Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Mietvertragskündigung in Wohngemeinschaften: Wichtige rechtliche Aspekte klären
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Wie kann ein gemeinschaftlicher Mietvertrag rechtswirksam gekündigt werden?
- Was passiert, wenn ein Mitmieter die Kündigung verweigert?
- Wer haftet nach dem Auszug eines Mitmieters für die Mietzahlungen?
- Welche Rechte hat ein ausgezogener Mieter gegenüber dem in der Wohnung verbliebenen Mitmieter?
- Welche Rolle spielt der Vermieter bei Streitigkeiten zwischen Mitmietern?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Amtsgericht Bad Segeberg
- Datum: 23.05.2024
- Aktenzeichen: 17b 66/23
- Verfahrensart: Zivilprozessverfahren wegen Mietstreitigkeiten
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Zivilrecht
Beteiligte Parteien:
- Klägerin: Vermieterin der Wohnung. Sie fordert rückständige Mietzahlungen für die Jahre 2022 und 2023 und argumentiert, dass das Mietverhältnis nicht beendet wurde, da keine gemeinsame Kündigung mit beiden Mietern erfolgte.
- Beklagte: Ehemalige Mieterin, die im September 2020 auszog und die Kündigung des Mietverhältnisses zum 28.02.2021 ausgesprochen hatte. Sie beantragt die Abweisung der Klage und will feststellen lassen, dass das Mietverhältnis bereits im Februar 2021 beendet wurde. Sie argumentiert, dass das Mietverhältnis konkludent beendet wurde, da der andere Mieter den Zugang zur Wohnung durch Schlosswechsel verweigerte.
Um was ging es?
- Sachverhalt: Die Klägerin beansprucht ausstehende Mietzahlungen, obwohl die Beklagte bereits 2020 aus der gemeinsamen Wohnung ausgezogen ist und eine Beendigung des Mietverhältnisses gefordert hatte. Die Kündigung wurde jedoch von der Klägerin als unwirksam angesehen, da die Zustimmung des anderen Mieters fehlte.
- Kern des Rechtsstreits: Ist das Mietverhältnis zwischen der Klägerin und der Beklagten aufgrund des Verhaltens der Parteien wirksam beendet worden?
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Die Klage der Vermieterin wurde abgewiesen, der Vollstreckungsbescheid aufgehoben und es wurde festgestellt, dass das Mietverhältnis zum 28.02.2021 wirksam beendet wurde.
- Begründung: Die einseitige Kündigung der Beklagten war formell unwirksam, dennoch musste der verbleibende Mieter aufgrund von Treu und Glauben so behandelt werden, als hätte er zugestimmt, weil er seinen Zugang zur Wohnung verweigerte. Dies machte es der Beklagten unmöglich, das Mietverhältnis zu beenden.
- Folgen: Die Klägerin trägt 70 % und der Beklagte 30 % der Kosten des Rechtsstreits. Das Urteil zeigt, dass Vermieter und Mieter auf gemeinsame Entscheidungen angewiesen sind, aber auch das Verhalten eines Mieters bei der Verweigerung der Zustimmung zur Kündigung berücksichtigt werden kann. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Mietvertragskündigung in Wohngemeinschaften: Wichtige rechtliche Aspekte klären
Die Beendigung eines Mietvertrags kann komplex sein, insbesondere wenn mehrere Mieter in einer Wohngemeinschaft zusammen wohnen. Das Mietrecht bietet verschiedene Möglichkeiten, einen Mietvertrag zu kündigen oder aufzulösen, wobei die Zustimmung aller Mieter oftmals eine wesentliche Rolle spielt. Kündigungsfristen und die rechtlichen Aspekte der Mietvertragskündigung sind entscheidend, um mögliche Konflikte zu vermeiden und einen reibungslosen Mieterwechsel zu gewährleisten.
Besonderheiten wie die Härtefallregelung oder die Vertragsdetails können das Verfahren beeinflussen. Um einen Umzug zu planen oder eine Nebenkostenabrechnung korrekt zu bewerten, ist ein gutes Verständnis der Regeln zur Wohnraumkündigung unabdingbar. Im Folgenden wird ein konkreter Fall betrachtet, der diese Themen in der Praxis veranschaulicht.
Der Fall vor Gericht
Wirksamkeit der Kündigung bei gemeinschaftlichem Mietvertrag: AG Bad Segeberg klärt Streitfall
Im einem Rechtsstreit um unbezahlte Mieten in Höhe von über 6.600 Euro hat das Amtsgericht Bad Segeberg einen bedeutsamen Fall zur Beendigung eines gemeinschaftlichen Mietverhältnisses entschieden. Der Fall betrifft eine Wohnung mit drei Zimmern, die von zwei Mietern gemeinsam angemietet wurde.
Trennung der Mieter führt zu mietrechtlichen Komplikationen
Nach der Trennung der gemeinsamen Mieter verließ die Beklagte im September 2020 die Wohnung und bemühte sich mehrfach um eine Regelung der vertraglichen Situation. Mit Schreiben vom 17. November 2020 informierte sie die Vermieterin über ihren Auszug, teilte ihre neue Adresse mit und kündigte das Mietverhältnis zum 28. Februar 2021. Der in der Wohnung verbliebene Mitmieter verweigerte jedoch seine Zustimmung zur Kündigung und tauschte die Türschlösser aus, wodurch er der ausgezogenen Mieterin den Zugang zur Wohnung vollständig verwehrte.
Vermieterin fordert weitere Mietzahlungen
Die Vermieterin vertrat die Position, dass die Kündigung ohne Zustimmung des Mitmieters nicht rechtswirksam sei. Sie forderte von der ausgezogenen Mieterin die Zahlung rückständiger Mieten für die Jahre 2022 und 2023. Ein Vollstreckungsbescheid des Amtsgerichts Hamburg-Altona wurde erwirkt.
Gericht urteilt: Verweigerung der Kündigungszustimmung war treuwidrig
Das Amtsgericht Bad Segeberg stellte in seinem Urteil klar, dass ein Mietverhältnis mit mehreren Mietparteien grundsätzlich nur durch alle Vertragspartner gemeinsam gekündigt werden kann. Im vorliegenden Fall musste sich der in der Wohnung verbliebene Mitmieter jedoch nach dem Grundsatz von Treu und Glauben so behandeln lassen, als hätte er seine Zustimmung zur Kündigung erteilt. Das Gericht bewertete sein Verhalten als Treuwidrig, da er die Zustimmung zur Kündigung verweigerte, gleichzeitig aber in der Wohnung verblieb und durch den Austausch der Schlösser der Mitmieterin jeglichen Zugang verwehrte.
Rechtliche Konsequenzen des Urteils
Das Gericht hob den Vollstreckungsbescheid auf und wies die Klage der Vermieterin ab. Auf die Widerklage der ausgezogenen Mieterin wurde festgestellt, dass das Mietverhältnis zum 28. Februar 2021 wirksam beendet wurde. Die Prozesskosten wurden zu 70 Prozent der Vermieterin und zu 30 Prozent dem in der Wohnung verbliebenen Mitmieter auferlegt. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil stellt klar, dass bei gemeinsamen Mietverträgen zwar grundsätzlich alle Mieter einer Kündigung zustimmen müssen, es aber Ausnahmen geben kann. Wenn ein Mitmieter nach dem Auszug des anderen die Zustimmung zur Kündigung verweigert und gleichzeitig durch sein Verhalten (wie Austausch der Schlösser) dem ausgezogenen Mitmieter jeden Zugang verwehrt, kann dies als rechtsmissbräuchlich gewertet werden. In solchen Fällen kann das Mietverhältnis auch ohne ausdrückliche Zustimmung des verbliebenen Mitmieters als beendet gelten.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Wenn Sie einen gemeinsamen Mietvertrag haben und nach einer Trennung ausziehen möchten, können Sie sich unter bestimmten Umständen auch ohne Zustimmung Ihres Ex-Partners aus dem Mietverhältnis lösen. Dies gilt besonders dann, wenn Ihr Ex-Partner in der Wohnung verbleibt, Ihnen den Zugang verwehrt und die Zustimmung zur Kündigung grundlos verweigert. In solchen Fällen müssen Sie nicht endlos an den Mietvertrag gebunden bleiben und können auch nicht für weitere Mietzahlungen herangezogen werden. Wichtig ist, dass Sie Ihre Kündigungsabsicht klar kommunizieren und dokumentieren.
Gemeinsam Wohnen, Getrennt Kündigen?
Das Amtsgericht Bad Segeberg zeigt: Auch bei gemeinsamen Mietverträgen ist ein Auszug ohne die Zustimmung des Mitmieters möglich. Verweigert Ihr ehemaliger Partner die Kündigung und den Zugang zur Wohnung, stehen wir Ihnen zur Seite. Wir prüfen Ihre Situation und helfen Ihnen, sich rechtssicher aus dem Mietverhältnis zu lösen. Sichern Sie sich Ihre Rechte und kontaktieren Sie uns. Gemeinsam finden wir eine Lösung für Ihren individuellen Fall.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wie kann ein gemeinschaftlicher Mietvertrag rechtswirksam gekündigt werden?
Ein gemeinschaftlicher Mietvertrag kann nur durch die gemeinsame Kündigung aller im Mietvertrag eingetragenen Mieter wirksam beendet werden. Die Kündigung muss dabei schriftlich erfolgen und von allen Mietern unterschrieben sein.
Grundsätzliche Voraussetzungen
Die Kündigung ist nur dann rechtswirksam, wenn sie dem Vermieter gegenüber von allen Mietern gemeinsam erklärt wird. Eine einseitige Kündigung durch einen einzelnen Mieter ist nicht möglich. Dies gilt auch dann, wenn einer der Mieter bereits aus der Wohnung ausgezogen ist.
Alternativen zur gemeinsamen Kündigung
Wenn Sie das Mietverhältnis beenden möchten, haben Sie folgende Möglichkeiten:
- Einvernehmliche Vertragsanpassung: Der Mietvertrag kann mit Zustimmung des Vermieters so angepasst werden, dass ein Mieter ausscheidet und der andere das Mietverhältnis allein fortführt.
- Durchsetzung der Mitwirkung: Ein Mieter kann von seinem Mitmieter die Mitwirkung an der Kündigung verlangen. Dieser Anspruch ergibt sich aus § 749 Abs. 1 BGB und § 730 BGB.
Besonderheiten bei Trennung oder Scheidung
Bei einer Trennung nicht verheirateter Partner besteht kein automatisches Sonderkündigungsrecht. Nach einer rechtskräftigen Scheidung kann jedoch ein Ehepartner das eigene Ausscheiden aus dem Mietvertrag auch gegen den Willen des anderen Partners sowie des Vermieters durchsetzen.
Formale Anforderungen
Die Kündigungserklärung muss:
- in schriftlicher Form erfolgen
- von allen Mietern unterschrieben sein
- die gesetzliche Kündigungsfrist einhalten
- dem Vermieter fristgerecht zugehen
Bis zur wirksamen Beendigung des Mietverhältnisses bleiben alle Mieter als Gesamtschuldner für sämtliche Pflichten aus dem Mietvertrag verantwortlich.
Was passiert, wenn ein Mitmieter die Kündigung verweigert?
Bei mehreren Mietern kann ein Mietvertrag grundsätzlich nur durch alle Mieter gemeinsam gekündigt werden. Wenn ein Mitmieter die Kündigung verweigert, haben Sie dennoch mehrere Möglichkeiten:
Entlassung aus dem Mietvertrag durch den Vermieter
Sie können den Vermieter um Einverständnis bitten, aus dem Mietverhältnis entlassen zu werden. Dies kann unter Einhaltung der dreimonatigen gesetzlichen Kündigungsfrist oder zu einem früheren Zeitpunkt erfolgen, wenn der Vermieter zustimmt.
Durchsetzung der Mitwirkungspflicht
Wenn Sie als Partner einer Lebens- oder Wohngemeinschaft gemeinsam eine Wohnung gemietet haben und einer auszieht, besteht ein Anspruch auf Mitwirkung an der gemeinsamen Kündigung gegen den anderen Mieter. Dies gilt, sofern keine berechtigten Interessen des anderen Mieters entgegenstehen.
Treuwidriges Verhalten des verbleibenden Mieters
Wenn der in der Wohnung verbleibende Mieter die Wohnung weiter alleine nutzt, aber seine Zustimmung zur Entlassung des ausziehenden Mieters verweigert, verstößt dies gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. In diesem Fall muss sich der verweigernde Mieter so behandeln lassen, als hätte er der Entlassung des ausziehenden Mieters zugestimmt.
Haftung bis zur Vertragsbeendigung
Wenn Sie ausziehen, bleiben Sie trotzdem weiterhin an den mietvertraglichen Pflichten beteiligt. Sie haften als Gesamtschuldner dem Vermieter gegenüber für die laufende Miete sowie etwaige Rückstände. Dies gilt auch dann, wenn Sie die Wohnung bereits verlassen haben.
Wenn der verbleibende Mieter die Wohnung allein weiternutzen möchte, ist er nach Treu und Glauben verpflichtet, einer entsprechenden Vertragsänderung zuzustimmen. Diese Verpflichtung besteht sowohl gegenüber dem ausziehenden Mieter als auch gegenüber dem Vermieter.
Wer haftet nach dem Auszug eines Mitmieters für die Mietzahlungen?
Bei einem gemeinsamen Mietvertrag bleiben alle im Vertrag genannten Mieter auch nach dem Auszug eines Mitmieters gesamtschuldnerisch für sämtliche Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis haftbar. Der Auszug allein beendet nicht automatisch die vertragliche Verpflichtung gegenüber dem Vermieter.
Haftung als Hauptmieter
Wenn Sie als Hauptmieter aus der Wohnung ausziehen, haften Sie weiterhin für:
- Die laufenden Mietzahlungen
- Betriebskostennachzahlungen
- Schäden an der Mietwohnung
- Sonstige Forderungen aus dem Mietvertrag
Beendigung der Haftung
Eine Befreiung von der Haftung ist nur möglich durch:
- Eine schriftliche Entlassung aus dem Mietvertrag durch den Vermieter
- Eine gemeinsame Kündigung aller Mietparteien
Interne Ausgleichsansprüche
Der in der Wohnung verbliebene Mieter kann gemäß § 426 Abs. 2 BGB einen Ausgleichsanspruch für die anteiligen Mietzahlungen gegen den ausgezogenen Mieter geltend machen. Dies gilt jedoch nicht, wenn Sie beim Auszug eine anderweitige Vereinbarung getroffen haben.
Besondere Konstellation bei Wohngemeinschaften
In einer Wohngemeinschaft hat der ausziehende Mieter einen Anspruch darauf, dass der verbleibende Mieter an einer gemeinsamen Kündigung mitwirkt, sofern keine berechtigten Gründe für eine Fortsetzung des Mietverhältnisses vorliegen. Der verbleibende Mieter hat häufig einen Anspruch auf Untervermietung der frei gewordenen Räume.
Welche Rechte hat ein ausgezogener Mieter gegenüber dem in der Wohnung verbliebenen Mitmieter?
Der ausgezogene Mieter hat einen gesetzlichen Ausgleichsanspruch gegenüber dem in der Wohnung verbliebenen Mitmieter, wenn er vom Vermieter in Anspruch genommen wird. Dies basiert auf der gesamtschuldnerischen Haftung nach § 426 Abs. 2 BGB.
Zahlungsansprüche und Haftung
Wenn Sie als ausgezogener Mieter vom Vermieter zur Zahlung der vollen Miete herangezogen werden, können Sie von Ihrem ehemaligen Mitmieter einen anteiligen Ausgleich verlangen. Bei zwei Mietern besteht grundsätzlich ein hälftiger Ausgleichsanspruch für geleistete Zahlungen.
Fortbestehende Verpflichtungen
Auch nach dem Auszug bleiben Sie als Mieter weiterhin verpflichtet, solange der Mietvertrag nicht beendet oder geändert wurde. Dies bedeutet:
- Sie haften weiterhin für die monatliche Miete
- Sie können für Betriebskostennachzahlungen herangezogen werden
- Sie bleiben für Schäden an der Wohnung mitverantwortlich
Beendigung der Haftung
Eine Befreiung von der Mithaftung ist nur möglich durch:
- Eine schriftliche Entlassung aus dem Mietvertrag durch den Vermieter
- Eine gemeinsame Kündigung aller Mieter
- Eine Vertragsänderung, der alle Parteien zustimmen
Ohne eine solche vertragliche Regelung können Sie auch Jahre nach Ihrem Auszug noch für Mietschulden oder eine Räumungsklage haftbar gemacht werden.
Welche Rolle spielt der Vermieter bei Streitigkeiten zwischen Mitmietern?
Der Vermieter hat eine aktive Vermittlungsrolle bei Streitigkeiten zwischen Mietern und ist gesetzlich verpflichtet, den störungsfreien Gebrauch der Mietwohnung zu gewährleisten. Diese Verpflichtung ergibt sich aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB.
Pflichten des Vermieters
Bei Konflikten zwischen Mietern muss der Vermieter zunächst den Sachverhalt sorgfältig prüfen. Hierzu gehört die Feststellung des Streitanlasses, die Ermittlung der Auswirkungen auf den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache sowie die Identifizierung des Hauptverursachers. Der Vermieter darf sich dieser Aufgabe nicht entziehen oder sie an Dritte delegieren.
Handlungsmöglichkeiten
Wenn ein Mieter nachweislich den Hausfrieden stört, stehen dem Vermieter verschiedene Instrumente zur Verfügung:
- Eine schriftliche Abmahnung als erste Maßnahme
- Eine Unterlassungsklage bei fortgesetzten Störungen
- Die fristlose Kündigung als letztes Mittel
Bei der Kündigung ist zu beachten: Der Vermieter darf nicht willkürlich einem beliebigen Mieter kündigen, sondern muss sich gegen den Hauptstörer richten. Eine fristlose Kündigung ist nur zulässig, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar geworden ist.
Rechtsfolgen bei Untätigkeit
Wenn der Vermieter trotz nachgewiesener Störungen nicht einschreitet, können die betroffenen Mieter eine Mietminderung geltend machen. Dies gilt insbesondere bei schwerwiegenden Beeinträchtigungen wie Beschimpfungen, Bedrohungen oder anhaltenden Lärmbelästigungen.
Bei Streitigkeiten zwischen Mietern verschiedener Vermieter besteht die Eingriffspflicht nur dann, wenn der Streit auf dem eigenen Grundstück stattfindet und entweder der vertragsgemäße Gebrauch oder der Hausfrieden gestört wird.
Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung ersetzen kann. Haben Sie konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – wir beraten Sie gerne.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Gemeinschaftliches Mietverhältnis
Ein Mietverhältnis, bei dem mehrere Personen gemeinsam als Mieter einen einzigen Mietvertrag mit dem Vermieter abschließen. Alle Mieter haben dabei die gleichen Rechte und Pflichten und haften gesamtschuldnerisch für die Mietzahlungen (§ 421 BGB). Das bedeutet, der Vermieter kann die volle Miete von jedem Mieter verlangen. Eine Kündigung muss grundsätzlich von allen Mietern gemeinsam ausgesprochen werden. Beispiel: Ein Paar mietet zusammen eine Wohnung – beide sind gleichberechtigte Hauptmieter.
Treuwidrig
Ein Verhalten, das gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstößt. Dies bedeutet, dass jemand seine Rechte in einer Weise ausübt, die für den anderen Teil unzumutbar oder unfair ist. Der Grundsatz verpflichtet alle Vertragsparteien zu fairem und redlichem Verhalten. Beispiel: Ein Mitmieter verweigert die Zustimmung zur Kündigung und verhindert gleichzeitig den Zugang zur Wohnung für den anderen Mieter.
Vollstreckungsbescheid
Ein gerichtlicher Bescheid, der es dem Gläubiger ermöglicht, Geldforderungen zwangsweise durchzusetzen (§§ 699, 700 ZPO). Er wird erlassen, wenn der Schuldner gegen einen Mahnbescheid nicht rechtzeitig Widerspruch einlegt. Der Bescheid ermöglicht die Zwangsvollstreckung, kann aber durch Einspruch angefochten werden. Beispiel: Ein Vermieter erwirkt einen Vollstreckungsbescheid über nicht gezahlte Mieten.
Gesamtschuldnerische Haftung
Eine Form der gemeinsamen Haftung mehrerer Schuldner (§ 421 BGB), bei der jeder Schuldner für die gesamte Leistung haftet. Der Gläubiger kann die vollständige Leistung nach seinem Belieben von jedem der Schuldner verlangen. Wenn ein Schuldner die gesamte Leistung erbringt, werden die anderen von ihrer Verpflichtung frei. Im Mietrecht haften Mitmieter typischerweise gesamtschuldnerisch für die Miete.
Vorläufige Vollstreckbarkeit
Die Möglichkeit, ein Urteil bereits vor seiner Rechtskraft zu vollstrecken (§ 708 ZPO). Das Gericht kann die Vollstreckung von einer Sicherheitsleistung abhängig machen, um mögliche Schäden bei einer späteren Aufhebung des Urteils auszugleichen. Beispiel: Ein Urteil kann gegen Hinterlegung von 110% der Forderungssumme sofort vollstreckt werden, auch wenn noch Rechtsmittel möglich sind.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 535 Abs. 2 BGB (Pflichten des Mieters): Der Mieter ist verpflichtet, die vereinbarte Miete einschließlich der Betriebskosten zu zahlen. Dies betrifft den Streitpunkt der Klägerin, die rückständige Mietzahlungen geltend macht. Da das Mietverhältnis jedoch rechtlich beendet wurde, besteht keine Zahlungspflicht mehr für die Beklagte.
- § 156 Abs. 1 BGB (Kündigung von Mietverhältnissen): Mietverhältnisse mit mehreren Mietparteien können nur einvernehmlich gekündigt werden. Im vorliegenden Fall wurde die Kündigung zunächst als unwirksam angesehen, da die Zustimmung des Beklagten fehlte. Der Grundsatz von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB wurde jedoch herangezogen, um das Verhalten des Beklagten zu bewerten.
- § 242 BGB (Treu und Glauben): Der Grundsatz verpflichtet Vertragspartner, sich loyal und redlich zu verhalten. Die Verweigerung der Zustimmung durch den Beklagten zur Kündigung des Mietverhältnisses, während er alleiniger Nutzer der Wohnung blieb, wurde als treuwidrig gewertet. Dies führte zur Annahme, dass das Mietverhältnis wirksam beendet wurde.
- § 100 ZPO (Kostenverteilung): Die anteilige Kostenverteilung spiegelt das teilweise Obsiegen und Unterliegen der Parteien wider. Da die Beklagte erfolgreich den Bestand des Mietverhältnisses anfechten konnte, trägt die Klägerin den Großteil der Kosten des Rechtsstreits.
- § 709 ZPO (Vorläufige Vollstreckbarkeit gegen Sicherheitsleistung): Das Urteil wurde für vorläufig vollstreckbar erklärt, sofern eine Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags erbracht wird. Dies schützt die Interessen beider Parteien, falls das Urteil in einem möglichen Berufungsverfahren geändert werden sollte.
Das vorliegende Urteil
AG Bad Segeberg – Az.: 17b 66/23 – Schlussurteil vom 23.05.2024
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