AG Stuttgart – Az.: 31 C 5490/18 – Urteil vom 28.04.2020
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten.
Streitwert: 3.108,00 €
Tatbestand
Der Kläger nimmt die Beklagten zuletzt auf Rückzahlung von Mieten in Anspruch, die wegen Verstoßes gegen § 5 WiStG ohne Rechtsgrund geleistet worden seien.
Mit Vertrag vom 05./06.06.2014 mietete der Kläger von den Beklagten für eine Netto-Kaltmiete von 504 €, zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von insgesamt 56 € monatlich, das „WG-Zimmer Nr. 6“ im Erstbezug an (in der Folge auch: „WG-Zimmer“). Das WG-Zimmer befindet sich in einer 142 m² großen 6 Zimmer Wohnung mit zwei Bädern, welche im 1. OG des – zum 01.06.2014 fertiggestellten – Gebäudes K-W-Str. …, Stuttgart belegen ist; vertraglicher Mietbeginn war der 15.06.2014 (Anl. K1, Bl. 9 ff.). Das Einzelzimmer des Klägers weist eine Fläche von 15,07 m² auf. Die Gemeinschaftsfläche, welche den 6 Mietern, die die Wohngemeinschaft bilden, zur gemeinsamen Nutzung zugewiesen ist, beträgt insgesamt 43 m². Seine vorherige Wohnung in einem Studentenwohnheim des Studentenwerks Stuttgart musste der Kläger aufgeben, da der dortige Vertrag auf Grund interner Regularien nicht über den 31.05.2014 fortgesetzt werden konnte, weshalb der Kläger zwischenzeitlich eine Ferienwohnung bezog.
Der Kläger, der Mathematik studierte, ist Vorstand eines Vereins mit dem Namen W… Stuttgart e.V., welcher sich um die Vermittlung von WG-Zimmern und die Betreuung von Bewerbern für WG-Zimmer kümmert (Anl. B3, Bl. 87 ff.) und betreut nach eigenen Angaben jährlich 100-200 Mietverträge. In Bewerbungsschreiben um verschiedene Zimmer in Wohngemeinschaften führte er daher an, über „umfassende Kenntnisse im Mietrecht für Streitereien mit dem Vermieter“ zu verfügen (Anl. K8, Bl. 54 ff. und K9, Bl. 57 ff.; vgl. auch Anl. B2, Bl. 85).
Mit Anwaltsschreiben vom 19.10.2018 (Anl. K 5, Bl. 27 d.A.) machte der Kläger gegenüber den Beklagten geltend, dass die Grundmiete weit überhöht sei, weshalb ein Verstoß gegen § 5 WiStG und – da sich der Kläger bei Abschluss des Vertrags in einer Notlage befunden habe, welche die Beklagten ausgenutzt hätten – zugleich ein Verstoß gegen das Verbot des Mietwuchers vorliege. Die ortsübliche Vergleichsmiete liege bei 245 €, weshalb sich unter dem Gesichtspunkt des Mietwuchers allein für das Jahr 2015 ein Rückforderungsanspruch in Höhe von 3.108 € ergäbe (12 x 259 €). Dies sei ihm erst jetzt klar geworden. Sämtliche weitere Zahlungen erfolgten nur noch unter dem Vorbehalt der Rückforderung.
Der Kläger macht geltend, die Vergleichsmiete sei an Hand des Mietspiegels zu ermitteln. Auszugehen sei von einer angemieteten Fläche von 22,24 m², da der Grundfläche des Zimmers (15,07 m²) lediglich ein Kopfteil der Gemeinschaftsfläche (7,17 m²) hinzugerechnet werden dürfe. Aus dem Umstand, dass die Beklagten die Wohnung nicht insgesamt vermietet, sondern sich entschlossen hätten, sechs Einzelverträge abzuschließen, dürfe sich eine Erhöhung der Gesamtmieteinnahmen nicht ergeben. Insbesondere dürfe die Miete nicht wegen eines – tatsächlich ohnehin nicht vorliegenden – größerem Verwaltungsaufwands oder erhöhtem Ausfallrisikos erhöht werden.
Ausgehend von dieser Betrachtungsweise hat der Kläger sein vorgerichtliches Begehren (Rückzahlung von im Jahr 2015 überzahlter 3.104 € auf Grundlage einer Vergleichsmiete von 245 €) zunächst weiterverfolgt und sich vorrangig auf das Vorliegen von Mietwucher berufen, weil die Beklagten die Knappheit an WG-Zimmern und seine persönliche Notlage in verwerflicher Weise ausgenutzt hätten. Nach Vorliegen des gerichtlichen Sachverständigengutachtens vom 23.09.2019 (Bl. 339 ff. d.A.), macht der Kläger geltend, er habe auf Grundlage der dort ermittelten Vergleichsmiete (364 €) monatlich 67,20 € überzahlt, so dass sich gem. § 812 BGB i.V.m. § 5 WiStG ein Rückforderungsbetrag von 2.419,20 € für die Jahre 2015 bis 2017 und ein Rückforderungsbetrag von 687,68 € bis zum 07.11.2018 ergeben würde; auf einen Restbetrag der Klagforderung in Höhe von 1,12 € hat der Kläger verzichtet.
Der Kläger beantragt zuletzt: Die Beklagten werden verurteilt, an den Kläger 3.106,88 € zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit 01.12.2018.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Sie behaupten, dass die vereinbarte Miete die ortsübliche Miete nicht übersteige. Unabhängig davon würden auch die weiteren Tatbestandsmerkmale des § 5 WiStG ebenso wenig vorliegen wie die des Mietwuchers.
Wegen des Vorbringens der Parteien, insbesondere zum Bestehen oder Nichtbestehen einer Zwangslage und zum Vorliegen von Wohnungsknappheit, wird auf deren Schriftsätze nebst Anlagen, sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 14.03.2019 verwiesen. Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens (Gutachten SV … vom 23.09.2019, Bl. 339 ff. d.A.), auf dessen Inhalt Bezug genommen wird. Mit Zustimmung beider Parteien (Bl. 359 und 364 d.A.) hat das Gericht im schriftlichen Verfahren gem. § 128 Abs. 2 ZPO entschieden.
Entscheidungsgründe
I.
Die Klage ist zulässig, insbesondere ist das AG Stuttgart sachlich und örtlich zuständig (§§ 23 Nr. 2 a GVG, 29a ZPO), aber unbegründet. Der Kläger hat keinen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete, weil die vereinbarte Miete die ortsübliche Miete nicht in unzulässiger Weise übersteigt.
1.
Dem Kläger steht der zuletzt noch verfolgte Anspruch gem. § 812 Abs. 1 Satz 1 Var. 1 BGB i.V.m. §§ 134 BGB, § 5 WiStG nicht zu.
a) Zutreffend geht der Kläger zwar davon aus, dass dem Mieter ein Rückforderungsanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung zustehen kann, soweit die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % übersteigt und sich der Vermieter diese Miete unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen hat versprechen lassen (etwa BGH, NJW 2004, 1740 juris Rn. 11 mwN). Im Streitfall lässt sich jedoch schon nicht feststellen, dass die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete in dieser Weise übersteigen würde, weshalb dahin stehen kann, ob die weiteren Voraussetzungen § 5 WiStG erfüllt wären. Auf Grundlage des überzeugenden und insoweit nicht angegriffenen Sachverständigengutachtens ergibt sich bei einer Grundmiete von 504 € vielmehr eine ortsübliche Vergleichsmiete für das WG-Zimmer von zumindest 485,84 € (§ 287 ZPO).
aa) Der Sachverständige …, dessen widerspruchsfreie und überzeugenden Ausführungen sich das Gericht zu Eigen macht, hat – von den Parteien unangegriffen – dargelegt, dass die Wohnung unter Zugrundelegung des Mietspiegels der Stadt Stuttgart für 2013/2014 bzw. 2015/2016 über eine sehr gute Ausstattung und eine vorteilhafte Lage verfügt. Ausgehend hiervon ergibt sich für eine Wohnung in der Größe zwischen 30 und 40 m² ein Quadratmeterpreis zum Stichtag 15.06.2014 in Höhe von 13,27 € (GA Punkt 5.3.5.).
Soweit die Parteien Einwendungen gegen das Gutachten formuliert haben, war diesen nicht nachzugehen. Die Beklagten, welche unter Hinweis auf Studien, die eine ihrer Meinung nach exaktere, höhere Bewertung der – an sich im Mietspiegel nicht abgebildeten – WG-Zimmer ermöglichen sollen, eine höhere Vergleichsmiete erstrebten, haben sich der gerichtlichen Beurteilung der Vergleichsmiete unter Zugrundelegung des bisherigen Beweisergebnisses angeschlossen. Der Kläger hat den ermittelten Quadratmeterpreis nicht beanstandet und sich lediglich für größere Abschläge wegen der gemeinschaftlichen Nutzung und niedrigere Zuschläge für Teilmöblierung und Fahrradabstellplatz ausgesprochen.
bb) Ausgehend hiervon ergibt sich – bereits ohne Berücksichtigung der Zuschläge für Teilmöblierung und Fahrradabstellplatz – eine Vergleichsmiete von 485,84 € (§ 287 ZPO), weil – entgegen der Auffassung des Klägers – die Vergleichsmiete nicht auf Grundlage einer Wohnungsgröße von 22,24 m², sondern an Hand einer Wohnungsgröße von 36,57 m² (= 15,07 m² + 1/2 * 43 m²) errechnet werden muss. Denn die an den Kläger zum Mitgebrauch vermietete Gemeinschaftsfläche kann nicht lediglich mit einem ideellen Bruchteil (Kopfteil) in die Betrachtung eingestellt werden; sie muss vielmehr mit ihrem vollen Gebrauchswert berücksichtigt werden.
(1.) Gem. § 5 Abs. 2 WiStG (i.d.b. 31.12.2019 geltenden Fassung) erfordert die Ermittlung eines im Sinne der Vorschrift unangemessen hohen Entgelts einen Vergleich mit den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für die Vermietung von Räumen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage oder damit verbundene Nebenleistungen in den letzten vier Jahren vereinbart wurden. Ausgangspunkt für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete sind somit die wohnwertbildenden Faktoren, wie sie – ohne sachlichen Unterschied (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., Anh. 1 zu § 535 Rn. 17) – auch in § 558 Abs. 2 BGB aufgeführt werden. Maßgebend sind danach (nur) solche Faktoren, die den Wohn- oder Gebrauchswert der Wohnung prägen (vgl. BGH, NJW 2012, 145 Rn. 21 mwN).
(2.) Daraus folgt nach Auffassung des erkennenden Gerichts, dass die Gemeinschaftsfläche im Rahmen der freien tatrichterlichen Schätzung, welche gem. § 287 Abs. 2, Abs. 1 Satz 2 ZPO zur Ermittlung der Vergleichsmiete anzustellen ist (vgl. zu § 558 BGB: BGH, NJW 2019, 458 Rn. 23), nicht mit einem Kopfteil berücksichtigt werden kann, sondern der Gebrauchswert durch Vornahme von einzelfallabhängigen Abschlägen an der Gesamtfläche zu bestimmen ist. Soweit dem gerichtlichen Sachverständigen im Beweisbeschluss durch die Referatsvorgängerin eine abweichende Vorgabe gemacht wurde, ist das erkennende Gericht durch diese Rechtsauffassung nicht gebunden.
Nach Auffassung des Gerichts stellt die Orientierung an Kopfteilen keine geeignete Schätzgrundlage dar, weil sie bereits im Ansatz in zweierlei Hinsicht zu verfehlten Ergebnissen führt. Zum einen steht dem einzelnen Mieter nicht nur dieser ideelle Bruchteil (hier 7,17 m²) zur Nutzung offen, weil er auch die übrige Gemeinschaftsfläche (hier 43 m²) mitnutzen darf, weshalb der Wohnwert der überlassenen Wohnung durch den Ansatz eines Kopfteils unzureichend erfasst würde. Zum anderen ist dem Mieter aber auch keine exklusive Nutzung „seines“ Bruchteils ermöglicht – weshalb ja auch der Kläger fordert, Abschläge von der unter Zugrundelegung des Kopfteils ermittelten Vergleichsmiete vorzunehmen. Soweit der Kläger für seine gegenläufige Auffassung auf ein Urteil des AG Marburg hinweist, so lässt sich dem Urteil nur entnehmen, dass die Gemeinschaftsfläche anteilig zu berücksichtigen ist (AG Marburg, WuM 1995, 664 juris Rn. 7), nicht aber, wie dieser Anteil zu bestimmen ist. Soweit aus Literatur und veröffentlichten Entscheidungen ersichtlich, ist diese Frage bislang auch sonst noch nicht entschieden worden.
Da der Ansatz eines Kopfteils keine geeignete Schätzgrundlage bildet, kann der Umstand, dass einem Mieter eine Gemeinschaftsfläche zwar flächenmäßig vollständig, aber nur zum Mitgebrauch überlassen ist, nur dadurch angemessen berücksichtigt werden, dass die Gemeinschaftsfläche zwar vollständig eingestellt wird, mit Blick auf die nicht exklusive Nutzung aber ein Abschlag vorgenommen wird, den das Gericht für den Regelfall mit 50% als angemessen bewertet. Mit diesem Abschlag sind auch die seitens des Klägers angeführten Aspekte, wie etwa von den Mitnutzern ausgehende Lärm- und Schmutzbeeinträchtigungen und die Notwendigkeit von Absprachen wegen der Nutzung der Badezimmer hinreichend abgegolten. Weitere Gesichtspunkte, die eine abweichende Bewertung im Streitfall rechtfertigen würden, hat der Kläger nicht aufgezeigt. Sie sind auch nicht ersichtlich.
b) Soweit sich der Kläger bereits dem Ansatz nach gegen eine Ermittlung der Vergleichsmiete an Hand einer fiktiven Einzimmerwohnung unter Berücksichtigung der Gemeinschaftsflächen wendet und geltend macht, die Vergleichsmiete müsse unter Zugrundelegung einer Sechszimmerwohnung erfolgen, wobei ein „WG-Zuschlag“ nicht erfolgen dürfe, so verfängt dies nicht.
Richtig ist zwar, dass ein Zuschlag wegen der Vermietung der gesamten Wohnung an eine Wohngemeinschaft bei Betrachtung der Vergleichsmiete ohne Ansatz hätte bleiben müssen, weil Zuschläge wegen in der Person des Mieters liegender Umstände insofern unstatthaft wären (OLG Hamm, OLGZ 1983, 223 juris Rn. 19 ff.; vgl. auch OLG Stuttgart, OLGZ 1983, 114 juris Rn. 13). Die vergleichsweise Betrachtung einer Sechszimmerwohnung kommt hier aber nicht zum Zug, so dass sich die Frage der Zulässigkeit eines „WG-Zuschlags“ nicht stellt. Denn Maßstab für die Bestimmung der Vergleichsmiete sind die Mieten, die für Räume bezahlt werden, die nach ihrem Wohn- und Gebrauchswert von vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage sind. Da der Kläger keine Sechszimmerwohnung angemietet hat, ist die Miete für eine Sechszimmerwohnung keine taugliche Vergleichsgröße.
Auch der Einwand des Klägers, dass es dem Vermieter auf Grundlage der hier vorgenommenen Bewertung möglich wäre, mehr Mieten zu vereinnahmen als bei einer Vermietung der gesamten Wohnung, was rechtlich nicht haltbar sei, verfängt nicht. Die Entscheidung, ob er die Wohnung insgesamt an eine Wohngemeinschaft vermietet oder ob er mehrere Verträge über einzelne Zimmer abschließt, obliegt dem Vermieter. Da er dabei eine Einschränkung seiner Vertragsfreiheit (Art. 2 GG) und der Eigentumsgarantie des Art. 14 GG nur insoweit hinzunehmen hat, als dies durch die Sozialbindung des Eigentums gerechtfertigt ist, kommt eine ausdehnende Auslegung von § 5 WiStG zum Nachteil des Vermieters nicht in Betracht (so ausdrücklich BGH, NJW 2004, 1740 juris Rn. 15; fraglich daher AG Marburg, WuM 1995, 664). Im Übrigen trifft es nicht zu, dass der Vermieter im Falle der Einzelvermietung kein höheres Ausfallrisiko hat. Ein solches ergibt sich bereits aus dem Umstand, dass dem Vermieter bei Einzelvermietung nur der jeweilige Mieter als Haftungssubjekt zur Verfügung steht, während ihm im Falle der Vermietung an eine Wohngemeinschaft regelmäßig alle Gesellschafter haften (vgl. etwa Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., vor § 535 Rn. 388 mwN).
c) Danach steht für das Gericht – ohne dass es weiterer Erhebungen zur berechtigten Höhe von Zuschlägen zur Vergleichsgrundmiete für die Teilmöblierung oder den Fahrradstellplatz bedürfte – fest, dass die vereinbarte Miete von 504 € die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 20% übersteigt, da sie die Grenze von 120% von 485,84 € (= 582,84 €) nicht überschreitet.
II.
Die Kostenentscheidung und die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergeben sich aus §§ 91; 708 Nr. 11, 711 ZPO.
