AG Paderborn – Az.: 55 C 116/17 – Urteil vom 30.07.2019
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die im Haus B 13 in Q befindliche Erdgeschosswohnung von bisher monatlich 486,00 EUR netto sowie 150,00 EUR Nebenkostenvorauszahlung auf nunmehr monatlich 559,00 EUR netto zzgl. Nebenkostenvorauszahlung mit Wirkung ab dem 01.07.2018 zuzustimmen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden den Klägern zu 40 % und den Beklagten als Gesamtschuldnern zu 60 % auferlegt, mit Ausnahme der Kosten der Beweisaufnahme, welche von den Beklagten allein zu tragen sind.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Den Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 1.750,00 EUR abzuwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Tatbestand
Die Kläger verlangen von den Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung.
Die Kläger sind die Vermieter und die Beklagten die Mieter der im Haus B 13 in Q befindlichen Erdgeschosswohnung. Die Nettokaltmiete beträgt gemäß § 3 des Mietvertrages seit dem 15.11.2008 486,00 EUR nebst Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 150,00 EUR. Die Wohnfläche der Wohnung beträgt 86 qm, so dass der bisherige Mietpreis 5,65 EUR/qm entsprach. Weiterhin verfügt die streitgegenständliche Wohnung über drei Zimmer, eine Küche, einem Flur, einem Badezimmer mit Dusche und Badewanne, einem Gäste-WC, einer Terrasse und einem Kellerraum, wobei der Garten mitvermietet wird. Für dessen regelmäßige Pflege sind die Beklagten verantwortlich. Zur gemeinschaftlichen Nutzung stehen ein Wasch-und ein Trockenkeller sowie ein Fahrradkeller mit Außenrampe zur Verfügung. Die Wohnung weist eine Entfernung von 180 m zum nächsten Supermarkt sowie 450 m zu der nächstgelegenen Kirche auf und ist teilweise in Richtung einer Spielstraße und teilweise in Richtung einer 30-Verkehrszone ausgerichtet. Weiterhin steht den Beklagten ein eigener Stellplatz ohne weiteren Mietzuschlag zur Verfügung.
Mit Schreiben vom 06.07.2017 forderten die Kläger die Beklagten zur Erteilung ihrer Zustimmung zur Zahlung einer Nettokaltmiete in Höhe von 559,00 EUR mit Wirkung zum 01.11.2017 auf. Die Kläger nahmen dabei Bezug auf drei Vergleichswohnungen unter Angabe der Quadratmeter, dem Quadratmeterpreis, der Zimmeranzahl, zu dem Vorhandensein von Küchen, Bädern, Balkon/Terrassen, Gäste-WC, Flur, Kellerraum, Gemeinschaftsräumen, Fußbodenheizung im Bad, Stellplatz, dem Zeitpunkt der Badsanierung, dem Baujahr des Objektes, dem Zeitpunkt und dem Umfang durchgeführter Sanierungen sowie zur Gültigkeit des Energieausweises. Zum Vergleich zogen die Kläger die drei nachfolgenden Wohnungen an:
B, Q, 1. OG
L. 21, Q, EG
L. 21, Q, 2.OG
Wegen des weiteren Inhalts des Mieterhöhungsverlangens wird auf das klägerische Schreiben vom 06.07.2017 (Anlage zur Klageschrift vom 05.12.2017, Bl. 17 ff d. A.) Bezug genommen. Eine Zustimmung der Beklagten erfolgte nicht.
Die Kläger behaupten, die von den Klägern verlangte Miete in Höhe von 6,50 EUR/qm sei ortsüblich und übersteige nicht die Entgelte, die in Q für Wohnungen in der vergleichbaren Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage verlangt und auch gezahlt würden.
Die Kläger haben zunächst beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die im Haus B in Q befindliche Erdgeschosswohnung von bisher monatlich 486,00 EUR netto sowie 150,00 EUR Nebenkostenvorauszahlung auf nunmehr monatlich 559,00 EUR netto zzgl. Nebenkostenvorauszahlung mit Wirkung ab dem 01.11.2017 zuzustimmen.
Mit Schriftsatz vom 27.03.2018 sowie 11.04.2018 haben die Kläger ihr Mieterhöhungsverlangen durch Angaben zu den Vergleichswohnungen bezüglich der jeweiligen Anzahl und Lage der Wohnungen in ihrem Geschoss sowie bezüglich der Namen der jeweiligen Mieter nebst Korrektur der Zimmeranzahl ergänzt und beantragen nunmehr,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die im Haus B 13 in Q befindliche Erdgeschosswohnung von bisher monatlich 486,00 EUR netto sowie 150,00 EUR Nebenkostenvorauszahlung auf nunmehr monatlich 559,00 EUR netto zzgl. Nebenkostenvorauszahlung mit Wirkung ab dem 01.07.2018 zuzustimmen.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Die Beklagten behaupten, die üblicherweise und ortsüblich zu erzielende Miete betrage in Q allenfalls 6,00 EUR. Für die streitgegenständliche Wohnung sei jedoch die bisherige Miete angemessen, da sowohl der Zuschnitt und die Lage durchschnittlicher Art seien, die Wohnung aber zugleich über hellhörige Decken verfüge.
Die Beklagten sind der Auffassung, für das Mieterhöhungsverlangen könnten nicht die eigenen Wohnungen der Kläger herangezogen werden. Im Übrigen seien diese nicht vergleichbar. Insoweit behaupten die Beklagten, die Mietzeitdauer weise nicht dieselbe Länge wie bei den Beklagten aus.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Gutachtens des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Q, welches der Vorsitzende St.VermRat Dipl- Ing. B in der mündlichen Verhandlung vom 09.07.2019 erläutert hat. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten vom 04.04.2019 sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 09.07.2019 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
I.
Die zulässige Klage ist begründet.
1.
Die Klage ist zulässig.
Die mit Schriftsatz vom 27.03.2018 erfolgte Umstellung des Klageantrages stellt unter Berücksichtigung des Sinn und Zwecks des § 558b Abs. 3 BGB eine sachdienliche und damit gemäß § 263 ZPO zulässige, objektive Klageänderung dar.
Die Nachbesserung des Mieterhöhungsverlangens ist dabei als ein neues Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558a BGB und mithin als ein eigener Streitgegenstand zu betrachten, welcher im Vergleich zu dem ursprünglichen Streitgegenstand nicht als Minus, sondern als aliud zu bewerten ist (Vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 13. Auflage 2017, BGB § 558b Rn. 167/169 mwN).
2.
Die Klage ist auch begründet.
Den Klägern steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete für die im Haus B in Q befindliche Erdgeschosswohnung von 486,00 EUR auf monatlich 559,00 EUR netto mit Wirkung zum 01.07.2018 gemäß § 558 Abs. 1 BGB zu.
Das Mieterhöhungsverlangen der Kläger ist formell und materiell wirksam.
a.
Das Mieterhöhungsverlangen der Kläger gegenüber den Beklagten ist formell wirksam.
Das Mieterhöhungsverlangen der Kläger erfüllt nunmehr das Begründungserfordernis des § 558a Abs. 1 und 2 BGB.
Gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB kann zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens insbesondere Bezug genommen werden auf entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen, wobei die Benennung von drei Wohnungen genügt.
Die Kläger haben Entgelte für drei Wohnungen benannt, welche mit der Wohnung der Beklagten als vergleichbar anzusehen sind.
Die zum Vergleich herangezogenen Wohnungen sind zunächst aufgrund ihrer Lage, ihrer Größe sowie hinsichtlich der Tatsache, dass es sich jeweils um Mehrparteienhäuser handelt hinreichend vergleichbar. Weiterhin verfügen die Wohnungen über eine vergleichbare Wohnungs- und Gemeinschaftsausstattung. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, als dass es sich bei einer der Wohnungen um eine Nachbarwohnung der Beklagten handelt. Dem Einwand der Beklagten, dass die Wohnungen der Kläger bei der Bezugnahme auf Vergleichswohnungen keine Berücksichtigung finden dürfen, kann dabei nicht gefolgt werden. Für die Benennung von Vergleichswohnungen genügt die Anführung tatsächlich vereinbarter Mietpreise nebst Vergleichsmerkmalen, unabhängig davon, wer und wann diese Mietpreisvereinbarung getroffen hat. Denn auch die 4-Jahres-Frist des § 558 Abs. 2 BGB findet keine Anwendung auf die Miethöhe der zum Vergleich herangezogenen Wohnungen (Vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 558a Rn 128 mwN).
Durch die gemäß § 558b Abs. 3 BGB zulässige Nachbesserung des Mieterhöhungsverlangens während des Rechtsstreits vom 27.03.2018 sowie 11.04.2018 sind die zum Vergleich und mithin zur Begründung herangezogenen Wohnungen zudem auch ausreichend konkretisiert und die Angaben der Kläger für die Beklagten als Mieter einer Überprüfung zugänglich.
b.
Das Mieterhöhungsverlangen ist auch materiell wirksam.
aa.
Die Frist des § 558 Abs. 1 S. 1 BGB sowie die Jahressperrfrist gemäß § 558 Abs. 1 S. 2 BGB sind von den Klägern eingehalten worden.
Die Miete der Beklagten besteht zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Mieterhöhung, hier dem 01.07.2018, bereits seit 15 Monaten unverändert. Weiterhin ist dem Mieterhöhungsverlangen der Kläger binnen einen Jahres kein Mieterhöhungsverlangen vorausgegangen.
bb.
Die Kläger haben im Rahmen ihres Mieterhöhungsverlangens auch die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB, nach der sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöhen darf, beachtet. Die Miethöhe blieb seit Beginn des Mietverhältnisses im Jahr 2008 für die Beklagten unverändert.
cc.
Zudem wird durch das Mieterhöhungsverlangen der Kläger nicht die Grenze des § 558 Abs. 1 S. 1 BGB überschritten, da die verlangte Miete liegt nicht oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
Gemäß § 558 Abs. 2 S. 1 BGB wird die ortsübliche Vergleichsmiete aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder in einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind, gebildet.
Nach dem Ergebnis des schriftlichen Sachverständigengutachtens des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Q vom 04.04.2019 unter Berücksichtigung der Ausführungen des Vorsitzenden St.VermRat Dipl- Ing. B in der mündlichen Verhandlung vom 09.07.2019 beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete zum Stichtag 01.07.2018 6,56 EUR/qm.
Dieser Wert wurde von dem Gutachterausschuss unter Berücksichtigung der Ergebnisse des Vergleichswertverfahrens sowie eines indirekten Vergleichs auf der Grundlage des Q Mietspiegels sowie unter Beachtung individueller Wertvorteile ermittelt.
Im Rahmen des Vergleichswertverfahrens hat der Gutachterausschuss 17 Vergleichsmieten aus dem Stadtteil F herangezogen, die für 60 bis 120 qm große Wohnungen vereinbart worden sind, die im EG bzw. 1. OG kleiner Mehrfamilienhäuser mit 2 bis 7 Wohneinheiten gelegen und mit Balkon/Terrassen ausgestattet sind, wobei die Mietverhältnisse zwischen 2015 und 2018 neu abgeschlossen oder aber in diesem Zeitraum angepasst worden sind. Das arithmetische Mittel der Vergleichsmieten beträgt danach 6,22 EUR/qm. Dieser Mittelwert erfährt sodann durch eine intersubjektive Schätzung des Ausschusses durch Annahme einer ruhigen und trotzdem zentralen Lage der streitgegenständlichen Wohnung einen Zuschlag in Höhe von 3 %, so dass sich nach diesem Verfahren ein Mietwert der Wohnung in Höhe von 6,41 EUR/qm feststellen lasse.
Durch die Vornahme eines indirekten Vergleiches durch Anwendung des auf der Grundlage des Q Mietspiegels zum 01.05.2018 erstellten Mietpreiskalkulators konnte der Gutachterausschuss für die Lage und die Wohnungsgröße zunächst 5,45 EUR/qm als Standortmiete ermitteln. Sodann war nach den Vorgaben des Mietspiegels und nach den Feststellungen des Gutachterausschusses für den den Beklagten kostenfrei zur Verfügung gestellten Stellplatz ein Zuschlag in Höhe von 10 % zu veranlassen. Für die Wohnlage, welche sich zum einen durch die günstige Entfernung zu Einrichtungen des alltäglichen Bedarfs (Supermarkt, Kirche, Grundschule) sowie durch eine gute Verkehrsanbindung auszeichne, sei ein weiterer Zuschlag in Höhe 3 % gerechtfertigt. Eine weitere Erhöhung um 3 % sei für die bessere Ausstattung und den besseren Zustand des streitgegenständlichen Objektes vorzunehmen. Insoweit führt der Gutachterausschuss aus, dass Objekt vermittele aufgrund umfassender Umbau- und Modernisierungsarbeiten im Jahr 1999 ein jüngeres Baujahr als 1956 und befinde sich in einem guten Zustand. Insbesondere sei ein Wärmeverbundsystem sowie modernisierte Sanitärbereiche nebst Fußbodenheizung vorhanden, so dass der Ausstattungsstandard innerhalb dieses Bewertungsverfahrens oberhalb des Normalstandards liege. Vor diesem Hintergrund seien als Mietwert 6,37 EUR/qm zu veranschlagen.
Die nach den vorgenannten Methoden ermittelten Ergebnisse ergeben im Mittel einen Mietwert in Höhe von 6,39 EUR/qm. Nach den Feststellungen des Gutachterausschusses ist dieser Wert jedoch aufgrund eines Wertvorteils der Beklagten durch die Nutzung einer Gartenfläche von 140 qm, verbunden mit der Auflage der regelmäßigen Pflege, um monatlich 15,00 EUR bzw. 0,17 EUR/qm zu erhöhen, sodass die ortsübliche Vergleichsmiete mithin 6,56 EUR/qm betrage.
Den beklagtenseits erhobenen Einwänden gegen die gutachterlich ermittelte Vergleichsmiete konnte nicht gefolgt werden.
Die von den Beklagten angeführte Hellhörigkeit der Wohnungsdecken konnte zunächst nicht wertmindernd berücksichtigt werden. Insoweit haben die Beklagten weder substantiiert dargelegt noch unter Beweis gestellt, dass es sich dabei um ein unveränderliches Merkmal der Wohnung und nicht um einen behebbaren Mangel handelt, welcher keine Berücksichtigung finden kann.
Soweit die Beklagten beanstandet haben, dass der ihnen zur Verfügung gestellte Stellplatz keine Berücksichtigung finden dürfe, galt es zu beachten, dass dieser nur im Rahmen des indirekten Vergleichs und mithin nach den Vorgaben des Mietpreiskalkulators zu einer Erhöhung geführt hat. Eine mehrfache Berücksichtigung hat entgegen der Auffassung der Beklagten gerade nicht stattgefunden.
Auch der Einwand, für den Stadtteil F sei im Hinblick auf das Erreichen des Q Zentrums und unter Berücksichtigung der heutigen verkehrstechnischen Überlastung von einem Standortnachteil auszugehen, vermochte nicht durchzugreifen. Die zunehmende Belastung der Verkehrswege durch überhöhtes Verkehrsaufkommen betrifft alle Stadtteile gleichermaßen und führt nicht zu einer gesonderten Benachteiligung von F. Überdies hat im Rahmen der Lagebewertung auch die unmittelbar innerörtliche Lage Berücksichtigung zu finden, welche vorliegend durch die Nähe zum dortigen Zentrum von dem Gutachterausschuss nachvollziehbar als gut angesehen und mit einem Zuschlag von jeweils 3 % bewertet worden ist.
Unter Berücksichtigung der vorstehenden Feststellungen sowie den ergänzenden Ausführungen des Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung ist auch die Annahme des Gutachterausschusses belegt, die streitgegenständliche Wohnung verfüge aufgrund der stattgehabten Modernisierungen für den indirekten Vergleich über eine gute Ausstattung. Dabei hat auch Berücksichtigung gefunden, dass der Modernisierungsstandard naturgemäß unterhalb des Neubaustandards liegt, welcher mit einem Zuschlag von 6 % zu bewerten gewesen wäre.
Sofern die Beklagten ferner beanstandet haben, die im Vergleichswertverfahren herangezogenen Wohnungen seien insbesondere hinsichtlich der Wohnungen Nr. 14 bis 17 weder vergleichbar noch repräsentativ, vermag dem ebenfalls nicht gefolgt werden. Für die Mietwertermittlung sind gemäß Anlage 4 des Gutachtens Wohnungen aus F herangezogen worden, die sowohl hinsichtlich der Wohnungsgröße (im Mittel von 87 qm) als auch der Anzahl der Wohneinheiten (im Mittel 4 Wohneinheiten) mit der streitgegenständlichen Wohnungen als vergleichbar anzusehen sind. Weiterhin konnten die herangezogenen Objekte nach den Angaben des Sachverständigen bei der Erhebungen des Gutachterausschusses zur jeweiligen Wohnungsqualität durch Zusendung des Mietfragebogen an die Mieter und Vermieter vergleichbare Bewertungen hinsichtlich der Lage, der Ausstattung, der Größe, des Wohnungszuschnitts, des Wohnumfelds und des Gebäudezustandes erzielen. Überdies haben insgesamt 17 Wohnungen Berücksichtigung gefunden, so dass eine belastbare Anzahl an Vergleichsmieten für die Ermittlungen des Ausschusses zur Verfügung stand. Zudem sind Mieten herangezogen worden, die zwischen 2015 und 2018 und mithin in den letzten vier Jahren vereinbart worden sind, so dass auch die stattgehabte Mietpreissteigerung ausreichend abgebildet werden konnte.
Ferner konnte der Einwand, der zur Wohnung der Beklagten zugehörige Garten stelle entgegen der Auffassung des Gutachterausschusses gerade keinen Wertvorteil dar, nicht überzeugen. Das Gartenstück misst 140 qm und steht den Beklagten zur alleinigen und freien Verfügung, so dass die Ausgestaltung auch nach den Wünschen der Beklagten erfolge könnte. Weiterhin hat die den Beklagten obliegende Gegenleistung in Gestalt der Gartenpflege bei der Bewertung durch den Gutachterausschuss ausreichend Berücksichtigung gefunden, indem eine Erhöhung von nur 0,17 EUR/qm Wohnfläche angesetzt worden ist.
Das Gericht schließt sich den vorstehenden Feststellungen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Paderborn vollumfänglich an.
Der Gutachterausschuss hat die ihm gestellten Beweisfragen zur Überzeugung des Gerichts umfassend und nachvollziehbar beantworten können. Überdies war der Vorsitzende des Ausschusses in der mündlichen Verhandlung vom 09.07.2019 in der Lage, die ergänzend gestellten Fragen nachvollziehbar zu beantworten und unter Berücksichtigung der zutreffenden Anknüpfungstatsachen erhobene Einwände gänzlich entkräften zu können.
II.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1, 96, 100 Abs. 1, Abs. 4, 708 Nr. 7, 711 S. 1, 709 S. 1 ZPO.
Die Kosten der Beweisaufnahme durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens sowie dessen Erläuterung in der mündlichen Verhandlungen waren allein den Beklagten aufzuerlegen, da diese Kosten aufgrund des Bestreitens der Ortsüblichkeit der Miete auch für den späteren, berechtigten Wirkungszeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens entstanden sind.
Der Streitwert wird auf 1.460,00 EUR festgesetzt.
