AG Berlin-Mitte, Az.: 14 C 265/14, Urteil vom 27.01.2015
1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 308,99 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils 28,09 Euro ab dem 06.10., 06.11. und 06.12.2013 sowie ab dem 06.01., 06.02., 06.03., 06.04., 06.05., 06.06., 06.07. und 06.08.2014 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 83,45 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 19.06.2014 zu zahlen.
3. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 44 % und der Beklagte 56 %.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Von der Abfassung des Tatbestandes wird gemäß § 313 a Absatz 1 ZPO abgesehen, da ein Rechtsmittel gegen das Urteil unzweifelhaft nicht zulässig ist.
Für keine der Parteien erreicht die Beschwer den für die Berufung gemäß § 511 Absatz 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Beschwerdewert von über 600 Euro.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig und in dem tenorierten Umfang auch begründet, im Übrigen ist sie unbegründet.
Die Klägerin hat gegen den Beklagte einen Anspruch gemäß § 535 Absatz 2 BGB auf Zahlung der restlichen Mieten in Höhe von monatlich 28,09 Euro für die Monate Oktober 2013 bis einschließlich August 2014.
Unstreitig besteht seit dem Jahr 2008 zwischen den Parteien ein Mietverhältnis über eine 2 Zimmer – Wohnung im Hause … B. Unstreitig beträgt die vertraglich vereinbarte Miete monatlich 438,20 Euro. Unstreitig hat der Beklagte im streitigen Zeitraum unter Berufung auf ein Recht zur Einbehaltung eines Teils der Miete wegen behaupteter Mängel auf die monatlich geschuldete Miete jeweils nur 388,20 Euro gezahlt.
Hierzu war er jedoch – jedenfalls nicht in dem vorgenommenen Umfang – nicht berechtigt.
Zwar geht das Gericht in Übereinstimmung mit dem Beklagten von einer Mietminderung im streitigen Zeitraum aus, da – was zwischen den Parteien unstreitig ist – ein Mitmieter des Hauses … vereinzelt Gegenstände aus dem Fenster seiner Wohnung auf den Gehweg vor dem Haus geworfen hat. Dies rechtfertigt jedoch keine Mietminderung von nahezu 12 % der Bruttomiete.
Vielmehr geht das Gericht von einer Mietminderung in Höhe von lediglich 5 % (= 21,91 Euro) aus.
Gemäß § 536 Absatz 1, Satz 2 BGB hat der Mieter für die Zeit während der die Tauglichkeit der Mietsache gemindert ist, nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten.
Es ist anerkannt, dass die Gebrauchstauglichkeit einer Wohnung auch auf Grund negativer Einwirkungen aus dem Wohnumfeld und auch durch störendes Verhalten von Mitmietern beeinträchtigt werden kann (vgl. dazu Eisenschmid in Schmidt – Futterer, Mietrecht, 11. Auflage, § 536 BGB Rn. 158 ff). Ein Mangel der Mietsache liegt z.B. vor, wenn der Mieter – wie hier – aus dei Nachbarschaft mit Unrat und ekelerregenden Verschmutzungen konfrontiert wird (LG Köln, WuM 1989, 623). Solche Beeinträchtigungen im Wohngebrauch muss der Mieter nicht hinnehmen.
Allerdings kommt es für die Frage der Mietminderung auf die Intensität und Dauer bzw. Häufigkeit der Störungen an.
In Anbetracht der Tatsache, dass der Mitmieter des Beklagten nur an vereinzelten Tagen, dann jedoch z.T. auch in gefährdender und ekelerregender Weise Gegenstände wie Glasbehälter, Flaschen, aber auch Toilettenpapier mit Fäkalieninhalt auf den Gehweg des zur Wohnung des Beklagten führenden Hauseingangsbereich geworfen hat, geht das Gericht von einer Mietminderung von 5 % der Bruttomiete aus, so dass die Klägerin einen Anspruch auf die Mietdifferenz zwischen der von dem Beklagten im streitigen Zeitraum tatsächlich einbehaltenen Miete und der geschuldeten um 5 % geminderten Miete hat.
Ein Anspruch auf die volle vertraglich vereinbarte Miete steht der Klägerin – nach oben Ausgeführtem – im streitigen Zeitraum dagegen nicht zu.
Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286, 288 BGB.
Schließlich hat die Klägerin auch einen Anspruch gemäß §§ 280Absatz 1 und Absatz 2, 286 BGB auf Erstattung der vorgerichtlichen Anwaltskosten, da sich der Beklagte zum Zeitpunkt der Beauftragung des Prozessbevollmächtigten der Klägerin mit Teilen der Miete für die Monate Oktober 2013 bis Juni 2014 im Verzug befand.
Was die Höhe der anwaltlichen Gebühren betrifft, so hat der Beklagte diese nicht bestritten.
Der Zinsanspruch auf die Schadensersatzforderung folgt ebenfalls aus §§ 286, 288 BGB.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92Absatz 1, 708 Nr. 11,713 ZPO.
