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Mieterhöhungsverlangen –formeller Mangel

AG Schöneberg, Az.: 8 C 55/16

Urteil vom 31.01.2018

I. Die Klage wird als unzulässig abgewiesen.

II. Die Kosten des Rechtstreits hat der Kläger zu tragen.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheitsleistung in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Mieterhöhungsverlangen –formeller Mangel
Foto: REDPIXEL.PL/Bigstock

Der Kläger ist Vermieter der im Klageantrag konkret bezeichneten Wohnung, deren Mieter der Beklagten aufgrund des am 01.11.1970 geschlossenen Mietvertrages ist.

Mit der vorliegenden Klage begehrt der Kläger die Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1 BGB auf der Basis des Mietspiegels 2013. Wegen der Einzelheiten wird Bezug auf das Mieterhöhungsverlangen vom 20.01.2016, Bl. Bl. 11, 12 d.A. genommen.

Mit Hinweisbeschluss vom 13.12.2016 ist der Kläger auf den formellen Mangel seines Mieterhöhungsbegehren hingewiesen worden.

Eine Darstellung des Sach- und Streitstandes hinsichtlich der materiellen Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens erübrigt sich daher.

Der Kläger beantragt, den Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Bruttokaltmiete für die von ihm innegehaltene Wohnung in dem Objekt H. Straße, … B., 3. OG, von derzeit monatlich 1247,74 € um 81,94 € auf 1329,68 € mit Wirkung ab dem 01.04.2016 zuzustimmen.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des gegnerischen Vorbringens wird Bezug auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist unzulässig, da das Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam ist, § 558 a Abs. 3 BGB.

Danach hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen die Angaben über die Wohnung aus einem qualifizierten Mietspiegel auch dann anzugeben, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel stützt. Dies hat der Kläger nicht getan. Denn er teilte die Preisspannen des von ihm zugrundegelegten Mietspiegels 2013 in seinem Mieterhöhungsverlangen nicht mit.

Für Berlin liegt ein qualifizierter Mietspiegel nach 558 d BGB mit dem hier maßgeblichen Mietspiegel 2015, welcher eine Fortschreibung des Mietspiegels 2013 darstellt, vor, vgl. http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/de/qualifiziert.shtml.

Der Mietspiegel 2015, der eine Übersicht über die in Berlin am 1. September 2014 (http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/de/vorbemerkung.shtml) üblicherweise gezahlten Mieten für verschiedene Wohnungstypen jeweils vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit, vermittelt, ist vorliegend anwendbar, da das Mieterhöhungsverlangen nach dem Stichtag der Datenerhebung zuging.

Dieser Mietspiegel; ebenso wie sein Vorgänger, verfügt über eine ausreichende Datenlage über die in Betracht kommenden Vergleichswohnungen und ist daher anwendbar.

Die Preisspannen, zu denen die Vergleichswohnungen vermietet werden, sind im Mietspiegel 2015 in Höhe von 4,72 € im Unterwert und 8,50 € im Oberwert mitgeteilt. Diese Angaben hinsichtlich der Preisspanne fehlen im streitgegenständlichen Mieterhöhungsverlangen und führen zu dessen formeller Unwirksamkeit.

Denn mangels ausreichender Information über die Datenlage wurde die Überlegungsfrist nicht in Gang gesetzt, § 558 b BGB.

Die auf ein formell unwirksames Mieterhöhungsverlangen gestützte Klage unzulässig.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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