Mieter dürfen Allgemeinfläche vor Mietwohnung einzäunen
Das Urteil des Amtsgerichts Frankfurt bestätigt, dass Mieter kein Recht haben, eine nicht vermietete Grünfläche vor ihrer Wohnung eigenmächtig zu verändern. Im spezifischen Fall wurden die Mieter dazu verpflichtet, die von ihnen errichteten Holzpfähle und Sichtschutzmaßnahmen zu entfernen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Der Mietvertrag und das Eigentumsrecht des Vermieters waren dabei entscheidend.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Die zentralen Punkte aus dem Urteil:
- Eigenmächtige Veränderungen von Grünflächen durch Mieter sind nicht zulässig, wenn diese Flächen nicht Teil des Mietvertrags sind.
- Die Mieter hatten ohne Erlaubnis Holzpfähle und eine Sichtschutzkonstruktion auf einer allgemeinen Grünfläche installiert.
- Der Vermieter hatte die Nutzung dieser Fläche und die Anbringung des Sichtschutzes nicht genehmigt.
- Das Gericht wies die Klage der Mieter ab und unterstützte die Widerklage des Vermieters auf Beseitigung der Installationen.
- Den Mietern waren die örtlichen Gegebenheiten bei Vertragsabschluss bekannt; ein Minderungsanspruch wegen Beeinträchtigungen wurde daher ausgeschlossen.
- Keine Mängel an der Mietsache wurden anerkannt, die eine Mietminderung oder das Recht zur Anbringung des Sichtschutzes rechtfertigen würden.
- Das Gericht betonte die Bedeutung der Einhaltung mietvertraglicher Vereinbarungen und des Eigentumsrechts des Vermieters.
- Die Entscheidung verdeutlicht die Grenzen der Mieterrechte hinsichtlich der Nutzung und Veränderung von Flächen außerhalb der eigentlichen Mietobjekte.
Übersicht
Grenzen des Mieterrechts: Nutzung von Gemeinschaftsflächen
Im Spannungsfeld zwischen Mieter- und Vermieterrechten entstehen häufig Konflikte bezüglich der Nutzung und Veränderung von Gemeinschaftsflächen. Ein wesentlicher Aspekt dieses Themas ist die Frage, inwieweit Mieter Änderungen an Außenbereichen, die nicht explizit im Mietvertrag aufgeführt sind, vornehmen dürfen. Speziell geht es um das Anbringen von Sichtschutzmaßnahmen oder anderen Installationen auf Freiflächen, die allen Bewohnern einer Mietwohnung zugänglich sind. Diese Fragestellung ist nicht nur für Mieter und Vermieter von Bedeutung, sondern wirft auch grundsätzliche Fragen bezüglich des Mietrechts auf.
Die Klärung dieser Rechtslage, insbesondere die Abgrenzung zwischen individuellen Gestaltungsrechten und den Eigentumsrechten des Vermieters, ist für das Zusammenleben in Mietobjekten essentiell. Der Fokus liegt dabei auf der Auslegung und Einhaltung von vertraglichen Vereinbarungen und den daraus resultierenden Rechten und Pflichten beider Parteien. Ein aktuelles Urteil wirft Licht auf diese komplexen Fragestellungen und bietet einen interessanten Einblick in die rechtlichen Grenzen, die Mieter bei der Gestaltung von Gemeinschaftsflächen beachten müssen. Lassen Sie uns einen genaueren Blick auf die Details und die Bedeutung dieses Urteils werfen.
Streit um Nutzung von Freiflächen bei Mietwohnungen
In einem aufsehenerregenden Fall vor dem Amtsgericht Frankfurt, Az.: 33 C 2205/22 (50), ging es um die Frage, inwiefern Mieter einer Mietwohnung berechtigt sind, nicht vermietete Freiflächen eigenmächtig zu nutzen und zu gestalten. Konkret hatten die Mieter einer Erdgeschosswohnung, die mit Kies bedeckte Freifläche direkt neben dem Haupteingang der Liegenschaft, eigenständig mit Holzpfählen und einer Kunststoffmatte als Sichtschutz umzäunt. Diese Freifläche war weder als Terrasse vorgesehen noch Teil des Mietvertrags.
Rechtliche Auseinandersetzung um Sichtschutz und Mietminderung
Die Mieter hatten zunächst bei der Vermieterin angefragt, ob sie die Freifläche mitnutzen dürfen, was abgelehnt wurde. Die Vermieterin gestattete lediglich die Aufstellung eines Sichtschutzes auf der rückseitigen, mitvermieteten Terrasse. Trotzdem errichteten die Mieter eigenmächtig einen Sichtschutz um die Freifläche. Sie begründeten dies mit Beeinträchtigungen ihrer Privatsphäre durch Dritte, die die Fläche betreten würden. Zudem machten sie eine Mietminderung geltend, da sie diese Beeinträchtigungen erst nach Einzug bemerkt hätten.
Urteil des Amtsgerichts Frankfurt: Grenzen der Mieterrechte
Das Gericht wies die Klage der Mieter ab und entschied zugunsten der Vermieterin, die eine Widerklage auf Beseitigung der eigenmächtig errichteten Sichtschutzmaßnahmen eingereicht hatte. Laut Urteil waren die Mieter bei Mietvertragsabschluss über die örtlichen Gegebenheiten informiert. Ein Minderungsanspruch wurde daher ausgeschlossen, da potenzielle Beeinträchtigungen durch die Freifläche erkennbar waren. Des Weiteren wurde festgestellt, dass kein Mangel vorlag, der die Anbringung eines Sichtschutzes durch die Mieter rechtfertigen würde.
Die Folgen und Lehren aus dem Urteil
Das Urteil zeigt deutlich die Grenzen der Gestaltungsfreiheit von Mietern auf. Die Mieter wurden als Gesamtschuldner zur Beseitigung der Holzpfähle verurteilt und müssen die Kosten des Rechtsstreits tragen. Dieser Fall verdeutlicht, wie wichtig es ist, die Bedingungen des Mietvertrags genau zu verstehen und zu beachten. Insbesondere wenn es um die Nutzung und Gestaltung von Flächen geht, die nicht explizit im Mietvertrag erwähnt sind, sollten Mieter vor eigenmächtigen Maßnahmen immer das Gespräch mit dem Vermieter suchen.
Das vorliegende Urteil stellt somit einen wichtigen Referenzpunkt in Fragen der Mieterrechte und -pflichten bezüglich der Nutzung und Gestaltung von Freiflächen dar.
✔ Wichtige Begriffe kurz erklärt
Was beinhaltet das Recht des Mieters zur Gestaltung von Freiflächen, die nicht Teil des Mietvertrags sind?
Das Recht des Mieters zur Gestaltung von Freiflächen, die nicht Teil des Mietvertrags sind, ist in Deutschland nicht eindeutig definiert und hängt stark von den spezifischen Bedingungen des Mietvertrags und der Art der Immobilie ab.
In Mehrfamilienhäusern, in denen ein Garten oder eine andere Freifläche vorhanden ist, gilt in der Regel die vertraglich vereinbarte Mitnutzung des Gartens für alle Mieter im Haus. Wenn der Garten jedoch nicht explizit im Mietvertrag erwähnt wird, kann er dennoch als mitvermietet angesehen werden, insbesondere wenn es sich um ein Einfamilienhaus handelt. In solchen Fällen kann der Mieter den Garten in der Regel nach Belieben nutzen, solange er andere Mieter nicht stört. Dies kann beispielsweise das Pflanzen von Blumen und Sträuchern oder das Aufstellen von Spielgeräten umfassen.
Es ist jedoch zu beachten, dass der Mieter den Garten nicht alleine nach Lust und Laune verändern darf. Sämtliche Gestaltungsmaßnahmen müssen mit den Mitmietern abgesprochen werden. Darüber hinaus kann der Vermieter die Erlaubnis zur Nutzung des Gartens jederzeit zurückziehen, wenn diese Nutzung stillschweigend geduldet wurde und nicht im Mietvertrag festgelegt ist.
In Bezug auf Freiflächen, die nicht Teil des Mietvertrags sind, wie z.B. Dachflächen oder Fassaden für die Installation von Solaranlagen oder Mobilfunkmasten, hängt das Recht des Mieters zur Nutzung und Gestaltung dieser Flächen in der Regel von der Zustimmung des Vermieters ab. In solchen Fällen ist es ratsam, eine schriftliche Vereinbarung mit dem Vermieter zu treffen, um Missverständnisse und rechtliche Streitigkeiten zu vermeiden.
Schließlich kann eine Hausordnung zusätzliche Regeln für die Nutzung und Gestaltung von Gemeinschaftsflächen in einem Mietshaus festlegen. Diese Regeln gelten für alle Mieter und können Einschränkungen für die Nutzung und Gestaltung von Freiflächen enthalten, die nicht im Mietvertrag erwähnt sind.
Das vorliegende Urteil
AG Frankfurt – Az.: 33 C 2205/22 (50) – Urteil vom 30.11.2022
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Auf die Widerklage werden die Kläger als Gesamtschuldner verurteilt, die von ihnen auf der nicht vermieteten Grünfläche vor dem Objekt …straße .. installierten Holzpfähle, welche auf dem Plan gemäß Anlage KE 1 im Beklagtenschriftsatz vom 24.08.2022 schwarz markiert sind, zu entfernen und den ursprünglichen Zustand der Grünfläche wiederherzustellen.
3. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits gesamtschuldnerisch zu tragen.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerseite kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 1.500,00 € abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 1.500,00 € leisten.
5. Der Streitwert wird auf bis zu 4.000,00 € festgesetzt.
Tatbestand
Die Parteien streiten um Mietminderung und Sichtschutzmaßnahmen.
Mit Vertrag vom 24.02.2021 (Anl. K 2) mieteten die Kläger die streitgegenständliche EG-Wohnung von der Beklagten, wobei wegen des Inhalts des Mietvertrages auf Bl. 4ff. d.A. verwiesen wird.
Vor 2 Zimmern der Wohnung (Kinderzimmer und Bürozimmer), direkt neben dem Haupteingang der Liegenschaft, befindet sich eine mit Kies bedeckte Fläche (Lichtbild auf Bl. 11f. d.A.) („Freifläche“). Die Freifläche ist nicht als entsprechende Terrasse vorgesehen oder Teil der Mietsache. Um die Freifläche wurden Sträucher gepflanzt, die sich allerdings noch in der Wachstumsphase (Neubau 2020) befinden. Die Wohnung liegt an einem Zufahrtsweg, was den Klägern aufgrund einer Besichtigung vor Vertragsabschluss bekannt war. Die Wohnung verfügt an der Rückseite auch über eine Terrasse.
Die Kläger fragten mit Email vom 13.07.2021 an, ob sie die Freifläche mit Platten auslegen und als Fläche mitnutzen könnten (Anl. KE 4).
Mit Schreiben vom 20.07.2021 versagte die Beklagte den Klägern auf der Freifläche Platten aufzulegen, bzw. diese exklusiv zu nutzen, gestattete aber – nach Vortrag der Beklagten nur bzgl. der rückseitigen mitvermieteten Terrasse – die Aufstellung eines „Sichtschutzes“. Wegen der näheren Einzelheiten wird auf Anl. KE 5 (Bl. 28 d.A.) Bezug genommen.
Mit Schreiben vom 20.07.2021 zeigten die Kläger der Beklagten vermeintliche Beeinträchtigungen und Störungen der Privatsphäre an, die von einem unbefugten Betreten dieser Freifläche durch Dritte entstehen würden.
Zu einem unbekannten Zeitpunkt hatten die Kläger zwischenzeitlich Holzpfosten (Bl. 10Rf. d.A.) um die Freifläche herum aufgestellt, um im nächsten Schritt eine weiße hochwertige Kunststoffmatte (Schriftsatz vom 07.09.2022) als Sichtschutz daran anzubringen.
Mit Schreiben vom 21.04.2022 (Anl. K 3) teilte die Beklagte mit, dass die Freifläche nicht zu der angemieteten Mietfläche gehöre und die Genehmigung von 20.07.2022 bezüglich einer Sichtschutzes ausschließlich für die angemietete Fläche gelte. Hierbei nahm sie Bezug auf einen Vermietungsgrundriss.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 09.05.2022 (Bl. 13ff. d.A.) forderten die Kläger die Beklagte zur vermeintlichen Mängelbeseitigung (Ruhe- und Privatsphärenstörung die von der Freifläche ausgehe) auf, wobei auch eine 15 %ige Mietminderung (238,50 €) geltend gemacht wurde.
Dies lehnte die Beklagte mit Schreiben vom 20.05.2022 ab und forderte die Kläger ihrerseits dazu auf, die zwischenzeitlich angebrachten Holzpfosten binnen einer Frist bis zum 07.06.2022 zu entfernen bzw. die Grünanlage in den Ursprungszustand zu versetzen.
Die Kläger behaupten, dass nahezu täglich fremde Personen die Freifläche betreten und ins Zimmer der Kläger spähen bzw. Müll auf die Fläche werfen würden. Wegen eines Störungsprotokolls wird auf Anl. K 5 (Bl. 73ff. d.A.) verwiesen. Diesen „Umfeldmangel“/Mietmangel bzw. die Störungen durch die Freifläche hätten die Kläger auch erst nach Einzug erkannt und der Beklagten sodann umgehend mitgeteilt. Die Wohnung der Kläger sei die einzige Wohnung in der Liegenschaft, die derart erheblichen Störungen durch Einsichtsmöglichkeiten ausgesetzt sei. Bereits vor der Anmietung sei ihnen von einem Mitarbeiter der Beklagten mitgeteilt worden, dass „sicherlich eine Bepflanzung als Hecke oder Ähnliches dort [Anmerkung: um die Freifläche] angebracht werden würde“. Alle anderen EG Wohnungen der Liegenschaft würden über entsprechende Bepflanzungen bzw. Hecken als Sichtschutz verfügen.
Den Klägern sei nicht zuzumuten, ungehemmte Blicke in ihre Lebensgewohnheiten hinzunehmen. Jedenfalls bestehe Anspruch auf einen Sichtschutzzaun, da ein solcher die Eigentumsrechte der Beklagten nur unwesentlich beeinträchtige, gleichzeitig der Wohngebrauch aber stark eingeschränkt sei. Die Ablehnung der Gestattung sei rechtsmissbräuchlich.
Die Kläger beantragen, festzustellen, dass die Kläger zur Minderung des Bruttomietzinses i.H.v. 238,50 € (15 %) monatlich ab Juli 2021 berechtigt sind, sowie die Kläger von vorgerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren i.H.v. 446,49 € der Kanzlei … nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 30.07.2022 freizustellen, hilfsweise die Beklagte zu verurteilen, den Klägern auf der Grünfläche vor der Liegenschaft in der …straße .. (Wohnung EG Rechts) die Anbringung einer Sichtschutzkonstruktion zu gestatten bzw. Erlaubnis zu erteilen
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
und widerklagend, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die von ihnen auf der nicht vermieteten Grünfläche vor dem Objekt …straße .. installierten Holzpfähle, welche auf dem Plan gemäß Anlage KE 1 im Beklagtenschriftsatz vom 24.08.2022 schwarz markiert sind, zu entfernen und den ursprünglichen Zustand der Grünfläche wiederherzustellen.
Die Kläger beantragen, die Widerklage abzuweisen.
Wegen des weiteren Inhalts wird auf die wechselseitigen Schriftsätze sowie deren Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
I.
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Der klägerische Hauptsacheanspruch scheitert schon daran, dass den Klägern die örtlichen Gegebenheiten bei Mietvertragsschluss bekannt waren, sprich ein Minderungsanspruch selbst bei Unterstellung eines Mangels gemäß § 536b S. 1, 2 BGB nicht besteht.
Zwar wenden die Kläger hierbei ein, dass die konkret von der Freifläche ausgehenden – und bestrittenen – Beeinträchtigungen (Betreten von Dritten und Einsicht in die klägerische Wohnung, Vermüllung) erst nach Bezug erkennbar wurden. Allerdings liegt es auf der Hand, dass aufgrund der baulichen Beschaffenheit (Eingangsbereich, öffentlich zugängliche Freifläche direkt neben dem Eingangsbereich und davor bodentiefe Fenster in 2 Zimmern der klägerischen Wohnung) mit erhöhten „Zuschauerverkehr“ in diesem Bereich zu rechnen ist. Die Fenster befinden sich unmittelbar neben dem Zugangsweg zur Liegenschaft, die Freifläche ist offenkundig nicht privat und kann von jedermann betreten werden. Es ist nicht erkennbar, dass diese offenkundigen Tatsachen von der Klägerseite nicht erkannt werden konnten. Selbst wenn die ganz konkreten – ggfs. auch immer mal wieder auftretenden – hierdurch entstehenden Beeinträchtigungen für die Kläger nicht erkennbar gewesen sein sollten (was schon zweifelhaft erscheint), ist jedenfalls eine potentielle Beeinträchtigung durch bodentiefe Fenster im Eingangsbereich und keinerlei Möglichkeit eines Sichtschutzes an sich schon offenkundig. Selbst vom Eingangsweg aus kann man nach Aktenlage bzw. den vorgelegten Bildern ohne weiteres – zumindest – in das näher am Eingangsweg gelegene Fenster gucken, hierzu bedarf es noch nicht einmal eines Betretens der Freifläche. Wenn die Kläger aber in Kenntnis dieser baulichen Anordnung die Wohnung dennoch mieten, ist ihnen ein Berufen auf die Rechte aus §§ 536, 536a BGB gem. § 536b BGB verwehrt.
Aus den genannten Gründen scheitert auch der hilfsweise geltend gemachte Anspruch. Da kein Mangel vorliegt, kann die Ablehnung der Anbringung eines Sichtschutzes durch die Beklagte schon nicht rechtsmissbräuchlich sein.
Irgendeine sonstige Rechtsgrundlage für die Anbringung eines Sichtschutzes ist ebenfalls nicht erkennbar. Es war für die Kläger aufgrund der getroffenen mietvertraglichen Vereinbarungen von Anfang an erkennbar, dass die Freifläche nicht Teil der mitvermieteten Grundfläche ist, was sich nicht zuletzt an ihrer Email vom 13.07.2021 zeigt. Denn in dieser fragten sie gerade an, ob sie die Freifläche mit Platten auslegen uns als – weitere – Fläche mitnutzen könnten (was denklogisch voraussetzt, dass sie wussten, dass ihnen die Fläche nicht zur eigenen Nutzung mitvermietet worden war).
Irgendeine Art von Anerkenntnis zur Mitnutzung dieser Fläche bzw. Genehmigung zur Anbringung eines Sichtschutzes hat die Beklagte zu keinem Zeitpunkt abgegeben. Selbst wenn ihr Schreiben vom 20.07.2021 im Hinblick auf die Genehmigung zur Anbringung eines Sichtschutzes etwas unklar formuliert ist (in diesem Schreiben wird nicht gänzlich klar, für welche Fläche die Genehmigung zur Anbringung eines Sichtschutzes erfolgt, bzw. wieso die Beklagte diesbezüglich unvermittelt auf die mitvermietete Terrassenfläche Bezug nimmt), stellt sie spätestens mit Schreiben vom 21.04.2022 klar, dass eine Anbringung eines Sichtschutzes nur die Terrassenfläche betrifft. Irgendeine vertragliche (Neben-)abrede im Hinblick auf die Freifläche lässt sich jedenfalls aus dem Beklagtenschreiben vom 20.07.2021 nicht ableiten.
II.
Die zulässige Widerklage ist begründet.
Der Beklagten steht ein Beseitigungsanspruch der Holzpfähle gemäß § 1004 Abs. 1 S. 1 BGB zu.
Aus den oben genannten Gründen ist kein Recht für die Kläger ersichtlich, welches ihnen die Befugnis geben würde, auf der im Eigentum der Beklagten stehenden Grünfläche um die Freifläche herum Holzpfähle bzw. eine Sichtschutzkonstruktion anzubringen.
Ein solches (Gestattungs-)recht ergibt sich weder aus dem Mietvertrag bzw. außervertraglichen Nebenabreden, noch aus Treu und Glauben (§ 242 BGB). Wie dargelegt ist die Beklagte nicht verpflichtet, für einen weitergehenden Sichtschutz der Kläger zu sorgen. Dies würde selbst dann gelten, wenn sie an anderen Stellen der Liegenschaft (was streitig ist) für mehr Bepflanzung gesorgt hätte, bzw. einen Sichtschutz durch bauliche Maßnahmen genehmigt hätte (was ebenfalls streitig ist). Hierbei sei darauf hingewiesen, dass die von Klägerseite vorgelegten Lichtbilder (Anlagenkonvolut K6 im Schriftsatz vom 28.10.2022, Bl. 65R f. d.A.) allenfalls zeigen, dass die Beklagte insbesondere auf den rückseitigen Terrassenflächen entsprechende Sichtkonstruktionen zulässt. Dies hatte sie zunächst auch den Klägern in Aussicht gestellt, wobei vorliegend die Freifläche und nicht die rückseitige Terrassenfläche streitgegenständlich ist. Angemerkt sei, ohne dass es darauf noch weiter ankommt, dass die Beeinträchtigung durch Anbringung eines Sichtschutzes um die Freifläche inklusive Holzpfählen entgegen der klägerischen Ansicht auch keinesfalls unerheblich erscheint. Es erscheint durchaus plausibel, dass ein solcher selbst angebrachter „Sichtschutzzaun“ die optische Wirkung der Liegenschaft nicht unerheblich verändern würde und naturgemäß Nachahmungseffekte anderer Mieter mit sich bringen könnte.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergeht gemäß §§ 708 Nr. 11, 711 S. 1 und 2, 108 ZPO.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 3ff. ZPO, § 45 Abs. 1 S. 2 GKG.
