Skip to content
Menü

Mietzahlung an Grundstückskäufer vor Eigentumsumschreibung

LG Duisburg – Az.: 4 O 351/14 – Urteil vom 19.05.2016

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 3.599,75 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz für die Zeit vom 7. 5. 2014 bis zum 17. 12. 2014 zu zahlen, abzüglich am 18. 12. 2014 gezahlter 3.599,75 Euro.

Die Beklagte wird verurteilt, den Kläger von den Kosten der außergerichtlichen Rechtsverfolgung in Höhe von 612,80 Euro aus der Rechnung der Rechtsanwälte M und Partner vom 5. 11. 2014 freizustellen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Parteien zu je 50 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beide Parteien dürfen die Vollstreckung durch die andere Seite gegen Sicherheitsleitung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht der jeweils zur Vollstreckung berechtigte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Der Kläger war Eigentümer des Hauses F-Straße in E. Die Beklagte hatte dort Geschäftsräume gemietet. Der monatliche Mietzins betrug 3.599,75 Euro. Er war monatlich im Voraus zu zahlen bis zum dritten Werktag eines Monats.

Der Kläger verkaufte das Haus an Frau N. Der Kaufvertrag sieht wohl unstreitig die Regelung vor, dass die Nutzungen und Lasten ab dem ersten des Monats, in dem der Kaufpreis gezahlt worden ist, auf die Käuferin übergehen sollen. Der Kläger stellte die Erwerberin bzw. deren Ehemann bei der Beklagten anlässlich einer Hausbesichtigung vor. Der Ehemann der Erwerberin, der Zeuge E2 N2, suchte die Räume der Beklagten auch noch einmal allein auf.

Die Beklagte zahlt den Mietzins für Mai 2014 zunächst nicht und sodann, bei ihr abgehend, am 17. 12. 2014 an den Kläger. Der Betrag ist am 18. 12. 2014 bei dem Kläger eingegangen.Den Mietzins für Juni 2014 zahlte sie an die Erwerberin.

Der Kläger schaltete seine Bevollmächtigten ein, die mit Schreiben vom 18. 9. 2014 mahnten und wegen der Mieten für Mai und Juni 2014 von zusammen 7.199,50 Euro eine Frist zur Zahlung setzten, Blatt 12 und 13 der Akte. Es erfolgten zu dem damaligen Zeitpunkt keine Zahlungen an den Kläger. Dieser erhob wegen der Summe von 7.199,50 Euro Klage, die am 17. 12. 2014 zugestellt wurde.

Der Kläger meint, er habe beide Mietzinszahlungen an sich verlangen können. Maßgeblich für den Übergang der Ansprüche sei die Eintragung im Grundbuch, nicht die Abrede im Kaufvertrag. Die Umschreibung sei aber erst später erfolgt.

Der Kläger beantragt, die Beklagte zu verurteilen,

1.

An ihn 7.199,50 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten Über dem Basiszinssatz seit dem 5. 5. 2014 aus einem Betrag von 3.599,75 Euro und aus dem Restbetrag seit dem 5. 6. 2014 zu zahlen, abzüglich am 18.12.2014 gezahlter 3.599,75 Euro,

2.

Ihn von den Kosten der außergerichtlichen Rechtsverfolgung in Höhe von 612,80 Euro aus der Rechnung der Rechtsanwälte M und Partner vom 5.11.2014 frei zu stellen.

Wegen der gezahlten 3.599,75 Euro haben die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt.

Der Beklagte beantragt, die Klage im Übrigen abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, der Zeuge E2 N2 habe ihr gesagt, dass die Mieten ab Juni 2014 seiner Ehefrau zustünden und habe die Kontodaten hinterlassen. Daher habe sie ab Juni 2014 an die neue Eigentümerin gezahlt, ihrer Meinung nach zu Recht. Der Kläger habe zwar von den anderen Mietern die Mieten für Juni noch kassiert, habe diese aber an die Erwerberin abführen müssen.

Wegen der Mai-Mietzahlung sei es bei ihr wegen eines Wechsels des Steuerberaters zu einem Versehen gekommen. Sie habe die Zahlung nachgeholt.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch eine schriftliche Äußerung des Zeugen E2 N2 und durch die Vernehmung des Zeugen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird aus das Schreiben des Zeugen vom 16. 6. 2015, Blatt 64 der Akte, sowie auf das Protokoll vom 14. 4. 2016, Blatt 89 bis 92 der Akte, Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist nur noch wegen der Zinsforderung auf den erledigten Teil der Hauptforderung sowie wegen der vorgerichtlichen Anwaltskosten des Klägers begründet. Im Übrigen ist sie abzuweisen.

Der Kläger kann von der Beklagten noch Zinsen auf den zu spät geleisteten Mietzins für den Monat Mai 2014 verlangen, und zwar für die Zeit vom 7. 5. 2014 bis zum 17. 12. 2014. Anspruchsgrundlage ist § 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB mit § 288 Abs. 1 BGB.

Die Beklagte befand sich mit der Zahlung des Mietzinses für Mai 2014 seit dem 7. 5. 2014 in Verzug. Dieser war unstreitig nach dem Mietvertrag jeweils bis zum dritten Werktag eines Monats im Voraus zu entrichten. Erfolgt eine Zahlung nicht, tritt ab dem vierten Werktag ohne weitere Mahnung Verzug ein, denn es ist für die Zahlung eine Frist nach dem Kalender bestimmt. Hier trat Verzug ab dem 7. 5. 2014 ein. Der 1. 5. 2014 war ein Freitag, danach folgte das Wochenende. Damit war der dritte Werktag Mittwoch, der 6. 5. 2014. Verzug begann am 7. 5. 2014.

Verzug ist eingetreten, weil die Leistung nicht zum bestimmten Zeitpunkt erfolgt ist. Unstreitig ist dieser Mietzins erst am 18. 12. 2014 bei dem Kläger eingegangen. Damit endet auch durch Leistung der Verzug am Tag vorher, dem 17. 12. 2014.

Ferner kann der Kläger die vorgerichtlichen Kosten seiner Bevollmächtigten ersetzt verlangen. Grundlage ist § 286 Abs. 1 BGB.

Die Beklagte befand sich sowohl mit der Mietzinszahlung für Mai 2014 in Verzug, wie vorstehend dargelegt, als auch formell betrachtet mit der Mietzinszahlung für Juni 2014. Diese stand im Verhältnis zwischen den Parteien dieses Rechtsstreits noch dem Kläger zu, auch wenn er den Betrag im Verhältnis zur Käuferin des Hauses ggf. an diese weiterleiten musste. Bei Einschaltung des Bevollmächtigten des Klägers war noch nicht ausreichend geklärt, wie und an wen die Zahlung überhaupt erfolgt war. Damit war der Kläger berechtigt, seine Bevollmächtigten einzuschalten.

Die von diesen berechneten Kosten sind angemessen. Es wurde auf der Grundlage des zutreffenden Streitwerts die Regelgebühr berechnet.

Im Übrigen ist aber die Klage abzuweisen.

Dabei ist zwar richtig, dass nach der formellen Rechtslage der Kläger im Verhältnis zur Beklagten noch an dem Mietzins berechtigt war. Die Umschreibung im Grundbuch war noch nicht erfolgt, jedenfalls kann dies nicht festgestellt werden. Diese ist aber grundsätzlich wesentlich für den Übergang des Mietverhältnisses auf die Käuferin.

Es wäre jedoch unbillig nach § 242, die Beklagte zur Zahlung des Mietzinses für Juni 2014 an den Kläger zu verurteilen. Die Beklagte hat diesen an die Erwerberin des Hauses gezahlt. Dazu hat der Zeuge schriftlich erklärt, das sei der Fall gewesen. Er hat auch bei seiner Vernehmung vor Gericht bestätigt, dass es so war. Ferner hat er bekundet, dass nach dem Vertrag der Erwerberin, seiner Ehefrau, die Nutzungen des Hauses ab 1. 6. 2014 zustanden und der Kläger alle anderen, noch an ihn geflossenen Zahlungen, an die Erwerberin herausgegeben hat. Damit müsste hier der Kläger den jetzt eingeklagten Betrag jedenfalls an die Erwerberin herausgeben. Diese müsste ihn, wenn jetzt die Beklagte an den Kläger zahlt, an die Beklagte zurückzahlen und würde ihn vom Kläger erhalten. Darin liegt eine sinnlose Hin- und Herzahlerei. Der Kläger kann dafür kein berechtigtes Interesse mehr geltend machen, sondern muss sich entgegen halten lassen, dass insoweit sein Zahlungsbegehren letztlich eine reine Schikane ist. Dann kann es keinen Erfolg haben.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Aba. 1, 91 a ZPO. Es war zu berücksichtigen, dass die Beklagte die Kosten des erledigten Teils des Rechtsstreits zu tragen hat, denn sie befand sich mit dem gezahlten Betrag in Verzug und hat Anlass zur Klage gegeben. Es war ferner zu berücksichtigen, dass die Forderung auf vorgerichtliche Anwaltskosten als Kostenforderung für die Bemessung des Streitwerts und damit die Kostenquote unberücksichtigt bleibt. Dann war eine Verteilung der Kosten zu je 50 % angemessen.

Die Entscheidung über die sofortige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Streitwert: bis 17. 12. 2014: 7.199,50 Euro

ab 18. 12. 2014: bis 5.000,- Euro

Unsere Hilfe im Mietrecht & WEG-Recht

Wir sind Ihr Ansprechpartner in Sachen Mietrecht und Wohneigentumsrecht. Vom Mietvertrag über Mietminderung bis hin zur Mietvertragskündigung.

Rechtsanwälte Kotz - Kreuztal

Rechtstipps aus dem Mietrecht

Urteile aus dem Mietrecht

Unsere Kontaktinformationen

Rechtsanwälte Kotz GbR

Siegener Str. 104 – 106
D-57223 Kreuztal – Buschhütten
(Kreis Siegen – Wittgenstein)

Telefon: 02732 791079
(Tel. Auskünfte sind unverbindlich!)
Telefax: 02732 791078

E-Mail Anfragen:
info@ra-kotz.de
ra-kotz@web.de

Rechtsanwalt Hans Jürgen Kotz
Fachanwalt für Arbeitsrecht

Rechtsanwalt und Notar Dr. Christian Kotz
Fachanwalt für Verkehrsrecht
Fachanwalt für Versicherungsrecht
Notar mit Amtssitz in Kreuztal

Bürozeiten:
MO-FR: 8:00-18:00 Uhr
SA & außerhalb der Bürozeiten:
nach Vereinbarung

Für Besprechungen bitten wir Sie um eine Terminvereinbarung!