtung der Entscheidungsgründe
Die Kostenentscheidung sowie die Regelungen zur vorläufigen Vollstreckbarkeit basieren auf den entsprechenden Vorschriften der Zivilprozessordnung (ZPO), was die rechtliche Durchsetzbarkeit der Entscheidung unterstreicht. Durch die umfassende Würdigung aller relevanten Aspekte trug das Urteil des LG Berlin dazu bei, die rechtlichen Rahmenbedingungen für Modernisierungsmaßnahmen in Mietverhältnissen zu klären und den Weg für eine zukunftsorientierte Entwicklung des Wohnstandards zu ebnen.
✔ Häufige Fragen – FAQ
Was versteht man unter einer Modernisierungsmaßnahme bei Wohnraummiete?
Unter einer Modernisierungsmaßnahme im Wohnraummietrecht versteht man bauliche Veränderungen, die nach der Legaldefinition in § 555b BGB verschiedene Ziele verfolgen können. Diese Maßnahmen umfassen:
- Bauliche Veränderungen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen,
- Maßnahmen, die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern,
- Bauliche Veränderungen, die nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken,
- Andere bauliche Maßnahmen, die der Vermieter aufgrund von Umständen durchführt, die von ihm nicht zu vertreten sind.
Zu den Beispielen für Modernisierungsmaßnahmen zählen der Einbau einer Zentralheizung, die Verbesserung des Schallschutzes, die Anlage eines Kinderspielplatzes oder die Installation von Rauchwarnmeldern. Es ist wichtig zu beachten, dass nicht jede Veränderung an der Mietsache als Modernisierung gilt. Grundlegende, wesentliche Veränderungen oder Umbauten, die nicht den oben genannten Kriterien entsprechen, werden nicht als Modernisierungsmaßnahmen angesehen.
Modernisierungsmaßnahmen dürfen vom Vermieter durchgeführt werden, und Mieter sind grundsätzlich verpflichtet, diese zu dulden, sofern der Vermieter einige Voraussetzungen einhält, wie beispielsweise die fristgerechte Ankündigung der Maßnahmen. Nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten darf der Vermieter unter bestimmten Bedingungen die Miete erhöhen, wobei die gesetzlichen Regelungen zur Mieterhöhung nach Modernisierung zu beachten sind.
Welche Rechte haben Mieter, wenn eine Modernisierungsmaßnahme angekündigt wird?
Wenn eine Modernisierungsmaßnahme angekündigt wird, haben Mieter verschiedene Rechte, die ihnen ermöglichen, sich auf die bevorstehenden Veränderungen einzustellen und gegebenenfalls Widerspruch einzulegen.
Informationsrechte
Der Vermieter ist verpflichtet, die Modernisierungsmaßnahmen spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten in Textform anzukündigen (§ 555c Abs. 1 BGB). Die Ankündigung muss folgende Informationen enthalten:
- Art und Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen,
- den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer,
- den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 BGB verlangt wird,
- die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.
Widerspruchsrechte
Mieter haben das Recht, der Modernisierung zu widersprechen, wenn sie für sie einen unzumutbaren Härtefall darstellen würde. Der Widerspruch muss schriftlich und fristgerecht erfolgen. Die Härtefallregelung kann beispielsweise bei hohem Alter, Krankheit oder wenn die Maßnahme kurz vor dem Auszug des Mieters stattfindet, greifen. Der Härteeinwand muss bis zum Ablauf des Monats erhoben werden, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt (§ 555d Abs. 3 BGB).
Zustimmungsrechte
Grundsätzlich müssen Mieter Modernisierungen dulden, sofern sie den Wohnwert verbessern und keine Härtefälle vorliegen. Eine explizite Zustimmung zur Durchführung der Modernisierung ist nicht erforderlich, allerdings kann der Mieter seine Zustimmung zu einer Mieterhöhung verweigern, wenn diese nicht den gesetzlichen Vorgaben entspricht.
Fristen und Formalitäten
Die Ankündigung muss schriftlich erfolgen und die oben genannten Informationen enthalten. Eine mündliche Ankündigung oder ein Aushang reichen nicht aus. Kleinere Modernisierungsmaßnahmen, sogenannte Bagatellmaßnahmen, müssen nicht formell angekündigt werden, aber die Mieter müssen sie dennoch dulden und die Kosten können auf die Miete umgelegt werden.
Sonderkündigungsrecht
Mieter haben ein Sonderkündigungsrecht, wenn ihnen eine Mieterhöhung nach Modernisierung angekündigt wird. Sie können bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Schreibens den Mietvertrag außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.
Mietminderung während der Modernisierung
Mieter dürfen unter bestimmten Umständen während der Modernisierungsmaßnahmen die Miete mindern, wenn die Wohnqualität durch die Arbeiten beeinträchtigt wird. Ausnahmen bestehen bei energetischen Sanierungen, die in den ersten drei Monaten nicht zu einer Mietminderung berechtigen. Zusammenfassend haben Mieter das Recht auf umfassende Information über geplante Modernisierungsmaßnahmen, können unter bestimmten Bedingungen Widerspruch einlegen und haben ein Sonderkündigungsrecht. Sie müssen die Modernisierung in der Regel dulden, sofern kein Härtefall vorliegt, und können unter Umständen während der Maßnahmen die Miete mindern.
Inwiefern dürfen Modernisierungsmaßnahmen die Miete beeinflussen?
Modernisierungsmaßnahmen können die Miete beeinflussen, indem sie eine Grundlage für eine Mieterhöhung bieten. Nach § 559 BGB dürfen Vermieter die jährliche Miete um bis zu 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen. Diese Regelung ermöglicht es Vermietern, einen Teil der Investitionen in die Modernisierung der Mietsache auf die Mieter umzulegen. Zu den umlagefähigen Modernisierungsmaßnahmen zählen beispielsweise Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken.
Voraussetzungen für eine Mieterhöhung nach Modernisierung
- Ankündigung: Der Vermieter muss die Modernisierungsmaßnahmen und die daraus resultierende Mieterhöhung mindestens drei Monate vor Beginn der Maßnahmen schriftlich ankündigen. Die Ankündigung muss unter anderem Art und Umfang der Modernisierung, den voraussichtlichen Beginn und die Dauer, sowie die voraussichtliche Höhe der Mieterhöhung enthalten.
- Durchführung umlagefähiger Maßnahmen: Nur bestimmte Modernisierungsmaßnahmen berechtigen zu einer Mieterhöhung. Reparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen, die lediglich den ursprünglichen Zustand der Mietsache erhalten, berechtigen nicht zu einer Mieterhöhung.
- Berechnung der Mieterhöhung: Die Mieterhöhung muss auf den tatsächlich entstandenen Kosten der Modernisierung basieren. Dabei dürfen nur die Kosten umgelegt werden, die unmittelbar mit der Modernisierung in Zusammenhang stehen. Nicht umlagefähige Kosten müssen abgezogen werden.
Rechte der Mieter
- Widerspruchsrecht: Mieter können gegen die Modernisierungsankündigung Widerspruch einlegen, wenn die Maßnahme für sie eine unzumutbare Härte darstellt. Ein Härteeinwand kann beispielsweise bei finanzieller Überforderung oder bei gesundheitlichen Beeinträchtigungen durch die Baumaßnahmen geltend gemacht werden.
- Sonderkündigungsrecht: Nach Ankündigung einer Mieterhöhung aufgrund von Modernisierung haben Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Sie können das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.
- Prüfung der Mieterhöhung: Mieter sollten die Mieterhöhungserklärung prüfen lassen, insbesondere ob die Modernisierungsmaßnahmen korrekt angekündigt wurden, die berechneten Kosten angemessen sind und die Mieterhöhung korrekt berechnet wurde.
Kappungsgrenze
Eine wichtige Schutzvorschrift für Mieter ist die Kappungsgrenze. Sie besagt, dass die Miete innerhalb von sechs Jahren durch modernisierungsbedingte Mieterhöhungen um nicht mehr als 3 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche steigen darf. Bei Wohnungen mit einer Miete unterhalb von sieben Euro je Quadratmeter vor der Mieterhöhung liegt die maximale Mietsteigerung bei 2 Euro pro Quadratmeter.
Zusammenfassend dürfen Vermieter die Miete aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen unter Einhaltung bestimmter Voraussetzungen und in gesetzlich begrenztem Umfang erhöhen. Mieter haben jedoch verschiedene Rechte, um sich gegen unangemessene Mieterhöhungen zu wehren oder die Modernisierungsmaßnahmen auf ihre Zumutbarkeit hin zu überprüfen.
Was bedeutet die Duldungspflicht von Modernisierungsmaßnahmen für Mieter?
Die Duldungspflicht von Modernisierungsmaßnahmen bedeutet für Mieter, dass sie bestimmte bauliche Veränderungen, die der Vermieter an der Mietsache vornimmt, grundsätzlich hinnehmen müssen. Diese Verpflichtung ist im § 555d BGB geregelt und setzt voraus, dass die Maßnahmen tatsächlich Modernisierungen im Sinne des § 555b BGB sind, also beispielsweise den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen oder zu einer nachhaltigen Energie- oder Wassereinsparung führen.
Voraussetzungen für die Duldungspflicht:
- Ankündigung: Der Vermieter muss die Modernisierungsmaßnahmen mindestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen und dabei Art, Umfang, voraussichtlichen Beginn und Dauer der Maßnahme sowie die zu erwartende Mieterhöhung und die künftigen Betriebskosten mitteilen.
- Zumutbarkeit: Die Duldungspflicht besteht nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine unzumutbare Härte darstellen würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter im Gebäude nicht gerechtfertigt ist.
Rechte der Mieter:
- Widerspruch: Mieter können Widerspruch einlegen, wenn sie durch die Modernisierung unzumutbar hart getroffen werden. Dies muss bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform geschehen.
- Sonderkündigungsrecht: Mieter haben ein Sonderkündigungsrecht, wenn ihnen eine Mieterhöhung nach Modernisierung angekündigt wird. Sie können das Mietverhältnis dann außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.
Einschränkungen der Duldungspflicht:
- Härtefall: Wenn die Modernisierung für den Mieter eine besondere Härte bedeutet, kann er sich darauf berufen und muss die Maßnahme unter Umständen nicht dulden. Als Härtefälle können beispielsweise hohes Alter, Krankheit oder finanzielle Überforderung gelten.
- Unzumutbarkeit: Ist die Modernisierung mit einer unzumutbaren Einwirkung auf die Mietsache verbunden oder führt sie zu einer nicht zu rechtfertigenden Härte, wie etwa einer sehr langen Dauer der Baumaßnahmen, kann die Duldungspflicht entfallen.
Zusammenfassend müssen Mieter Modernisierungsmaßnahmen in der Regel dulden, sofern diese ordnungsgemäß angekündigt wurden und keine unzumutbare Härte darstellen. Sie haben jedoch das Recht, unter bestimmten Bedingungen Widerspruch einzulegen und gegebenenfalls von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu machen.
Welche Möglichkeiten haben Mieter, sich gegen eine als unzumutbar empfundene Modernisierung zu wehren?
Mieter haben mehrere Möglichkeiten, sich gegen eine als unzumutbar empfundene Modernisierung zu wehren:
Widerspruch gegen die Modernisierungsankündigung
Mieter können gegen die Ankündigung einer Modernisierung Widerspruch einlegen, wenn sie diese als unzumutbare Härte empfinden. Dies kann der Fall sein, wenn die Modernisierung zu einer erheblichen finanziellen Belastung führt, gesundheitliche Probleme verursacht oder wenn die Maßnahme kurz vor dem geplanten Auszug des Mieters beginnen soll. Der Widerspruch muss schriftlich und innerhalb einer Frist von einem Monat nach Erhalt der Modernisierungsankündigung erfolgen.
Anfechtung der Mieterhöhung
Wenn der Vermieter nach der Modernisierung eine Mieterhöhung durchführen möchte, können Mieter diese anfechten, wenn sie die Höhe der Mieterhöhung für unangemessen halten oder wenn die Modernisierung nicht ordnungsgemäß angekündigt wurde. Mieter können auch prüfen, ob die Kappungsgrenze eingehalten wurde, die besagt, dass die Miete innerhalb von sechs Jahren durch Modernisierung nur um maximal 3 Euro pro Quadratmeter (oder 2 Euro bei Mieten unter 7 Euro pro Quadratmeter) steigen darf.
Mietminderung bei Beeinträchtigungen
Während der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen haben Mieter das Recht, die Miete zu mindern, wenn sie durch Lärm, Schmutz oder andere Beeinträchtigungen in der Nutzung ihrer Wohnung eingeschränkt sind. Allerdings gibt es Ausnahmen, wie bei energetischen Sanierungen, bei denen in den ersten drei Monaten keine Mietminderung möglich ist.
Gerichtliche Klärung
Wenn der Vermieter die Modernisierungsmaßnahmen trotz Widerspruch durchführen möchte, kann der Mieter gerichtlich klären lassen, ob die Maßnahmen tatsächlich geduldet werden müssen. Hierbei wird geprüft, ob die Modernisierung eine unzumutbare Härte darstellt.
Sonderkündigungsrecht
Mieter haben ein Sonderkündigungsrecht, wenn ihnen eine Mieterhöhung nach Modernisierung angekündigt wird. Sie können das Mietverhältnis dann außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.
Beratung und Unterstützung
Mieter können sich bei einem Mieterverein oder einer Rechtsanwaltskanzlei für Mietrecht beraten lassen, um Unterstützung bei der Widerspruchserhebung oder bei der gerichtlichen Auseinandersetzung zu erhalten.
Luxusmodernisierung
Wenn es sich um eine Luxusmodernisierung handelt, also um Maßnahmen, die über den ortsüblichen Standard hinausgehen und nicht notwendig sind, können Mieter sich ebenfalls wehren. Hierbei ist die Abgrenzung zwischen notwendiger Modernisierung und Luxusmodernisierung oft schwierig und kann im Streitfall gerichtlich geklärt werden müssen.
Zusammenfassend haben Mieter verschiedene rechtliche Mittel, um sich gegen Modernisierungsmaßnahmen zu wehren, die sie als unzumutbar empfinden. Sie sollten dabei die Fristen beachten und gegebenenfalls rechtliche Beratung in Anspruch nehmen.
Wie wird der Wohnwert durch Modernisierungsmaßnahmen beeinflusst?
Modernisierungsmaßnahmen haben das Ziel, den Wohnwert einer Immobilie zu steigern, indem sie die Wohnqualität verbessern und oft auch den Verkehrswert der Immobilie erhöhen. Der Wohnwert bezieht sich auf den Nutzen und Komfort, den eine Immobilie ihren Bewohnern bietet. Durch Modernisierungen kann dieser Wert gesteigert werden, was sich positiv auf die Lebensqualität der Bewohner und auf die Attraktivität der Immobilie am Markt auswirkt.
Verbesserung der Wohnqualität
Modernisierungsmaßnahmen, die zur Verbesserung der Wohnqualität beitragen, umfassen unter anderem:
- Energieeffizienz: Durch Maßnahmen wie Wärmedämmung von Fassaden, Einsatz von Isolierglasfenstern oder die Installation moderner Heizsysteme kann der Energieverbrauch gesenkt werden. Dies führt nicht nur zu einer Reduzierung der Nebenkosten, sondern trägt auch zum Umweltschutz bei.
- Wasserverbrauch: Der Einbau von wassersparenden Armaturen oder dosierbaren Spülkästen trägt zur Reduzierung des Wasserverbrauchs bei, was ebenfalls die Nebenkosten senkt.
- Wohnkomfort: Die Erhöhung des Trittschallschutzes, der Einbau eines elektrischen Türöffners oder die Modernisierung eines Bads verbessern den Wohnkomfort erheblich.
- Allgemeine Wohnverhältnisse: Maßnahmen wie der Einbau eines Aufzugs oder das Anlegen von Grünanlagen steigern die Attraktivität der Wohnanlage und tragen zu einem angenehmeren Wohnumfeld bei.
Wertsteigerung der Immobilie
Neben der Verbesserung der Wohnqualität führen Modernisierungsmaßnahmen oft auch zu einer Wertsteigerung der Immobilie. Eine moderne Heizungsanlage, eine große Terrasse oder eine gehobene Ausstattung können den Verkehrswert einer Immobilie signifikant erhöhen. Die Wertsteigerung hängt dabei von verschiedenen Faktoren ab, wie der Nachfrage, dem Zinsniveau, der Lage, der Größe und dem Zustand der Immobilie.
Berücksichtigung von Härtefällen
Trotz der positiven Aspekte von Modernisierungen müssen Vermieter die möglichen Auswirkungen auf die Mieter berücksichtigen. Mieter profitieren zwar langfristig von einem besseren Wohnkomfort und eventuell niedrigeren Nebenkosten, müssen jedoch kurzfristig Baulärm, Dreck und eine Mieterhöhung in Kauf nehmen. In bestimmten Fällen können Modernisierungsmaßnahmen für Mieter eine unzumutbare Härte darstellen, insbesondere wenn sie zu einer erheblichen finanziellen Belastung führen.
Zusammenfassend beeinflussen Modernisierungsmaßnahmen den Wohnwert durch die Verbesserung der Wohnqualität und die Steigerung des Verkehrswertes der Immobilie. Sie tragen zu einem höheren Wohnkomfort, niedrigeren Nebenkosten und einem attraktiveren Wohnumfeld bei. Vermieter sollten jedoch die Auswirkungen auf die Mieter berücksichtigen und gegebenenfalls Maßnahmen ergreifen, um Härtefälle zu vermeiden.
§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils
- § 555 b Nr. 4 BGB: Regelt die Modernisierungsmaßnahmen, die zur Verbesserung der Wohnverhältnisse führen. Im vorliegenden Fall bezieht es sich auf den Einbau eines Fahrstuhls, der als Modernisierungsmaßnahme gilt, weil er die Nutzbarkeit und den Zugang zur Wohnung verbessert.
- § 555 d BGB: Erläutert die Duldungspflicht der Mieter bei Modernisierungsmaßnahmen. Dies ist relevant, da die Mieter im beschriebenen Fall zur Duldung des Einbaus des Fahrstuhls verpflichtet sind, was eine direkte Anwendung dieses Paragraphen darstellt.
- § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO: Wird bezüglich der Bezugnahme auf tatsächliche Feststellungen im angefochtenen Urteil erwähnt. Es zeigt die prozessuale Basis, auf der das Gericht seine Entscheidung stützt.
- § 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO in Verbindung mit § 540 Abs. 2 ZPO: Diese Vorschriften regeln die Absehung von der Darstellung des Tatbestands unter bestimmten Voraussetzungen, was für das Verständnis der Gerichtsentscheidung und der Formulierung des Urteils wichtig ist.
- § 97 Abs. 1 ZPO: Grundlage für die Kostenentscheidung des Gerichts. Im Kontext dieses Falles regelt es, wer die Kosten des Gerichtsverfahrens zu tragen hat, was für die beteiligten Parteien von finanzieller Bedeutung ist.
- §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO: Betreffen die vorläufige Vollstreckbarkeit der Entscheidung. Diese Vorschriften sind relevant für die Umsetzbarkeit und Durchsetzung des Urteils, was für die praktischen Konsequenzen der Entscheidung für die Beteiligten wichtig ist.
Das vorliegende Urteil
LG Berlin – Az.: 63 S 362/14 – Urteil vom 07.04.2015
Die Berufung der Beklagten gegen das am 02.10.2014 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg – 102 C 7/14 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Das Urteil und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar.
Gründe
Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Im Übrigen wird von der Darstellung des Tatbestands gemäß § 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO in Verbindung mit § 540 Abs. 2 ZPO abgesehen.
Die Berufung wahrt die Formen und Fristen der §§ 517, 519 ZPO. Sie ist gemäß § 511 ZPO zulässig, aber aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung, auf welche die Kammer gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 2 ZPO Bezug nimmt und die auch durch das Berufungsvorbringen nicht entkräftet werden, unbegründet.
Die Beklagten sind gemäß § 555 d BGB zur Duldung der vom Kläger geplanten Maßnahmen zum Einbau eines Fahrstuhls unter Herstellung eines Zugangs auf der Etage der streitgegenständlichen Wohnung der Beklagten verpflichtet. Bei dem Einbau eines Fahrstuhls handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555 b Nr. 4 BGB, durch welche die Nutzbarkeit der Wohnung der Beklagten infolge einer leichteren Zugangsmöglichkeit verbessert wird. Dies kommt auch dadurch zum Ausdruck, dass das Vorhandensein eines Personenaufzugs in der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels als wohnwerterhöhendes Merkmal aufgeführt ist (Berliner Mietspiegel 2013, ABl. Nr. 21/2013, Seite 694).
Der Einbau eines Fahrstuhls ist grundsätzlich als eine den Gebrauchswert der Mietsache erhöhende Modernisierungsmaßnahme anzusehen (Bamberg/Roth, BeckOK § 555 b BGB, Rn 30). Es kann dahinstehen, ob der Einbau eines Fahrstuhls möglicherweise auch der Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse im Sinne von § 555 b Nr. 5 BGB dient. Dies änderte an der grundsätzlichen Duldungspflicht nichts.
Die geplante Maßnahme stellt für die Beklagten keine Härte dar, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist, wobei finanzielle Erwägungen im Hinblick auf die zu erwartende Mieterhöhung in diesem Zusammenhang grundsätzlich nicht zu berücksichtigen sind, § 555 d Abs. 2 BGB.
Eine nicht zu rechtfertigende Härte wird nicht dadurch begründet, dass der Einbau des Fahrstuhls mit einer Änderung des Grundrisses der Wohnung verbunden ist, indem der Wohnungseingang etwa um 1,60 m in den Wohnungsflur hinein verlegt und dieser entsprechend verkürzt wird.
Ob eine Wohnungsgrundrissänderung im Zusammenhang mit einer Modernisierung als Härte anzusehen ist und eine Duldungspflicht des Mieters ausschließt, ist durch Würdigung der konkreten Umstände des Einzelfalls zu beurteilen (BGH, Urteil vom 13. Februar 2008 – VIII ZR 105/07, GE 2008, 469). Die Verlegung der Wohnungseingangstür unter Verkürzung des Wohnungsflurs um 1,60 m hat angesichts der Gesamtgröße der Wohnung von 133,71 m² nur geringfügige Auswirkungen und ändert deren Zuschnitt und Nutzbarkeit insgesamt nicht maßgeblich. Denn die dem regelmäßigen Aufenthalt dienenden Räume werden nicht angetastet. Hinzu kommt, dass die Verringerung der Wohnfläche infolge der Verkleinerung des Flur teilweise eine gewisse Kompensation dadurch erfährt, dass der Wohnung ein zusätzlicher Abstellraum mit einer Größe von 4 m² zugeschlagen wird.
Eine Härte wird auch nicht durch den Verlust des Zugangs zum Nebentreppenhaus begründet. Auch wenn sich die Beklagten bislang auf dessen Nutzung zum Erreichen der Mülltonnen eingestellt haben, stellt der nunmehr erforderliche Weg durch das Haupttreppenhaus keine entscheidende Änderung Nutzungsgewohnheiten der Beklagten dar.
Entsprechendes gilt für die mit den voraussichtlich achttägigen Bauarbeiten verbundenen Beeinträchtigungen. Es ist nicht ersichtlich, dass diese über einen längeren Zeitraum zu so erheblichen Störungen führen, dass die Annahme einer Härte gerechtfertigt erscheint.
Der Umstand, dass die Wohnung durch den Wegfall eines Teils des Flurs nach Ansicht der Beklagten ihren „repräsentativen Eingangsbereich“ verlieren und die sich momentan im Flur befindenden Jugendstilmöbel dort keinen Platz mehr haben würden, ist mit Blick auf die Einrichtungsmöglichkeiten, die eine 133,71 m² große Wohnung bietet, ebenfalls nicht als Härte anzusehen.
Nach allem führen die mit den Arbeiten der Klägerin zwangsläufig verbundenen Nachteile bei einer Gesamtschau jedenfalls nicht zu so erheblichen Einschränkungen der Nutzbarkeit der Wohnung, dass die Annahme einer Härte begründet ist, die über die üblichen Nachteile deutlich hinausgehende Einbußen voraussetzt.
Es kann dahinstehen, ob die Möglichkeit des Anbau eines Außenfahrstuhls mit einem Halt auf den Treppenzwischenpodesten bestanden hat. Auch wenn dieser ebenfalls grundsätzlich als wohnwerterhöhend anerkannt ist, ist der Komfortgewinn durch den ebenerdigen Zugang zu den Wohnungen deutlich höher und nicht vergleichbar.
Eine unzumutbare Härte folgt auch nicht aus einer sog. Luxusmodernisierung (vgl. BGH, Urteil vom 20. Juli 2005 – VIII ZR 253/04, GE 2005, 1056). Dies ist unter Berücksichtigung der jeweiligen Umstände des Einzelfalls zu beurteilen. Dabei ist einerseits zu berücksichtigen, dass nach Sinn und Zweck der Regelungen betreffend die Modernisierung grundsätzlich eine Verbesserung des Wohnstandards erreicht werden soll. Deshalb ist eine Modernisierung auch nicht auf einen derzeitigen durchschnittlichen Standard beschränkt. Vielmehr darf der Vermieter grundsätzlich die Attraktivität seiner Wohnung auch durch eine überdurchschnittliche Ausstattung erhöhen und damit die Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt vorantreiben (BGH a.a.O.). Andererseits ist nicht zu verkennen, dass die vorliegende Modernisierung zu einer erheblichen Erhöhung der Miete führt. Indes ist das Haus unter Berücksichtigung der sehr großzügig geschnittenen Wohnungen und der Lage in Schlachtensee doch eher auf gehobene Wohnverhältnisse eingerichtet. Gerade unter diesem Gesichtspunkt ist das Vorhandensein eines Aufzugs für viele Mieter von großem Nutzen und stellt für diese folglich keinen übertriebenen Luxus dar.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
