Sicherungsfunktion der Kaution im Wohnungsmietvertrag: Auch Verwertung möglich
Das Amtsgericht Hamburg-St. Georg entschied, dass Vermieter auch nach Beendigung des Mietverhältnisses auf die hinterlegte Kaution zugreifen dürfen, selbst bei streitigen Forderungen. Die Entscheidung basiert darauf, dass die Kaution nicht nur eine Sicherungs-, sondern auch eine Verwertungsfunktion hat. Für Mieter bedeutet dies, dass sie sich nicht uneingeschränkt auf den Schutz ihrer Kaution verlassen können, insbesondere wenn der Vermieter behauptet, Ansprüche gegen sie zu haben.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Die zentralen Punkte aus dem Urteil:
- Kaution hat Verwertungsfunktion: Nach Mietende darf der Vermieter die Kaution auch für streitige Forderungen nutzen.
- Sicherungsfunktion der Kaution: Ursprünglich dient die Kaution der Absicherung des Vermieters gegenüber möglichen Ansprüchen.
- Einstweilige Verfügung abgelehnt: Das Gericht lehnte den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung der Mieter ab.
- Kein Verfügungsanspruch der Mieter: Die Mieter haben keinen Anspruch darauf, die Inanspruchnahme der Kaution zu unterbinden.
- Recht auf Aufrechnung: Vermieter dürfen mit streitigen Forderungen gegen die Kaution aufrechnen.
- Schutz der Mieterinteressen: Materielles Recht und Prozessrecht bieten den Mietern Schutz, sind aber im Fall von Kautionsansprüchen eingeschränkt.
- Relevanz von Insolvenzrisiko: Das Urteil geht nicht auf die Handhabung bei drohender Insolvenz des Vermieters ein.
- Kostenentscheidung und Streitwert: Die Antragsteller tragen die Kosten des Verfahrens; der Streitwert basiert auf der Hälfte der Mietkaution.
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Übersicht
Streit um Kaution im Mietrecht – Ein Blick auf den Hamburger Fall
In einem aufsehenerregenden Urteil des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg, Aktenzeichen 913 C 32/23, wurde am 2. März 2023 eine grundlegende Entscheidung zum Thema Mietkaution gefällt. Im Zentrum des Rechtsstreits stand die Frage, ob und unter welchen Bedingungen ein Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses auf die hinterlegte Kaution zugreifen darf.
Die Ausgangslage: Konflikt um die Mietkaution
Ausgangspunkt der rechtlichen Auseinandersetzung war der Anspruch der Mieter auf Auszahlung ihrer Mietkaution in Höhe von 3.745,01 Euro nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung zum 28. Januar 2023. Der Vermieter forderte jedoch die Auszahlung des gesamten Kautionsbetrages an sich selbst, gestützt auf angeblich bestehende Forderungen für Renovierungsarbeiten und weitere Posten. Die Deutsche Kautionskasse informierte die Mieter über diese Forderung und setzte eine Frist für eine gerichtliche Entscheidung. Die Mieter verneinten einen Gegenanspruch des Vermieters, da die behaupteten Schäden bereits bei Einzug vorhanden gewesen seien.
Kernfrage: Verwertungsfunktion der Kaution
Das Gericht musste klären, ob die Kaution ausschließlich eine Sicherungsfunktion für den Vermieter darstellt, oder ob ihr auch eine Verwertungsfunktion zukommt. Diese Unterscheidung ist entscheidend für die Frage, ob ein Vermieter die Kaution auch bei streitigen Forderungen verwenden darf. Die Antragsteller beriefen sich auf eine Entscheidung des Landgerichts Berlin, die dem Mieter im Eilverfahren eine Unterlassung der Inanspruchnahme der Mietbürgschaft bis zur Hauptentscheidung gestattet hätte.
Urteilsbegründung: Eine wegweisende Entscheidung
Das Amtsgericht Hamburg-St. Georg lehnteden Antrag der Mieter auf Erlass einer einstweiligen Verfügung ab und folgte nicht der Argumentation, die sich auf das Landgericht Berlin stützte. Es entschied, dass die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht nur eine Sicherungs-, sondern auch eine Verwertungsfunktion hat. Dies bedeutet, dass der Vermieter das Recht hat, gegen eine Kautionsforderung aufzurechnen oder auf das Kautionsguthaben zuzugreifen, auch wenn die Forderungen streitig sind. Dabei wurde betont, dass die Interessen der Mieter durch das materielle Recht und das Prozessrecht ausreichend geschützt sind. Die Frage einer abweichenden Handhabung bei drohender Insolvenz des Vermieters wurde im Urteil nicht entschieden, da die Antragsteller hierzu keine Angaben gemacht hatten.
Weiterführende Rechtsfragen und Ausblick
Dieses Urteil hat weitreichende Implikationen für das Mietrecht und die Praxis der Mietkaution. Es stellt klar, dass Vermieter unter bestimmten Bedingungen das Recht haben, auf die hinterlegte Kaution zuzugreifen, selbst wenn die zugrunde liegenden Ansprüche umstritten sind. Für Mieter bedeutet dies, dass sie nicht in jedem Fall von einem unantastbaren Schutz ihrer Kaution ausgehen können. Die rechtlichen Feinheiten und die Auswirkungen dieses Urteils werden zweifellos Gegenstand weiterer Diskussionen und Analysen in der juristischen Fachwelt sein. Dieser Fall unterstreicht die Bedeutung einer präzisen Vertragsgestaltung und des Verständnisses der Rechte und Pflichten sowohl für Mieter als auch für Vermieter im Kontext des Wohnungsmietvertrags.
✔ Wichtige Fragen und Zusammenhänge kurz erklärt
Was umfasst die Verwertungsfunktion einer Kaution im Wohnungsmietvertrag?
Die Verwertungsfunktion einer Kaution im Wohnungsmietvertrag tritt in Kraft, sobald das Mietverhältnis beendet ist. Während der Mietzeit dient die Kaution hauptsächlich als Sicherheit für den Vermieter, um mögliche Ansprüche gegen den Mieter abzusichern. Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter auf die Kaution zurückgreifen, um seine Ansprüche zu befriedigen. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn der Mieter noch offene Mietzahlungen hat oder wenn nach der Beendigung des Mietverhältnisses Schäden an der Wohnung festgestellt werden, die der Mieter zu verantworten hat.
Es ist wichtig zu beachten, dass der Mieter während der Mietzeit nicht berechtigt ist, die Kaution eigenmächtig mit den Mieten zu verrechnen oder sie „abzuwohnen“. Eine solche Verfügung über die Kaution durch den Mieter ist ausgeschlossen. Der Vermieter ist berechtigt, sich nach Beendigung des Mietverhältnisses aus einer gewährten Kaution durch Aufrechnung mit streitigen, aus dem Mietverhältnis stammenden Forderungen zu befriedigen.
Die Verwertungsfunktion der Kaution ermöglicht es dem Vermieter, sich möglichst einfach durch eine Aufrechnung zu befriedigen. Die Sicherungsfunktion der Kaution entfällt erst, wenn nach einer Überlegungs- und Prüfungsfrist zugunsten des Vermieters feststeht, dass keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr bestehen, wegen derer sich der Vermieter aus der Sicherheit hätte befriedigen dürfen.
Es ist auch zu beachten, dass der Vermieter die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen muss. Dies soll sicherstellen, dass der Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses – auch bei Insolvenz des Vermieters – ungeschmälert zurückerhält, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen.
Inwiefern unterscheidet sich die Verwertungsfunktion von der Sicherungsfunktion der Kaution?
Die Sicherungsfunktion und die Verwertungsfunktion der Kaution im Mietvertrag sind zwei unterschiedliche Aspekte, die zu verschiedenen Zeiten während des Mietverhältnisses relevant werden.
Die Sicherungsfunktion der Kaution tritt während der Mietzeit in Kraft. Sie dient als eine Art Versicherung für den Vermieter gegen mögliche Verstöße des Mieters gegen den Mietvertrag. Dies könnte beispielsweise Nichtzahlung der Miete, Beschädigung der Immobilie oder Nichterfüllung anderer mietvertraglicher Pflichten umfassen. Die Kaution stellt in diesem Fall eine finanzielle Sicherheit dar, die der Vermieter im Falle eines Verstoßes des Mieters gegen den Mietvertrag in Anspruch nehmen kann.
Die Verwertungsfunktion der Kaution tritt hingegen erst nach Beendigung des Mietverhältnisses in Kraft. Sie ermöglicht es dem Vermieter, auf die Kaution zuzugreifen, um offene Forderungen zu begleichen. Dies könnte beispielsweise ausstehende Mietzahlungen, Schäden an der Wohnung oder nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen umfassen. Der Vermieter kann die Kaution also „verwerten“, um seine Ansprüche zu befriedigen.
Es ist zu betonen, dass der Mieter während der Mietzeit nicht berechtigt ist, die Kaution eigenmächtig mit den Mieten zu verrechnen oder sie „abzuwohnen“. Eine solche Verfügung über die Kaution durch den Mieter ist ausgeschlossen. Der Vermieter ist hingegen berechtigt, sich nach Beendigung des Mietverhältnisses aus einer gewährten Kaution durch Aufrechnung mit streitigen, aus dem Mietverhältnis stammenden Forderungen zu befriedigen.
Die Verwertungsfunktion der Kaution ermöglicht es dem Vermieter, sich möglichst einfach durch eine Aufrechnung zu befriedigen. Die Sicherungsfunktion der Kaution entfällt erst, wenn nach einer Überlegungs- und Prüfungsfrist zugunsten des Vermieters feststeht, dass keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr bestehen, wegen derer sich der Vermieter aus der Sicherheit hätte befriedigen dürfen.
Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen. Dies soll sicherstellen, dass der Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses – auch bei Insolvenz des Vermieters – ungeschmälert zurückerhält, soweit dem Vermieter keine gesicherten Forderungen zustehen.
Das vorliegende Urteil
AG Hamburg-St. Georg – Az.: 913 C 32/23 – Beschluss vom 02.03.2023
In dem Rechtsstreit beschließt das Amtsgericht Hamburg-St. Georg – Abteilung 913 – am 02.03.2023:
1. Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung wird abgelehnt.
2. Die Antragsteller tragen die Kosten des Verfahrens.
3. Der Streitwert wird festgesetzt auf 1.872,50 Euro.
Gründe:
1. Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung ist zwar nach den §§ 935, 940 ZPO statthaft, hat aber in der Sache keinen Erfolg. Den Antragstellern steht kein Verfügungsanspruch gegen den Antragsgegner zu. Die Antragsteller machen mit ihrem Antrag vom 28.02.2023 – verbunden mit einer Klage, gerichtet auf die Abgabe einer Erklärung über die Freigabe der Mietkaution – geltend, dass ihnen nach Beendigung des Mietverhältnisses über die Wohnung….., und Rückgabe derselben zum 28.01.2023 ein Anspruch auf Auszahlung der vollen Mietkaution in Höhe von 3.745,01 Euro gegen den Antragsgegner als früheren Vermieter zustehe. Gleichwohl habe die Deutsche Kautionskasse mit Schreiben v. 22.02.2023 (Anlage K3) mitgeteilt, dass der Antragsgegner von ihr Auszahlung des gesamten Kautionsbetrages an sich verlange, und zwar wegen angeblich bestehender Forderungen betreffend die Renovierung des o.g. Objekts und „Sonstiges“; sofern sie, die Antragsteller, der Deutschen Kautionskasse nicht bis zum 04.03.2023 eine anderslautende gerichtliche Entscheidung vorlegen würden, würde sie die Auszahlung vornehmen. Tatsächlich bestehe kein Gegenanspruch des Antragsgegners, weil die behaupteten Forderungen Schäden beträfen, die bereits bei Einzug in die Wohnung vorhanden gewesen seien. Entsprechend einer Entscheidung des LG Berlin (Urt. v. 20.07.2017 – 67 S 111/17) könnten sie daher hier im Wege des Eilrechtsschutzes Unterlassung der Inanspruchnahme der Mietbürgschaft bis zur Entscheidung des Rechtsstreits in der Hauptsache verlangen.
Den Antragstellern steht kein Anspruch auf Unterlassung der Inanspruchnahme der Mietbürgschaft, die bei der Deutschen Kautionskasse hinterlegt ist, gegen den Antragsgegner zu. Das erkennende Gericht teilt die vor allem auf die o.g. Entscheidung des LG Berlin gestützte Ansicht der Antragsteller, dass der Mieter im einstweiligen Verfügungsverfahren Unterlassung verlangen können, wenn nach Beendigung des Mietverhältnisses die Inanspruchnahme der Kaution durch den Vermieter wegen streitiger Ansprüche droht (und ein konkretes Insolvenzrisiko des Vermieters nicht dargetan und glaubhaft gemacht ist), nicht. Dieser Ansicht liegt die Überlegung zugrunde, dass der (Wohnraum-)Vermieter eine Mietsicherheit vorbehaltlich einer abweichenden vertraglichen Vereinbarung nur dann rechtmäßig in Anspruch nehmen und verwerten – mithin eine Aufrechnung mit seinen Gegenforderungen vornehmen – darf, wenn er Inhaber gesicherter Ansprüche ist, die rechtskräftig festgestellt oder zwischen ihm und dem Mieter unstreitig sind, und der Mieter vor dem Risiko einer möglichen Insolvenz des Vermieters bei einem unberechtigten Zugriff auf das Kautionsguthaben geschützt werden müsse (vgl. ebenso etwa LG Darmstadt, WuM 2008, 726; Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Aufl. 2020, § 551, Rn. 104; Riecke, in: NK-BGB, 4. Aufl. 2021, § 551, Rn. 61; Flatow, NZM 2020, 1, 10). Vorzugswürdig ist hingegen die Auffassung, wonach der Vermieter – auch nach Beendigung des Mietverhältnisses – auch mit streitigen Forderungen gegen eine Kautionsforderung aufrechnen bzw. auf ein liquides (oder hinterlegtes) Kautionsguthaben zugreifen darf (vgl. dazu BGH, NJW 2019, 3371, 3373, Rn. 25 ff. [unter Bezugnahme auf die o.g. abweichende Rechtsprechung des LG Berlin]; NJW 2020, 1106, 1109, Rn. 47; LG Hamburg, ZMR 2017, 164). Dafür spricht vor allem, dass der Kaution nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht nur eine Sicherungs-, sondern auch eine Verwertungsfunktion zukommt und den (Schutz-)Interessen des Mieters durch das materielle Recht wie auch durch das Prozessrecht ausreichend Rechnung getragen werden kann (ebenso Bieber, in: MüKoBGB, 9. Aufl. 2023, § 551 Rn. 18, 14; Schultheiß, in: BeckOK-MietR, 31. Ed. 1.5.2022, § 551 BGB, Rn. 49). Ob eine abweichende rechtliche Handhabung geboten ist, wenn eine Insolvenz des Vermieters akut droht, bedarf im Streitfall keiner Entscheidung, weil die Antragsteller dazu schon nichts vorgetragen haben. Überdies stünden sich auch nach der Abrechnung der Mietkaution durch den Vermieter und der sich daran anschließenden Verwertungsphase Mieter und Vermieter auch im Falle eines Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Vermieters wie jeder sonstige Sicherungsgeber seinem Sicherungsnehmer gegenüber (vgl. dazu BGH, NJW 2019, 3371, 3373, Rn. 28 a.E.).
2. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO. Die Festsetzung des Streitwertes beruht auf § 3 ZPO und gründet vorliegend auf der Hälfte des Wertes der in Rede stehenden Mietkaution.
