LG Frankenthal – Az.: 1 O 40/20 – Urteil vom 07.05.2021
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist für die Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Klägerin begehrt von den Beklagten Schadensersatz wegen einer behaupteten Pflichtverletzung im Rahmen eines Maklervertrages.
Der Beklagte zu 3) ist Immobilienmakler und bei der Beklagten zu 1) beschäftigt. Die Klägerin nahm Ende … Kontakt zu dem Beklagten zu 3) bezüglich des Erwerbs einer Immobilie in … auf. Die Beklagte zu 1) war mit dem Verkauf der Immobilie vom Eigentümer beauftragt worden, der eine schnelle Abwicklung des Verkaufs wünschte. In der Folge besichtigte die Klägerin das Anwesen und führte mit dem Eigentümer auch Gespräche bezüglich eines Verkaufs, wobei die Einzelheiten zwischen den Beteiligten streitig sind. Zu einem Erwerb des Anwesens durch die Klägerin kam es in der Folge nicht, da der Verkäufer dieses an einen anderen Interessenten verkaufte. Nachdem die Klägerin die Ursache hierfür im Verhalten des Beklagten zu 3) sieht, möchte sie von den Beklagten die ihrer Ansicht nach entstandenen Kosten, u. a. für das unnötige Aus- und Einräumen des von ihr bewohnten Anwesens ersetzt bekommen.
Die Klägerin behauptet hierzu, sie sei Eigentümerin des Anwesens in …. Es sei von ihr geplant gewesen, das Haus in … zu veräußern und im Gegenzug das Haus in … zu kaufen. Hierzu habe sie mit der Beklagten zu 1) einen Maklervertrag geschlossen. Der Beklagte zu 3) sei immer für die Beklagte zu 1) aufgetreten.
Sie habe bereits zu Beginn darauf hingewiesen, dass der Verkauf der alten Immobilie und der Ankauf des Hauses in … nahtlos erfolgen müssten. In der Folge sei sich per Handschlag mit dem Verkäufer des Hauses in … einig geworden, dass dies für eine Summe von 135.000 € an sie verkauft werden solle.
Während die Klägerin schriftsätzlich vortragen ließ, dass der Beklagte zu 3) daraufhin mitgeteilt habe, dass das Haus ausgeräumt werden solle, da der Verkauf des Hauses in … klar sei, behauptete sie in der mündlichen Verhandlung, dass der Beklagte zu 3) geäußert habe, dass ein Ausräumen des Hauses in … bessere Vermarktungschancen mit sich bringe.
Für den 28.03.2019 sei bereits ein Notartermin vereinbart gewesen bezüglich des Erwerbs des Hauses in …. Am 26.03.2019 habe jedoch der Beklagte zu 3) mitgeteilt, dass das Haus an eine andere Person verkauft worden sei. Der Verkäufer des Hauses, Herr …, habe daraufhin bei einem Treffen mitgeteilt, dass der Beklagte zu 3) von einem Verkauf an die Klägerin abgeraten habe.
Ihr seien hieraus gravierende Schäden in Höhe von 29.046,63 € entstanden, da sie bereits am 11.01.2019 mit dem Ausräumen des Hauses begonnen habe und zum Zeitpunkt der Absage bereits fast das ganze Haus ausgeräumt gehabt habe und alle Sachen habe wieder einräumen müssen.
Im Einzelnen seien auf das Ausräumen des Hauses von ihren Umzugshelfern 1.140 Stunden aufgewendet worden, wobei sie den Umzugshelfern 13 € pro Stunden gezahlt habe. Für das Einräumen des Hauses seien 1.014 Stunden Arbeit angefallen. Auch hier habe sie 13,00 € pro Stunde bezahlt. Weiter seien ihr, bzw. ihren Helfern Fahrtkosten in Höhe von 497,76 € entstanden. Für die erforderliche Anmietung von Lagerräumen seien Kosten in Höhe von 416,50 € und 130,37 € für die Verpackungsmaterialien angefallen.
Die Klägerin ist der Ansicht, der Beklagte zu 3) habe seine (Treue-)Pflichten aus dem Maklervertrag ihr gegenüber verletzt. Er habe sie damit auch vorsätzlich und sittenwidrig geschädigt.
Die Klägerin beantragt nach Klageerweiterung auf die Beklagten zu 2) und 3) zuletzt:
1. Die Beklagten werden verurteilt, an den Kläger einen Betrag in Höhe von 29.046,63 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus einem Betrag in Höhe von 10.000,00 Euro seit dem 07.09.2019 sowie aus einem Betrag in Höhe von 19.046,63 Euro seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
2. Die Beklagten werden weiter verurteilt, an den Kläger außergerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.358,68 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 07.09.2019 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte zu 1) und der Beklagte zu 3) behaupten, mit ihr sei kein Maklervertrag zustande gekommen. Wenn überhaupt, so habe es einen Vertragsabschluss mit der Beklagten zu 2) gegeben, für die die Beklagte zu 1) im Rahmen einer Stellvertretung die Vermarktung übernehmen.
Der Beklagte zu 3) habe – rechtlich unverbindlich – lediglich empfohlen, das Haus zum Zwecke einer besseren Vermarktung aufzuräumen. Der Verkauf des Hauses in … an die Klägerin sei deshalb gescheitert, da diese keine Finanzierungsbestätigung habe vorlegen können. Sie habe sich bereits bei einer anderen Person Geld für die Kaufnebenkosten leihen müssen, so dass sie den Kaufpreis nicht hätte aufbringen können.
Sie rügen weiter ausführlich die Schlüssigkeit des Vorbringens, insbesondere auch im Hinblick auf die Schadenshöhe.
Die Beklagte zu 2) macht sich die Ausführungen der Beklagten zu 1) und 3) im Wesentlichen zu Eigen.
Das Gericht hat die Klägerin und den Beklagten zu 3) im Termin zur mündlichen Verhandlung informatorisch angehört. Insoweit wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 29.03.2021 verwiesen (Bl. 188 d. E-Akte).
Mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 29.04.2021 hat die Klägerin ergänzend vorgetragen.
Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend Bezug genommen auf sämtliche Schriftsätze nebst Anlagen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist nicht begründet.
1. Hinsichtlich der geltend gemachten Ansprüche gegenüber dem Beklagten zu 3) ist die Klage offensichtlich unbegründet. Den Vortrag der Klägerin als wahr unterstellt, stellt sich das behauptete Abraten vom Verkauf der Immobilie in … jedenfalls nicht als vorsätzliche, sittenwidrige Schädigung dar. Die Vorgehensweise – wenn es sie denn tatsächlich gegeben haben sollte – mag aus Sicht der Klägerin wenig erfreulich sein. Eine sittenwidrige Schädigung durch den Beklagten zu 3), also ein Handeln, welches gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden verstößt (Jauernig/Teichmann, 18. Aufl. 2021, BGB § 826 Rn. 5), kann hierin jedoch unter keinen Umständen gesehen werden. Insoweit dürfte die Klageerweiterung auf den Beklagten zu 3) wohl überwiegend aus prozesstaktischen Erwägungen erfolgt sein.
2. Die Klage gegenüber der Beklagten zu 1) und der Beklagten zu 2) ist aus mehreren Gründen unbegründet. In diesem Zusammenhang kann es dahinstehen, ob zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 1) oder der Klägerin und der Beklagten zu 2) überhaupt ein Maklervertrag zustande gekommen ist, wobei dies im Hinblick auf die Entscheidung des BGH (Urteil vom 22. 9. 2005 – III ZR 393/04, NZM 2005, 956, beck-online) und den dort genannten Anforderungen an einen konkludenten Vertragsabschluss durchaus fraglich erscheint. Dies kann zu Gunsten der Klägerin unterstellt werden, da sich selbst in diesem Fall keine Ansprüche der Klägerin gemäß §§ 280 Abs. 1 in Verbindung mit §§ 652, 241 BGB ergeben.
a) Der Beklagte zu 3) hat jedenfalls keine (Neben-)Pflichten aus dem Maklervertrag verletzt, die die Beklagten zu 1) oder zu 2) sich gemäß § 278 S. 1 BGB zurechnen lassen müssten.
aa) Hierbei geht die Kammer zunächst aufgrund des unwidersprochenen Vortrags des Beklagten zu 3) in seiner informatorischen Anhörung davon aus, dass er, bzw. die Beklagte zu 1) mit dem Verkauf des Anwesens in … im Rahmen eines Alleinauftrages beauftragt wurde. Hiermit war der Verkäufer in seiner Widerrufsfreiheit eingeschränkt, während zu Lasten der Beklagten zu 1) eine Tätigkeitspflicht bestand (BeckOK BGB/Kneller, 57. Ed. 1.2.2021 Rn. 6, BGB § 652 Rn. 5, 6). Dieses Verhältnis betrifft primär jedoch nicht das Verhältnis zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 1) und 2).
bb) Wenn zu Gunsten der Klägerin unterstellt wird, dass ein Maklervertrag zustande gekommen ist, treffen den Beklagten zu 3) ihr gegenüber insoweit Treue-, bzw. Nebenpflichten, wobei der Umfang dieser Pflichten im Einzelnen streitig ist (vgl. hierzu BeckOGK/Meier, 1.2.2021, BGB § 652 Rn. 376 ff.). Solche Pflichten hat der Beklagte zu 3) jedoch nicht dadurch verletzt, indem er – auch dies zu Gunsten der Klägerin als wahr unterstellt – vom Vertragsschluss abgeraten hat.
Anerkannt ist, dass ein Makler keine falschen Tatsachen äußern oder weitergeben darf. Zudem ist es ihm verboten, Angebote von Interessenten nicht an den Auftraggeber weiterzuleiten oder potenzielle Kunden durch unrichtige Aussagen abzuschrecken (BeckOGK/Meier, 1.2.2021, BGB § 652 Rn. 377 mit jeweiligen Nachweisen). Hierbei ist jedoch auch zu berücksichtigen, dass es das Wesen der Aufklärungs- und Beratungspflicht ist, dass der Makler seinem Vertragspartner gegenüber gerade auch solche Umstände bekannt gibt, die möglicherweise einem Vertragsschluss durch den Auftraggeber entgegenstehen und daher gerade seinem Wunsch, die Provision zu erlangen, zuwiderlaufen (BeckOGK/Meier, 1.2.2021, BGB § 652 Rn. 380). Da der Makler über die relevanten Eigenschaften des Vertragspartners aufzuklären hat, muss er Zweifel an der Bonität oder der Erfüllungsbereitschaft der Gegenseite dem Kunden mitteilen (BeckOGK/Meier, 1.2.2021, BGB § 652 Rn. 3812; OLG Koblenz, Urteil vom 11.04.1991 – 5 U 363/90; NJW-RR 1992, 1118, beck-online; ähnlich MüKoBGB/Roth, 8. Aufl. 2020 Rn. 26, BGB § 654 Rn. 26; Hamm/Schwerdtner, Maklerrecht, VI. Pflichten des Maklers und des Auftraggebers Rn. 347 f, beck-online).
Hiervon ausgehend durfte der Beklagte zu 3) vom Vertragsschluss mit der Klägerin abraten. Hierzu war er gegenüber dem Verkäufer sogar verpflichtet. Dies ergibt sich aus folgenden Umständen:
Nach den eigenen Angaben der Klägerin im Rahmen der mündlichen Verhandlung sollte der Kaufpreis für das Haus in … mit einem zeitlich späteren Verkauf des Anwesens in … finanziert werden. Sie habe deshalb mit dem Verkäufer beim Notar ausmachen wollen, dass der Kaufpreis erst später bezahlt wird. Damit sei der Verkäufer auch einverstanden gewesen. Zudem berichtete sie davon, dass sie kein Geld auf dem Girokonto gehabt habe und die Umzugshelfer ratenweise habe bezahlen müssen. Zwischen den Parteien ist zudem unstreitig, dass die Kreditabteilung der Beklagten zu 1) eine Finanzierungszusage letztendlich ablehnte (S. 5 der Replik vom 08.12.2020, Bl. 66 d. A.). Dies führte dazu, dass die Klägerin sich bei Frau … bereits für die Kaufnebenkosten eine Summe von 3.500,00 € leihen musste. In dieser Situation war die (Zwischen-)finanzierung des Kaufpreises aus völlig offen und nicht gesichert. Nachdem das Objekt des Verkäufers sich in einer laufenden Zwangsversteigerung befand und dem Verkäufer unstreitig an einem schnellen Verkauf gelegen war, entsprach es lediglich seiner Interessenlage, dass ihm vom Beklagten zu 3) mitgeteilt wird, dass die Finanzierungslage zumindest unsicher ist. Denn sein Ziel – die freihändige Veräußerung des Anwesens im Vergleich zu einer möglicherweise finanziell nachteiligen Zwangsversteigerung – war durch die fehlende Absicherung der Kaufpreiszahlung in Gefahr. Hätte der Beklagte zu 3) nicht vom Verkauf an die Klägerin abgeraten, hätte er sich vielmehr schadensersatzpflichtig gegenüber dem Verkäufer machen können. Diesem gegenüber bestehen jedenfalls intensivere Nebenpflichten als im Verhältnis zur Klägerin. Dass die Klägerin die Veräußerung des Anwesens in … beabsichtigt hat, ergibt sich keine andere Beurteilung. Ob und wann es zu diesem Verkauf gekommen wäre und ob dieser Betrag zu einer Finanzierung der Erwerbskosten ausgereicht hätte, ist völlig offen. Es mag zwar durchaus zutreffend sein, dass die Immobilie in … einen deutlich höheren Wert aufweist als das Objekt in …. Die Klägerin konnte dem Gericht jedoch keine Angabe dazu machen, in welcher Höhe das Grundstück in … noch durch Grundschulden oder Hypotheken belastet ist. Ob der nach Ablösung der Grundstücksbelastungen verbleibende Restbetrag zu einer Refinanzierung des Ankaufs ausgereicht hätte, bleibt damit unklar.
cc) Hinsichtlich der Äußerung, dass das Haus ausgeräumt werden könne, vermag die Kammer bereits keine Verlautbarung des Beklagten zu 3) erkennen, die einen rechtsverbindlichen Charakter haben könnte. Somit kann hierin bereits kein Umstand gesehen werden, der einen Schadensersatzanspruch begründen könnte. Die Klägerin hat in der mündlichen Verhandlung vielmehr eingeräumt, dass sie mit dem Ausräumen begonnen habe, nachdem der Beklagte zu 3) ihr empfohlen habe, dass das Aufräumen die Vermarktungschancen erhöhe. Auch auf nochmalige Nachfrage des Gerichts hat die Klägerin bekräftigt, dass das Ausräumen begonnen wurde, um den Verkauf des Anwesens in … voranzutreiben. Dass diese Äußerung unrichtig gewesen sein könnte, wird von der Klägerin zudem nicht dargelegt. Auch führt diese Empfehlung nicht zu einer Erhöhung Intensität der unter bb) genannten Nebenpflicht des Maklers, da die Mitteilung keinen rechtlich verbindlichen Charakter hatte.
b) Selbst wenn eine Pflichtverletzung des Beklagten zu 3) vorliegen sollte, die die Beklagten zu 1) und 2) sich zurechnen lassen müssten, wäre der Anspruch der Klägerin wegen eines überwiegenden Mitverschuldens ausgeschlossen (BeckOGK/Meier, 1.2.2021, BGB § 652 Rn. 380). Die Klägerin hat eingeräumt, dass ihr bekannt war, dass Grundstückskaufverträge notariell beurkundet werden müssen. Ihr war damit bewusst, dass der Beginn des Umzugs im … bei einem vermeintlichen Notartermin Ende … ein unübersehbares Risiko mit sich bringt. Es liegt auf der Hand, dass in einem solchen Zeitraum der Abschluss eines Grundstückskaufvertrages jederzeit scheitern kann. Denn es ist jederzeit möglich, dass ein Verkäufer sich gegen den Verkauf entscheidet, verstirbt, ein höheres Kaufpreisgebot erhält, oä. Wie die Klägerin bereits im … mit dem Ausräumen des Hauses beginnen konnte, erscheint nicht nachvollziehbar. Jedenfalls haben die Beklagten für diese Vorgehensweise nicht einzustehen.
c) Die Kammer ist zudem davon überzeugt, dass der Schaden auch bei einem rechtmäßigen Alternativverhalten des Beklagten zu 3) eingetreten wäre. Insoweit ist im Grundsatz auf die Ausführungen zur finanziellen Situation der Klägerin im Vorfeld des beabsichtigten Notartermins zu verweisen. Es war zum Zeitpunkt der kostenauslösenden Ausräummaßnahmen völlig unklar, ob der Vertrag zustande kommen würde. Auch zwei Tage vor dem vermeintlichen Notartermin lag für entgegen § 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2 BeurkG kein Vertragsentwurf vor und es mangelte zudem an einer Finanzierungsbestätigung. Es war hierbei völlig offen, wie der vermeintlich vereinbarte Kaufpreis hätte finanziert werden sollen. Vor diesem Hintergrund geht die Kammer davon aus, dass der Grundstückskaufvertrag nicht zustande gekommen wäre, zumindest die Kaufpreiszahlung, die üblicherweise einem Übergang der Nutzen und Lasten vorausgeht, nicht hätte erfolgen können. In diesem Fall hätte die Klägerin ihre Gegenstände auch wieder in das Haus räumen müssen und die Kosten vergeblich aufgewendet.
d) Der Schaden für die Ein- und Ausräumarbeiten ist zudem bereits nicht schlüssig dargelegt. Vielmehr ist die offensichtlich zu Lasten einer Rechtsschutzversicherung eingeklagte Forderung absurd. Die Klägerin will ihrem Vortrag nach über 1.100 Stunden für das Ausräumen des Hauses und über 1.000 Stunden für das Einräumen des Hauses aufgewendet haben. Dies soll Kosten von nahezu 30.000 € verursacht haben. Die Absurdität dieser Forderung zeigt sich bereits daran, dass ein professionelles Umzugsunternehmen die Arbeiten für einen Bruchteil der Kosten durchgeführt hätte. Dem Vorsitzenden ist aus dem Familien- bzw. Bekanntenkreis bekannt, dass Umzüge großer Hausstände (jeweils vergleichbar große Einfamilienhäuser) teilweise quer durch die Bundesrepublik Kosten in Höhe von 6.000 – 8.000,00 € verursacht haben. Diese gerichtliche Kenntnis wurde den Parteien in der mündlichen Verhandlung auch bekannt gegeben. Wie sich die Arbeitsstunden und die hierfür entstandenen Kosten im Rahmen einer privaten Hilfe auf nahezu 30.000,00 € summieren sollen, ist völlig unverständlich.
Zur Veranschaulichung: Der Aufwand von ca. 1.100 Stunden zum Ausräumen bedeutet, dass zwei Personen bei einer unterstellten 40-Stundenwoche insgesamt 13,75 Wochen (ca. 3 Monate!) mit dem Ausräumen beschäftigt gewesen sein wären. Das Einräumen hätte bei zwei Personen dann wiederum 12,5 Wochen bei zwei Personen und einer Arbeitszeit von 40 Stunden pro Woche bedeutet. Es ist für die Kammer unbegreiflich, wie das Ausräumen eines nach Aussage der Klägerin nicht übermäßig unordentlichen Hauses einen derartigen Aufwand verursachen kann. Auch die Anzahl der angeschafften Umzugskartons (ausweislich der vorgelegten Belege 110 Stück) und die Größe des angemieteten Containers von 20 Kubikmetern spricht dafür, dass es sich um keinen übermäßig großen Umzug gehandelt haben kann und diesen Stundenaufwand niemals erfordert haben wird. Der Vertreter der Beklagten zu 1) und 3) hat in der Klageerwiderung ausdrücklich darauf hingewiesen, dass der Schaden nicht schlüssig dargelegt ist und zudem anschaulich ausgeführt, dass und warum die behaupteten Stunden zum Ausräumen des Hauses auch in der angegebenen Zeit vom 11.01.2019 bis zur Absage am 26.03.2019 nicht geleistet worden sein können (S. 5 der Klageerwiderung). Auf diesen Vortrag nimmt die Kammer Bezug.
Aufgrund dieser oben genannten Umstände hätte der Klägerin eine substantiierte Darlegung der Stunden und in dieser Zeit geleisteten Arbeiten oblegen. Dies ist nicht erfolgt, so dass der Vortrag zu den geleisteten Stunden bereits substantiiert ist. Auch wurden von der Kammer in der mündlichen Verhandlung bereits erhebliche Zweifel an dieser Höhe Stundenaufstellung geäußert. Die hierzu befragte Klägerin konnte dazu jedoch keine schlüssigen Angaben machen. Sie teilte lediglich mit, dass immer wieder etwas von unterschiedlichen Leuten gearbeitet worden sei, manchmal für ein paar Stunden, manchmal ganze Tage. Hieraus lässt sich kein schlüssiger Vortrag entnehmen, der die aufgelisteten Stunden plausibel erscheinen lässt.
Im Übrigen erscheint die Stundenaufstellung auch aus anderen Gründen überaus fraglich. So berichtete die Klägerin in ihrer informatorischen Anhörung, dass ihr Sohn aufgrund einer Knie- oder Hüft-OP in seiner Bewegungsfreiheit eingeschränkt gewesen sei (im Termin versehentlich nicht protokolliert). Wie er dann derart viele Stunden bei dem Umzug geholfen haben will, bleibt das Geheimnis der Klägerin. Darüber hinaus ist auffällig, dass der Sohn der Klägerin (der ebenfalls mit in das Haus in … einziehen wollte) und die ebenfalls unter der Adresse der Klägerin wohnhafte Zeugin … den wesentlichen Teil der Arbeiten erbracht haben wollen (588 Stunden und 482 Stunden). Es erscheint damit äußerst fraglich, ob sich die geltend gemachten Stunden überhaupt auf den Hausstand der Klägerin beziehen oder ob nicht eigene Kosten des Sohnes und der Frau … auf Kosten der Beklagten eingeklagt werden, für die die Klägerin nicht aktivlegitimiert wäre.
Auch ist der geltend gemachte Schaden der Klägerin jedenfalls nicht in voller Höhe der Klägerin entstanden. Die Klägerin konnte nach Einschätzung des Gerichts im Rahmen der mündlichen Verhandlung bereits nicht angeben, welche Kosten sie tatsächlich getragen und bezahlt hat. Es erscheint auch überaus verwunderlich, dass die Klägerin nicht in der Lage war, die Kaufnebenkosten zu finanzieren, ihren Umzugshelfern aber nahezu 30.000,00 € gezahlt haben will. Eine plausible Erklärung, aus welchen Mitteln sie diese erheblichen Kosten bestritten hat, konnte sie in der mündlichen Verhandlung nicht liefern. Zudem hat sie eingeräumt, dass Teile des Umzugs von ihrem Bruder gezahlt worden seien, der ursprünglich auch mit in das Haus habe einziehen wollen. Damit steht fest, dass nicht alle geltend gemachten Kosten von der Klägerin getragen wurden.
3. Aus vorstehenden Gründen unterlag die Klage mit den Nebenforderungen der Abweisung. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 Abs. 1 ZPO, der Ausspruch hinsichtlich der Kostenentscheidung aus § 709 S.2, S. 2 ZPO.
