Mieter vs. Vermieter: Streit um Nebenkosten und Müllmanagement endet vor Gericht
In einem aktuellen Fall, der vor dem Amtsgericht Remscheid verhandelt wurde, ging es um die strittige Frage der Umlagefähigkeit von Müllmanagementkosten im Rahmen der Nebenkostenabrechnung. Der Beklagte, ein Mieter, wurde zur Zahlung eines offenen Restbetrags aus der Miete für März 2022 verurteilt. Der Mieter hatte versucht, mit vermeintlichen Rückzahlungsansprüchen aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2020 aufzurechnen. Im Kern des Streits stand die Frage, ob die Kosten für ein beauftragtes Müllmanagement-Unternehmen vom Mieter zu tragen sind.
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Übersicht
Die Klage und die Argumente der Parteien
Die Klägerin, die Vermieterin, hatte den Beklagten in der Nebenkostenabrechnung mit den Kosten für ein Müllmanagement belastet. Der Mieter berief sich auf ein Urteil des Amtsgerichts Schöneberg, wonach solche Kosten nur dann umlagefähig sind, wenn durch die Beauftragung des Müllmanagement-Unternehmens tatsächliche Einsparungen erzielt werden. Die Klägerin konnte jedoch nachweisen, dass durch die Beauftragung des Müllmanagement-Unternehmens tatsächlich Kosten eingespart wurden.
Die Rolle des Müllmanagements
Die Klägerin legte dar, dass das beauftragte Unternehmen nicht nur die Standplätze der Mülltonnen bewirtschaftet, sondern auch die Überprüfung der Behälterbestände und die Einhaltung der kommunalen Wertstofftrennung sicherstellt. Durch diese Maßnahmen konnte eine jährliche Kostenersparnis von 1.721,74 Euro erzielt werden. Dies wurde durch die Vorlage einer Vertragsanlage belegt.
Die Entscheidung des Gerichts
Das Gericht stellte fest, dass die Klägerin ihren Darlegungspflichten nachgekommen ist und die Umlage der Müllmanagementkosten somit gerechtfertigt ist. Im Gegensatz zum zitierten Urteil des Amtsgerichts Schöneberg konnte die Klägerin konkret nachweisen, welche Einsparungen durch die Beauftragung des Müllmanagement-Unternehmens erzielt wurden.
Rechtsfolgen und Kostenentscheidung
Neben der Hauptforderung wurde der Beklagte auch zur Zahlung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten und Zinsen verurteilt. Die Kosten des Rechtsstreits hat der Beklagte zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Dieser Fall zeigt, wie komplex die Thematik der Nebenkostenabrechnung sein kann, insbesondere wenn es um die Umlage von Kosten für Dienstleistungen wie Müllmanagement geht. Es unterstreicht die Bedeutung einer sorgfältigen Vertragsgestaltung und einer transparenten Kommunikation zwischen Mieter und Vermieter.
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Das vorliegende Urteil
AG Remscheid – Az.: 27 C 62/22 – Urteil vom 02.09.2022
Der Beklagte wird verurteilt, als Gesamtschuldner neben der gesondert in Anspruch genommenen Frau M an die Klägerin 54,66 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 157,60 Euro seit dem 07.04.2022 zu zahlen.
Der Beklagte wird ferner verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 55,98 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 22.06.2022 zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits hat der Beklagte zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand:
Von der Darstellung des Tatbestandes wurde gemäß 313 a ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe:
Die noch anhängige Klage ist begründet.
Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von 54,66 Euro als noch offenen Restbetrag aus der Miete für März 2022 für die von dem Beklagten angemietete Wohnung im Hause M Straße.
Ohne Erfolg hat der Beklagte insoweit aufgerechnet mit vermeintlichen Rückzahlungsansprüchen, die daraus resultieren sollen, dass die Klägerin in der Nebenkostenabrechnung für 2020 den Beklagten mit der Zahlung des vorgenannten Betrages als Kosten für ein Müllmanagement belastet hat. Der Ansatz dieser Kosten erfolgte indessen zu Recht. Grundsätzlich ist der Beklagte als Mieter gemäß § 3 Nr. 5.1.6 des Mietvertrages verpflichtet, u. a. die Kosten „der Müllbeseitigung“ zu tragen. Zutreffend bezieht sich der Beklagte auf ein einschlägiges Urteil des Amtsgerichts Schöneberg – Aktenzeichen 5 C 175/19 – (zitiert nach: www.bmgev.de/mietrecht/urteile/detailansicht/umlage-von-kosten-des-abfall-und-müllmanagements-als-betriebskosten).
Allerdings sind nach dem vorgenannten Urteil die Kosten eines Abfallmanagements grundsätzlich dann umlagefähig, wenn durch die Einschaltung des damit betrauten Unternehmens zusätzliches Einsparpotential bei den Müllkosten freigesetzt wird, weil dessen Leistungsumfang Maßnahmen umfasst, zu denen der Vermieter nicht verpflichtet ist. Insoweit hat die hiesige Klägerin jedoch unwidersprochen vorgetragen, dass vorliegend das beauftragte Müllmanagement die Bewirtschaftung der Standplätze der Mülltonnen, die Überprüfung der Behälterbestände sowie insbesondere der Müllgefäße im Hinblick auf die durch die kommunale Satzung vorgeschriebene Wertstofftrennung übernimmt. Tatsächlich seien vorliegend diejenigen Kosten eingespart worden, die sich aus der Vertragsanlage der Firma X Service (überreicht als Anlage K2 zum Schriftsatz vom 16.08.2022) ergeben. Auf der dortigen Seite 11 ist für das streitgegenständliche Objekt (M Straße) die Umstellung der Müllbehälter von 3 x Restmüll 1100l, 1x/Woche auf 1 x Restmüll 1100l, 1x/Woche, 1 x Restmüll 770l, 1x/Woche, 3 x Wertstoffe 1100l alle 4 Wochen und 1 x Papier 1100l alle 4 Wochen eine Kostenersparnis von 1.721,74 Euro pro Jahr erwirtschaftet worden.
Der Beklagte verkennt, dass in dem vorgenannten Urteil des Amtsgerichts Schöneberg der dortige Vermieter keine Angaben dazu machen konnte, was sie konkret zur Kostenreduzierung der Müllentsorgung unternommen hatte. Demgegenüber hat die Klägerin durch Überreichung der vorgenannten Anlage K2 sowie ihrem sonstigen Sachvortrag ihren Darlegungspflichten in vollem Umfang genüge getan.
Der Zinsanspruch ergibt sich aus dem Gesichtspunkt des Verzuges gemäß §§ 286, 288 Abs. 1 BGB. Darüber hinaus ist der Beklagte zur Tragung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten ebenfalls aus dem Gesichtspunkt des Verzuges gemäß § 286 BGB verpflichtet. Diese berechnen sich nach einem Gegenstandswert von 157,60 Euro wie folgt: 0,8 Geschäftsgebühr §§ 2, 13 RVG, Nr. 2300 VV 39,20 Euro Post- und Telekommunikationspauschale Nr. 7002 VV 7,84 Euro Zwischensumme 47,04 Euro19% Umsatzsteuer Nr. 7008 VV 8,94 Euro Gesamtbetrag 55,98 Euro.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO.
Streitwert: 157,60 Euro bis zum 02.08.2022 und anschließend 54,66 Euro.
