LG Berlin – Az.: 67 S 271/18 – Beschluss vom 14.03.2019
Die Berufung der Klägerin gegen das am 24. August 2018 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte – 14 C 368/14 – wird durch einstimmigen Beschluss der Kammer gemäß § 522 Abs. 2 ZPO auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen.
Das angefochtene Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des aufgrund des angefochtenen Urteils vollstreckbaren Betrages zzgl. 10 % abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zzgl. 10 % leisten.
Der Streitwert für den zweiten Rechtszug wird auf bis 20.000,- € festgesetzt.
Gründe
Die Parteien streiten um die von der Klägerin begehrte Zustimmung zu der Erhöhung der Netto-Kaltmiete für die von den Beklagten innegehaltene Wohnung in der T.-Straße … in … B. sowie die Räumung und Herausgabe der Wohnung nach verhaltensbedingter Kündigung.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes, insbesondere der erstinstanzlich gestellten Anträge, wird auf das am 24. August 2018 verkündete Urteil des Amtsgerichts (Bl. I/60 – 76) Bezug genommen.
Gegen dieses ihr am 30. August 2018 zugestellte Urteil richtet sich die am 12. September bei Gericht eingegangene und nach rechtzeitiger Fristverlängerung bis zum 30. November 2018 an diesem Tag bei Gericht eingegangene Berufungsbegründung der Klägerin.
Die Klägerin vertieft in der Berufung ihr erstinstanzliches Vorbringen, insbesondere ihre Ansicht, der Mietspiegel 2013 könne zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht herangezogen werden. Die Kündigung sei berechtigt, da die Beklagten nachhaltig ihre vertragliche Pflicht zur Duldung notwendiger Instandsetzungen verletzt hätten und aufgrund der langjährigen Auseinandersetzung um die Duldung der Sanierungsmaßnahmen das Mietverhältnis zerrüttet sei.
Die Klägerin beantragt, unter Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils der Klage stattzugeben.
Die Kammer hat die Klägerin mit ihr am 23. Januar 2019 zugegangenem Beschluss vom 15. Januar 2019 (Bl. II/113 – 117 d. A.) darauf hingewiesen, die Zurückweisung der Berufung zu beabsichtigen, da die begehrte Miete über der aufgrund des Berliner Mietspiegel 2013 zu ermittelnden ortsüblichen Vergleichsmiete liege und es für die Kündigung an einer hinreichend erheblichen Pflichtverletzung der Beklagten fehle.
II.
Die Berufung war gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, da sie hat offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordern und eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist.
Die Kammer verweist inhaltlich auf ihren Hinweisbeschluss vom 15. Januar 2019, an dem sie auch nach der Stellungnahme der Klägerin vom 19. Februar 2019 festhält. Die darin enthaltenen, tatsächlich und inhaltlich nicht neuen Einwendungen sind bereits bei Erlass des Hinweisbeschlusses gewürdigt worden, auf dessen umfassende Begründung mit folgenden Ergänzungen Bezug genommen wird.
Das Amtsgericht hat rechtsfehlerfrei den Berliner Mietspiegel 2013 als einfachen Mietspiegel herangezogen. Auch wenn diesem nicht die in § 558d Abs. 3 BGB dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene Vermutungswirkung zukommen sollte, stellt der Mietspiegel ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. Das Gericht ist grundsätzlich befugt, einen den Anforderungen des § 558c BGB – und nicht darüber hinaus den erhöhten Anforderungen des § 555d BGB – entsprechenden Mietspiegel zumindest als einfachen Mietspiegel im Sinne des § 558c Abs. 1 BGB zur Überzeugungsbildung von der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 286 ZPO) anzuwenden. Bereits aufgrund der gesetzgeberischen Entscheidung der Beibehaltung des einfachen Mietspiegels als eine von mehreren Erkenntnisquellen für ein Mieterhöhungsverlangen ist kein Anhalt gegeben, den Erkenntniswert von Sachverständigengutachten unabhängig von dem gerade im Verhältnis zur Mieterhöhung hohen Kostenaufwand als dem von Mietspiegeln überlegen anzusehen (vgl. BVerfG, Kammerbeschl. v. 3. April 1990 – 1 BvR 268/90, 1 BvR 269/90, 1 BvR 270/90, WuM 1992, 48, juris Tz. 4, 7; BGH, Urt. v. 16. Juni 2010 – VIII ZR 99/09, juris Tz. 11). Der Umstand, dass der Berliner Mietspiegel 2013 vom Land Berlin, vertreten durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, gemeinsam mit den beteiligten örtlichen Interessenvertretern von Mieter- und Vermieterseite aufgestellt wurde und damit den Anforderungen des § 558c Abs. 1 Alt. 2 und 3 BGB genügt, spricht entgegen der Auffassung der Berufung bereits nach der Lebenserfahrung dafür, dass der Mietspiegel die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern nach Anerkennung von der Gemeinde und allen an der Arbeitsgruppe Mietspiegel beteiligten Interessenvertretungen der Mieter und Vermieter objektiv zutreffend ausgehend von einer gegenüber dem Vergleichswertverfahren breiteren Tatsachen- und Datenbasis ausgewogen abbildet (zuletzt BGH, Urt. v. 13. Februar 2019 – VIII ZR 245/17, juris Tz. 18 m.w.N.; Kammer, Urt. v. 16. Juli 2015 – 67 S 120/15, NZM 2015, 626, juris Tz. 7).
Ob die daraus resultierende Indizwirkung des einfachen Mietspiegels im Einzelfall zum Nachweis der Ortsüblichkeit der verlangten Miete ausreicht, hängt – wie die Klägerin zu Recht geltend macht – von den Einwendungen ab, die gegen den Erkenntniswert der Angaben des Mietspiegels erhoben werden. Verbleibt nach Prüfung substantiierter Angriffe etwa gegen die erforderliche Sachkunde der Verfasser des Mietspiegels, die substantiierte Behauptung, sie hätten sich von sachfremden Erwägungen leiten lassen oder der Mietspiegel beruhe auf unrichtigem oder nicht repräsentativem Datenmaterial, ein Zweifel an der Verlässlichkeit des Mietspiegels, so ist seine Indizwirkung erschüttert und der Nachweis über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete muss anderweitig geführt werden (vgl. BGH – VIII ZR 99/09, juris Tz. 12f.). Dabei ist jedoch im Ausgangspunkt zu berücksichtigen, dass die Prüfung anhand der in § 555c BGB für die Erstellung eines einfachen Mietspiegels aufgestellten (geringeren) Anforderungen zu erfolgen hat, weshalb die seitens der Klägerin gegen die Wissenschaftlichkeit vorgebrachten Einwände als solche, die lediglich die Einordnung als qualifizierten Mietspiegel infrage stellen, nicht die Indizwirkung beseitigen (vgl. BGH, Urt. v. 13. Februar 2019, a.a.O., Tz. 18; ausführlich Landgericht Berlin, Urt. v. 31. August 2016 – 65 S 197/16, WuM 2016, 670, bestätigt vom Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin, Beschl. v. 16. Mai 2018 – 171/16, WuM 2018, 411). Daher verfängt bereits nicht der in der Berufung insbesondere bezogen auf die Rüge der willkürlichen und realitätsfremden Einordnung der Wohnlagen wiederholte Verweis auf die Entscheidung des BGH vom 21. November 2012 (VIII ZR 46/12), in der bezüglich der dort streitgegenständlichen Frage der Bewertung des Berliner Mietspiegels 2009 als eines die Anforderungen des § 558d Abs. 1 BGB erfüllenden qualifizierten Mietspiegels darauf verwiesen wird, bei der hierfür gebotenen Prüfung, ob der Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde, sei dem Einwand nachzugehen, die Einordnung der Wohngebiete beruhe nicht auf überprüfbaren anerkannten wissenschaftlichen Erkenntnissen und Erhebungen. Im Gegenteil zeigen die darin enthaltenen Grundsätze auf, dass der auch im vorliegenden Fall gleichermaßen erhobene Einwand gegen die Einteilung in drei Wohnlagen, die nicht am tatsächlichen Mietniveau orientiert sei, als solcher nicht die Indizwirkung beeinflussen, sondern im Hinblick auf den nach Ansicht der Klägerin nicht anerkannten wissenschaftlichen Grundsätze entsprechendem Ansatz lediglich dessen Einordnung als qualifizierter Mietspiegel infrage stellen kann (BGH – VIII ZR 46/12, Tz. 26; so auch BGH – VIII ZR 245/17, a.a.O., Tz.18 jew. zit. nach juris).
Nach diesen Maßstäben misst die Kammer dem Berliner Mietspiegel 2013 auch unter Würdigung der weiteren Einwendungen der Klägerin gegen die Mietspiegelersteller und den Erkenntniswert der darin enthaltenen Angaben eine ausreichende Indizwirkung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei. Insbesondere die gerügte Richtigkeit und Repräsentativität des Datenmaterials sind im Ergebnis mit dem Amtsgericht nicht geeignet, die Indizwirkung zu erschüttern. Ausweislich der Dokumentation der Mietspiegelerstellung in dem Methodenbericht Berliner Mietspiegels 2013 waren die Gemeinde – das Land Berlin über die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt – und jeweils drei Mieter- und Vermieterverbände neben weiteren Fachverbänden wie der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin umfassend in die Erstellung des Berliner Mietspiegel 2013, insbesondere auch die Entscheidungsprozesse während des gesamten Verfahrens seiner Erstellung, einbezogen. Konkrete Anhaltspunkte dafür, dass die beteiligten Mieter- oder Vermieterverbände ihre Mitglieder nicht sachkundig und interessengerecht vertreten hätten, mit der Folge, dass die Verlässlichkeit des Mietspiegels zweifelhaft ist, sind nicht ersichtlich. Auch soweit die Klägerin die Sachkunde der Beteiligten konkret im Hinblick auf die ihrer Ansicht nach nicht vertretbare Bewertung der jeweiligen Wohnlagen infrage stellt, verfängt dies nicht. Dass die Klägerin die Einordnung und die dieser Gruppe zugrunde liegenden Kriterien für nicht sachgerecht hält, betrifft wiederum den wissenschaftlichen Ansatz als solchen und lässt keine Rückschlüsse auf eine fehlende Sachkunde der Beteiligten zu. Andere sachlich begründete Anhaltspunkte trägt die Klägerin weder vor noch sind solche ersichtlich.
Hinsichtlich der Angriffe gegen die Repräsentativität der Daten bzw. Stichprobenauswahl ergibt die detaillierte Dokumentation der Datensammlung und -auswertung des Erstellungsprozesses des Berliner Mietspiegels 2013 in dem Methodenbericht nachvollziehbar die Vorbereitung, Durchführung und Auswertung der für ausreichend erachteten Erhebung von rund 8.000 mietspiegelrelevanten Daten über den gesamten Erstellungsprozess durch die Arbeitsgruppe Mietspiegel, begleitet von zahlreichen Diskussionen innerhalb der Arbeitsgruppe Mietspiegel. Soweit die Dokumentation beanstandet wird, wirkt sich dies im Rahmen der Bewertung der Verlässlichkeit des einfachen Mietspiegels nicht aus, da § 558c BGB eine solche zwar nicht ausschließt, aber auch nicht voraussetzt. Auch die Angriffe der Klägerin gegen die Extremwertbereinigung und die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung begründen nicht die Annahme, der Mietspiegel beruhe auf sachfremden Erwägungen. Durch die in der Arbeitsgruppe Mietspiegel abgestimmte und beschlossene Extremwertbereinigung und die Ausweisung von unteren und oberen Spannwerten sollte nach den Erläuterungen in dem Methodenbericht eine Verdichtung der Mietwerte auf das Übliche erfolgen. Gleiches gilt hinsichtlich der Wohnlageneinteilung in dem Berliner Mietspiegel. Das Wohnlagenverzeichnis wurde durch die Arbeitsgruppe Mietspiegel unter Beteiligung der genannten jeweils drei Mieter- und Vermieterverbände aktualisiert. Die Entscheidung über die Änderung oder Beibehaltung einer Wohnlageneinstufung unter Einbeziehung der von den der Klägerin erhobenen Kritik gegen die drei Berliner Wohnlagenkategorien wurde dabei von der Arbeitsgruppe als Expertengremium getroffen. Zur Entscheidungsfindung herangezogen hat die Arbeitsgruppe einen aktualisierten Indikatorenkatalog (zu den Einzelheiten siehe Methodenbericht Berliner Mietspiegel 2013, S. 61).
Ob die Datenermittlung als solche wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht, ist – wie bereits erläutert – im Rahmen der Prüfung eines von Gemeinde sowie zusätzlich Mieter- und Vermieterverbänden gemeinsam erstellten Mietspiegels nach § 558c Abs. 1 BGB nicht maßgebend. Dies gilt auch, soweit sich die Klägerin auf ein in dem Verfahren AG Charlottenburg 235 C 133/13 erstattetes Sachverständigengutachten bezieht, da dieses Gutachten – unabhängig davon, ob es inhaltlich überzeugt – zu der Frage erstattet worden ist, ob der Berliner Mietspiegel 2013 nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden und damit ein qualifizierter Mietspiegel ist, nicht aber zu der Frage, ob er hinreichende Grundlage einer Schätzung nach § 287 ZPO sein kann. Auch der von der Klägerin vorgetragene Umstand von zahlreichen in demselben Wohnhaus vereinbarten Mieten oberhalb des Spannenoberwertes des Mietspielfeldes J 1 führt zu keiner anderen Beurteilung, da die dem Mietspiegel zugrunde liegenden Daten auf Zufallsstichproben beruhen, um die Mietentwicklung möglichst realitätsnah widerzuspiegeln (so auch LG Berlin, Urt. v. 13. Juni 2016 – 18 S 36/16, juris Tz. 8 für den Berliner Mietspiegel 2013).
Die Spanneinordnung hat das Amtsgericht zutreffend vorgenommen.
Konkrete Einwände hiergegen werden in der Berufung nicht vorgebracht, weder hinsichtlich der einzelnen Wohnwertmerkmale noch der grundsätzlichen Einordnung in die einfache Wohnlage ausgehend von der – lediglich als solchen von der Klägerin infrage gestellten – Definition der Wohnlageneinstufungen in dem Methodenbericht ( S. 65ff.).
Ein Stichtagszuschlag war aus den Gründen des Hinweisbeschlusses nicht zu erheben. Es verbleibt bei den Ausführungen in diesem Beschluss, in dem ausgehend von der darin angeführten Entscheidung des BGH im einzelnen begründet wird, warum unter Berücksichtigung des abweichend von der Ansicht der Klägerin maßgeblichen Zeitpunkts des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens (BGH, Urt. v. 15. März 2017 – VIII ZR 295/15, juris Tz. 18) nicht von einer signifikanten nachträglichen Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach Inkrafttreten des Berliner Mietspiegels 2015 ausgegangen werden kann.
Der Klägerin steht aus den Gründen der überzeugenden Ausführungen des Amtsgerichts, das sich im Einzelnen mit den in der Berufung wiederholten Einwänden der Klägerin unter sorgfältiger Abwägung der gesamten Umstände auseinandersetzt, ergänzt durch den Hinweisbeschluss der Kammer vom 15. Januar 2019 auch kein Räumungs- und Herausgabeanspruch gemäß §§ 985, 546 Abs. 1 BGB zu.
Dagegen vermag die Stellungnahme hierzu, die keine neuen tatsächlichen oder rechtlichen Gesichtspunkte aufzeigt, nichts zu erinnern. Entgegen der Ansicht der Klägerin stellt die Duldungsverweigerung im Rahmen der vorzunehmenden Gesamtabwägung der Umstände des Einzelfalls keine für eine ordentliche Kündigung hinreichend erhebliche Pflichtverletzung dar. Zugunsten der Beklagten war das abgesehen von der strittigen Schwammsanierung seit mehr als 30 Jahren ansonsten beanstandungsfreie Mietverhältnis sowie zu berücksichtigen, dass den Beklagten angesichts der bereits in dem Urteil sowie dem Hinweisbeschluss dargelegten Umstände des Einzelfalles allenfalls geringes Verschulden vorgeworfen werden kann. Dies bereits deshalb, da die Beklagten nach dem 2009 klägerseits angezeigten Schwammbefall nicht untätig geblieben sind, sondern durch die Beauftragung eines eigenen Sachverständigen im Jahr 2010 auf ihre Kosten ihr Interesse an der Aufklärung des Sachverhalts und einer einvernehmlichen Lösung gezeigt haben. Zudem kann ihre auf die Einschätzungen des Privatgutachters gestützte Verweigerungshaltung auch für den Fall, dass dessen gutachterlichen Feststellungen unzutreffend gewesen sein sollten, den Beklagten allenfalls als vermeidbarer Tatsachenirrtum mit der Folge einer lediglich fahrlässig erfolgten Duldungsverweigerung angelastet werden. Auch das steht der hinreichenden Erheblichkeit einer möglichen Pflichtverletzung entgegen.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 708 Nr. 10, 711, 97 Abs.1 ZPO, 47 Abs. 1, 48 Abs. 1, 41 Abs. 5 Satz 1 Alt. 1 GKG.
Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht. Die Voraussetzungen, unter denen ein Mietspiegel als Grundlage einer Schätzung nach § 287 ZPO herangezogen werden kann, sind höchstrichterlich geklärt. Die Kammer weicht davon nicht ab. Ob die beweisrechtlichen Voraussetzungen zur Anwendung des einfachen Mietspiegels vorliegen, ist revisionsrechtlich nur eingeschränkt überprüfbar. Die Urteile des Landgerichts Berlin zu den Geschäftszeichen 63 S 220/11 und 63 S 36/12 betreffen ohnehin nur den Mietspiegel 2009, der auf anderem Datenmaterial beruht als der Mietspiegel 2013 und konkret auf diesen Mietspiegel bezogene Einwände.
