AG Frankfurt – Az.: 33 C 299/19 (51) – Urteil vom 26.06.2019
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 2540,41 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der europäischen Zentralbank aus 2585,41 € seit dem 1. 11. 2018 und aus weiteren 30 € seit dem 1.2.2019 zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits hat der Beklagte zu tragen.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 115 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Klägerin ist Vermieterin, der Beklagte Mieter einer im 6. Geschoss befindlichen Vierzimmerwohnung in der Liegenschaft XXX in Frankfurt am Main. Der monatliche Nettomietzins beträgt 1557 € zuzüglich Betriebskosten, Heizkosten und Wasserkostenvorauszahlungen, mithin 1825 € brutto. Hinsichtlich des Rechtsverhältnisses der Parteien wird auf die zur Akte gereichte Kopie des Mietvertrages vom 22.4.2015 (Bl. 12-16 der Akte) verwiesen. Die Klägerin hat ursprünglich Zahlung rückständigen Mietzinses für den Zeitraum August 2016 bis Januar 2019 begehrt, der Beklagte hat sich auf ein Recht zur Minderung berufen. Hinsichtlich des ursprünglich geltend gemachten Mietzinses für den Zeitraum August 2018 bis Januar 2019 i.H.v. 75 € haben die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt, so dass nunmehr noch der Zeitraum August 2016 bis Juli 2018 streitig ist.
Der Beklagte hat im streitgegenständlichen Zeitraum monatlich Mietzins einbehalten, hinsichtlich der Höhe wird auf die Aufstellung auf Seite 2 der Klagebegründung vom 16. 1. 2019 (Bl. 10 der Akte) verwiesen. Erstmalig mit Schreiben vom 28.6.2016 (Bl. 84-85 der Akte) hat der Beklagte der Klägerin die zu hohen Raumtemperaturen schriftlich mitgeteilt. Bei der streitgegenständlichen Liegenschaft handelt es sich um einen Gebäudekomplex mit Einkaufsmarkt im Erdgeschoss und öffentlicher Tiefgarage im Untergeschoss. Von dieser öffentlichen Tiefgarage gibt es einen direkten Zugang zu dem Einkaufsmarkt und der dazugehörigen öffentlichen Toilette. Direkt neben diesen öffentlichen Toiletten und dem Durchgang zu Tiefgarage liegt der Durchgang zum Hausflur des Beklagten. An diesem Durchgang befindet sich eine Tür, die – jedenfalls seit September 2015 – regulär nur von den Bewohnern der streitgegenständlichen Liegenschaft zunächst mit einer Chipkarte, sodann ab Dezember 2016 mit einem Schlüssel benutzt werden kann. Direkt an der Tür befindet sich jedoch ein Schalter („Not-Öffnen“), mit dem die Tür entriegelt werden kann. Die Tür bleibt dann so lange entriegelt, bis die Klägerin den Schalter wieder aktiviert. Im Mai 2017 installierte die Klägerin eine Videokamera, die den streitgegenständlichen Zugangsbereich filmt. Für diese Liegenschaft ist ein Brandschutzkonzept sowie ein Flucht- und Rettungsplan erstellt worden, die von der Branddirektion Frankfurt am Main abgenommen worden sind. Zudem handelt es sich bei der Liegenschaft um ein so genanntes Passivhaus. Dem Beklagten ist bei Einzug eine Broschüre „XXX“ überreicht worden, hinsichtlich deren Inhalts auf die zur Akte gereichte Kopie (Bl. 52-62 der Akte) verwiesen wird. Auf Seite 8 dieser Broschüre heißt es:
„Die Lüftungsanlage dient der Qualitätssicherung der Luft. Sie ist keine Klimaanlage. Daher kann die eingebrachte Frischluft nicht wie bei einer Klimaanlage abgekühlt werden.
Im Sommer wird die Lüftungsanlage mit einem so genannten Bypass betrieben, d.h.: Die Wärmerückgewinnung wird deaktiviert, die Lüftungsanlage läuft weiter. Eine zusätzliche natürliche Lüftung erfolgt dann aber selbstverständlich auch durch das Öffnen der Fenster am besten nachts, wenn es kühler wird.
Im Sommer sollten Sie zum Schutz vor sommerlicher Wärme die Rollläden nutzen.“
Die Klägerin hat nach Mangelanzeige des Beklagten im Juni 2018 eine Temperaturmessung in der streitgegenständlichen Wohnung vorgenommen. Hierbei haben sich Temperaturen von über 45° ergeben. Die Klägerin hat daraufhin erklärt, diese Temperaturmessung sei aufgrund völlig unrealistischer Datenauswertung nicht erfolgreich gewesen. Dementsprechend ist im September 2018 eine weitere Temperaturmessung vorgenommen worden. Insoweit wird auf das von der Klägerin zur Akte gereichte Messprotokoll (Bl. 66-74 der Akte) verwiesen.
Die Klägerin beantragt nunmehr, den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 2540,41 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der europäischen Zentralbank aus 2585,41 € seit dem 1. 11. 2018 und aus weiteren 30 € seit dem 1.2.2019 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Der Beklagte behauptet, die Wohnung leide seit Mietbeginn an mehreren erheblichen Mängeln. Zum einen sei der Hausflur vor der Wohnung nicht vor dem unbefugten Zutritt von hausfremden Personen gesichert, die sich seit Mietbeginn wiederholt Zutritt zum Haus verschafft hätten. Die Zugangstür zwischen dem Flur des Beklagten und den öffentlichen Toiletten habe in der Vergangenheit mehrfach jeweils über mehrere Wochen am Stück ungesichert offengestanden. Zwischenzeitlich habe sich ein Obdachloser Zugang zum Treppenhaus verschafft und sein Nachtlager im Flur eingerichtet. Auch habe es bereits einen Einbruchsversuch in den Kellerräumen der Liegenschaft gegeben. Zum anderen sei die Wohnung mit Ausnahme der kältesten Wintermonate deutlich überhitzt. Die Außentemperatur liege deutlich (mehr als 15 Grad Unterschied) unter den Innentemperaturen. Die Temperaturmessung im Juni 2018 sei nicht fehlerhaft gewesen. Die dort festgestellten extremen Werte entsprächen den Temperaturen, denen der Beklagte und seine Familie trotz Verschattung und Stoßlüftung wiederholt ausgesetzt gewesen seien. Der Beklagte habe parallel zu den Aufzeichnungen der Klägerin ebenfalls die Temperaturen dokumentiert und verweist insoweit auf das Messprotokoll aus dem Juni/Juli 2018 (Bl. 94 d.A.) und aus dem Juni 2016 (Bl. 98 der Akte). Hier habe die Innentemperatur 16-18° über der Außentemperatur gelegen. Die Temperaturmessung im September 2018 habe eine Durchschnittstemperatur von 26,2° ergeben. Ein erholsamer Schlaf sei nicht möglich. Die Klägerin habe mitgeteilt, der Beklagte müsse nachts die Fenster weit öffnen. Dies sei den Beklagten aber nicht möglich. Insbesondere das Kinderzimmer zeige zur von Autos und der Straßenbahn befahrenen Xstraße, der nächtliche Straßenlärm sei bei weit geöffnetem Fenster nicht zumutbar. Da die Wohnung zu dem im 6. Stock liege, gelte dies auch im Hinblick auf die Gefahr für die Kleinkinder des Beklagten. Im Übrigen helfe auch das nächtliche Lüften nicht viel weiter, da selbst nach 10 Minuten Stoßlüften im Zeitraum April bis September die Temperaturen immer mindestens 24,5° betrügen. Durch die permanente Luftzufuhr durch die Düsen, welche sich in allen Räumen befänden, werde die Temperatur im Innenbereich in kürzester Zeit wieder deutlich angehoben.
Die Klägerin behauptet, den Nutzern der Tiefgarage müsse zwingend im Brandfall die Fluchtmöglichkeit über die Treppenhäuser der Wohnanlage zur Verfügung stehen. Um dies gewährleisten zu können, seien an den verschlossenen Türen in der Tiefgarage elektrische Verriegelungssysteme angebracht worden, die ausschließlich im Notfall zu benutzen seien. Diese elektronischen Verriegelungssysteme unterlägen auch den bauordnungsrechtlichen Richtlinien, die besagten, dass die Freischaltung der Tür nicht verhindert oder zeitlich verzögert werden dürfe. Die Notschaltung sei zwingend erforderlich, da sie den Zugang zu den Rettungswegen darstelle. Jeder, der sich im Gebäude befinde, müsse von seinem Standort aus, in einer Entfernung von 30 m aus dem Gebäude gelangen können. Das Treppenhaus sei der Zugang zu den Wohnungen und stelle zugleich einen Rettungsweg dar. Der Notschalter könne auch nicht durch eine im Notfall einzuschlagende Scheibe ersetzt werden, da hier ein nicht unerheblicher Kraftaufwand erforderlich sei, so dass eventuell Kinder oder körperlich beeinträchtigte Menschen diesen Fluchtweg nicht nutzen könnten. Die Klägerin bestreitet, dass der Aufenthalt von Obdachlosen und der Diebstahl im Keller der Liegenschaft erfolgt sei sowie dass diese Vorfälle auf die angebliche Betätigung des Notschalters zurückzuführen seien. In Abhängigkeit der Außentemperatur steige und falle auch die in Temperatur in der Wohnung der Beklagten. Dies hänge damit zusammen, dass es sich bei der Lüftungsanlage in der streitgegenständlichen Liegenschaft nicht um eine Klimaanlage handle, sondern diese lediglich der Qualitätssicherung der Luft diene. Das Passivhaus werde im Sommer nicht aktiv gekühlt. Durch Öffnen der Fenster in der Nacht könne man insbesondere in der Hitzeperiode die Nachtkühle nutzen. In den Hitzeperioden des Sommers stiegen die Innentemperaturen bauimmanent ständig an. Insbesondere in dem heißen Sommer und ebenfalls zu warmen Herbst 2018 sei – entsprechend der dauerhaft hohen Außentemperatur – auch die Innentemperatur sehr hoch gewesen. Bei der im September 2018 durchgeführten Temperaturmessung habe die Temperatur bei durchschnittlich 24,179° gelegen. Die im Juni 2018 durchgeführte Messung sei eine Fehlmessung gewesen, bei der der so genannte „Datenlogger“ nicht habe ausgelesen bzw. ausgewertet werden können. Da diese Messungen auf den Geräten immer wieder überschrieben würden, könne die 1. Fehlmessung nicht mehr vorgelegt werden. Die Klägerin bestreitet, dass trotz nächtlichen Lüftens eine Temperatur von mindestens 24,5° und im Sommer 2018 teilweise von 42° im Kinderzimmer geherrscht habe. Darüber hinaus bestreitet die Klägerin, dass der Beklagte regelmäßig bei heißeren Temperaturen die Rollläden heruntergelassen und die Wohnung nachts ordnungsgemäß gelüftet habe. Die Klägerin ist der Ansicht, dass sich bei den von der Klägerin festgestellten Temperaturen nicht um einen Mangel handle.
Hinsichtlich des Sach- und Streitstands im Übrigen wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 10.4.2019 (Bl. 77-78 der Akte) verwiesen.
Im Einverständnis mit den Parteien hat das Gericht das schriftliche Verfahren nach § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzende am 14.6.2019 angeordnet.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist begründet.
Die Klägerin hat einen Anspruch auf Zahlung restlichen Mietzinses für den Zeitraum August 2016 bis Juli 2018 in der aus dem Tenor ersichtlichen Höhe gemäß § 535 Abs. 2 BGB.
Entgegen der Ansicht des Beklagten ist dieser nicht zur Minderung des Mietzinses berechtigt, da dem Vortrag des Beklagten nicht zu entnehmen ist, dass die Mietsache mit einem Mangel behaftet ist, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert hat (§ 536 Abs. 1 S. 2 BGB).
Unbestritten ist die Klägerin im Rahmen des Brandschutzkonzeptes verpflichtet, Fluchtwege für Nutzer der Tiefgarage über die Treppenhäuser der Wohnhäuser zu ermöglichen. Da diese Türen nicht verschlossen werden dürfen, ist ein Missbrauch nicht völlig auszuschließen. Die Möglichkeit des Missbrauches führt jedoch nicht grundsätzlich dazu, dass ein Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB vorliegt. Ein Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB liegt nur dann vor, wenn eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich geschuldeten Zustand vorliegt, wobei ein den vertragsgemäßen Gebrauch der Mieträume mehr als nur unwesentlich beeinträchtigender Mangel erst dann vorliegt, wenn sich daraus Unzuträglichkeiten oder Belästigungen ergeben, die sich konkret auf den Mieter auswirken. Eine abstrakte Gefahr des Eindringens Unbefugter allein stellt jedenfalls keinen Mangel dar (vergleiche BGH, BeckRS 2009,03477, Rn. 21). Konkrete Unzulänglichkeiten oder Belästigungen, die sich auf den Mietgebrauch des Beklagten ausgewirkt haben und eine wesentliche Beeinträchtigung darstellen, wurden von diesem nicht dargelegt. Soweit unsubstantiiert und ohne zulässiges Beweismittel zum umfangreichen Offenstehen der Tür aus der Tiefgarage, zu übernachtenden Obdachlosen im Treppenhaus sowie zu Kellerdiebstählen vorgetragen wurde, hat dies unberücksichtigt zu bleiben. Der Beklagte hat nicht vorgetragen, selbst von nicht in der streitgegenständlichen Liegenschaft wohnhaften Personen beeinträchtigt worden zu sein. Im Übrigen wird darauf hingewiesen, dass das Eindringen von Nichtmietern – insbesondere im Innenstadtbereich – auch in Liegenschaften möglich ist, die nicht über einen öffentlichen Bereich verfügen; gleiches gilt für die Möglichkeit von Wohnungs- bzw. Kellereinbrüchen.
Der Beklagte kann sein Recht zur Minderung auch nicht auf eine zu hohe Innenraumtemperatur stützen. Das Gericht verkennt nicht, dass ebenso wie die mangelnde Beheizbarkeit einer Wohnung deren Überhitzung zu einem Mangel der Mietsache führen kann.
Zunächst ist der Beklagte aber darauf hinzuweisen, dass der Mietzins beginnend ab August 2016 bis Juli 2018 durchgehend gemindert worden ist, obgleich auch nach Vortrag des Beklagten die Wohnung jedenfalls in den Wintermonaten nicht überhitzt ist. Substantiierter Vortrag zu den in der Wohnung im streitgegenständlichen Zeitraum gemessenen Temperaturen liegt lediglich für die Zeit vom 21.6.2018 bis 9.7.2018 vor; die Temperaturmessung im Juni 2016 betrifft nicht den streitgegenständlichen Zeitraum.
Darüber hinaus war dem Beklagten von Beginn des Mietverhältnisses an bekannt, dass es sich bei der streitgegenständlichen Liegenschaft um ein Passivhaus handelt, welches nicht über eine Klimaanlage verfügt. Auch war ihm bekannt, dass die Lüftungsanlage des Hauses ganzjährig verbrauchte Abluft absaugt und frische Luft zu führt. Da die Luft nicht gekühlt wird, ist die Temperatur im Inneren der Liegenschaft zwangsläufig von der Außentemperatur abhängig und kann nur in einem geringen Umfang durch nächtliches Lüften und tägliches Verschließen der Rollläden bzw. Fensterläden verringert werden. Die Klägerin hat bestritten, dass der Beklagte regelmäßig bei heißeren Temperaturen die Rollläden heruntergelassen hat – der insoweit darlegungs- und beweisbelastete Beklagte hat hierzu weder substantiiert vorgetragen, noch Beweis angetreten. Darüber hinaus hat der Beklagte eingeräumt, entgegen den bei Anmietung der Wohnung übergebenden Empfehlungen der Klägerin zum Lüftungsverhalten im Sommer (Bl. 59 der Akte) jedenfalls das Kinderzimmer nicht dauerhaft gelüftet zu haben. Ein Stoßlüften durch Öffnen mehrerer Fenster in einer Wohnung konnte somit nicht erfolgen. Hierbei ist zwar nachvollziehbar, dass die nächtliche Lärmbelastung durch Straßenbahn und Autoverkehr störend ist und auch eine Gefahr für Kleinkinder durch das Offenlassen der Fenster besteht. Dem Beklagten war aber bei Anmietung der Wohnung bekannt, dass die Fenster nachts, wenn die Außentemperatur abkühlt, geöffnet werden müssen und sich die Liegenschaft darüber hinaus im Innenstadtbereich, die Wohnung selbst im 6. Obergeschoss befindet. Schließlich hat die Klägerin zu Recht darauf hingewiesen, dass sowohl im Sommer, als auch im Herbst 2018 ungewöhnlich heiße Temperaturen über einen langen Zeitraum geherrscht haben. Im Verhältnis zu diesen hohen Außentemperaturen kann aus diesem Grund eine Innenraumtemperatur von etwa 25°, wie sie anlässlich der Temperaturmessung der Klägerin im September 2018 festgestellt worden ist, nicht per se als Mangel angesehen werden. Soweit der Beklagte behauptet hat, der Mangel liege auch darin, dass die Differenz zwischen Außen- und Innentemperatur mehr als 10° betragen habe, rechtfertigt auch dies nicht die Annahme eines Mangels. Der Beklagte hat nicht substantiiert zu den von ihm im Juni 2018 behaupteten Temperaturen (Bl. 94 d.A.) und den zum jeweiligen Zeitpunkt herrschenden Außentemperaturen vorgetragen. Auf einen Mangel der Mietsache kann sich der Beklagte somit nicht berufen.
Der geltend gemachte Zinsanspruch folgt aus § 291 BGB.
Der Klage war somit stattzugeben.
Als unterlegene Partei hat der Beklagte die Kosten des Rechtsstreits zu tragen (§ 91 Abs. 1 ZPO). Hinsichtlich des übereinstimmend für erledigt erklärten Teils der Klageforderung folgt die Kostenentscheidung zulasten des Beklagten aus § 91 a ZPO, da dieser ohne Eintritt des erledigenden Ereignisses (Zahlung der Klageforderung nach Rechtshängigkeit) voraussichtlich ebenfalls unterlegen wäre. Insoweit wird auf die obigen Ausführungen verwiesen.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in § 709 S. 1 ZPO.
