Skip to content
Menü

Fristlose Kündigung Gewerberaummietvertrag wegen Bodenabsenkung durch Ausspülung

Oberlandesgericht Brandenburg – Az.: 3 U 42/18 – Urteil vom 16.04.2019

1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Cottbus vom 18.04.2018, Az. 1 O 132/14, wird zurückgewiesen.

2. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Landgerichts Cottbus ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch die Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Gründe

I.

Die Parteien streiten über Zahlungsansprüche aus einem Mietverhältnis über Gewerberäume in …, ….Straße … . Die Klägerin verlangt von den Beklagten, soweit im Berufungsverfahren von Belang, rückständige Miete für den Zeitraum von Mai 2014 bis einschließlich Mai 2017. Die Beklagten berufen sich demgegenüber auf eine ihrerseits erstmals mit Schreiben vom 28.04.2014 ausgesprochene außerordentliche Kündigung (Bl. 34 f GA) und das Vorliegen von Mängeln. Der Kündigung vorausgehend hatte die Beklagte zu 1. mit Schreiben vom 07.03.2014 (Bl. 97 ff GA) diese Mängel gerügt. Die Beklagten haben das Mietobjekt im Mai 2014 geräumt. Die Beklagte zu 2. rügt im Übrigen ihre Passivlegitimation.

Wegen der weiteren tatsächlichen Feststellungen wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 ZPO auf das angefochtene Urteil des Landgerichts vom 18.04.2018 (Bl. 492 ff GA) Bezug genommen.

Das Landgericht hat der Klage in Höhe der geltend gemachten Mietzinsansprüche von 229.400 € nebst Verzugszinsen stattgegeben, die weitergehende Klage jedoch abgewiesen. Zur Begründung der Verurteilung hat die Zivilkammer ausgeführt, das Mietverhältnis der Parteien sei durch die streitgegenständliche Kündigungserklärung nicht beendet worden, weil wichtige Gründe im Sinne von § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht vorgelegen hätten; die Beklagten seien ihrer Darlegungspflicht mit Blick auf die insofern geltend gemachten Mängel nicht hinreichend nachgekommen. Die Beklagte zu 1. hafte unter dem Gesichtspunkt des Schuldbeitritts mit, denn die Beklagten hätten den Beweis einer Auswechselung der Mieterin nicht erbracht.

Wegen der weiteren Begründung der erstinstanzlichen Entscheidung wird erneut auf den Urteilsinhalt Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

Gegen die erstinstanzliche Verurteilung wenden sich die Beklagten mit ihrer Berufung. Sie machen mit näheren Ausführungen geltend, das Landgericht habe mit Blick auf den behaupteten Mieterwechsel den Sach- und Streitstand verkannt und ihre Beweisangebote nicht ausgeschöpft; insbesondere habe die Kammer die vorliegenden Beweisanzeichen unzutreffend gewürdigt und ergänzend ihren Geschäftsführer gemäß § 141 ZPO anhören müssen, um auf dieser Grundlage ggf. eine Parteivernehmung nach § 448 ZPO anzuordnen bzw. ergänzend den Zeugen P… K… (Bl. 66, 314 GA) zu vernehmen; anders als in den Entscheidungsgründen dargestellt, sei der Geschäftsführer der Beklagten nämlich bei den zugrunde liegenden Verhandlungen – erstinstanzlich unstreitig – dabei gewesen; den dargelegten Rechtsmangel (fehlende öffentlich-rechtliche [Bau-]Genehmigungen für den Gebäudekomplex) betreffend, gelte das Gleiche: der von ihnen angebotene Zeugenbeweis (…, Bl. 74 GA) sei nicht im Sinne einer Ausforschung des Beweisthemas zu würdigen, da sie zivilprozessual berechtigt gewesen seien, Aufklärung über Tatsachen zu verlangen, über die sie kein zuverlässiges Wissen erlangen konnten; ihr entsprechender Beweisantritt sei daher nicht auf das Geratewohl erfolgt, zumal aus dem Vertragsinhalt nichts Gegenteiliges hergeleitet werden könne, da die dortige Regelung gemäß § 1 e lediglich den späteren Ausbau der weiter streitgegenständlichen Halle betreffe; schließlich komme es, anders als das Landgericht meine, aus Rechtsgründen nicht darauf an, ob eine Nutzungsuntersagung im Einzelfall gedroht habe, so dass sich weitere Darlegungen in dieser Hinsicht erübrigt hätten; vor allem hätte die Klägerin den baurechtswidrigen Zustand von sich aus offenbaren müssen; am Ende sei das Landgericht seinen Hinweispflichten nicht nachgekommen, wenn es den Beklagtenvortrag zu den behaupteten Tragfähigkeitsmängeln des Untergrundes im Bereich der Außenanlagen für unsubstantiiert gehalten habe; der zu Protokoll vom 21.02.2018 (Bl. 418 GA) erteilte Hinweis, dass die Außenanlage zum Befahren mit Sattelschleppern geeignet sein müsse, reiche insofern nicht aus, tatsächlich hätten sie, die Beklagten, den diesbezüglichen Mangel aber auch in erster Instanz (mit Schriftsatz vom 24.04.2015, Bl. 151 ff, 155 GA) im Einzelnen dargelegt und hierzu Beweis angeboten.

Die Beklagten beantragen, unter teilweiser Abänderung des am 18.04.2018 verkündeten Urteils des Landgerichts Cottbus, Az. 1 O 132/14, die Klage insgesamt abzuweisen.

Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil. Hierzu führt sie im Wesentlichen aus, der Beklagtenvortrag zum vereinbarten Mieterwechsel sei, wie von ihr bereits im ersten Rechtszug gerügt, widersprüchlich und substanzlos gewesen und die erstinstanzliche Entscheidung daher nicht zu beanstanden; der behauptete Rechtsmangel liege nicht vor, insbesondere hätten es die Beklagten vertraglich übernommen, die – wie ihnen bekannt – einzig fehlende Baugenehmigung für die mitvermietete Halle zu beantragen und dafür die Voraussetzungen zu schaffen.

II.

Die Berufung bleibt in der Sache erfolglos.

1. Beide Beklagte sind gegenüber der Klägerin aus dem streitgegenständlichen Mietverhältnis verpflichtet. Die Klägerin kann die Zahlung des unstreitig ausstehenden Mietzinses auch gegenüber der Beklagten zu 2. verlangen. Beide Beklagte haften insofern als Gesamtschuldner, da die Beklagte zu 1. dem Mietverhältnis als weitere Mieterin beigetreten ist.

Der Geschäftsführer der Beklagten hat im Senatstermin vom 19.03.2019 bestätigt, die auf dem in Ablichtung zur Akte gereichten (Bl. 33 GA) neuen Deckblatt zu dem am 16.09.2013 abgeschlossenen, zunächst nur die Beklagte zu 2. verpflichtenden, streitgegenständlichen Mietvertrag befindliche Unterschrift unter dem darauf zusätzlich angebrachten Stempel der Beklagten zu 1. geleistet zu haben. Der Geschäftsführer der Klägerin hat diesen Vertrag dem Senat im Original unter Bestätigung seiner eigenen Unterschriftsleistung vorgelegt: Das nämliche Deckblatt ist dort mit den weiteren Folgeblättern entsprechend den mit Anlage 1 der Klageschrift vorgelegten Kopien (Bl. 6 ff GA) durch Heftung zu einer Einheit verbunden worden. Die dadurch statuierte Vermutung für die Echtheit dieser entsprechend dem Inhalt wie gemäß Deckblatt entsprechend Anlage K 2 zur Klageschrift, Bl. 33 GA, geänderten Vertragsurkunde (§ 440 Abs. 2 ZPO) haben die Beklagten nicht durch den erforderlichen Beweis des Gegenteils (BGHZ 104, S. 172; BGH NJW-RR 1989, S. 1323 ff; BGH MDR 2006, 1181 f; Zöller/Geimer, ZPO, 32. Aufl., § 440 Rz. 3) zu erschüttern vermocht. Sie haben zwar das angebliche Original des entsprechend dem Vorbringen ihres vom Senat insofern angehörten Geschäftsführers um den 03.02.2014 herum (vgl. die E-Mail Anlage B 15, Bl. 386 GA) abgeschlossenen Neuvertrages (Anlage B 2, Bl. 91 ff GA) eingereicht, dessen Deckblatt nur die Beklagte zu 1. als Mieterin ausweist. Die den Anlagen B 2 bis B 4 zur Klageerwiderung (Bl. 91 – 93 GA) entsprechenden Blätter waren indes weder miteinander verbunden, noch mit Einzelunterschriften der Geschäftsführer beider Seiten versehen, so dass sich insofern nicht entsprechend § 440 Abs. 2 ZPO feststellen ließ, dass die Klägerin eine Vertragsänderung dieses Inhalts durch die Unterschriftsleistung ihres Geschäftsführers auf Bl. 3 der Urkunde gebilligt hätte. Auch wenn sich auf der Unterschriftsleiste im angeblichen Original (Bl. 93 GA) nur der Stempel der Beklagten zu 1. mit der Unterschrift deren Geschäftsführers befindet, streitet dies nicht für die Wirksamkeit einer Vereinbarung mit dem Inhalt wie zu Bl. 91 – 93 GA. Der Geschäftsführer der Klägerin hat nämlich seinerseits im Rahmen seiner Anhörung durch den Senat angegeben, sich an eine zweite, nach dem 16.09.2013 entsprechend geleistete Vertragsunterschrift nicht erinnern und die zur Anlage B 4 im Original vorgelegte Unterschrift auch nicht sicher als seine identifizieren zu können; im Gegenteil blieb er dabei, mit einem Mieterwechsel nicht mehr einverstanden gewesen zu sein, lediglich noch einen Schuldbeitritt der Beklagten zu 1. akzeptiert zu haben. Gegen einen entsprechenden Vertragsneuabschluss spricht im Übrigen das unverändert gebliebene, den tatsächlichen Umständen bereits nach dem Beklagtenvortrag nicht entsprechende Unterzeichnungsdatum des 16.09.2013. Zudem hätte es nahe gelegen, die Beklagte zu 2 bereits auf dem veränderten Deckblatt entsprechend Bl. 33 GA als Mieterin zu streichen, wenn ein Mieterwechsel beabsichtigt gewesen wäre. Es verbleiben mithin insoweit erhebliche Unklarheiten und Zweifel, die den Gegenbeweis als nicht geführt erscheinen lassen und daher zulasten der Beklagten gehen.

Dafür, dass der mit der Beklagten zu 2. geschlossene Mietvertrag durch die Eintragung der Beklagten zu 1. in das Handelsregister auflösend bedingt abgeschlossen worden war, wie die Beklagten meinen, gibt es seinerseits keine belastbaren Indizien. Nichts anderes hätte näher gelegen, dies bereits in dem Ursprungsvertrag vom 16.09.2013 (Bl. 5 ff GA) entsprechend zu regeln, woran es aber gerade fehlt. Soweit die Beklagten mit Schriftsatz vom 17.05.2016 (Bl. 313, 314 GA) das Gegenteil – im Sinne einer mündlichen Absprache – behauptet und unter Beweis ihres Kommanditisten Kube (vgl. die Handelsregistereintragungen Bl. 161 f, 243 f GA) gestellt haben, handelt es sich bereits um einen Ausforschungsbeweis, denn es erschließt sich vor allem nicht, wann, wo und mit welchem konkreten Inhalt die nämliche Vereinbarung getroffen worden sein soll; jedenfalls kann dies nicht vor Abschluss des Erstvertrages erfolgt sein, hat es doch nach dem eigenen Vortrag der Beklagten danach weitere Kommunikation der Beteiligten gegeben und ist es in diesem Zusammenhang zum Austausch von Vertragsentwürfen gekommen.

2. Das bis zum Ablauf des Monats April 2018 fest abgeschlossene Mietverhältnis ist aufgrund der Kündigungserklärungen der Beklagten nicht erloschen. Die Klägerin kann daher den von ihr verlangten, nicht geleisteten Nettomietzins von 6.200 € je Monat für den klagegegenständlichen Zeitraum, das sind 229.400 € nebst anteiliger Verzugszinsen (§ 286 Abs. 1 BGB), von den Beklagten verlangen.

Allerdings ist das Recht zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages nicht etwa bereits durch § 3 (vorletzter Absatz) des streitgegenständlichen Mietvertrages wirksam ausgeschlossen worden, ohne dass es darauf ankäme, ob es sich insoweit um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelte. Eine Vereinbarung, die das außerordentliche Kündigungsrecht aus wichtigem Grund entsprechend § 543 Abs. 1 BGB insgesamt abbedingte, wäre bereits unwirksam (BGH NJW 1992, 2628). Die von den Parteien getroffene Regelung ist daher, auch unter Berücksichtigung des weiteren Sachzusammenhanges in § 3, in der Weise auszulegen, dass die Beklagten nicht wegen fehlender personenbezogener oder wegen von ihnen vorgenommener baulicher Veränderungen erforderlicher öffentlich-rechtlicher Genehmigungen, die ihnen die Ausübung ihres Gewerbes unmöglich machten, kündigen dürfen sollten. Entsprechende Einschränkungen des Kündigungsrechts sind bei Mietverhältnissen, die keinen Wohnraum betreffen, grundsätzlich zulässig (vgl. BGH NJW-RR 1987, 903). Eine unter den Ausschluss des Kündigungsrechts fallende Fallgestaltung liegt hier aber nicht vor, und auch die Klägerin hat sich nicht darauf berufen.

Indes bestehen die von den Beklagten reklamierten Kündigungsgründe tatsächlich nicht.

a) Die Beklagten haben den von ihnen geltend gemachten dreimaligen Ausfall der Heizungsanlage der Mietsache nicht substantiiert dargelegt. Der Senat schließt sich insofern den zutreffenden Darlegungen in dem erstinstanzlichen Urteil, dort Bl. 8 – 9, an und macht sie sich zu eigen. Das Berufungsvorbringen ist nicht geeignet, dem Rechtsmittel der Beklagten zum Erfolg zu verhelfen. Vielmehr bleibt es dabei, dass es die Beklagten versäumt haben, zu Umfang und Dauer der Ausfälle spätestens mit ihrer Berufungsbegründung näher vorzutragen.

b) Mit Blick auf den behaupteten Rechtsmangel kann dahinstehen, ob die Beklagten diesen bereits nicht hinreichend dargelegt haben. Das bloße Fehlen rechtlich erforderlicher Erlaubnisse begründet nämlich noch keinen Mangel. Zu verlangen sind in diesem Rahmen vielmehr drohende Vollstreckungs- bzw. Sanktionsmaßnahmen der hierfür zuständigen Ordnungsbehörden (BGH NJW 2017, 1104; BGH NJW 2009, 3421; OLG Dresden ZMR 2017, 633; OLG Düsseldorf ZMR 2017, 639), für die aber nichts ersichtlich ist und zu denen die Beklagten insbesondere nichts vorgetragen haben.

c) Was die defekten Außenleuchten des Mietobjekts betrifft, mag das Beklagtenvorbringen zwar, wie von ihnen reklamiert, in dem Sinne zu verstehen sein, dass ihnen die Funktionsstörung bei Übernahme des Mietobjekts nicht bekannt gewesen ist. Dieser Fehler rechtfertigte jedoch eine außerordentliche Kündigung in der nach § 543 Abs. 1 BGB erforderlichen Gesamtschau noch nicht. Der Mangel hatte insgesamt offensichtlich nur geringe Auswirkungen auf den Geschäftsbetrieb der Beklagten, die im Bereich des Kfz-Handels tätig sind. Einschränkungen konnten sich nur während laufender Geschäftszeiten ohne natürliche Beleuchtung ergeben, und auch dies nur mit Blick auf Besichtigungstermine mit Kunden hinsichtlich im Außenbereich aufgestellter Fahrzeuge. Die gesamte Vertragsabwicklung und ggf. der Reparaturdienst konnten demgegenüber unbeschränkt weiterlaufen. Der Mangel ist zwar in der Folgezeit nicht behoben worden; es sind aber seinerseits keine dadurch bedingten markanten negativen Einwirkungen auf etwaige Geschäftsabschlüsse der Beklagten zu erkennen. Damit vermag er eine Kündigung, auch in Verbindung mit den ersichtlichen weiteren Einschränkungen des Mietobjektes, nicht zu rechtfertigen.

d) Es verbleibt am Ende dabei, dass der Sachvortrag zur angeblich ungenügenden Tragfähigkeit des Untergrundes im Außenbereich nicht in einem für eine Beweiserhebung ausreichenden Maße schlüssig ist. Dabei geht es nicht darum, den Beklagten (wie sie meinen) vorzugeben, vorgerichtlich ein privates Sachverständigengutachten einzuholen, um derartige Mängelrügen zu substantiieren. Der Sachvortrag der Beklagten selbst lässt vielmehr nicht den behaupteten Mangel seinem Inhalt und Umfang nach denkbar erscheinen. Soweit es um eine durch Ausspülung bedingte Bodenabsenkung in der Größe von 50 cm x 50 cm geht, mag diese zugunsten der Beklagten noch unterstellt werden. Eine derart geringe Abweichung der Ist- von der Sollbeschaffenheit der Mietsache rechtfertigte nämlich noch keine außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1, 2 BGB, wobei bereits zweifelhaft erscheint, ob die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache dadurch überhaupt negativ beeinflusst worden ist. Im Übrigen gelten allerdings die Ausführungen des landgerichtlichen Urteils fort, wonach der erstinstanzliche Sachvortrag der Beklagten weder den Schadensumfang konkret darlegt, noch sich zur Dauer des gerügten Zustands verhält und auch deshalb wenig plausibel ist, weil die Beklagten das Außengelände des Mietobjekts nach Übernahme des Mietobjekts im Oktober 2013 regelmäßig bestimmungsgemäß genutzt haben, ohne wegen entsprechender Mängel zeitnah an die Klägerin heranzutreten. Soweit die Beklagten in diesem Zusammenhang eine Verletzung der Hinweispflicht nach § 139 ZPO rügen, kann diese auch hier dahinstehen. Die Beklagten hätten jedenfalls nämlich ihren ungenügenden Sachvortrag mit ihrer Berufungsbegründung nachbessern können, haben dies aber unterlassen.

Demnach muss es bei der angefochtenen Entscheidung verbleiben.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision wird nicht zugelassen, da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes erfordert (vgl. § 543 Abs. 2 ZPO).

Der Berufungsstreitwert beträgt 229.400 €.

Unsere Hilfe im Mietrecht & WEG-Recht

Wir sind Ihr Ansprechpartner in Sachen Mietrecht und Wohneigentumsrecht. Vom Mietvertrag über Mietminderung bis hin zur Mietvertragskündigung.

Rechtsanwälte Kotz - Kreuztal

Rechtstipps aus dem Mietrecht

Urteile aus dem Mietrecht

Unsere Kontaktinformationen

Rechtsanwälte Kotz GbR

Siegener Str. 104 – 106
D-57223 Kreuztal – Buschhütten
(Kreis Siegen – Wittgenstein)

Telefon: 02732 791079
(Tel. Auskünfte sind unverbindlich!)
Telefax: 02732 791078

E-Mail Anfragen:
info@ra-kotz.de
ra-kotz@web.de

Rechtsanwalt Hans Jürgen Kotz
Fachanwalt für Arbeitsrecht

Rechtsanwalt und Notar Dr. Christian Kotz
Fachanwalt für Verkehrsrecht
Fachanwalt für Versicherungsrecht
Notar mit Amtssitz in Kreuztal

Bürozeiten:
MO-FR: 8:00-18:00 Uhr
SA & außerhalb der Bürozeiten:
nach Vereinbarung

Für Besprechungen bitten wir Sie um eine Terminvereinbarung!