Baustellen sind eine große Zumutung für die Hausbewohner. Nicht nur, dass Baumaterialien, Dreck und Gerüste für erhebliche Beeinträchtigungen sorgen, auch der Baulärm stellt einen erheblichen Stressfaktor dar. Daher zählt Baulärm zu den Faktoren, die den Wohnwert einer Wohnung mindern können ist damit ein typischer Mietminderungsgrund. Eine pauschale Bewertung kann aber nicht erfolgen sondern muss immer einzelfallbedingt abgewogen werden in Hinblick auf die zeitlichen und örtlichen Gegebenheiten.
Was unter Baulärm verstanden wird
Es gibt eine Unterscheidung zwischen gelegentlichen und anhaltenden Beeinträchtigungen. Gelegentliche Beeinträchtigungen müssen immer hingenommen werden, da sie zum allgemeinen Lebensrisiko zählen oder ortsabhängig in regelmäßigen Abständen auftreten. Anhaltende bzw. dauerhafte Beeinträchtigungen hingegen, wie sie von Großbaustellen üblich sind, können zur Mietminderung berechtigen. Es ist dabei unerheblich, ob die Lärmquelle im Haus oder außerhalb liegt oder ob der Lärm vom Vermieter selbstverschuldet ist oder nicht. Beispielsweise wenn gegenüber dem Mietshaus eine Großbaustelle liegt (BayObLG WuM 1987, 1120).
Entscheidend für eine Mietminderung ist, dass:
- durch den Baulärm ein vertragsgemäßer Gebrauch der Mietwohnung und der dazugehörigen Gemeinschaftsflächen nicht mehr möglich ist
- der Mieter keinen entsprechenden Gegenwert zu seiner gezahlten Miete erhält
Die Mietminderung bietet hierbei eine Entschädigung für die Beeinträchtigungen. Ob und wie hoch eine Mietminderung gefordert werden kann, ist also von der Gebrauchstauglichkeit der Mietwohnung abhängig. Ausmaß, Ruhezeiten und Zumutbarkeit sind dabei maßgebliche Entscheidungsfaktoren.
Baulärm durch den Vermieter
Sanierungsarbeiten oder Umbauten zählen mit zu den häufigsten Quellen von Baulärm bei Miet- und Eigentumswohnungen. Meistens sind diese Baumaßnahmen auch notwendig, wenn es um die Modernisierung der Bausubstanz und damit um verbesserten Wohnkomfort geht. Hierzu zählen unter anderen Fassadendämmung, Glasfaserverlegung oder Erneuerung der Sanitärinstallationen oder Rohrleitungen. Ein Minderungsrecht ist trotzdem nicht ausgeschlossen, selbst wenn der Mieter diesen Modernisierungsmaßnahmen zugestimmt oder diese zu dulden hat (LG Mannheim WuM 1986, 139).
Ein Mietminderungsgrund liegt dann vor, wenn der Mieter seine Wohnung aufgrund des Baulärms ganz oder teilweise nicht mehr nutzen kann oder seine Wohnqualität beeinträchtigt ist. So wurden 15% Mietminderung bei Bohr- und Hammergeräuschen im Haus (AG Hamburg, WuM 2007, 621) oder 22% beim Dachgeschossausbau mit Baulärm, Schmutz und Baugerüst (LG Berlin MM 1994, 396) zugesprochen.
Eine Ausnahme bilden energetische Sanierungen. Hier können Mieter laut dem Mietrechtsänderungsgesetzes von 2013 in den ersten drei Monaten keine Mietminderung fordern.
Baulärm durch andere Mieter
Entsteht Baulärm durch Mitmieter, weil diese ihre Wohnung renovieren, kann nur selten Mietminderung verlangt werden. Renovierungsarbeiten zählen schlicht zur üblichen und vertragsgemäßen Nutzung, zumindest sofern die Arbeiten außerhalb der Ruhezeiten und im angemessenen Rahmen stattfinden.
Baulärm durch Dritte
Hierunter fallen alle Lärmquellen, die durch Baumaßnahmen außerhalb des eigenen Mietshauses entstehen, beispielsweise durch Straßenbauarbeiten oder Kernsanierungen von Nachbarhäusern. Auch diese Art Lärm berechtigt zur Mietminderung, selbst wenn der Vermieter selbst keinen Anspruch auf Entschädigung durch die Beeinträchtigungen besitzt (BayObLG NJR-RR 1987, 971). Allerdings sind der Zeitpunkt des Baubeginns und die umliegenden Gegebenheiten entscheidend.
War die Baustelle bereits vor Abschluss des Mietvertrags vorhanden, muss der Mieter übliche Belästigungen akzeptieren, solange der Baulärm das Fensteröffnen nicht unzumutbar macht und die Baumaßnahmen nicht innerhalb der Ruhezeiten und am Wochenende erfolgen. Andernfalls kann eine Mietminderung gefordert werden (LG Darmstadt WuM 1984, 245). War bei der Mietvertragsunterzeichnung Baulärm bereits abzusehen (beispielsweise, weil das Nachbargrundstück Brachland ist), ist die Kenntnis über eine Baustelle allein jedoch nicht mehr ausreichend. Denn dann muss der Mieter auch wissen, in wieweit er durch die Baustelle beeinträchtigt werden wird (LG Mannheim WuM 2000, 185).
Für die Gerichte ist es auch entscheidend, ob zumutbare Maßnahmen zur Verringerung des Baulärms durchgeführt werden können. So wurde keine Mietminderung bei Pumpen einer Baustelle im Herbst und Winter gewährt, die die Grenzwerte selbst in der Nachtzeit überschritten. Begründet wurde dies damit, dass es für die Anwohner zumutbar war, die Fenster während der Nachtzeit geschlossen und den Lärmpegel so innerhalb der Wohnung unterhalb der Grenzwerte zu halten (BGH VIII ZR 22/11).
