LG Duisburg – Az.: 6 O 274/20 – Urteil vom 15.10.2021
1. Das Teil-Versäumnisurteil vom 30.04.2021 wird aufrechterhalten.
2. Die Beklagte wird verurteilt, die auf dem Grundstück C-Straße in P befindlichen Gewerbehallen I und II nebst den vor den Hallen befindlichen unbefestigten Freiflächen einschließlich der Zuwegung zu räumen und an den Kläger herauszugeben.
3. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 150.000,- EUR abwenden, wenn der Kläger nicht vor Vollstreckung Sicherheit gleicher Höhe leistet.
Tatbestand:
Die Parteien streiten über Ansprüche aus einem gewerblichen Mietverhältnis.
Die Beklagte wurde durch Herrn C2, der zuvor jedenfalls eine Teilfläche des Grundstücks gemietet hatte, auf die im Tenor genauer bezeichneten Gewerbehallen mit unbefestigten Freiflächen an der C-Straße ### in P aufmerksam. Diese standen und stehen im Eigentum des Klägers, der auch noch weitere in seinem Eigentum befindliche Objekte vermietet. Die Hallenflächen wiesen eine Fläche von ca. 3.000m², die Freiflächen ca. 5.000m² auf. Die Hallen waren errichtet worden, bevor der Kläger Eigentümer des Grundstücks wurde. Auf dem Grundstück befanden sich zudem eine LKW-Waage sowie auf einer Fläche von maximal 80 m² neben der Waage Container. Im Zeitraum November bis Dezember 2017 fanden mehrere Besichtigungen durch die Beklagte statt.
Die Beklagte beabsichtigte, auf dem Grundstück jedenfalls auch eine Biomassenaufbereitungsanlage zu betreiben. Die Beklagte hielt Mitte Januar 2018 Rücksprache mit der Stadt P. Diese teilte mit E-Mail vom 18.01.2018 unter anderem mit, dass es sich bei den in der Anfrage benannten Vorhaben um den Betrieb einer genehmigungsbedürftigen Anlage handle und aus ihrer Sicht ein solches Vorhaben vom Grundsatz her genehmigungsfähig sei. Weiterhin enthält die E-Mail die Angabe „Die Ziffer 6.4 käme nur dann in Betracht, wenn die Produktionskapazität 10.000 t oder mehr pro Jahr betragen würde. Nach ihren Aussagen ist dies jedoch nicht der Fall.“ Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf die als Anlage mit der Klageerwiderung vom 24.11.2020 zur Gerichtsakte gereichte Ablichtung der E-Mail vom 18.01.2018, Bl. 87 d. GA, Bezug genommen.
Der Kläger und jedenfalls ein Gesellschafter der Beklagten suchten im Hinblick auf das sich anbahnende Mietverhältnis den Rechtsanwalt T aus O auf, der im Anschluss einen Mietvertrag für das streitgegenständliche Mietobjekt ausarbeitete. Diesen Mietvertrag unterzeichneten die Parteien am 01.02.2018. Er enthielt unter anderem die Angabe, wonach der Mieter die Mietsache zum Betrieb einer Biomassenaufbereitung (Recycling) und Produktion von C3-Maschinen anmiete. Im Anschluss an diese Angabe folgte folgende Formulierung:
„Der Vermieter leistet keine Gewähr dafür, dass die gemieteten Räumlichkeiten für den von dem Mieter vorgesehenen vertraglichen Zweck – Biomassenaufbereitung – den Infrage kommenden technischen Anforderungen sowie den behördlichen und umweltschutzrechtlichen sowie sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechen. Die erforderlichen Genehmigungen für den Betrieb einer von dem Mieter vorgesehenen Biomassenaufbereitung hat der Mieter auf eigene Kosten selbst vorzunehmen. Die angemieteten Gewerbehallen dürfen nur für die nach den jeweiligen behördlichen Bestimmungen zulässigen Zwecke benutzt werden.“
Unter § 2 – Zustand des Mietobjekts, findet sich unter anderem die folgende Formulierung:
„Dem Mieter ist der gegenwärtige Zustand des Mietobjekts bekannt. Die Mietsachen werden von dem Mieter in dem vorhandenen und vorgefundenen, bereits genutzten Zustand übernommen. Einwendungen in Bezug auf den Zustand der Mietsache wegen offener oder verdeckter Mängel sind zwischen den Parteien ausgeschlossen.“
In § 3 – Mietzeit heißt es auszugweise:
„1.
Das Mietverhältnis beginnt zum Gesamtpreis gemäß dem nachfolgenden § 4 ab dem 01.06.2018.
Für die Zeit vom 02.01.2018 bis zum 28.02.2018 überlässt der Vermieter das Mietobjekt dem Mieter unentgeltlich. Dies vor dem Hintergrund, dass der Mieter Arbeiten in den Hallen I und II zur Durchführung seines Gewerbezweckes „Biomassenaufbereitung“ auf eigene Kosten durchführt. Für den Zeitraum vom 01.03.2018 bis 31.05.2018 zahlt der Mieter an den Vermieter eine reduzierte Miete, wie sie im nachfolgenden § 4 des vorliegenden Mietvertrages aufgeführt ist. […]“
Es wurde eine feste Mietzeit von 10 Jahren bis zum 31.05.2028 vereinbart mit Verlängerung um jeweils ein Jahr, wenn nicht eine der Parteien spätestens sechs Monate vor Ablauf der Mietzeit der Verlängerung widerspricht, vereinbart. § 3 Nr. 5 des Mietvertrags enthält die Formulierung „Bei Ablauf der Mietzeit findet § 545 BGB keine Anwendung.“ Die Höhe der Miete wurde in § 4 des Mietvertrages bestimmt, wobei im Zeitraum 01.03.2018 bis 31.05.2018 die Gesamtmiete einschließlich Mehrwertsteuer und Betriebskostenvorauszahlung 9.163,- EUR und in der Folgezeit 14.518,- EUR betragen sollte. Weiterhin wurde eine Wertsicherungsklausel vereinbart. Nach § 6 des Mietvertrags sollte eine Kaution in Höhe von 33.000,- EUR gezahlt oder als Bürgschaft erbracht werden.
Nach § 7 des Mietvertrags oblag es dem Mieter unter anderem, das im Wirtschaftsbetrieb „Biomassenaufbereitung“ erforderliche Inventar bereitzustellen sowie den Maschinenpark selbst einzurichten. § 8 enthielt einen Ausschluss von Gewährleistungs- und Schadensersatzansprüchen des Mieters mit Ausnahme einer Haftung des Vermieters bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit, weiterhin Einschränkungen hinsichtlich der Rechte zur Aufrechnung und Zurückbehaltung.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf die als Anlage zur Klageschrift vom 19.08.2020 zur Gerichtsakte gereichte Fotokopie des Mietvertrags vom 01.02.2018, Bl. 8 ff. d. GA, Bezug genommen.
Die Beklagte begann mit der Einrichtung der Hallen mit Maschinen und betrieb ein Genehmigungsverfahren bei der Stadt P. Mit Schreiben vom 28.06.2018 sandte die Stadt P die Antragsunterlagen an die Beklagte zurück, stellte fest, dass der Antrag am 13.06.2018 eingegangen sei, und teilte mit, dass dieser nicht der BauPrüfVO entspreche und daher nicht prüffähig sei. Unter der Überschrift „Unvollständige Bauvorlagen:“ wurde mitgeteilt, dass der Betrieb mit mehr als 1.600 m² der Sonderbauverordnung unterliege, hierzu seien die Antragsunterlagen zu vervollständigen, zudem fehle ein Brandschutzkonzept und liege hinsichtlich der im Lageplan kenntlich gemachten Nebenanlagen keine Baugenehmigung vor. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf das als Anlage mit der Klageerwiderung vom 24.11.2020 zur Gerichtsakte gereichte Schreiben der Stadt P vom 28.06.2018, Bl. 89 d. GA, Bezug genommen.
Nachdem die Beklagte einen entsprechenden Antrag gestellt und hierzu Unterlagen, insbesondere ein Brandschutzkonzept, eingereicht hatte und eine erforderliche Nachbarzustimmung vorlag, wurde die seitens der Beklagten (noch) beantragte Nutzung am 12.06.2019 durch die zuständige Behörde genehmigt. Im Anschluss nahm die Beklagte den Betrieb auf, sie produzierte zudem in den Hallen in streitigem Umfang Maschinen.
Die Beklagte leistete keine Kaution, zahlte in den Monaten März 2018 bis Mai 2018 monatlich 9.163,- EUR, in den Monaten Juni bis August 2018 sowie im Februar 2019 jeweils 14.518,- EUR, im März 2019 zahlte sie weitere 10.000,- EUR. Weitere Zahlungen erfolgten vor dem Monat August 2019 nicht. Der Kläger errechnete hieraus einen Mietrückstand bis zum 08.07.2019 in Höhe von 135.180,- EUR (jeweils 14.518,- EUR für die neun Monate in den Zeiträumen September 2018 bis Januar 2019 und April 2019 bis Juli 2019 sowie 4.518,- EUR für den Monat März 2019).
Nachdem der Kläger die Mietzahlungen mehrfach angemahnt und die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung in den Raum gestellt hatte, unterzeichneten die Parteien am 19.08.2019 eine Vereinbarung über die Änderung des Mietvertrags vom 01.02.2018. Diese enthielt insbesondere die folgenden Formulierungen:
„Das langwierige Genehmigungsverfahren für die gewerblichen Tätigkeiten der C5, das erst Mitte 2019 ihren Abschluss fand, ist Grund für die Änderungen der Mietzahlungen für die Vergangenheit und für die Zukunft.
Es gilt nunmehr als vereinbart, dass die in den Zeiträumen vom Vertragsbeginn 01.03.2018 bis zum 31.12.2018 sowie vom 01.01.2019 bis zum 30.06.2019 – abweichend vom Mietvertrag – geleisteten Bruttomietzahlungen als vereinbarte Bruttomieten gelten sollen. Die vereinbarten Nebenkosten-Vorauszahlungen bleiben somit unverändert.
Der durch diese Vereinbarung entstandene Mietrückstand gegenüber dem Mietvertrag beträgt gemäß besonderer Aufstellung vom 08.07.2019 Euro 135.180,00.“
Weiterhin enthielt die Vereinbarung die Abrede, dass für den Monat Juli 2019 die im Mietvertrag vereinbarte Miete in Höhe von 14.518,- EUR zu zahlen sei, ab dem 01.08.2019 bis einschließlich 31.05.2028 eine Erhöhung der monatlichen Nettomiete um 1.000,- EUR vereinbart werde, so dass die in diesem Zeitraum zu zahlende Gesamtmiete 15.708,- EUR betrage. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf die als Anlage zur Klageschrift vom 19.08.2020 zur Gerichtsakte gereichte Fotokopie der Vereinbarung vom 19.08.2019, Bl. 5 ff. d. GA, Bezug genommen.
Die Beklagte zahlte am 26.08.2019 einen Betrag von 14.518,- EUR an den Kläger und am 18.11.2019 weitere 15.708,- EUR. Im Jahr 2020 erfolgte am 13.02.2020 eine Zahlung über 8.708,- EUR, in den Monaten Mai 2020 bis September 2020 zahlte die Beklagte jeweils 8.000,- EUR an den Kläger. Mit anwaltlichem Schreiben vom 08.06.2020 forderte der Kläger die Beklagte zur Zahlung der bis dahin aus seiner Sicht rückständigen Mieten auf. Die Beklagte antwortete mit anwaltlichem Schreiben vom 17.07.2020, mit welchem sie unter anderem die Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen der Beklagten wegen entgangenen Gewinns gegen die Kautionsforderung des Klägers und erklärte, dass sie ein Zurückbehaltungsrecht „an der Miete“ wegen Mängeln geltend machte. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf das mit der Klageerwiderung vom 24.11.2020 zur Gerichtakte gereichte Schreiben vom 17.07.2020, Bl. 92 ff. d. GA, Bezug genommen.
Mit Schreiben vom 30.07.2020 erklärte der Kläger die fristlose, hilfsweise die fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses und begründete diese mit Mietrückständen. Er wiederholte den Ausspruch der Kündigung vorsorglich in der Klageschrift vom 19.08.2020. Mit anwaltlichem Schreiben vom 06.08.2020 erklärte die Beklagte die Aufrechnung mit weiteren Schadensersatzansprüchen wegen entgangenem Gewinn in Höhe von 339.916,67 EUR gegen die klägerseits behaupteten Mietrückstände, hinsichtlich der Einzelheiten wird auf das Schreiben vom 06.08.2020, Bl. 97 ff. d. GA, Bezug genommen. Der Kläger erklärte vorsorglich mit Schriftsatz vom 08.07.2021 (Bl. 286 d. GA) seinerseits die Aufrechnung der seiner Ansicht nach ausstehenden Mieten mit den beklagtenseits geltend gemachten Gegenforderung in der im Schriftsatz genannten Reihenfolge.
Die Beklagte erklärte die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrecht mit Mietzahlungen in Höhe von 510.000,- EUR, errechnet aus dem Doppelten des von ihr geschätzten Aufwandes für die Beseitigung der von ihr behaupteten Mängel. Mit der Klageerwiderung vom 24.11.2020 erklärte die Beklagte hilfsweise die Aufrechnung mit sämtlichen mit der Widerklage geltend gemachten Ansprüchen gegen etwaig bestehende Mietforderungen des Klägers.
Der Kläger behauptet, er habe mangels hinreichender Kenntnisse vom Biomassenaufbereitungsprozess keine Gewähr dafür leisten können, dass die Hallen für diesen Zweck geeignet seien, dementsprechend sei die vertragliche Vereinbarung getroffen worden, wonach die erforderlichen Genehmigungen von der Beklagten auf eigene Kosten einzuholen waren. Die fehlende Kaution habe er mehrfach angemahnt.
Die zunächst auf dem Grundstück befindlichen Container seien von einem früheren Vornutzer zurückgelassen und von Beginn an schrottreif gewesen, was der Beklagten bekannt gewesen sei. Die Beklagte habe die Container nicht gewollt, so dass der Kläger sie zum Schrottpreis veräußert und auf Wunsch der Beklagten habe räumen lassen. Eine Genehmigung der Container durch die Stadt P sei unproblematisch zu erlangen gewesen, wenn die Beklagte sie hätte behalten wollen. Der behauptete Defekt der Waage sei, wie die sonstigen behaupteten Mängel, nicht vor dem Schreiben vom 27.07.2020 gerügt worden.
Die Beklagte habe ohnehin ein neues Brandschutzkonzept entwerfen müssen, da sie sich nicht auf ein solches anderer Betriebe habe berufen können. Dieses sei abhängig von den eingebrachten Maschinen und den geplanten Betriebsabläufen der Beklagten.
Die seitens der Beklagten eingebrachten Maschinen seien für die behauptete Produktion nicht funktionsfähig gewesen. Der Umstand, dass die Baugenehmigung erst im Sommer 2019 erteilt wurde, sei auf die schleppende Beibringung der erforderlichen Unterlagen durch die Beklagte zurückzuführen. Soweit sich die Bodenbeschaffenheit der Freiflächen verschlechtert haben sollte, sei das auf den Betrieb der Beklagten, insbesondere herabfallenden und nicht weggeräumten Grünschnitt, zurückzuführen. Zur Wiederherstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes reiche es aus, diese Verunreinigungen wieder zu entfernen.
Der Kläger ist der Ansicht, es sei zweifelhaft, ob die Beklagte überhaupt 2.200 Tonnen Grünschnitt jährlich zu den behaupteten Preisen habe annehmen können, da es insoweit erheblich günstigere Möglichkeiten gäbe. Sollte die Beklagte tatsächlich den behaupteten Gewinnausfall erlitten haben, habe sie gegen ihre Schadensminderungspflicht verstoßen, indem sie kein anderes, geeigneteres Objekt angemietet und so den Verlust minimiert habe.
Die Beklagte ist im Termin vom 09.04.2021 hinsichtlich des Widerklageantrags säumig geblieben, woraufhin insoweit am 30.04.2021 ein (wider-)klageabweisendes Teilversäumnisurteil ergangen ist. Gegen das ihr am 05.05.2021 zugestellte Teil-Versäumnisurteil hat die Beklagte mit am 14.05.2021 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz Einspruch eingelegt.
Der Kläger beantragt, die Beklagte zu verurteilen, die auf dem Grundstück C-Straße in P befindlichen Gewerbehallen I und II nebst den vor den Hallen befindlichen unbefestigten Freiflächen einschließlich der Zuwegung zu räumen und an ihn herauszugeben.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Widerklagend beantragt die Beklagte, das Teilversäumnisurteil vom 30.04.2021 aufzuheben und den Kläger zu verurteilen,
1. an sie einen Betrag in Höhe von 530.977,20 EUR nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen;
2. an sie einen Betrag in Höhe von 2.546,08 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz für außergerichtliche Rechtsanwaltsgebühren zu zahlen.
Der Kläger beantragt hinsichtlich der Widerklage, das Teilversäumnisurteil vom 30.04.2021 aufrechtzuerhalten;
Die Beklagte behauptet, die zur Mietsache gehörende Halle II sei ohne Baugenehmigung errichtet worden. Da diese zudem unmittelbar an die Außenwand der Halle I angebaut worden sei, habe sich unter brandschutzrechtlichen Gesichtspunkten die Fläche der Halle I durch die Fläche der Halle II vergrößert, so dass das ursprünglich für die Halle I geltende Brandschutzkonzept keine Gültigkeit mehr besessen habe. Ihr sei daher bis zur Erteilung der Baugenehmigung am 12.06.2019 der Betrieb beider Hallen untersagt gewesen.
Sie sei ein auf die Sammlung, Verarbeitung und Weiterveräußerung von Biomasse spezialisiertes Unternehmen. Gegenstand ihrer Geschäftstätigkeit sei insbesondere die Annahme und Sammlung von zu entsorgendem Grünschnitt von etwaigen Kleinbetrieben aus der Umgebung, die Entfernung und Weiterverarbeitung von Holzanteilen aus dem Grünschnitt sowie die Überführung des weiterverarbeiteten oder angenommenen Grünschnitts an verbundene Betriebe zur weitere Entsorgung oder sonstigen Verwertung.
Der Betrieb einer solchen Anlage erfordere Genehmigungen, wobei es sich nicht um ein einheitliches Genehmigungsverfahren handle. Es müssten sowohl Genehmigungen auf baurechtlichem Gebiet als auch nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz erteilt werden. Der Genehmigungsprozess sei äußerst aufwändig, da verschiedene Behörden involviert seien.
Im Rahmen des Genehmigungsverfahrens sei, wie dies üblich sei, eine umfangreiche Erörterung der Beklagten mit den Behörden erfolgt. Im Rahmen der von der Beklagten gestellten Antrags auf Erteilung einer Genehmigung nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz sei aufgefallen, dass der Behörde bei der Vorabanfrage, die seitens der Beklagten vor Abschluss des Mietvertrages gestellt worden war, nicht der gesamt Umfang der auf dem Grundstück errichteten Hallen bekannt gewesen sei. Insbesondere sei die Behörde bei der Beantwortung der Voranfrage nicht von einer zweiten Halle ohne vollständige Baugenehmigung ausgegangen.
Der Antrag nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz habe nicht positiv beschieden werden können, da bereits die baurechtlichen Voraussetzungen in Form der fehlenden Baugenehmigung nicht vorgelegen hätten. Insgesamt sei eine immissionsschutzrechtliche Genehmigung aufgrund der Beschaffenheit der Mietsache, insbesondere der Größe der Hallen und der Lage der Mietsache zu den Nachbargrundstücken, ausgeschlossen. Es handle sich bei den Kriterien, nach welchen die immissionsschutzrechtliche Genehmigung erteilt würde, um solche, die im Ermessen der Behörde stünden, so dass ein Vorgehen gegen die Auskunft der Stadt P keine Aussicht auf Erfolg gehabt habe.
Die Beklagte behauptet weiter, die Stadt P hätte, wenn sie von der nicht vorliegenden vollständigen Baugenehmigung betreffend die Halle II gewusst hätte, die Voranfrage der Beklagten nicht positiv beantwortet. Ohne eine solche positive Antwort hätte die Beklagte den Mietvertrag nicht abgeschlossen.
Die Beklagte habe sich bemüht, die Schwierigkeiten zu beheben. Ihr sei dann jedoch mitgeteilt worden, dass aufgrund der veränderten räumlichen bzw. baulichen Begebenheiten auf dem Grundstück eine immissionsschutzrechtliche Genehmigung ausgeschlossen sei. In diesem Zusammenhang sei als Alternative vorgeschlagen worden, lediglich eine baurechtliche Genehmigung zu beantragen, die jedoch hinsichtlich der erlaubten zu verarbeitenden Mengen auf 2.200 Tonnen jährlich beschränkt sei. Diesen Weg habe die Beklagte dann eingeschlagen und den Antrag entsprechend umgestellt, die entsprechende Genehmigung sei dann am 12.06.2019 erteilt worden. Die Beklagte habe sodann das nach dem BImSchG genehmigungspflichtige Vorhaben auf dem streitgegenständlichen Grundstück quasi aufgegeben und ihre Gesellschafter in C4 mit einer anderen Gesellschaft eine solche Anlage aufgebaut.
Im Anschluss an die Vereinbarung vom 19.08.2019 habe die Beklagte mit Hochdruck an Strategien gearbeitet, wie man das Grundstück anders wirtschaftlich nutzen könne als ursprünglich geplant. In diesem Zusammenhang habe sie einen Großteil des Maschinenparks umgeplant.
Die ursprüngliche Planung sei so ausgestaltet gewesen, dass die Beklagte von Kleinbetrieben für die Annahme des Grünschnitts 45,- EUR je Tonne erhalte. Der insoweit angenommene oder verarbeitete Grünschnitt werde an die verbundenen Unternehmen abgegeben, wofür die Beklagte an diese Unternehmen selbst 28,- EUR pro Tonne zahle, hinzu kämen noch Verladekosten von 3,- EUR je Tonne, insoweit habe sich eine Gewinnerwartung von jedenfalls 14,- EUR je Tonne ergeben. Die Beklagte habe beabsichtigt, im Rahmen des streitgegenständlichen Mietverhältnisses pro Jahr 15.000 Tonnen Grünschnitt anzunehmen und ihren Maschinenpark entsprechend eingerichtet. Die Angabe 10.000 Tonnen in der Beantwortung der Voranfrage durch die Stadt P habe sich auf eine brandschutzrechtliche Einschränkung im Hinblick auf die Herstellung von Briketts bezogen. Da sie statt der beabsichtigten 15.000 Tonnen jährlich aufgrund der am 12.06.2019 erteilten Genehmigung nur 2.200,- Tonnen Grünschnitt verarbeiten können, sei ihr jährlich ein Gewinnverlust von mindestens 179.200 EUR (12.800 Tonnen mit je 14 EUR Gewinn) entstanden.
Der Geschäftsführer der Beklagten verfüge über große Erfahrungen auf dem Gebiet der Biomassenaufbereitungsanlagen und deren Planung. Er habe die Betriebsaufnahme genau durchgeplant. Insoweit sei geplant gewesen, den Betrieb spätestens zum 01.07.2018 vollständig aufzunehmen. Dies sei aufgrund bereits vorhandener Vertriebswege über verbundene Unternehmen möglich gewesen. Es sei davon auszugehen gewesen, dass das Genehmigungsverfahren bei der Stadt P lediglich eine Formalität darstellen würde und mit einer Bescheidung des Antrags spätestens in zwei Monaten ab Eingang zu rechnen gewesen wäre. Insoweit sei ihr jedenfalls ab dem 01.07.2018 der vorstehend berechnete erwartete Gewinn vollständig entgangen, so dass sich der diesbezügliche Schaden im Zeitraum 01.07.2018 bis 30.11.20200 auf insgesamt 432.867,- EUR belaufe.
Die Beklagte habe beabsichtigt, in den auf dem Grundstück ursprünglich befindlichen Containern Büros einzurichten. Der Kläger habe diese Container sowie die LKW-Waage zur uneingeschränkten Nutzung durch die Beklagte angepriesen, sie seien aufgrund einer mündlichen Abrede mitvermietet worden. In diesem Zusammenhang sei darüber gesprochen worden, dass nach dem BImSchG eine vollfunktionsfähige Waage erforderlich sei. Insoweit sei dem Kläger bekanntgegeben worden, dass die Waage von äußerster Wichtigkeit für den Betrieb sei. Der Kläger habe versichert, dass auf dem Gelände bereits abfallrechtliche Genehmigungen gelegen hätten.
Der Kläger habe, nachdem ihm die wirtschaftliche schwierige Situation der Beklagten mitgeteilt worden sei, auf die Stellung der vertraglich vereinbarten Kaution verzichtet.
Es habe zahlreiche Mängel an der Mietsache gegeben, von denen viele erst nach Abschluss der Vereinbarung vom 19.08.2019 aufgetreten seien. Diese habe die Beklagte teilweise auf eigene Kosten behoben. So habe es im Winter 2018/2019 mehrere Frostschäden an den Wasserleitungen gegeben, die mit einem Kostenaufwand von 2.000,- EUR hätten repariert werden müssen. Die Sozialräume im Bereich der Halle I seien nicht beheizbar gewesen, da sowohl die Heizungsanlage als auch die Klimaanlage defekt gewesen sei. Es seien insoweit Kosten in Höhe von ca. 10.000,- EUR entstanden, ohne dass der Schaden behoben worden sei, da das Heizungssystem undicht sei und wesentlich höhere Beträge investiert werden müssten, um die genaue Schadensursache ausfindig zu machen.
Im Sozialbereich habe es kein Warmwasser gegeben, die Installation einer entsprechenden Gerätschaft habe Kosten von 400,- EUR verursacht. Die auf dem Gelände befindliche Waage sei nicht eichfähig, ihr Rahmen verzogen, sie müsste daher vollständig erneuert werden, was Kosten in Höhe von 25.000,- EUR nach sich ziehe. Die Kosten für die Anträge nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz hätten sich aufgrund des fehlenden Brandschutzkonzepts und den fehlenden Baugenehmigungen um 12.320,- EUR erhöht, die Kosten für das Bauantragsverfahren um Architektenkosten in Höhe von 2.350,- EUR, Kosten für die Erstellung von Plänen in Höhe von 2.500,- EUR und die Bauantragsunterlagen in Höhe von weiteren 3.520,- EUR. Für das fehlende Brandschutzkonzept habe die Beklagte 5.300,- EUR aufgewandt. Insgesamt habe die Beklagte zur Behebung von Schäden insoweit 38.390,- EUR aufgewandt.
Die Vereinbarung, wonach die Beklagte auf eigene Kosten die erforderlichen Genehmigungen einholen solle, sei lediglich auf die immissionsschutzrechtliche Genehmigung bezogen gewesen. Von einer noch erforderlichen Baugenehmigung oder einem Brandschutzkonzept sei nie die Rede gewesen.
Im Verlauf des Jahres 2019 seien weitere Mängel an dem Grundstück offenbar geworden, die den Betriebsablauf gestört hätten. Insbesondere müssten ca. 200.000,- EUR in das Grundstück investiert werden um den Untergrund so zu befestigen und ggf. zu pflastern, dass dieser auch bei schlechtem Wetter durch Lastkraftwagen zum Laden und Entladen befahren werden könne. Dies sei bei Abschluss des Mietvertrags nicht vorhersehbar gewesen.
Die Beklagte behauptet, dass sie das Mietverhältnis nie abgeschlossen hätte, wenn sie die Mängel gekannt hätte. Sämtliche Mängel seien dem Kläger sofort mitgeteilt worden, nachdem die Beklagte von ihnen Kenntnis erlangt habe. Sie habe erstmals im Juni 2020 anwaltliche Beratung in Bezug auf das Mietverhältnis in Anspruch genommen. Bei einer Räumung der Mietsache würden alleine für den Ausbau der Maschinen Kosten in Höhe von ca. 100.000,- EUR anfallen.
Die Beklagte ist der Ansicht, bei den im Mietvertrag verwendeten Klauseln handle es sich um allgemeine Geschäftsbedingungen. Diese seien unwirksam, insbesondere, da die Gefahr für die Einholung sämtlicher, auch objektbezogener behördlicher Genehmigungen auf den Mieter abgeschoben und so das Gewährleistungsrecht ausgehebelt werde. Der Geschäftsführer der Beklagten habe sich bis zur Inanspruchnahme der anwaltlichen Beratung im Juni 2020 auf die Wirksamkeit des Mietvertrags verlassen dürfen. Im Vertrauen darauf habe er die Zusatzvereinbarung im August 2019 unterzeichnet. Insoweit bestünde ein Schadensersatzanspruch wegen vorvertraglicher Pflichtverletzung in Form der Verwendung ungültiger Klauseln, aufgrund derer die Beklagte so zu stellen sei, als wenn keine unwirksame Klausel verwendet worden wäre. Dies führe dazu, dass die Beklagte sämtliche Mängelrechte weiterhin geltend machen könne.
Im Zeitraum 01.07.2018 bis 30.06.2019 sei die Miete um 100% gemindert gewesen, weil die Beklagte aus vom Kläger zu vertretenden Gründen den Betrieb nicht habe aufnehmen können. In den Monaten März 2018 bis Juni 2018 sowie ab Juli 2019 sei die Miete um 60% gemindert gewesen. Insoweit seien bis einschließlich November 2020 lediglich Mieten in Höhe von 114.792,80 EUR zu zahlen gewesen, es läge daher eine Überzahlung in Höhe von 59.720,20 EUR vor. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf die entsprechende Berechnung der Beklagten in der Klageerwiderung vom 24.11.2020, Bl. 80 f. d. GA, Bezug genommen. Die Beklagte ist weiter der Ansicht, aufgrund der Minderungen sei die Geschäftsgrundlage der Vereinbarung vom 18.08.2019 entfallen.
Insgesamt stünde der Beklagten der mit der Widerklage geltend gemachte Anspruch in Höhe von 530.977,20 EUR zu, bestehend aus entgangenem Gewinn bis einschließlich November 2020 in Höhe von 432.867,- EUR, Aufwendungen für die Behebung von Mängeln in Höhe von 38.390,- EUR und überzahlter Mieten bis einschließlich November 2020 in Höhe von 59.720,20 EUR.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des tatsächlichen Vorbringens der Parteien wird Bezug genommen auf die zu den Akten gereichten wechselseitigen Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen.
Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist begründet, die zulässige Widerklage unbegründet.
I.
Die Klage ist begründet. Der Kläger kann von der Beklagten die Räumung und Herausgabe der im Tenor bezeichneten Mietobjekte verlangen.
Der Kläger hat gemäß § 546 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe des streitgegenständlichen Mietobjekts gegen die Beklagte. Gemäß § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses an den Vermieter zurückzugeben.
Das Mietverhältnis der Parteien wurde durch die mit Kündigungsschreiben vom 30.07.2020 ausgesprochene und der Beklagten unstreitig zugegangene außerordentliche fristlose Kündigung gemäß § 543 BGB wirksam beendet.
Die Kündigung ist wirksam, da ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB vorliegt. Vorliegend ist jedenfalls ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 3b) BGB gegeben, wonach ein wichtiger Grund vorliegt, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Diese Voraussetzungen lagen im Zeitpunkt der Kündigungserklärung vor.
1. Die Beklagte war aufgrund der Vereinbarung vom 19.08.2019, mit welcher der ursprüngliche Mietvertrag modifiziert wurde, verpflichtet, für den Monat Juli eine Gesamtbruttomiete in Höhe von 14.518,- EUR ab dem 01. August 2019 eine monatliche Miete einschließlich Nebenkostenvorauszahlung von 13.200,- EUR zuzüglich Mehrwertsteuer, mithin monatlich 15.708,- EUR bis einschließlich Juni 2020 und im Monat Juli 2020 aufgrund der erfolgten Mehrwertsteuersenkung 15.312,- EUR zu zahlen. Hieraus ergibt sich eine Gesamtmietforderung des Klägers in diesem Zeitraum in Höhe von 202.618,- EUR. Hierauf hat die Beklagte unstreitig lediglich 62.934,- EUR gezahlt, so dass sich der Mietrückstand zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung auf 139.684,- EUR und mithin deutlich mehr als zwei der vertraglich vereinbarten Monatsmieten belief.
2. Die Beklagte schuldete in diesem Zeitraum jedenfalls 80% der vertraglich vereinbarten Mieten, eine darüber hinausgehende Minderung der Miete kommt entgegen der Ansicht der Beklagten auch unter Berücksichtigung des streitigen Beklagtenvorbringens nicht in Betracht. Eine solche Minderung der Miete wäre vorliegend jedoch ohne Auswirkungen auf die Wirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung, da sich die Gesamtmietforderung des Klägers im relevanten Zeitraum zwar auf 162.094,40 EUR reduzieren würde, jedoch immer noch ein Mietrückstand von 99.160,40 EUR verbliebe, der deutlich mehr als zwei der vertraglich vereinbarten Monatsmieten betrüge. Es kann mithin dahinstehen, ob sich die Miete tatsächlich in diesem Umfang gemindert hat. Im Einzelnen:
a) Es kann dahinstehen, ob die Mietsache ursprünglich, insbesondere aufgrund einer etwaigen fehlenden bau- und immissionsschutzrechtlichen Genehmigung, oder sonstiger bis dahin aufgetretener Mängel mangelhaft war.
Mit der Vereinbarung vom 19.08.2019 haben die Parteien insoweit eine abschließende Vereinbarung getroffen. Der Inhalt dieser Vereinbarung ist nach §§ 133, 157 BGB nach dem objektiven Empfängerhorizont zu bestimmen. Ausweislich der Vereinbarung war „Das langwierige Genehmigungsverfahren für die gewerblichen Tätigkeiten der C5, das erst Mitte 2019 seinen Abschluss fand, […] Grund für die Änderungen der Mietzahlungen für die Vergangenheit und die Zukunft“.
Aus dieser Formulierung ergibt sich bei verständiger Würdigung, dass die Parteien gerade im Hinblick und unter Berücksichtigung der Schwierigkeiten bei der Genehmigung des Gewerbebetriebs der Beklagten und dessen Ergebnis, einer aus Sicht der Beklagten lediglich eingeschränkten Genehmigung, eine Regelung dahingehend getroffen haben, wie das Mietverhältnis fortgesetzt werden sollte und insbesondere wie hinsichtlich der vergangenen und zukünftigen Mieten zu verfahren ist. Die Umstände der Genehmigung sowie des bisherigen Verlaufs des Mietverhältnisses sind mithin in die Bewertungen und Festlegungen mit eingeflossen und sodann eine Abrede dahingehend getroffen, welche Mieten unter Berücksichtigung des nunmehr festgestellten Zustands des Grundstücks seitens der Beklagten zu entrichten sind.
Die Vereinbarung besagt insoweit einerseits, dass der Kläger für die Vergangenheit keine Mieten mehr nachfordern kann, andererseits, dass die Beklagte auch unter Berücksichtigung der bekannten Umstände, insbesondere der aus ihrer Sicht nur eingeschränkt erteilten Genehmigung, künftig zur Zahlung von Mieten in der nunmehr vereinbarten Höhe verpflichtet ist. Dies stellt im Ergebnis eine Einigung der Parteien dahingehend dar, dass hinsichtlich des Zeitraums bis einschließlich Juni 2019 eine abschließende Regelung getroffen wurde und die Parteien das Mietobjekt in dem am 19.08.2019 bekannten Zustand zukünftig als vertragsgerecht akzeptieren und vor diesem Hintergrund die Mietzahlungen neu geregelt zu haben.
Diesem Verständnis steht nicht entgegen, dass im Rahmen der Neuausgestaltung der Mieten bezogen auf die Gesamtzeit des Mietverhältnisses keine Reduktion des Mietpreises, sondern lediglich eine Verschiebung der Fälligkeit erfolgte und der Kläger eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses in den Raum gestellt hat, welche er aufgrund der Neuregelung nicht aussprach. Soweit die Beklagtenseite aus diesen Umständen den Schluss zieht, dass insoweit keine Zugeständnisse des Klägers vorgelegen hätten, aufgrund derer man im Gegenzug einen Verzicht der Beklagtenseite auf etwaige Mängelrechte annehmen könne, geht diese Auffassung fehl. Aus dem Vortrag ergibt sich vielmehr, dass der Verzicht des Klägers auf ihm mögliche Gestaltungsrechte seitens der Beklagten als hinreichend erstrebenswert empfunden wurden, um eine entsprechende Regelung abzuschließen. Dass diese Regelung auch „für das Finanzamt“ sinnvoll war, ist insoweit ohne Belang.
Es kann auch dahinstehen, ob der Vortrag der Beklagten, wonach zahlreiche Abreden des Mietvertrags unwirksam seien, der Geschäftsführer der Beklagten jedoch auf die Wirksamkeit vertraut hätte und aus diesem Grund, da er zuvor nicht anwaltlich beraten war, die Vereinbarung unterzeichnet habe, zutreffend ist. Der diesbezügliche Vortrag der Beklagten enthält keine Anhaltspunkte dazu, dass diese Umstände an der gebotenen Auslegung der Erklärungen nach dem objektiven Empfängerhorizont etwas ändern könnten. Diese Umstände stellten, so sie zuträfen, mithin lediglich einen unbeachtlichen Motivirrtum dar, der keine Auswirkungen auf die Bedeutung und Wirksamkeit der von dem Geschäftsführer der Beklagten abgegebenen Willenserklärung hat. Auch eine behauptete juristische Unerfahrenheit in Mietsachen ändert hieran nichts. Wenn sich der Geschäftsführer der Beklagten für hinreichend kompetent gesehen hat, ohne vorherige anwaltliche Beratung eine entsprechende Erklärung abzugeben, ändert eine später geänderte diesbezügliche Einschätzung bzw. eine später eintretende Vertragsreue an der Wirksamkeit nichts.
b) Die von der Beklagten zu zahlenden Mieten waren auch nicht als Folge einer vorvertraglichen Pflichtverletzung des Klägers in Form der Verwendung unwirksamer Vertragsklauseln gemäß §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 BGB gemindert. Es fehlt bereits an einer Verwendung von allgemeinen Geschäftsbedingungen durch den Kläger.
Verwender ist derjenige, der die Vertragsbedingungen ausgewählt hat oder auf dessen Betreiben eine bestimmte Klausel zurückgeht. Der Gesetzgeber sieht insoweit das wesentliche Charakteristikum von AGB in der Einseitigkeit ihrer Auferlegung sowie in dem Umstand, dass der andere Vertragsteil, der mit einer solchen Regelung konfrontiert wird, auf ihre Ausgestaltung gewöhnlich keinen Einfluss nehmen kann (vgl. BeckOK BGB/Zehelein, 59. Ed. 1.8.2021, BGB § 535 Rn. 227 m.w.N.).
Diese Voraussetzungen liegen hinsichtlich des Klägers nicht vor. Beweispflichtig für das Vorliegen von AGB ist derjenige, der sich auf den Schutz der §§ 307 ff. BGB beruft (vgl. BeckOK BGB/Zehelein, 59. Ed. 1.8.2021, BGB § 535 Rn. 236). Die insoweit beweisbelastete Beklagte hat sich neben den rechtlichen Ausführungen zum einseitigen Stellen von AGB und der Wirksamkeit der verwendeten Klauseln in tatsächlicher Hinsicht lediglich ausgeführt, die Formulierungen würden auch in weiteren Verträgen durch Dritte genutzt und vermutet, der Kläger könne beabsichtigt haben, den Vertrag auch noch für weitere von ihm vermietete Immobilien zu nutzen.
Demgegenüber hat der Kläger mehrfach und unwidersprochen vorgetragen, dass der Mietvertrag nach einem gemeinsamen Gespräch des Klägers mit jedenfalls einem Gesellschafter der Beklagten in der Kanzlei des Rechtsanwalts T aus O auf Grundlage dieses Gesprächs durch diesen zur einmaligen Verwendung im streitgegenständlichen Mietverhältnis entworfen wurde. Unter diesen Voraussetzungen kann ein einseitiges Stellen von AGB durch den Kläger nicht festgestellt werden.
Ein solches ergibt sich auch nicht aus dem Inhalt der Vertragsbestimmungen. Es kann insoweit dahinstehen, ob diese eher zu Gunsten des Klägers oder der Beklagten ausfallen, da aus dem Inhalt der Bedingungen nicht auf die Verwendereigenschaft geschlossen werden kann. Ein Rückschluss dahingehend, jeweils denjenigen Vertragspartner als Verwender anzusehen, den die einzelne Klausel begünstigt, ist mit der Systematik und dem Regelungszweck des Gesetzes unvereinbar (vgl. BGH, Urteil vom 24. Mai 1995 – XII ZR 172/94 -).
Eine abweichende Wertung ergibt sich auch nicht aus § 310 Abs. 3 Nr. 1 BGB. Danach gelten bei Verträgen zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher allgemeine Geschäftsbedingungen als vom Unternehmer gestellt, es sei denn, dass sie durch den Verbraucher in den Vertrag eingeführt wurden. Vorliegend handelte es sich bei dem Kläger nicht um einen Unternehmer im Sinne der Norm, die Vermietung des eigenen Vermögens ist grundsätzlich keine gewerbliche oder berufliche Tätigkeit (vgl. MüKoBGB/Basedow, 8. Aufl. 2019, BGB § 310 Rn. 69). Dies gilt jedenfalls dann wenn die Vermietung oder Verpachtung keinen planmäßigen Geschäftsbetrieb erfordert (vgl. BGH, Urteil vom 03. März 2020 – XI ZR 461/18 -). Ein derartiges Erfordernis hat die Beklagte weder dargelegt noch ist es aus sonstigen Gründen ersichtlich.
Da die Vertragsbedingungen nicht einseitig gestellt wurden, unterliegen sie auch nicht der Kontrolle der §§ 305 ff. BGB. Eine Unwirksamkeit aufgrund sonstiger Umstände ist seitens der Beklagten nicht vorgetragen worden, wäre dem Kläger aber auch nicht zuzurechnen.
c) Soweit die Beklagte weitere Mängel vorträgt, die erst nach Abschluss der Vereinbarung vom 19.08.2019 festgestellt worden seien, rechtfertigen diese – ihr Vorliegen und eine etwaige Mängelrüge unterstellt – keine Minderung, die 20% des vereinbarten Mietpreises übersteigt.
Konkret benennt die Beklagte insoweit lediglich die durch die Entfernung der Container entstandene „Kraterlandschaft“, die unbrauchbare Waage und die nichtbefahrbare Zuwegung zur Halle (vgl. Seite 21 des Schriftsatzes vom 04.06.2021, Bl. 213 d. GA). Bei der Bemessung einer etwaig hieraus resultierenden Minderung ist zu beachten, dass die Fläche, auf welcher die Container standen, unstreitig maximal 80m² groß ist und somit nur einen unwesentlichen Teil der insgesamt ca. 5.000 m² großen Freifläche einnimmt.
Hinsichtlich der Waage ist zu berücksichtigen, dass die Mangelhaftigkeit derselben nach dem Vortrag der Beklagten vor allem in der fehlenden Möglichkeit, diese zu eichen, bestehe. Das Eichen sei jedoch Voraussetzung für die immissionsschutzrechtliche Genehmigung (vgl. Seite 4 des Schriftsatzes vom 09.07.2021, Bl. 291 d. GA). Aus dem Umstand, dass die Beklagte unstreitig ihren Betrieb im genehmigten Umfang auch ohne eichfähige Waage betreibt und eine immissionsschutzrechtliche Genehmigung nach dem eigenen Vortrag der Beklagten auch bei einer Reparatur der Waage nicht zu erlangen sei, stellt dies keinen Mangel dar, welcher den Betrieb der Beklagten erheblich beeinträchtigt.
Weiterhin ist zu berücksichtigen, dass die Waage nach dem Mietvertrag nicht Gegenstand des schriftlichen Mietvertrages ist, so dass ein Mangel der Mietsache nur in Betracht kommt, wenn man den Vortrag der Beklagten zur mündlichen Ausweitung des Mietvertrags unterstellt. In diesem Fall wäre das Mietverhältnis aber aufgrund der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung beendet. Es läge ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis der §§ 578, 550 BGB vor, welches für sämtliche Abreden einschließlich Nebenabreden gilt, die für einen Erwerber relevant sein können (MüKoBGB/Bieber, 8. Aufl. 2020, BGB § 550 Rn. 8). Die Frage, ob eine Waage die ggf. zu einem erheblichen Preis instandgesetzt werden muss, mitvermietet ist, stellt einen solchen Umstand dar. Folge der Einbeziehung wäre, dass sich das Mietverhältnis in einen Vertrag auf unbestimmte Zeit gewandelt hätte, welchen der Kläger unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen konnte.
Soweit die Beklagte ausführt, die Zuwegung sei nicht befahrbar, ist dies durch den Umstand, dass das Gelände unstreitig von Lastkraftwagen befahren wird, widerlegt. Gegebenenfalls mag die Zufahrt erschwert sein. Insgesamt rechtfertigen diese Unannehmlichkeiten jedoch keinesfalls eine Minderung der Miete um mehr als 20%. Zudem hat die Beklagte nicht dargetan, ab welchem Zeitraum konkret die Voraussetzungen einer Mietminderung vorgelegen haben sollen.
3. Der Verzug der Beklagten mit den Mietzahlungen war nicht durch ein Zurückbehaltungsrecht ausgeschlossen.
Die Beklagte kann sich aufgrund des in § 8 Nr. 2 des Mietvertrags vereinbarten Ausschlusses eines Zurückbehaltungsrechts nicht auf ein solches berufen. Der Ausschluss ist wirksam. Selbst eine formularmäßige Vereinbarung eines solchen Ausschlusses wäre wirksam, sofern unbestrittene, rechtskräftig festgestellte oder entscheidungsreife Forderungen ausgenommen sind (vgl. OLG Köln, Urteil vom 22. Dezember 2009 – 22 U 9/09 -). Auch die vorliegende individualvertragliche Vereinbarung enthält Ausnahme hinsichtlich unbestrittener oder rechtskräftig festgestellter Forderungen. Ob die Vereinbarung so auszulegen ist, dass auch entscheidungsreife Forderungen ausgenommen sind, kann dahinstehen, da solche im relevanten Zeitraum nicht behauptet werden.
Die Beklagte könnte sich zudem mangels hinreichender Darlegung einer Mangelanzeige und rechtzeitiger Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts nicht auf ein solches berufen. Das Zurückbehaltungsrecht des § 320 BGB dient dazu, auf den Schuldner Druck zur Erfüllung der eigenen, im Gegenseitigkeitsverhältnis zur geltend gemachten Forderung stehenden Verbindlichkeit auszuüben. Dies setzt voraus, dass der Schuldner von der geltend gemachten Forderung und dem Umstand, dass aufgrund dieser die Gegenleistung ganz oder teilweise nicht erbracht hat, Kenntnis hat. Im Falle eines Mietverhältnisses setzt dies zunächst voraus, dass dem Vermieter der Mangel bekannt gemacht wird. Solange dem Vermieter ein Mangel nicht bekannt ist, kann ein Zurückbehaltungsrecht die ihm zukommende Funktion, auf den Schuldner Druck auszuüben, nicht erfüllen (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 03. November 2010 – VIII ZR 330/09 -).
Beide Voraussetzungen sind vorliegend nicht erfüllt. Die Beklagte hat erstmals mit anwaltlichem Schreiben vom 17.07.2020 Zurückbehaltungsrechte wegen der vorgenannten behaupteten Mängel eingewandt. Anhaltspunkte dafür, dass der Kläger vor diesem Zeitpunkt davon ausgehen musste, die nicht vollständige Zahlung der Mieten beruhe auf den nunmehr vorgetragenen Mängeln der Mietsache, hat die Beklagte nicht vorgetragen. Selbst aus dem anwaltlichen Schreiben ergibt sich nicht, ob das Zurückbehaltungsrecht nur für die Zukunft oder auch für die Vergangenheit geltend gemacht wird. Ebenso fehlt es an einer hinreichenden Darlegung der erforderlichen Mangelanzeige gemäß § 536c Abs. 1 BGB.
Es ist zudem nicht dargetan, wann die behaupteten Mängel konkret aufgetreten sein sollen. Es kann daher nicht festgestellt werden, ab welchem Zeitpunkt ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht der Beklagten frühestens bestanden haben könnte und ob nicht zuvor bereits ein hinreichender Mietrückstand entstanden ist. Entsprechend den allgemeinen Regeln muss der Schuldner, der sich auf § 320 BGB beruft, die Voraussetzungen der Einrede darlegen und beweisen (vgl. BeckOGK/Rüfner, 1.7.2021, BGB § 320 Rn. 91). Die fehlende Darlegung geht mithin zu Lasten der Beklagten.
4. Ein Ausschluss des Kündigungsrechts ergibt sich auch nicht aus § 543 Abs. 3 BGB aufgrund der mit Schreiben vom 06.08.2020 erklärten Aufrechnung der Beklagten. Es kann insoweit dahinstehen, ob die Aufrechnungserklärung unverzüglich im Sinne der Norm erfolgte, da die Parteien ein Aufrechnungsverbot vereinbart haben und die zur Aufrechnung gestellten Gegenansprüche nicht bestehen.
a) Der geltend gemachten Aufrechnung der Beklagten steht zunächst das vertraglich in § 8 Nr. 2 des Mietvertrags vereinbarte Aufrechnungsverbot entgegen. Ein solches wäre bei einem Gewerberaummietvertrag selbst dann wirksam, wenn es formularmäßig gestellt worden wäre (vgl. Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 17. Dezember 2019 – 3 U 25/19 -; OLG Hamm, Urteil vom 09. Dezember 2016 – I-30 U 14/16 -). Dementsprechend bestehen bei einer nichtformularmäßigen Vereinbarung erst Recht keine Bedenken gegen die Wirksamkeit, so dass die Beklagte schon aus diesem Grunde an der vorgenommenen Aufrechnung gehindert ist.
b) Die Beklagte hat zudem keinen Schadensersatzanspruch auf entgangenen Gewinn in Höhe von 339.916,67,- EUR gegen den Kläger. Ein solcher Anspruch ergibt sich weder aus § 536a BGB noch aus einem sonstigen Rechtsgrund.
aa) Ein etwaig zunächst bestehender diesbezüglicher Anspruch ist aus den vorgenannten Gründen aufgrund der Vereinbarung vom 19.08.2019 ausgeschlossen. Die Parteien haben insoweit eine abschließende Abrede dahingehend getroffen, welche Auswirkungen die Schwierigkeiten im Genehmigungsverfahren und die ggf. lediglich einschränkend erteilte Genehmigung haben sollen, auf die obigen Ausführungen wird Bezug genommen.
bb) Der insoweit zur Aufrechnung gestellte Anspruch bestünde jedoch auch ohne die Vereinbarung vom 19.08.2019 nicht. Auch bei Unterstellung des Vortrags der Beklagten ist nicht ersichtlich, dass ihr ein solcher Schaden aufgrund einer Mangelhaftigkeit der Mietsache entstanden ist.
Die Beklagte führt zur Begründung des Anspruchs im Wesentlichen aus, dass eine erforderliche immissionsschutzrechtliche Genehmigung aufgrund einer fehlenden Baugenehmigung betreffend die Halle II nicht erteilt worden sei und nicht erteilt werden könne. Die Beklagte habe nicht damit rechnen können, dass die Halle II baurechtliche nicht genehmigt sei. Hätte die Stadt P von der fehlenden Baugenehmigung Kenntnis gehabt, hätte diese auch eine Voranfrage nicht positiv beantwortet. Hinsichtlich des Mietobjekts sei eine immissionsschutzrechtliche Genehmigung insgesamt ausgeschlossen.
Dieser Vortrag, den die Beklagte trotz der diesbezüglichen Erörterungen in der mündlichen Verhandlung vom 09.04.2021 mit Schriftsatz vom 04.06.2021 in wiederholender Form vertieft hat, ist in sich widersprüchlich. Läge die fehlende immissionsschutzrechtliche Genehmigungsfähigkeit (lediglich) am Fehlen der erforderlichen Baugenehmigung, welche jedenfalls eine Mangel darstellen würde, hätte diese nach Erteilung der Baugenehmigung am 12.06.2019 erteilt werden können. Soweit dies dennoch nicht erfolgt ist, liegen die Gründe der Versagung entweder in einem anderen Umstand begründet oder solche liegen nicht vor.
Soweit die Gründe, wie beklagtenseits ebenfalls vorgetragen, in der Größe der Hallen und der Lage der Mietsache zum Nachbargrundstück liegen, ist nicht ersichtlich, inwieweit die Größe der Hallen oder die Lage zum Nachbargrundstück einen Sachmangel darstellt. Beide Umstände waren der Beklagten bei Vertragsschluss bekannt und entsprachen den vertraglichen Vorgaben.
Der Kläger hat mietvertraglich auch keine Gewähr dafür übernommen, dass eine immissionsschutzrechtliche Genehmigung erteilt werden kann, eine solche Gewähr wurde vielmehr ausdrücklich ausgeschlossen. Dies war auch sachgerecht und ist im Hinblick auf die Wirksamkeit der – aus oben genannten Gründen individualvertraglich getroffenen – Abrede nicht zu beanstanden, da die Beklagte als nach eigenen Erfahrungen auf diesem Gebiet sehr erfahrene Mieterin sehr viel besser einschätzen konnte, ob die Voraussetzungen dieser rein betriebsbezogenen Genehmigung auf dem angemieteten Gelände vorliegen.
Der Vermieter schuldet zudem nur Überlassung der Mietsache, das Verwendungsrisiko trägt der Mieter. Eine Ausnahme besteht nur, wenn der Zweck Gegenstand des Mietvertrags geworden ist, es liegt dann eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung vor. Eine solche haben die Parteien grundsätzlich hinsichtlich des Betriebs eine Biomassenaufbereitungsanlage getroffen, nicht jedoch hinsichtlich des Umfangs derselben. Insoweit haben sie ausdrücklich vereinbart, dass es der Beklagten obliegt, die behördlichen Genehmigungen einzuholen. Eine diesbezügliche Genehmigungsfähigkeit ist daher nicht von einer Beschaffenheitsvereinbarung erfasst.
Ein Mangel ist daher auch nicht darin begründet, dass sich die Mietsache aufgrund einer etwaigen fehlenden Möglichkeit einer Genehmigung nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz nicht für die vereinbarte Nutzung eignen würde. Dem Vortrag der Beklagten ist auch im Übrigen nicht zu entnehmen, dass die Möglichkeit einer Verarbeitung von bis zu 15.000 Tonnen Biomasse Gegenstand des Vertrags geworden ist. Selbst wenn dies – was klägerseits bestritten wird – die Vorstellung der Beklagten vom Betrieb der geplanten Anlage gewesen sein sollte, ist dem Vortrag der Beklagten nicht zu entnehmen, dass diese Vorstellung in einer Art und Weise nach außen getreten und Vertragsinhalt geworden ist. Der Betrieb der geplanten Anlage an sich ist – jedenfalls mit einer Verarbeitungsmenge von bis zu 2.000 Tonnen jährlich – unstreitig möglich, so dass der nach außen zutage getretene Vertragszweck jedenfalls erreicht werden kann.
Zudem ergibt sich aus den Formulierungen des Mietvertrags, wonach klägerseits gerade keine Gewähr für die Erteilung etwaiger Genehmigungen übernimmt und die Einholung derselben der Beklagten obliegt, dass die Parteien den vereinbarten Mietzweck in dieser Hinsicht gerade nicht extensiv bestimmt haben.
5. Das Mietverhältnis hat sich nicht aufgrund des fortgesetzten Gebrauchs der Mietsache gemäß § 545 BGB auf unbestimmte Zeit verlängert. Die Parteien haben die Geltung des § 545 BGB in § 3 Nr. 5 des Mietvertrags ausdrücklich ausgeschlossen. Dieser Ausschluss ist, da es sich vorliegend um ein Geschäftsraummietverhältnis handelt, auch ohne Verweis auf die Rechtsfolge wirksam (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, BGB § 545 Rn. 33a).
6. Sonstige Gründe, die einer Beendigung des Mietverhältnisses entgegenstehen könnten, sind nicht ersichtlich. Insbesondere ist insoweit die seitens der Beklagten mit der Klageerwiderung erklärte Aufrechnung etwaiger Mietansprüche des Klägers mit weiteren Schadensersatzansprüche der Beklagten unerheblich, da diese Aufrechnungserklärung jedenfalls nicht mehr unverzüglich im Sinne des § 543 Abs. 3 BGB erfolgte.
II.
Die Widerklage ist unbegründet.
Aufgrund des Einspruchs der Beklagten gegen das Teil-Versäumnisurteil vom 30.04.2021 ist der Prozess insoweit nach § 342 ZPO in die Lage vor deren Säumnis zurückversetzt worden. Der Einspruch ist zulässig; er ist statthaft sowie form- und fristgemäß im Sinne der §§ 338 ff. ZPO eingelegt worden.
Der Einspruch bleibt in der Sache jedoch ohne Erfolg. Der Beklagten stehen die geltend gemachten Ansprüche nicht zu.
1. Die Beklagte hat keinen Anspruch auf Zahlung von entgangenem Gewinn in Höhe von 432.867,- EUR gegen den Kläger.
Ein solcher Anspruch besteht aus den oben genannten Gründen nicht. Ab dem Zeitpunkt der Kündigung ist ein solcher Anspruch zudem ohnehin ausgeschlossen.
2. Die Beklagte hat keinen Anspruch auf Zahlung von Aufwendungsersatz für die Behebung von Mängeln in Höhe von 39.390,- EUR gegen den Kläger. Ein solcher Anspruch ergibt sich weder aus § 536a Abs. 2 BGB noch aus einem sonstigen Rechtsgrund.
a) Die Beklagte kann nicht die Zahlung von 2.000,- EUR für die von ihr behauptete Reparatur von Wasserleitungen von dem Kläger verlangen. Ein solcher Anspruch ergibt sich weder aus § 536a Abs. 2 BGB noch aus einem sonstigen Rechtsgrund.
Nach § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB kann der Mieter einen Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug ist. Nach § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB besteht ein solches Recht ebenfalls, wenn die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.
Keine der beiden Voraussetzungen hat die Beklagte in Bezug auf die von ihr behauptete Aufwendung von 2.000,- EUR für die Reparatur eines Frostschadens an einer Wasserleitung dargetan. Die Voraussetzungen eines Aufwendungsersatzanspruchs liegen somit unabhängig davon, ob der diesbezügliche Vortrag der Beklagten zutreffend ist, nicht vor. Eine etwaige Bereicherung des Klägers aufgrund der Maßnahme der Beklagten wurde seitens der Beklagten nicht behauptet.
b) Ein Anspruch der Beklagten auf Erstattung von 10.000,- EUR, welche sie für erfolglose Versuche, einen Schaden an der Heizungsanlage sowie der Klimaanlage zu beseitigen, aufgewandt haben will, scheitert ebenfalls aus den zuvor genannten Gründen.
c) Dies gilt ebenso für den geltend gemachten Anspruch in Höhe von 400,- EUR für eine seitens der Beklagten behauptete Installation eines Warmwasserboilers für den Sozialbereich. Da die Voraussetzungen des § 536a Abs. 2 BGB auch insoweit nicht dargetan sind, käme allenfalls ein Anspruch nach § 812 BGB in Betracht. Auch hierfür fehlt es jedoch an Anhaltspunkten für eine Bereicherung des Klägers. Dabei ist zu beachten, dass es hinsichtlich der Berechnung einer etwaigen Bereicherung nicht auf den Wert der Aufwendung, sondern auf die Wertsteigerung des Mietobjektes oder auf die Vorteile, die der Vermieter aus dem erhöhten objektiven Ertragswert der Mietsache tatsächlich erzielen kann, ankommt. Anhaltspunkt dafür ist in erster Linie die Zahlung eines höheren Mietzinses durch den Nachmieter (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 14. Aufl. 2019, BGB § 536a Rn. 168). Anhaltspunkte dafür, dass die Anschaffung des Warmwasserboilers den Wert des Mietobjekts beeinflusst hat oder der Kläger aufgrund dieser Anschaffung höhere Mieten verlangen könnte sind nicht ersichtlich und werden auch seitens der Beklagten nicht behauptet.
d) Die Beklagte hat keinen Anspruch auf Zahlung von (Mehr-)Kosten in Höhe von 12.320,- EUR, die ihr im Rahmen eines Antrags nach dem BImSchG entstanden sein sollen. Einer Einstandspflicht des Klägers steht bereits die vertragliche Abrede der Parteien entgegen, wonach die Kosten der einzuholenden Genehmigungen von der Beklagten zu tragen sind. Zudem haben die Parteien mit der Vereinbarung vom 19.08.2019 eine aus den vorgenannten Gründen eine abschließende Regelung hinsichtlich des Umgangs mit den Schwierigkeiten im Rahmen des Genehmigungsverfahrens getroffen, so dass der geltend gemachte Anspruch auch aus diesem Grund ausgeschlossen ist. Es kommt mithin nicht darauf an, ob der Beklagten die behaupteten Kosten tatsächlich entstanden sind.
e) Ein Anspruch auf Erstattung behauptetet (Mehr-)Kosten für den Architekten in Höhe von 2.350,- EUR, das Brandschutzkonzept in Höhe von 5.300,- EUR, die Erstellung neuer Pläne in Höhe von 2.500,- EUR und die Bauantragsunterlagen in Höhe von 3.520,- EUR besteht aus den vorgenannten Gründen ebenfalls nicht.
3. Die Beklagte hat keinen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Mieten in Höhe von 59.720,20 EUR gegen den Kläger.
Die Beklagte kann sich für den Zeitraum bis einschließlich Juli 2019 aus den vorgenannten Gründen aufgrund der Abrede vom 19.08.2019 nicht auf eine etwaige Minderung der Miete berufen, für den Zeitraum ab August 2019 ist die Miete allenfalls um 20% gemindert. Da die Klägerin im Zeitraum August 2019 bis zum Ausspruch der Kündigungserklärung weniger als 80% der vertraglich vereinbarten Mieten gezahlt hat ist ein Rückzahlungsanspruch insoweit ausgeschlossen, da eine Überzahlung keinesfalls vorliegt.
Soweit Mängel nach Ausspruch der Kündigung entstanden sein sollten, führen diese nicht mehr zu einer (weiteren) Minderung des geschuldeten Mietzinses bzw. der Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB. Diese steht dem Kläger mithin in Höhe der vorherigen Miete, mithin mindestens in Höhe von 80% der vertraglich vereinbarten Miete zu. Diesen Betrag überschreitende Zahlungen hat die Beklagte nicht geleistet.
4. Die mit der Widerklage geltend gemachten Nebenforderungen wie Verzugszinsen und vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten teilen das Schicksal der Hauptforderung.
III.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 344, 708 Nr. 7, 711 ZPO.
IV.
Der Streitwert wird auf 688.057,20 EUR festgesetzt.
