AG München – Az.: 472 C 22568/18 – Urteil vom 08.02.2019
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist in Ziffer 2 für den Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
4. Der Streitwert wird auf 1.952,40 € festgesetzt.
Tatbestand
Die Parteien streiten über die Räumung und Herausgabe der vom Beklagten bewohnten Mietwohnungen im Anwesen … aufgrund ordentlicher Kündigung der Klagepartei vom 29.01.2018.
Der Beklagte mietete mit Mietvertrag vom 12.01.2006 die 1-Zimmer Wohnung im Anwesen … von der …, wobei es sich bei der Wohnung um öffentlich geförderten Wohnraum handelte (Mietvertrag vom 12.01.2006, vorgelegt als Anlage K1). Die Wohnung wurden an den Beklagten, welcher bei Abschluss des Mietvertrages als Arzt im Klinikum … arbeitete, als Dienstwohnung vermietet. Die … hatte die Wohnung zuvor bei der … als gewerblicher Zwischenvermieter aufgrund Mietvertrags vom 30.01.1985 angemietet (Mietvertrag vom 30.01.1985, vorgelegt als Anlage K2). Die Wohnung wurde dem Beklagten am 23.01.2006 übergeben (Übergabeprotokoll vom 23.01.2006, vorgelegt als Anlage B1).
Das Arbeitsverhältnis zwischen dem Beklagten und der … zum Ablauf des 30.06.2007. Ein Arbeitszeugnis wurde dem Beklagten mit Datum vom 20.02.2008 erteilt (vorgelegt als Anlage B3).
Der Beklagte unterzeichnete einen neuen Mietvertrag mit Datum vom 18.05.2006 mit der Klagepartei nicht, jedoch unterzeichneten die Parteien einen mit „Nachtrag Nr. 1“ überschriebenen Nachtrag vom 23.03.2011 (Nachtrag, vorgelegt als Anlage K4). Mit Eintragung in das Handelsregister am 23.12.2009 wurde die Klagepartei Rechtsnachfolgerin der … durch formwechselnde Umwandlung (Registerauszug vom 25.04.2017, vorgelegt als Anlage K9). Der Beklagte leistete den Mietzins ab 01.07.2016 an die Klägerin mittels Einzugsermächtigung vom 19.05.2006 (vorgelegt als Anlage K5) und auch die Betriebskostenabrechnungen erfolgten ab diesem Zeitpunkt durch die Klägerin. Am 27.03.2007 stimmte der Beklagte gegenüber der Klagepartei schriftlich zu, dass die Mietkaution in den … angelegt werden sollte (Zustimmung vom 27.03.2007, vorgelegt als Anlage K6) und akzeptierte schriftliche eine Mietanpassung gegenüber der Klagepartei am 06.12.2013 (Schreiben vom 06.12.2013, vorgelegt als Anlage K7).
Mit Schreiben der Klagepartei gegenüber dem Beklagten vom 29.01.2018 kündigte die Klagepartei das Mietverhältnis ordentlich wegen Betriebsbedarf zum 31.10.2018 (Kündigungsschreiben vom 29.01.2018, vorgelegt als Anlage K8). Mit Rechtsanwaltsschreiben des Beklagten vom 04.10.2018 (vorgelegt als Anlage B2) widersprach der Beklagte der Kündigung und rügte eine nicht beigelegte Vollmacht.
Die Klagepartei ist der Auffassung, dass die Klagepartei nach § 565 BGB in das Mietverhältnis mit dem Beklagten als Vermieterin eingetreten sei. Bis zum Jahr 2009 seit die … Vermieterin gewesen, aber 2009 seit die Klagepartei als deren Rechtsnachfolgerin in die Vermieterstellung eingetreten. Der gewerbliche Zwischenmietvertrag zwischen der … und der Klägerin sei seit dem 30.06.2006 beendet. Jedenfalls sei die Klagepartei durch einen konkludent erfolgten neuen Mietvertragsschluss direkt zwischen der Klagepartei und dem Beklagten zustande gekommen. Die streitgegenständliche Wohnung seit nach wie vor öffentlich gefördert.
Die Parteien beantragen zuletzt:
Die Klagepartei: Der Beklagte wird verurteilt, die Wohnung in der …, bestehend aus 1 Zimmer, 1 WC, 1 Dusche, 1 Küche sowie dazugehörigem Kellerabteil im gleichen Haus … zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
Der Beklagte: Kostenpflichtige Klageabweisung, hilfsweise Gewährung einer angemessenen Räumungsfrist.
Der Beklagte ist der Auffassung, dass die Vermieterstellung der Klagepartei nicht hinreichend nachgewiesen sei, weder in Bezug auf den behaupteten Eintritt in das Mietverhältnis auf Seiten der … nach § 565 BGB noch infolge behaupteten konkludenten neuen Mietvertragsschlusses. Vermieterin seit vielmehr die geblieben, welche aber keine Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen habe. Die Kündigung vom durch die Klagepartei sei daher mangels wirksamer Vertretung der … unwirksam und gehe auch deshalb ins Leere. Schließlich sei das Arbeitsverhältnis des Beklagten mit der … unstreitig seit dem Jahr 2007 beendet und seitdem sei keinerlei Kündigung ausgesprochen worden, so dass die streitgegenständliche Kündigung gegen § 242 BGB verstoße.
Das Gericht hat mit den Parteien am 23.01.2019 zur Güte und anschließend streitig mündlich verhandelt, zur Vervollständigung des Tatbestandes wird ergänzend auf das Hauptverhandlungsprotokoll vom 23.01.2019 Bezug genommen. Zur weiteren Vervollständigung des Tatbestandes wird für den weiteren Parteivortrag ergänzend auf sämtliche Schriftsätze einschließlich Anlagen der Parteien Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Sache ist zur Entscheidung reif, insbesondere musste nicht erneut in die mündliche Verhandlung eingetreten werden, § 156 ZPO. Die Durchführung einer Beweisaufnahme über die streitige Frage der Vermieterstellung der Klagepartei und damit von deren Aktivlegitimation war nicht erforderlich, da die Klage auch bei unterstellter Vermieterstellung der Klagepartei abweisungsreif ist. Gleiches gilt für die streitige Frage, ob auf Seiten der Klagepartei tatsächlich ein gegenwärtiger Betriebsbedarf in Bezug auf die streitgegenständliche Wohnung für drei Arbeitnehmer besteht.
Die zulässige Klage ist unbegründet.
A. Die Klage ist zulässig.
Das Amtsgericht München ist sachlich und örtlich ausschließlich zuständig, § 23 Nr. 2a GVG, § 29a Abs. 1 ZPO. Streitgegenständlich ist ein behaupteter Räumungs- und Herausgabeanspruch aus einem Wohnraummietverhältnis in
B. Begründetheit der Klage
Die Klage ist unbegründet, da der Klägerin kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung nach §§ 546 Abs. 1 985 BGB zusteht, vgl. §§ 542 Abs. 1, 568, 573 Abs. 1 S. 1, Abs. 3 S. 1, 576, 576a BGB.
Der Mietvertrag zwischen den Parteien wurde durch die ordentliche Kündigung vom 29.01.2018 (Anlage K8) nicht wirksam beendet. Die ordentliche Kündigung ist zwar formell wirksam, materiell aber unwirksam.
I.
Die ordentliche Kündigung vom 29.01.2018 ist formell wirksam, insbesondere wurde das Begründungserfordernis und die Schriftform eingehalten, §§ 568 Abs. 1, 573 Abs. 3 S. 1 BGB.
II.
Die ordentliche Kündigung vom 29.01.2018 ist jedoch aus mehreren Gründen materiell unwirksam, §§ 573 Abs. 1 S. 1, Abs. 3 S. 1, 576 Abs. 1 Nr. 2, 242 BGB. Nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Vermieter nur dann ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.
1. Die Kündigung ist bereits deshalb materiell unwirksam, weil sich die Klagepartei auch dann nicht auf einen berechtigten Betriebsbedarf für Arbeitnehmer der Klagepartei und wegen des seit 30.06.2007 beendeten Arbeitsverhältnisses des Beklagten mit dem … berufen kann, wenn die bestrittene Vermieterstellung der Klagepartei aus § 565 BGB bzw. aus einem konkludent neu abgeschlossenen Mietvertrag mit dem Beklagten positiv unterstellt wird. Eine Beweisaufnahme über die zwischen den Parteien streitige Vermieterstellung der Klagepartei war daher nicht erforderlich.
Es ist in Rechtsprechung und Literatur anerkannt, dass ein tatsächlich bestehender Betriebsbedarf einen ordentlichen Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB darstellen kann, wenn das zugrunde liegende Arbeitsverhältnis beendet ist oder dessen Beendigung kurz bevor steht (1), der Vermieter die ernsthafte Absicht hat, die Wohnung einem anderen Arbeitnehmer oder künftigen Arbeitnehmer zu überlassen (2) und dass hierfür vernünftige, nachvollziehbare Gründe vorliegen (3). Maßgeblich hierfür ist das Interesse des Unternehmers an der Unterbringung des Mitarbeiters, auf das Interesse des Mitarbeiters selbst ist nicht abzustellen, wobei ein dringlicher Bedarf nicht erforderlich ist (vgl. zum Ganzen Blank in: Schmidt-Futterer, 13. Auflage 2017, § 573 Rn. 191 mwN). Die Vorschrift des § 576 BGB hat nur insoweit Bedeutung, dass bei Vorliegen einer Werkdienstwohnung bei Vorliegen weiterer Umstände eine verkürzte Kündigungsfrist im Gegensatz zu § 573c BGB gilt.
Das Gericht vertritt die Auffassung, dass mit einem unterstellen Eintritt der Klageparte in den Mietvertrag aus dem Jahr 2006 gemäß § 565 BGB parallel dem in der Literatur diskutierten Fall des § 566 BGB die Werkdienstwohnungseigenschaft im Mietvertrag beendet wird, da nicht mehr der ursprüngliche Vermieter, der gleichzeitig Arbeitgeber des Mieters gewesen ist, gegenwärtiger Vermieter ist, sondern ein neuer Vermieter, der zu keiner Zeit Arbeitgeber des Mieters war, so dass es an der für den Betriebsbedarf aus §§ 573 Abs. 1 S. 1, 576 BGB zwingend erforderlichen direkten Zuordnung von Vermieter = Arbeitgeber und Mieter = Arbeitnehmer fehlt. Da es – wie bei der Eigenbedarfskündigung bei § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB maßgeblich auf die Person des Vermieters und Arbeitgebers ankommt, ist für einen Betriebsbedarf zwingend erforderlich, dass der kündigende Vermieter auch (noch) Arbeitgeber des Mieters ist. Vorliegend ist jedoch unstreitig, dass die Klagepartei zu keiner Zeit Arbeitgeberin des Mieters war, so dass schon deshalb von vornherein ein Betriebsbedarf ausscheidet. Demgemäß ist bei § 566 BGB auch anerkannt, dass bei einer Veräußerung einer Werkwohnung die Verfügungsmacht des Dienstberechtigten über die Wohnung endet, so dass das Mietverhältnis mit dem Erwerber fortgesetzt wird, der sich nicht auf einen Betriebsbedarf mehr berufen kann (Blank in: Schmidt-Futterer, 13. Auflage 2017, § Vorbemerkung zu §§ 576-576b BGB, Rn. 9). Ein in der Kündigung vom 29.01.2018 vorgebrachter Betriebsbedarf der Klagepartei kann daher von vornherein nicht vorliegen, so dass die Kündigung materiell unwirksam ist.
2. Die Kündigung ist darüber hinaus auch gemäß § 242 BGB wegen Verwirkung unwirksam, da das Arbeitsverhältnis des Beklagten mit dem … seit dem Jahr 2007 beendet ist und die Klagepartei erst im Jahr 2018 eine Kündigung wegen bestehendem Betriebsbedarfs wegen des Wegfalls der Arbeitsstelle des Beklagten vorgenommen hat. Der Beklagte hat sich ausdrücklich auf § 242 BGB berufen, so dass die Grundsätze der Verwirkung Anwendung finden können.
Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH ist der Rechtsgedanke der Verwirkung, der auch im Miet- und Pachtrecht gilt, ein Unterfall der unzulässigen Rechtsausübung auf Grund widersprüchlichen Verhaltens. Danach ist ein Recht verwirkt, wenn der Berechtigte es längere Zeit hindurch nicht geltend gemacht und der Verpflichtete sich darauf eingerichtet hat und nach den gesamten Umständen des Einzelfalles, insbesondere dem Verhalten des Berechtigten darauf einrichten durfte, dass dieser das Recht auch in Zukunft nicht gelten machen werde (BGH, Urt. vom 19.10.2005 – XII ZR 224/03, NJW 2006, 219; BGH, Urt. v. 9.10.2013 – XII ZR 59/12, NJW-RR 2014, 195). Die Annahme einer Verwirkung setzt daher neben dem Zeitablauf das Vorliegen besonderer, ein solches Vertrauen des Verpflichteten begründende Umstände voraus (Grüneberg in: Palandt, BGB, 78. Aufl. 2019, § 242 Rn. 93, 95).
Es ist allgemein anerkannt, dass ein Räumungsanspruch als auch ein Räumungstitel der Verwirkung unterliegt, wenn der Vermieter hiervon lange Zeit keinen Gebraucht gemacht hat (Gramlich in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl. 2014, Kapitel VI Rn. 174, 204). Maßgebend ist die Zeitspanne zwischen dem Eintritt der Fälligkeit und dem Eintritt der Verjährung (Gramlich in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl. 2014, Kapitel VI Rn. 177). Einigkeit besteht jedenfalls insoweit, als keine für alle Fallgestaltungen wirksame absolute zeitliche Grenze besteht, sondern eine Prüfung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles und der verständigen Interessenlage der Vertragsparteien zu erfolgen hat (OLG Hamm, Rechtsentscheid vom 1.10.1981 – 4 ReMiet 6/81, NJW 1982, 341). Das Umstandsmoment der Verwirkung liegt vor, wenn der ehemalige Mieter auf Grund konkreter Umstände darauf vertrauen darf, dass der Vermieter von dem Anspruch bzw. dem Titel keinen Gebrauch machen werde (Blank in: Schmidt/Futterer, 13. Auflage 2017, § 545 Rn. 35; AG Hamburg, Urt. vom 8.7.2008 – 48 C 421/07, WuM 2008, 609).
Zwischen dem Umstandsmoment und dem erforderlichen Zeitablauf besteht eine Wechselwirkung insofern, als der Zeitablauf umso kürzer sein kann, je gravierender die sonstigen Umstände sind, und dass umgekehrt an das Umstandsmoment desto geringere Anforderungen gestellt werden, je länger der abgelaufene Zeitraum ist (BGH, Urt. vom 19.10.2005 – XII ZR 224/03, NJW 2006, 219). Es gilt der Grundsatz, dass umso seltener Raum für eine Verwirkung sein wird, je kürzer die Verjährungsfrist ist (KG, Urt. vom 29.12.2006 – 12 U 117/06, NZM 2008, 129 f).
Nach diesen Grundsätzen ist ein Räumungsanspruch der Klagepartei, der sich auf einen unterstellt tatsächlich vorliegenden Betriebsbedarf für drei gegenwärtige Arbeitnehmer der Klagepartei beruft und maßgeblich darauf abstellt, dass der Mietvertrag mit dem Beklagten ein Werkmietverhältnis nach § 576 BGB darstellt und demgemäß dann ordentlich gekündigt werden kann, wenn das zugrunde liegende Arbeitsverhältnis beendet wurde, jedenfalls verwirkt. Der Beklagte hat ein schützenswertes Vertrauen darauf, dass der Mietvertrag als unbefristetes Mietverhältnis ohne die Besonderheiten des § 576 BGB fortgeführt wird, da die Klagepartei jedenfalls erst ca. 11 Jahre nach Beendigung des zugrunde liegenden Arbeitsverhältnisses mit dem Beklagten eine ordentliche Kündigung in Bezug auf die Werkmietwohneigenschaft ausgesprochen hat. Das offensichtlich auf Seiten der Klagepartei und der Vorvermieterin … bzw. … bestehende eklatante Kommunikationsdefizit, welches dazu geführt hat, dass die Klagepartei erst im Jahr 2018 Kenntnis von der Beendigung des Arbeitsverhältnisses des Beklagten erhalten hat, kann naturgemäß nicht zu Lasten des Beklagten wirken. Der Beklagte durfte vielmehr berechtigt davon ausgehen, dass die Klagepartei die tatsächliche Beendigung des Arbeitsverhältnisses gerade nicht als Kündigungsgrund heranziehen wollte, da innerhalb der ca. 11 Jahre auch mehrfach mietvertragliche Nachträge und Verhandlungen über einen neuen Mietvertragsschluss zwischen den Parteien geführt wurden. Hieran ändert auch nichts, dass die Wohnung – wie der Beklagte wusste – öffentlich gefördert ist. Das Zeitmoment der Verwirkung ist eindeutig gegeben, ebenfalls das Umstandsmoment der Mietvertragsfortführung in jedenfalls grob fahrlässiger Unkenntnis des seit 2007 beendeten Arbeitsverhältnis des Beklagten mit dem ….
3. Nichts anderes gilt, wenn man die Argumentation der Klagepartei dahingehend ernst nimmt, dass sich die Vermieterstellung der Klagepartei jedenfalls auf Grundlage eines konkludent neu abgeschlossenen Mietvertrages mit dem Beklagten ergebe. Selbst wenn unterstellt wird, dass ein solcher neuer konkludenter Vertragsschluss vorliegt, wäre Inhalt des Mietvertrages jedenfalls unter keinen Umständen die Werkmietwohnungseigenschaft, da der Inhalt des Mietvertrages vom 12.01.2006 insoweit keine Relevanz hat. In diesem Fall wäre sodann ein neuer konkludenter unbefristeter Mietvertrag ohne eine vereinbarte Werkmietwohnungseigenschaft zwischen den Parteien geschlossen worden, so dass die Klage auch deshalb erfolglos wäre. Insoweit erscheint die Argumentation der Klagepartei als wenig zielführend.
C. Entscheidung zu den Kosten und vorläufigen Vollstreckbarkeit
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 S. 1 und S. 2 ZPO.
D. Streitwert
Der Streitwert einer Räumungsklage entspricht dem Jahresbetrag der Miete ohne Nebenkosten, § 41 Abs. 2, Abs. 1 GKG, hier also 12 x 162,70 €, mithin insgesamt 1.295,40 €.
