LG Berlin, Az.: 65 S 159/12, Urteil vom 12.04.2013
I. Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichtes Charlottenburg vom 21.03.2012 – Geschäftszeichen 207 C 314/11 – unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Es wird festgestellt, dass die Kläger berechtigt sind, die Bruttomiete von 747,15 € für die von ihnen angemietete Wohnung in der Liegenschaft … Berlin, Erdgeschoss links, für den Zeitraum vom 1. April 2010 bis zum 30. November 2011 wegen der Luftdurchlässigkeit der Fenster und der Oberseite der Balkontüren im Schlaf-, Gäste- und Wohnzimmer um 5 % zu mindern.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
II. Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz einschließlich der Kosten des Beweissicherungsverfahrens des Amtsgerichts Charlottenburg – 222 H 2/10 – haben die Kläger 76 % und die Beklagte 24 % zu tragen.
Von den Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz haben die Kläger 73 % und die Beklagte 27 % zu tragen.
III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Parteien wird nachgelassen die Vollstreckung der Gegenseite durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die vollstreckende Partei zuvor Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
IV. Die Revision wird zugelassen.
Gründe
I.
Wegen der erstinstanzlichen Feststellungen und der Einzelheiten der erstinstanzlichen Entscheidung wird auf das angefochtene Urteil Bezug genommen, § 540 Abs. 1 S. 1 Nr.1 ZPO.
Ergänzend hierzu ist auszuführen:
Die Beklagte hat gegen das ihr am 23.03.2012 zugestellte Urteil des Amtsgerichts mit am 05.04.2012 beim Berufungsgericht eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt. Mit am 21.05.2012 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz hat die Beklagte die Berufung begründet.
Der Beklagte wendet sich mit der Berufung vollumfänglich gegen die erstinstanzliche Verurteilung.
Sie vertieft ihren erstinstanzlichen Vortrag und ist weiterhin der Ansicht, dass die Klage hinsichtlich des Mängelbeseitigungsanspruches wegen Unbestimmtheit unzulässig und unschlüssig sei. Das erstinstanzliche Gericht habe unzulässigerweise unter Verstoß gegen § 308 Abs. 1 S. 1 ZPO den Tenor dahingehend konkretisiert, dass der Geräuschwert mit „30 dB (A)“ beziffert wurde. Allerdings sei auch der geänderte Tenor zu unbestimmt, da nicht klar sei, an welcher Stelle der Messpunkt liegen müsse.
Hinsichtlich der Urinstrahlgeräusche sei ein Mangel nicht schlüssig dargelegt, da die Kläger nicht vorgetragen hätten, zu welchen Zeitpunkten es zu einer Geräuschbelästigung gekommen sei. Die Geräusche seien ausgeschlossen, wenn die Toilette im Sitzen benutzt würde.
Zudem ergebe sich aus dem Alter des Gebäudes eine Beschaffenheitsvereinbarung dergestalt, dass der Vermieter nur für die Übereinstimmung des baulichen Bestands mit den zum Errichtungszeitpunkt gültigen Normen einzustehen hätte. Diesen Normen entspreche das Gebäude.
Die damals gültige DIN 4109 aus dem Jahre 1944 habe keine Grenzwerte aufgezeigt, im Gegensatz zur Fassung aus dem Jahre 1989.
Das Instandsetzungsverlangen verstieße zudem gegen Treu und Glauben, weil es eine grundlegende Umgestaltung des Gebäudes erfordern würde und dies unverhältnismäßig wäre.
Darüber hinaus sei jedenfalls die Instandsetzungsverpflichtung aufgrund einer Kündigung vom 26.09.2012 entfallen. Die Kündigung sei allerdings nicht unstreitig, sondern Gegenstand eines anderen amtsgerichtlichen Verfahrens.
Der Feststellungsantrag für die Minderung wegen der vernehmbaren Urinstrahlgeräusche sei für den Zeitraum vom 01.04.2010 bis einschließlich 25.08.2010 unzulässig, da die Hausverwaltung mit Schreiben vom 23.08.2010 ohne Anerkennung einer Rechtspflicht eine Minderung in Höhe von 10 % bis zum geplanten Einbau eines WC mit Flachspülvorrichtung in der Nachbarwohnung zuerkannt habe. Die vom Amtsgericht zuerkannte Minderungsquote sei zudem überhöht. Hinsichtlich der Undichtigkeit der Fensteranlagen sei keine Minderung eingetreten. Es seien Modernisierungsarbeiten und keine Mängelbeseitigungsarbeiten vorgenommen worden, so dass eine Mangelhaftigkeit der Fenster nicht unstreitig sei. Der Mangel im Bereich der Balkontür sei unstreitig durch die Kläger herbeigeführt worden. Eine Minderung für die Undichtigkeit der Fensteranlagen hätte für die Monate Mai bis September nur bei ungewöhnlichen Wetterlagen in Betracht kommen können. Eine Gebrauchsbeeinträchtigung sei nicht ersichtlich.
Die 5 %ige Minderungsquote sei nicht nachvollziehbar.
Darüber hinaus schreibe der Tenor die Bruttowarmmiete unzulässig fest.
Die Kostenentscheidung sei zudem falsch, da es an einer Klageveranlassung gefehlt habe, da die Beklagte bereits Maßnahmen zur Beseitigung der Undichtigkeiten veranlasst habe. Zudem seien nicht die erforderlichen prozessualen Erklärungen abgegeben worden.
Hinsichtlich der Einzelheiten wird insoweit auf den Berufungsbegründungsschriftsatz vom 21.05.2012 (Bl. 98f. d. A.) und die Schriftsätze vom 20.08.2012 (Bl. 123 d.A.), vom 11.09.2012 (Bl. 127f. d. A.), vom 19.10.2012 (Bl. 132 d. A.) und vom 15.11.2012 (Bl. 144f. d. A.) sowie deren Anlagen Bezug genommen.
Die Beklagte beantragt, das am 21.03.2012 verkündete Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg zur Geschäftsnummer 207 C 314/11 abzuändern und die Klage auch im Übrigen abzuweisen.
Die Kläger beantragen, die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigen das angefochtene Urteil unter Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrages.
Es sei hinsichtlich der Vernehmbarkeit der Urinstrahlgeräusche auf die DIN 4109 (1989) abzustellen, da hinsichtlich der Beschaffenheitsvereinbarung in der Regel auf den Standard zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen sei. Doch selbst wenn die DIN 4109 (1989) nicht maßgeblich sei, sei auf die Verkehrsanschauung abzustellen, da die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltende DIN 4109 (1944) keine Vorgaben für den zulässigen Schalldruckpegel in schutzbedürftigen Räumen enthalte. Nach der Verkehrsanschauung könne jedoch auch bei einem im Jahre 1955 errichteten Gebäude erwartet werden, dass Urinstrahlgeräusche nicht im Wohnbereich und insbesondere nicht im schutzbedürftigen Schlafzimmerbereich deutlich vernehmbar auftreten. Dies gelte unabhängig davon, ob die bei Errichtung des Gebäudes gültigen Normen eingehalten wurden. Zudem enthielten die DIN-Normen lediglich eine tatsächliche, jederzeit widerlegbare Vermutung für die anerkannten Regeln der Baukunst, sie könnten aber auch dahinter zurückbleiben. Die Mängelbeseitigung könne zudem einfach dadurch erfolgen, dass die derzeit auf dem Fußboden montierte Toilette an einer Vorwandinstallation angebracht würde, wofür mit nur geringen Kosten von ca. 930,00 € brutto zu rechnen sei. Eine grundlegende Umgestaltung der Konstruktion des Gebäudes sei nicht erforderlich. Die Minderungsquote von 5 % sei angemessen, wenn nicht sogar zu niedrig angesetzt, da für vernehmbare Urinstrahlgeräusche im Wohnbereich in einem Urteil des LG Berlin (67 S 335/08) sogar 10% für angemessen erachtet wurden. Die Kläger müssten jederzeit mit einem Auftreten der Urinstrahlgeräusche rechnen, so dass die Erholungsfunktion im Schlafzimmer beeinträchtigt sei. Es sei der Mindeststandard einer Altbauwohnung, dass sich der Mieter zumindest im Schlafzimmer regenerativ erholen könne, ungestört von deutlich wahrnehmbaren und als sehr störend zu beurteilenden Urinstrahlgeräuschen. Es sei von einer kontinuierlich gleich bleibenden Beeinträchtigung unabhängig von konkreten Störungen auszugehen. Der unzureichende Schallschutz führe in der Regel dazu, dass sozialadäquate Verhaltensweisen in der Nachbarwohnung deutlich zu hören seien und keine Bagatellbeeinträchtigungen mehr darstellten, so dass deren Protokollierung nicht erforderlich sei. Es komme daher nicht darauf an, ob jede Toilettenbenutzung zu einer Geräuschbelästigung führe, die den nach der neuen DIN 4109 zulässigen Grenzwert um 20 % überschreite. Es komme auch nicht darauf an, ob sich der Mieter der Nachbarwohnung gegenüber dem Vermieter verpflichte, die Toilette nur im Sitzen zu benutzen.
Hinsichtlich der Minderung für die Undichtigkeit der Fenster bestehe eine Beeinträchtigung nicht nur in der kälteren Jahreszeit, sondern das ganze Jahr über, da ganzjährig kältere Temperaturen aufträten.
Die Beklagte habe auch Veranlassung zur Klageerhebung gegeben. Es sei bestritten worden, dass ersichtlich Maßnahmen zur Beseitigung der Undichtigkeit eingeleitet wurden. Jedenfalls sei keine rechtsverbindliche Zusage für die Beseitigung der Mängel erteilt worden. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf den Berufungserwiderungsschriftsatz vom 26.07.2012 (Bl. 116ff. d. A.) und den Schriftsatz vom 29.10.2012 (Bl. 135ff. d. A.) sowie deren Anlagen Bezug genommen.
Nach Schluss der mündlichen Verhandlung haben die Kläger mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 14.03.2013 (Bl. 154f d. A.) weiter vorgetragen.
II.
Die Berufung des Beklagten ist zulässig, insbesondere ist sie form- und fristgerecht i.S.d. §§ 517, 519 ZPO eingelegt und begründet worden, § 520 ZPO. Sie ist zudem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.
1)
Mit Erfolg wendet sich die Beklagte gegen die erstinstanzliche Verurteilung zur Mängelbeseitigung gemäß Ziffer 1) des amtsgerichtlichen Tenors. Die Klage auf Beseitigung der durch den Spureinlauf in den Wasserabfluss der Toilettenanlage der Nachbarwohnung verursachten Geräusche ist zwar zulässig aber unbegründet.
a) Der Klageantrag war hinreichend bestimmt. Dass der im Antrag bezeichnete Schalldruckpegel nach DIN 4109 (1989) 30 db (A) beträgt, ergibt sich aus der DIN und ist nicht notwendig für eine Bestimmtheit des Antrages aufzunehmen. Zudem wurde der Schalldruckpegel von 30 db (A) aus der DIN 4109 auf Seite 4 der Klageschrift genannt.
Auch ohne Angabe des Schalldruckpegels genügt die Bezugnahme auf die DIN für eine Bestimmtheit, die eine Vollstreckung aus dem Tenor ohne Fortsetzung des Streits im Vollstreckungsverfahren zulässt.
b) Ein Anspruch der Kläger auf Instandsetzung besteht jedoch nicht, da die Wohnung in Bezug auf die Wahrnehmbarkeit der Urinstrahlgeräusche aus der Nachbarwohnung nicht mangelhaft ist.
(1) Entgegen der Ansicht der Berufung bedurfte es zwar nicht des Vortrages bestimmter Zeitpunkte der Geräuschbelästigung, da das verursachende Verhalten nicht die Sozialadäquanz bei Nutzung der Nachbarwohnung übersteigt, sondern vielmehr Beeinträchtigungen vorliegen, die aufgrund der unzureichenden Schallisolierung bei dem bestimmungsgemäßen Gebrauch der Nachbarwohnung auftreten. Für den Mangel der unzureichenden Schallschutzisolierung musste daher nicht vorgetragen werden, wann welche Geräusche vernommen wurden, sondern vielmehr dass eine grundsätzliche Wahrnehmbarkeit vorliegt.
(2) Der Vermietet schuldet – mangels anderweitiger Vereinbarung – jedoch nur eine Beschaffenheit, die sich für den vereinbarten Nutzungszweck als Wohnung eignet und die der Mieter nach der Art der Mietsache erwarten kann. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen. Der Vermieter ist insoweit nicht zu einer Anpassung der Wohnung an aktuelle technische Bauvorschriften verpflichtet. Ohne entsprechende vertragliche Regelung hat der Mieter daher regelmäßig keinen Anspruch auf einen gegenüber den Grenzwerten der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Norm erhöhten Schallschutz (vgl. BGH, Urt. v. 07.07.2010 – VIII ZR 85/09, Rn. 16, zitiert nach juris)
aa) Vorliegend wurde eine nicht modernisierte und nicht sanierte Altbauwohnung aus den 1950er Jahren vermietet. Besondere vertragliche Abreden wurden nicht getroffen. Daher können die Kläger nur den Standard erwarten, der bei entsprechenden nicht modernisierten und nicht sanierten Bauten aus dieser Zeit üblich ist.
Sowohl die Bausubstanz als auch die Schalldämmung des Hauses wurde seit Errichtung nicht verändert. Dass bei Altbauten aus den 1950er Jahren im Hinblick auf die damals zur Verfügung stehenden Materialien eine sehr geringe Schalldämmung vorhanden ist, ist allgemein bekannt. Dass durch eine von dem Kläger behauptete Änderung des Zuschnitts des Bades der Nachbarwohnung eine Änderung der Installation der Toilette oder des Schallschutzes verbunden war, ist nicht ersichtlich. Die vom Sachverständigen vorgeschlagene Abhilfemöglichkeit der Installation des WC der Nachbarwohnung als wandhängendes WC stellt gegenüber dem bisherigen Zustand vielmehr eine Modernisierung dar, zu der die Beklagte nicht verpflichtet ist.
bb) Zwar kann der Mieter auch bei Altbauten erwarten, dass ein bestimmter Mindeststandard, der zeitgemäßes Wohnen ermöglicht, nicht unterschritten wird.
Hinsichtlich der hier festgestellten Vernehmbarkeit von Urinstrahlgeräuschen im Schlafzimmer der Kläger erachtet das Gericht diesen Mindeststandard aber für noch nicht unterschritten.
Bei Geräuschen der Toilettenbenutzung handelt es sich um typische Geräusche, die mit dem bestimmungsgemäßen Gebrauch der Nachbarwohnung einhergehen und deren regelmäßiges Auftreten ohne nähere Darlegung angenommen werden kann.
Dass Geräusche der Toilettenbenutzung in der Nachbarwohnung aufgrund der Schalldämmung gar nicht vernehmbar sein dürfen, ergibt sich jedoch auch nicht aus den Mindestanforderungen neueren DIN 4109 (1989). Die festgestellte Vernehmbarkeit der Toilettenspülung mit 27 db(A) und der Urinstrahlgeräusche auf Keramik mit 27 dB(A) liegen noch unter dem zulässigen Schalldruckpegel von 30 dB(A) aus der DIN 4109 (1989).
Lediglich Urinstrahlgeräusche, die durch ein direktes Auftreffen auf den Wasserabfluss entstehen, können in der Wohnung der Kläger mit 37 dB(A) wahrgenommen werden und führen zu einer Überschreitung der Vorgaben für neuere Bauten aus der Zeit nach 1989 um 7 db(A). Dieser Umstand führt nicht dazu, dass deshalb ein Mindeststandard des Schallschutzes, der zeitgemäßes Wohnen ermöglicht, nicht mehr gewährleistet ist. Der Mindeststandard für Schallschutz, der ein zeitgemäßes Wohnen in nicht modernisierten Altbauwohnungen ermöglichen soll, liegt dabei unter den Mindestanforderungen für neuere oder modernisierte Bauten.
Da lediglich beim Auftreffen des Urinstahls auf den Wasserabfluss, nicht jedoch bei dem Auftreffen auf Keramik oder der Betätigung der Toilettenspülung der Wert der neuen DIN 4109 (1989) überschritten wird, führt nicht jede Toilettenbenutzung zu einer Geräuschbelästigung, die die Werte des Schallschutzes für neuere oder modernisierte Bauten überschreitet. Es kann daher nicht angenommen werden, dass der vorhandene Schallschutz der vermieteten Wohnung den Mindeststandard unterschreitet, der von jeder nicht modernisierten Altbauwohnung erwartet werden kann.
Anders als im von den Klägern zitierten Urteil der Parallelkammer (LG Berlin Urteil vom 20.04.2009, 67 S 335/08) zu einem im Jahre 1979 errichteten Gebäude, sieht es die erkennende Kammer für das Vorliegens eines Mangels nicht als ausreichend an, dass es Toilettengeräusche sind, die aus der Nachbarwohnung im Wohnbereich des Mieters auftreten. Soweit die Parallelkammer ihre Entscheidung damit begründet hat, dass solche sehr penetranten und unangenehmen Geräusche gegebenenfalls im eigenen Bad hinnehmbar seien, nicht jedoch im Wohnbereich, der auch für die Einnahme von Speisen und den Besuch/Empfang von Gästen genutzt wird, sieht die erkennende Kammer nicht das Erfordernis, nach der Art der wahrnehmbaren Geräusche zu differenzieren. Für die Anforderungen des Schallschutzes ist nach Meinung der erkennenden Kammer allein die Lautstärke bzw. der Schalldruckpegel der Geräusche maßgeblich.
Eine Mangelhaftigkeit der Mietsache kann auch nicht dadurch begründet werden, dass die Erholungsfunktion im Schlafzimmer dadurch beeinträchtigt sei, dass die Kläger jederzeit mit einem Auftreten der Urinstrahlgeräusche rechnen müssen. Denn wie bereits ausgeführt, besteht sogar bei neueren Bauten kein Anspruch auf einen solchen Schallschutz, der dazu führt, dass im Schlafzimmer keinerlei Geräusche wahrnehmbar sind. Wenn die Kläger daher bereits darin eine Beeinträchtigung sehen, dass mit einem Auftreten der Urinstrahlgeräuschen zu rechnen ist, stellt diese Beeinträchtigung jedoch keinen durch den Vermieter zu behebenden Mangel dar. Eine solche Beeinträchtigung ist vielmehr aufgrund des Baualters des Gebäudes hinzunehmen.
2) Hinsichtlich des Feststellungsantrages hat die Berufung nur teilweise Erfolg.
a) Die Feststellungsklage ist zulässig, aber nur im Hinblick auf die Mangelhaftigkeit der Fenster begründet. Das Feststellungsinteresse hinsichtlich der Mietminderung bestand auch trotz des Schreibens der Klägerin vom 23.08.2010, da dort „ohne Anerkennung einer rechtlichen Verpflichtung“ eine Mietminderung für die Urinstrahlgeräusche gewährt wurde.
b) Keinen Erfolg hat die Berufung, soweit sie die Feststellung der Minderung in Höhe von 5 % wegen der Undichtigkeit der Fenster der streitgegenständlichen Wohnung angreift. Entgegen der Ansicht der Beklagten war die Undichtigkeit auch unstreitig. Auf Seite 3 der Klageerwiderung (Bl. 27 d. A.) hat die Beklagte vorgetragen, dass die im Sachverständigengutachen festgestellten Undichtigkeiten an den Fenstern beseitigt wurden. Trotz Ablehnens ihrer Einstandspflicht für die Undichtigkeiten ist daher der Zustand der Undichtigkeit nicht bestritten worden. Soweit die Beklagte behauptet hat, die Nichtabsenkbarkeit der Dichtung der Balkontüre sei durch die Kläger verursacht worden, kann dies dahingestellt bleiben. Denn die Balkontüren sind ausweislich der Feststellungen des Sachverständigen auf Seite 11 nicht nur auf der unteren Seite, sondern auch oben undicht. Die Undichtigkeit an der oberen Seite der Balkontüren wird durch die Nichtabsenkbarkeit der im Gutachten auf Lichtbild Nr. 4 abgebildeten Bodendichtung nicht berührt. Denn die Beeinträchtigung durch die Undichtigkeit der Fenster und der Balkontüre rechtfertigt auch ohne Berücksichtigung der Undichtigkeit an der Unterseite der Balkontüre eine Minderungsquote von 5 %.
Die Minderungsquote ist hinreichend begründet. Eine Beeinträchtigung durch Zugluft von undichten Fenstern ist auch in den Monaten Mai bis September gegeben, da auch zu dieser Jahreszeit niedrige Temperaturen auftreten, die die Raumtemperaturen erheblich unterschreiten. Der Vortrag einer ungewöhnlichen Wetterlage ist insoweit nicht erforderlich, wie die Beklagte unter Bezugnahme auf das Urteil der Parallelkammer (LG Berlin, Urteil vom 04.07.2011, 67 S 440/10, Grundeigentum 2011, 1555) annimmt. Das Erfordernis von „Wetterprotokollen“ würde die Darlegungslast erheblich überspannen. Bei solchen in unterschiedlicher Intensität auftretenden Beeinträchtigungen ist die Bestimmung eines Durchschnittswertes von 5 % nicht zu beanstanden.
b) Hinsichtlich der begehrten Feststellung der Minderung aufgrund der Geräuschbeeinträchtigung durch die Urinstrahlgeräusche aus der Nachbarwohnung ist die Klage aus den zuvor dargelegten Gründen unbegründet.
3) Keinen Erfolg hat die Berufung bezüglich der Kostenentscheidung betreffend die Klagerücknahme gemäß § 269 Abs. 3 S. 3 ZPO. Hinsichtlich der Frage, ob die Klagerücknahme nach erfolgter Erledigungserklärung noch wirksam erfolgen konnte, kann vollumfänglich auf die ausführliche Begründung des Amtsgerichts verwiesen werden.
Der Einwand, man habe bereits – von der Gegenseite bestrittene – Maßnahmen zur Mängelbeseitigung veranlasst, greift nicht durch. Denn die Beklagte befand sich mit der Mängelbeseitigung in Verzug. Bloße Ankündigungen von Vorbereitungshandlungen lassen den Verzug nicht entfallen.
4) Im Hinblick auf den Inhalt des nicht nachgelassenen Schriftsatz der Kläger vom 14.03.2013 bestand keine Veranlassung zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung.
5) Die Kostenentscheidung – auch hinsichtlich des Beweissicherungsverfahrens – folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit resultiert aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
6) Die Revision wird gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO zugelassen, da die Kammer von der Rechtsprechung einer parallelen Berufungskammer in einem entscheidungserheblichen Punkt in einem gleichgelagerten Fall abweicht. Da die Rechtsfrage für eine Vielzahl ähnlich gelagerter Fälle bedeutsam sein kann, erscheint eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich.
