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Mietbürgschaft über gesetzliche Kaution: Wann die Bürgschaft unwirksam ist

Ein Vermieter forderte von einem Vater eine Mietbürgschaft über gesetzliche Kaution hinaus, obwohl die maximale Sicherheit von drei Kaltmieten für die Wohnung in Kleinmachnow bereits hinterlegt war. Dabei bestätigte der Vater schriftlich, diese Bürgschaft über drei Monatskaltmieten hinaus völlig unaufgefordert angeboten zu haben, um die Zusage für den Mietvertrag zu erhalten.

Den vorliegenden Urteilstext lesen: Urteil Az.: 10 O 258/24

Das Wichtigste in Kürze

  • Gericht: Landgericht Berlin II
  • Datum: 30.10.2025
  • Aktenzeichen: 10 O 258/24
  • Verfahren: Zivilprozess um Mietbürgschaft
  • Rechtsbereiche: Mietrecht, Bürgschaftsrecht

Zusätzliche Mietbürgschaften sind unwirksam, wenn sie die gesetzliche Kautionsgrenze überschreiten und nicht absolut freiwillig erfolgen.

  • Mietsicherheiten dürfen insgesamt nicht mehr als drei Monatskaltmieten betragen.
  • Eine Bürgschaft über dieses Limit hinaus gilt nur bei unaufgefordertem Angebot.
  • Vermieter müssen die echte Freiwilligkeit der Bürgschaft im Streitfall beweisen.
  • Vorgefertigte Formulare des Vermieters sprechen gegen ein freiwilliges Angebot des Bürgen.
  • Ohne wirksame Bürgschaft verliert der Vermieter seinen Zahlungsanspruch gegen den Vater.

Wer haftet bei einer Mietbürgschaft über die gesetzliche Kaution hinaus?

Ein Vater wollte seiner Tochter helfen, eine Wohnung zu mieten, und fand sich Jahre später in einem teuren Rechtsstreit wieder. Es ging um ein Reihenhaus in Kleinmachnow, eine offene Forderung von fast 15.000 Euro und die Frage, wie viel Sicherheit ein Vermieter eigentlich verlangen darf.

Ein angespannter älterer Mann unterschreibt zögerlich ein Formular neben Geldbündeln, während eine Hand auf die Zeile deutet.
Zusätzliche Mietbürgschaften sind unwirksam, wenn die Mietsicherheit insgesamt die gesetzliche Höchstgrenze von drei Monatskaltmieten überschreitet. | Symbolbild: KI

Der Fall vor dem Landgericht Berlin II (Urteil vom 30.10.2025, Az. 10 O 258/24) zeigt exemplarisch, wie gefährlich gut gemeinte Unterschriften für Verwandte sein können – und dass Formulierungen in Verträgen nicht immer das Papier wert sind, auf dem sie stehen.

Die Vermieter des Hauses hatten mit der jungen Frau im September 2020 einen Mietvertrag geschlossen. Dabei vereinbarten sie eine klassische Mietsicherheit in bar: Das Dreifache der Kaltmiete, exakt 5.940 Euro. Diese Summe wurde auch brav an die Eigentümer überwiesen. Doch das reichte den Vermietern offenbar nicht. Zusätzlich verlangten sie eine Sicherheit durch einen Dritten. Der Vater der Mieterin sprang ein. Er unterzeichnete am 24.08.2020 eine sogenannte selbstschuldnerische Bürgschaft.

Jahre später, als das Mietverhältnis endete und Zahlungsrückstände sowie Nutzungsentschädigungen offenblieben, zogen die Vermieter vor Gericht. Sie hatten bereits einen Vollstreckungsbescheid gegen die Tochter über 14.993,48 Euro erwirkt. Da bei der Tochter offenbar nichts zu holen war oder die Vermieter den direkten Weg über den Bürgen bevorzugten, forderten sie die Summe nun vom Vater. Dieser weigerte sich zu zahlen. Sein Argument: Die Bürgschaft sei illegal, da sie zusammen mit der Barkaution die gesetzlich zulässige Höchstgrenze für Mietsicherheiten überschreite.

Was erlaubt das Gesetz bei der Mietsicherheit für Wohnraum?

Um den Schutz der Mieter zu gewährleisten, hat der Gesetzgeber klare Grenzen gezogen. Die zentrale Norm hierfür ist § 551 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Die strikte Obergrenze

Das Gesetz besagt eindeutig: Die Mietsicherheit darf höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete (ohne Nebenkosten) betragen.

§ 551 Abs. 4 BGB regelt dazu unmissverständlich:
„Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

Das Ziel dieser Regelung ist es, Mieter davor zu schützen, dass Vermieter ihre Machtposition ausnutzen und astronomisch hohe Sicherheiten verlangen, die den Zugang zu Wohnraum faktisch unmöglich machen. Diese Obergrenze gilt für alle Arten von Sicherheiten zusammengenommen. Hat ein Mieter also bereits drei Nettokaltmieten in bar hinterlegt, ist das „Sicherheiten-Konto“ voll. Jede weitere Forderung des Vermieters – etwa nach einer zusätzlichen Bürgschaft – ist im Regelfall unwirksam.

Das Problem der Übersicherung

In diesem Fall aus Kleinmachnow war die Rechnung simpel:

  1. Monatliche Kaltmiete: 1.980 Euro.
  2. Gezahlte Barkaution: 5.940 Euro (3 x 1.980 Euro).
  3. Zusätzliche Bürgschaft des Vaters: Unbegrenzte Haftung für alle Forderungen.

Damit lag eine offensichtliche Übersicherung vor. Die Vermieter hatten mehr als 100 Prozent der erlaubten Sicherheit erhalten. Normalerweise wäre die Bürgschaft damit sofort nichtig. Doch es gibt eine berühmte Ausnahme in der Rechtsprechung, auf die sich die Hausbesitzer beriefen.

Wann ist eine zusätzliche Bürgschaft ausnahmsweise gültig?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in der Vergangenheit entschieden, dass es Situationen gibt, in denen eine zusätzliche Bürgschaft trotz der Überschreitung der Drei-Monats-Grenze wirksam sein kann.

Dies ist der Fall, wenn die Sicherheit nicht vom Vermieter verlangt, sondern vom Mieter oder dessen Verwandten unaufgefordert angeboten wird.

Die Logik dahinter: Wenn ein Mietinteressent beispielsweise eine schlechte Bonität hat und dem Vermieter von sich aus sagt: „Bitte geben Sie mir die Wohnung trotzdem, mein Vater bürgt auch freiwillig für alles“, dann soll ihm diese Möglichkeit nicht genommen werden. Es handelt sich dann nicht um eine unzulässige Belastung durch den Vermieter, sondern um ein freiwilliges Angebot, um Zweifel an der Bonität auszuräumen.

Genau hier lag der Knackpunkt des Berliner Prozesses. War die Bürgschaft eine Bedingung der Vermieter („Unterschreiben Sie, oder Sie kriegen das Haus nicht“) oder ein freiwilliges Geschenk des Vaters („Ich biete das an, damit meine Tochter das Haus bekommt“)?

Wie versuchten die Vermieter, die Freiwilligkeit zu beweisen?

Die Eigentümer des Hauses waren sich der rechtlichen Problematik offenbar bewusst. Sie präsentierten dem Gericht die Bürgschaftsurkunde vom 24.08.2020. Darin fand sich ein bemerkenswerter Passus, den der Vater unterschrieben hatte:

„Ich, der Bürge, versichere hiermit, dass ich von mir aus und unaufgefordert dem Vermieter eine Bürgschaft für den Fall des Vertragsschlusses anbiete und zusage, um Bedenken des Vermieters gegen die Bonität des Mieters auszuräumen.“

Für die Vermieter schien der Fall damit klar: Der Mann hatte schriftlich bestätigt, dass er unaufgefordert handelte. Wer so etwas unterschreibt, muss sich auch daran festhalten lassen – so zumindest die Hoffnung der Klägerseite. Sie argumentierten, dass durch diese Unterschrift bewiesen sei, dass die Ausnahme der BGH-Rechtsprechung greife.

Warum war die Bürgschaftserklärung trotz Unterschrift unwirksam?

Das Landgericht Berlin II folgte dieser Argumentation jedoch nicht. Die Kammer fällte ein Urteil, das tief in die Beweiswürdigung und das Prozessrecht eintaucht. Die Richter hoben das zuvor ergangene Versäumnisurteil auf und wiesen die Klage der Vermieter vollständig ab.

Der Unterschied zwischen Text und Wahrheit

Ein zentraler Punkt der Urteilsbegründung war der Beweiswert der vorgelegten Urkunde. Juristen unterscheiden hier genau. Eine private Urkunde (wie dieser Bürgschaftsvertrag) beweist gem. § 416 ZPO zwar, dass der Aussteller (hier der Vater) die Erklärung abgegeben hat. Sie beweist aber nicht, dass der Inhalt der Erklärung auch der Wahrheit entspricht.

Das Gericht erklärte:

„Die in einer Privaturkunde enthaltene einseitige Feststellung […] stellt keine ‚Regelung‘ dar, die von der Vermutungswirkung beurkundeter Rechtsgeschäfte erfasst wird.“

Das bedeutet: Man kann in ein Formular schreiben „Ich mache das freiwillig“, aber wenn die Umstände zeigen, dass man dazu gezwungen wurde, ist der Satz wertlos. Es handelt sich um eine bloße Wissenserklärung, deren Wahrheitsgehalt das Gericht frei überprüfen kann.

Das Scheitern der BGH-Ausnahme

Das Gericht prüfte nun, ob die Voraussetzungen für die vom Bundesgerichtshof definierte Ausnahme vorlagen (BGH, Urteil vom 07.06.1990 – Az. IX ZR 16/90).

Dafür hätten die Vermieter beweisen müssen, dass die Initiative wirklich allein vom Vater oder der Familie ausging. Doch die Beweisaufnahme ließ das Kartenhaus der Vermieter zusammenstürzen:

  1. Der Vater: Er gab an, seine Ehefrau habe ihm das Formular vorgelegt mit der klaren Ansage: Er müsse unterschreiben, sonst komme der Mietvertrag nicht zustande. Es war also eine Bedingung der Gegenseite.
  2. Die Ehefrau (Mutter der Mieterin): Auch sie bestätigte nicht die Version der „freiwilligen Anbiedrung“.
  3. Die Zeugen: Selbst eine von den Vermietern benannte Zeugin konnte nicht bestätigen, dass der Vater die Bürgschaft unaufgefordert angeboten hatte. Im Gegenteil, sie sagte aus, das Formular sei von den Vermietern vorgelegt worden.
  4. Ein weiterer Zeuge: Ein Bekannter der Familie berichtete, der Vater habe ihm gegenüber geäußert, er habe die Erklärung unter Druck unterschrieben, weil der Mietvertrag davon abhängig gemacht wurde.

Das Gericht kam zu dem Schluss: Das Formular stammte von den Vermietern. Es wurde als Bedingung für den Vertragsschluss präsentiert. Damit war es eben kein unaufgefordertes Angebot.

Die rechtliche Konsequenz

Da die Ausnahme nicht griff, fiel der Fall auf den Grundsatz des § 551 BGB zurück.

  • Die Barkaution (3 Monatsmieten) war wirksam und bezahlt.
  • Die Bürgschaft war eine Sicherheit über diese drei Monate hinaus.
  • Ergo: Die Bürgschaft ist wegen Verstoßes gegen das gesetzliche Verbot nichtig.

Der Vater haftet also nicht. Die Vermieter können aus der Bürgschaft keinen Cent verlangen.

Welche Argumente der Vermieter liefen ins Leere?

Die Hausbesitzer versuchten noch, über prozessuale Details zum Erfolg zu kommen.

„Er hat es früher nicht bestritten“

Die Vermieter wiesen darauf hin, dass in einem vorherigen Prozess gegen die Tochter (Az. 39 O 184/23) niemand bestritten habe, dass die Bürgschaft freiwillig war. Das Gericht ließ dieses Argument nicht gelten. Nur weil man in einem anderen Verfahren zu einem Punkt schweigt (vielleicht aus taktischen Gründen oder aus Nachlässigkeit), wird eine falsche Tatsache nicht plötzlich wahr. Ein Schweigen ist kein Geständnis, das in einem neuen Prozess gegen einen Dritten (den Vater) bindend wäre.

„Der Text ist eindeutig“

Die Hartnäckigkeit, mit der die Vermieter auf den Wortlaut „unaufgefordert“ in der Urkunde pochten, half ihnen nicht. Das Gericht stellte klar: Wer eine vorformulierte Erklärung unterschreibt, die offensichtlich nicht der Realität entspricht, liefert damit keinen unwiderlegbaren Beweis gegen sich selbst. Besonders im Mietrecht, wo oft ein Machtgefälle herrscht („Friss oder stirb“), schützen Gerichte die schwächere Partei vor solchen „Fallen“ im Kleingedruckten.

Was bedeutet das Urteil für die Kosten?

Für die Vermieter endet der Ausflug vor das Landgericht teuer.

  1. Klageabweisung: Sie erhalten die geforderten 14.993,48 Euro nicht vom Vater.
  2. Prozesskosten: Als unterlegene Partei müssen sie die Gerichtskosten und die Anwaltskosten der Gegenseite tragen.

Eine kleine Ausnahme machte das Gericht: Die Kosten für das erste Versäumnisurteil muss der Vater tragen. Da er (bzw. sein Anwalt) im ersten Termin keinen Antrag gestellt hatte und somit formal säumig war, gehen diese spezifischen Kosten zu seinen Lasten – ein üblicher Vorgang im Zivilprozess, auch wenn man am Ende in der Sache gewinnt.

Zusammenfassung der Entscheidung

Das Urteil des Landgerichts Berlin II stärkt die Position von Mietbürgen erheblich. Es sendet eine klare Warnung an Vermieter, die versuchen, die gesetzliche Kautionsgrenze durch formularmäßige „Freiwilligkeits-Erklärungen“ zu umgehen.

Die Kernpunkte der Entscheidung sind:

  • Kautionslimit ist zwingend: Mietsicherheiten sind strikt auf drei Monatskaltmieten begrenzt (§ 551 BGB).
  • Bürgschaft zählt dazu: Eine Bürgschaft wird auf diese Summe angerechnet. Ist die Barkaution schon bei drei Mieten, ist die Bürgschaft meist wertlos.
  • Ausnahme nur bei echter Freiwilligkeit: Die Rettung über die „unaufgeforderte Sicherheitsleistung“ funktioniert nur, wenn die Initiative wirklich und nachweisbar vom Bürgen ausging.
  • Papier ist geduldig: Ein Satz im Vertrag, man handele „unaufgefordert“, reicht als Beweis nicht aus, wenn Zeugenaussagen belegen, dass die Bürgschaft zur Bedingung für den Mietvertrag gemacht wurde.
  • Beweislast beim Vermieter: Wer sich auf die Ausnahme beruft, muss beweisen, dass kein Zwang vorlag. Gelingt das nicht (non liquet), verliert der Vermieter.

Der Vater in diesem Fall kann aufatmen. Die Forderung über fast 15.000 Euro ist vom Tisch. Die Vermieter bleiben auf ihren Forderungen gegen die (offenbar zahlungsunfähige) Tochter sitzen und müssen zusätzlich die Prozesskosten für den gescheiterten Versuch tragen, den Vater in die Haftung zu nehmen.

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Experten Kommentar

Vorsicht bei solchen vorgedruckten Formularen, die dem Bürgen eine angebliche Freiwilligkeit bescheinigen sollen. In der Realität ist dieses Dokument oft die versteckte Eintrittskarte zur Besichtigung, ohne die man gar nicht erst berücksichtigt wird. Vermieter versuchen regelmäßig, das gesetzliche Verbot durch psychologischen Druck zu umgehen, während Mietinteressenten in der Wohnungsnot fast alles unterschreiben.

Ich sehe oft, dass Bürgen aus Unwissenheit voreilig zahlen, noch bevor sie die rechtliche Wirksamkeit überhaupt prüfen lassen. Mein Rat: Unterschriebene Erklärungen sind kein unumstößliches Schicksal, wenn der äußere Zwang offensichtlich war. Wer die volle Barkaution bereits hinterlegt hat, sollte bei zusätzlichen Forderungen Dritter die Reißleine ziehen und die Zahlung konsequent verweigern.


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Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Haftet ein Bürge trotz bereits gezahlter Barkaution in voller gesetzlicher Höhe?

Nein. Eine zusätzliche Bürgschaft ist unwirksam, wenn die Barkaution bereits drei Monatskaltmieten beträgt. Das Gesetz setzt eine strikte Höchstgrenze für Mietsicherheiten. Jede darüber hinausgehende Forderung führt zu einer unzulässigen Übersicherung. Dies schützt Bürgen vor einer doppelten finanziellen Belastung durch zu hohe Absicherungen.

Gemäß § 551 BGB darf die Mietsicherheit insgesamt höchstens das Dreifache der monatlichen Kaltmiete betragen. Barkaution und Bürgschaftssumme werden dabei addiert. Ist das Limit bereits ausgeschöpft, ist die zusätzliche Bürgschaftserklärung rechtlich nichtig. Der Bürge haftet dann nicht. Juristen sprechen von unzulässiger Übersicherung. Eine Ausnahme besteht nur bei einem freiwilligen Angebot des Bürgen. Ansonsten schützt die harte Deckelung das Privatvermögen vor dem Vermieter.

Unser Tipp: Prüfen Sie im Mietvertrag die Kaltmiete und vergleichen Sie diese mit der Gesamtsumme aller Sicherheiten. Wehren Sie unberechtigte Forderungen durch Hinweis auf die Übersicherung ab.


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Gilt die Bürgschaft bei Bereitstellung des Formulars durch den Vermieter als unaufgefordert?

Nein, in der Regel gilt die Bürgschaft dann nicht als unaufgefordert angeboten. Wenn der Vermieter das Formular bereitstellt, liegt die Initiative meist bei ihm. In diesem Fall fehlt die erforderliche Freiwilligkeit des Bürgen. Das Gesetz schützt Mieter vor einer Übersicherung über die gesetzliche Drei-Monats-Grenze hinaus.

BGH-Urteile betonen, dass die Initiative allein vom Mieter ausgehen muss. Nutzt der Vermieter ein eigenes Formular, ist dies ein starkes Indiz gegen die Freiwilligkeit. Der Vermieter trägt hierbei die volle Beweislast für das unaufgeforderte Angebot. Ohne diesen Beweis ist die Bürgschaft gemäß § 551 BGB unwirksam, sofern sie zusätzlich zur Kaution verlangt wurde. Oft wird die Unterschrift sogar zur Bedingung für den Vertragsschluss gemacht. Dann liegt rechtlich eine unzulässige Koppelung vor, die zur Nichtigkeit führt.

Unser Tipp: Prüfen Sie genau, wer das Dokument zum Termin mitbrachte. Lassen Sie die Bürgschaft anwaltlich prüfen, falls sie zusätzlich zur Kaution gefordert wurde.


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Kann man die Zahlung aus einer Bürgschaft trotz unterschriebener Freiwilligkeitsklausel verweigern?

JA, die Verweigerung der Zahlung ist trotz einer solchen Klausel rechtlich möglich. Eine formularmäßige Bestätigung der Freiwilligkeit ist unwirksam, wenn Umstände belegen, dass der Vermieter die Bürgschaft verlangt hat. Die Unterschrift beweist nur die Abgabe der Erklärung, jedoch nicht zwingend deren inhaltliche Wahrheit.

Das Gericht im behandelten Fall betont den Schutz vor Druck bei der Wohnungssuche und prüft solche Klauseln streng. Wenn Zeugen belegen, dass die Bürgschaft eine Bedingung war, verliert die Klausel ihren Wert. Juristen sprechen von der Widerlegung der Beweiskraft einer Urkunde durch den Gegenbeweis. Ohne echte Freiwilligkeit verstößt die Sicherheit gegen § 551 BGB. Dann ist die Bürgschaft nichtig und die Zahlung kann dauerhaft verweigert werden.

Unser Tipp: Erstellen Sie Gedächtnisprotokolle mit Zeugen der Vertragsanbahnung. Lassen Sie sich nicht von der bloßen Unterschrift auf dem Papier einschüchtern.


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Ist eine Bürgschaft bei erzwungener Unterschrift als Bedingung für den Mietvertrag unwirksam?

JA, eine solche Bürgschaft ist rechtlich unwirksam, wenn sie die gesetzliche Höchstgrenze der Mietsicherheit überschreitet. Der Vermieter darf gemäß § 551 BGB maximal drei Nettokaltmieten als Sicherheit verlangen. Wurde die Bürgschaft als zwingende Bedingung für den Vertragsabschluss gefordert, liegt eine unzulässige Übersicherung vor.

Der Bundesgerichtshof lässt Ausnahmen nur bei absolut unaufgeforderten Angeboten des Bürgen zu. Im vorliegenden Fall war die Unterschrift jedoch eine erzwungene Bedingung. Der Vermieter forderte: Er müsse unterschreiben, sonst komme der Mietvertrag nicht zustande. Dies stellt eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung dar. Rechtlich gesehen ist die Bürgschaftserklärung damit nichtig. Genau wie bei dem Vater im Beispielartikel greift hier der Schutzcharakter des Gesetzes. Der wirtschaftliche Druck durch Wohnungsnot gilt vor Gericht als beachtlicher Faktor.

Unser Tipp: Sichern Sie Beweise wie E-Mails oder Nachrichten, die den Zwang belegen. Fordern Sie die Bürgschaftsurkunde nach Einzug unter Hinweis auf § 551 BGB zurück.


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Kann man bereits gezahlte Beträge aus einer unwirksamen Bürgschaft zurückfordern?

Ja, die Rückforderung bereits gezahlter Beträge ist in der Regel möglich. Da eine Bürgschaft bei einem Verstoß gegen § 551 BGB als nichtig gilt, fehlt der rechtliche Grund für die Zahlung. Der Vermieter hat das Geld ohne wirksame Grundlage erhalten und ist somit zur Erstattung verpflichtet.

Juristisch gesehen liegt eine ungerechtfertigte Bereicherung nach § 812 BGB vor. Der Bürge leistete, obwohl die vertragliche Grundlage unwirksam war. In solchen Fällen darf der Empfänger das Geld rechtlich nicht behalten. Wichtig ist jedoch die Beachtung der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren zum Jahresende. Die Zahlung gilt dabei nicht automatisch als Anerkenntnis der Schuld. Zahler behalten trotz Irrtums ihren vollen Rückzahlungsanspruch.

Unser Tipp: Fordern Sie den Vermieter schriftlich zur Rückzahlung auf und verweisen Sie explizit auf die Nichtigkeit der Übersicherung. Vermeiden Sie dabei weitere Zahlungsversprechen.


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Das vorliegende Urteil


LG Berlin II – Az.: 10 O 258/24 – Urteil vom 30.10.2025


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