LG Bremen – Az.: 1 S 281/17 – Urteil vom 05.09.2018
1. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Bremen vom 26.10.2017 zum Aktenzeichen 9 C 476/15 wird zurückgewiesen.
2. Die Klägerin trägt die Kosten der Berufung.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
4. Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Die Parteien, die ein Mietverhältnis über eine Wohnung mit Kellerräumen in einem Altbau verbindet, streiten über den Umfang des Mangelbeseitigungsanspruchs nach Feuchtigkeit im Keller, nämlich ob die Beklagte auch zur Beseitigung der Mängelursachen verpflichtet ist.
Wegen des weiteren Sachverhalts wird auf das Urteil des Amtsgerichts Bremen verwiesen.
Das Amtsgericht hat die Beklagte zur Beseitigung der Mängel, nicht aber der Mängelursachen verurteilt und eine Minderungsquote von 2 % und ein ZBR für weitere 6 % angenommen. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, dass die Beklagte nicht die Beseitigung der Mangelursachen bzw. eine nachhaltige oder fachgerechte Mangelbeseitigung schuldet, die mit der Ursachenbehebung deckungsgleich wäre. Wenn ein Vermieter einem Mangel lediglich durch Beseitigung der – den Mietgebrauch unmittelbar beeinträchtigenden – Mangelsymptome abhelfe, sei dies regelmäßig ausreichend, sofern zumindest vorübergehend vertragsgemäße Zustand wiederhergestellt werde.
D. Kl. ist der Ansicht, die Mangelbeseitigung müsse dauerhaft und fachgerecht sein. Der Mieter habe deshalb einen Anspruch auf Beseitigung der Ursachen, sodass er keine konkrete Besorgnis haben müsse, dass in seiner Wohnung erneut Feuchtigkeitsschäden auftreten.
Darüber hinaus ist zwischen den Parteien erstinstanzlich im Streit gewesen, in welchem Umfang die Klägerin wegen der Feuchtigkeit im Keller zur Minderung der Miete berechtigt ist. Auch insoweit hat die Klägerin Berufung eingelegt, den Berufungsantrag zu 2) dann jedoch in der mündlichen Verhandlung zurückgenommen.
D. Kl. beantragt nunmehr, das Urteil des Amtsgerichts Bremen vom 26.10.2017 aufzuheben und die Beklagte zu verurteilen folgende Mängel und deren Ursachen zu beseitigen
Kellerraum links:
a) An der linken Außenwand hinter dem Regal starke Ausblühungen, sowie Wasserränder
b) Starke Ausblühungen an der Innenwandoberfläche
c) Ausgebreitete Schwarzverfärbung, nicht verschließbares korrodiertes Kellerfenster
d) Starke Feuchtigkeit an allen Wänden
Kellerraum rechts:
a) Ausblühungen und Abplatzungen an der Innenwandoberfläche
b) Starke Grün- und Braunverfärbung im unteren Sockelbereich
c) Ausblühungen und Ablagerungen auf der Bodenfläche
d) Schwarzverfärbung an den Wänden
e) Starke Feuchtigkeit an sämtlichen Außenwänden der Kellerräume
D. Bekl. beantragt unter Verteidigung des erstinstanzlichen Urteils
die Berufung zurückzuweisen.
D. Bekl. ist der Auffassung, es liege gar kein Mangel vor, da bei einer Altbauwohnung eine gewisse Feuchtigkeit in den Räumen hingenommen werden müsse. Zudem sei der Antrag für eine Ursachenbeseitigung nicht hinreichend bestimmt, da die Ursache nicht genannt sei.
Das Gericht hat die Klägerin in der mündlichen Verhandlung informatorisch angehört. Auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 25.07.2018 (Bl. 282 f. d.A.) wird insoweit Bezug genommen.
II.
Die Berufung war zulässig, aber unbegründet.
1. Die Berufung war zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt. Das Urteil des Amtsgerichts Bremen ist der Klägerin am 02.11.2017 zugestellt worden. Die Berufungsschrift ist am 20.11.2017 und die Berufungsbegründung am 02.01.2018 eingegangen.
2. Die Berufung ist erfolglos. Die Klägerin hat gegen die Beklagte über die Beseitigung der im Kellerraum aufgetretenen Feuchtigkeitsschäden hinaus keinen weitergehenden Anspruch auf Beseitigung etwaiger Ursachen gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB.
Gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB muss der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand erhalten.
a) Die Instandsetzung umfasst dabei die Schadens- bzw. Mangelbeseitigung durch Wiederherstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes (BGH NZM 2005, 863), also insbesondere Reparatur- und Renovierungsarbeiten an der Mietsache (Erman/Lützenkirchen, BGB, 15. Aufl., § 535 Rn. 40). Der Umfang der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht hängt dabei von den Umständen des Einzelfalles ab (BGH NJW 1957, 826). Zwar sind die zur Instandsetzung notwendigen Maßnahmen grundsätzlich dem Vermieter vorbehalten. Der Mieter kann dem Vermieter im Regelfall nicht vorschreiben, auf welche Art und Weise die vorhandenen Mängel zu beseitigen sind. Der Mieter muss sich aber auch nicht mit provisorischen Reparaturmaßnahmen begnügen, sondern kann eine dauerhafte Mängelbeseitigung verlangen (OLG Düsseldorf NZM 2009, 281, 282). Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache erhalten bzw. wiederherstellen muss.
Daher schuldet der Vermieter nach Auffassung der Kammer im Einzelfall nicht nur Beseitigung der Mängelsymptome (z.B. Schimmel, Feuchtigkeit, etc.), sondern auch Beseitigung der zu den Mängeln führenden Ursachen, soweit bereits durch die Möglichkeit des erneuten Auftritts des Mangels die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache eingeschränkt ist und soweit es dem Mieter nicht zumutbar ist, die Gefahr des nochmaligen Auftretens des Mangels hinzunehmen.
b) Maßgebliche Abwägungskriterien sind danach zum einen, wie hoch die Wahrscheinlichkeit für ein erneutes Auftreten des Mangels ist (vgl. auch Eisenschmid, jurisPR-MietR 4/2018 Anm. 3), in welchem Ausmaß Schäden bei Wiederauftreten des Mangels drohen und wie stark die Benutzbarkeit der Mietsache bei erneutem Auftritt des Mangels eingeschränkt wäre. Zum anderen ist auch relevant, wie häufig der Mangel in der Vergangenheit bereits aufgetreten ist. Tritt ein Mangel wiederholt auf, so ist der Vermieter verpflichtet, nicht nur erneut die jeweils konkrete Einzelmaßnahme zur Beseitigung durchzuführen, sondern eine grundlegende und nachhaltige Sanierung zur Fehlerbehebung vorzunehmen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, BGB, 13. Aufl., § 535 Rn. 63; OLG Düsseldorf NZM 2009, 281, 282).
Ferner dürfte auch zu berücksichtigen sein, wie hoch die Kosten der Mangelursachenbeseitigung sind. Der Vermieter kann die Erhaltung der Mietsache verweigern (vgl. § 275 Abs. 2 BGB), wenn unter Berücksichtigung der beiderseitigen Parteiinteressen bei funktionaler Betrachtungsweise ein krasses bzw. auffälliges Missverhältnis zwischen dem Reparaturaufwand für den Vermieter einerseits, dem Nutzen der Reparatur für den Mieter andererseits sowie dem Wert des Mietobjekts und den aus ihm zu ziehenden Einnahmen andererseits besteht (Überschreitung der sog. „Opfergrenze“, BGH MDR 2010, 789; NJW 2005, 3284; Erman/Lützenkirchen, BGB, 15. Aufl., § 535 Rn. 40).
c) Wendet man diese Kriterien auf den hier vorliegenden Fall an, so ergibt sich, dass allein die Möglichkeit des erneuten Auftritts von Feuchtigkeit im Keller die Gebrauchsmöglichkeit nicht einschränkt und deshalb Beseitigung der Mangelursachen – jedenfalls derzeit – nicht geschuldet ist. Die Klägerin – persönlich angehört – teilte mit, dass vor einiger Zeit Handwerker im Keller waren und die Wände verspachtelt haben. Seitdem sei es trocken. Zuvor sei es einmalig im Jahr 2014 zu eine knöcheltiefen Überflutung des Kellerraums gekommen, danach hätten sich bei starken Regenfällen Pfützen und Feuchtigkeit gebildet. Die Beklagte hat daher erstmalig Arbeiten durchführen lassen, sodass derzeit nicht absehbar ist, ob und in welchem Umfang nochmals Feuchtigkeit auftritt. Zudem dient der ehemals von der Feuchtigkeit betroffene Raum im Keller nicht zu Wohnzwecken, sondern zu Lagerzwecken. Der zu befürchtende Schaden ist daher gering. Weiter ist zu berücksichtigen, dass es sich bei der Immobilie um einen Altbau handelt, bei dem eine Anfälligkeit für Feuchtigkeit im Keller zur Natur der Sache gehört und die Klägerin daher als Mieterin einen gänzlich trockenen Keller daher wohl nicht erwarten darf.
3. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs. 1, 516 Abs. 3 S. 1, 708 Nr. 11, 713 ZPO.
4. Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 ZPO).
