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Räumungsklage aufgrund Kündigung wegen Zahlungsverzugs

LG Berlin, Az.: 65 S 234/13

Urteil vom 26.03.2014

Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 23. Mai 2013 – 6 C 314/12 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Dieses Urteil und das angefochtene Urteil des Amtsgerichts sind vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Den Klägern wird eine Räumungsfrist bis zum 30. Juni 2014 gewährt.

Gründe

I.

Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313a Abs. 1, 540 Abs. 2, 544 ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen.

II.

Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie ist unbegründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen keine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.

1) Zutreffend hat das Amtsgericht entschieden, dass die Kläger aufgrund der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung vom 15.11.2011 zur Räumung verpflichtet sind.

Aus dem Kündigungsschreiben geht hinreichend deutlich hervor, dass wegen des Zahlungsrückstandes der Monate September bis Dezember 2011 in voller Höhe sowie weiteren geringeren Rückständen die ordentliche Kündigung erklärt wurde. Zwar wurde in dem Satz “hilfsweise kündigen wir das Mietverhältnis gemäß §§ 543 Abs. 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 wegen Zahlungsverzug fristgemäß” auf die Vorschrift für die fristlose Kündigung Bezug genommen. Allerdings kann diese Fehlbezeichnung nicht Anlass dafür sein, daran zu zweifeln, dass die Beklagte fristgemäß kündigen wollte. Denn anderenfalls wäre dieser Satz völlig überflüssig gewesen, da bereits im vorangegangenen Satz fristlos gekündigt wurde. Zudem wurde im darauf folgenden Satz auf die Bestimmung des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB Bezug genommen.

Räumungsklage aufgrund Kündigung wegen Zahlungsverzugs
Foto: phenphayom/Bigstock

Es entspricht ständiger Rechtsprechung, dass eine hilfsweise ordentliche Kündigung im Fall der nachträglichen Heilung der fristlosen Kündigung durch Befriedigung des Vermieters Wirksamkeit entfaltet. Entgegen der Ansicht der Kläger war hierfür auch nicht erforderlich, dass der Ablauf des Mietverhältnisses aufgrund einer ordentlichen Kündigung nicht angegeben werden müsste.

Der Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung steht auch nicht entgegen, dass die Beklagte den zum Aktenzeichen 3 C 107/11 geführten Räumungsrechtsstreit wegen der fristlosen Kündigung aus dem Schreiben vom 15.11.2011 nach Zahlung der Rückstände durch das Jobcenter im Januar 2011 für erledigt erklärt hat. Dies war vielmehr aufgrund der Bestimmung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB erforderlich. Entgegen der Ansicht der Kläger war die Beklagte auch nicht verpflichtet, auf zukünftige Räumung zu klagen, wenn Gegenstand des Verfahrens nur der Anspruch auf sofortige Räumung aus der fristlosen Kündigung war. Da die Kündigungsfrist noch nicht abgelaufen war, ist nicht ersichtlich, dass die hiesigen Kläger bereits Anlass zur Klageerhebung gegeben hatten. Angesichts des Kostenrisikos einer verfrüht erhobenen Räumungsklage kann auch aus der Nichterhebung in keiner Weise geschlossen werden, dass auf den Räumungsanspruch verzichtet worden wäre.

Den Klägern fällt auch eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung aus dem Mietverhältnis zur Last. Auch unter Berücksichtigung des Guthabens der Kläger aus der Nebenkostenabrechnung 2010 bestand ein erheblicher Zahlungsrückstand von mehr als zwei Monatsmieten, der sogar eine firstlose Kündigung rechtfertigte. Zwar war zugunsten der Kläger zu berücksichtigten, dass sämtliche Rückstände im Januar 2012 durch das Jobcenter beglichen wurden und das Mietverhältnis bereits seit 1991 bestand. Andererseits führt nicht jede nachträgliche Zahlung dazu, dass die Pflichtverletzung im milderen Licht zu sehen ist. Hier haben sich die Kläger erst unter dem Druck der erhaltenen Kündigung mit dem Jobcenter in Verbindung gesetzt, um den Rückstand auszugleichen. Auch besteht kein Grund, der das Verschulden an der Nichtzahlung der Miete in einem milderen Licht erscheinen lässt. Der Umstand, dass die Nichtzahlung darauf zurückzuführen sei, dass der Kläger zu 1) im Rahmen eines Spielcasinobesuches die für die Mietzahlung vorgesehene Summe verspielt hat, ist hierzu nicht geeignet. Vielmehr spricht insoweit zulasten des Klägers, dass er die ihm von der Solidargemeinschaft zur Sicherung seiner und der Existenz seiner Familie zur Verfügung gestellten Leistungen leichtsinnig verspielt. Zudem ist es auch nicht nur einmalig dazu gekommen, dass die Kläger Mietschulden auflaufen ließen. So haben die Kläger dem Vortrag der Beklagten, dass die Betriebs- und Heizkostenabrechnung für das Jahr 2009 in Höhe von 967,84 € erst nach Inanspruchnahme mit einem Mahnbescheid vom 13.12.2010 am 04.04.2011 gezahlt wurden, nichts entgegengesetzt. Auch die von den Klägern vorgetragenen Negativeinträge bei der Schufa sprechen im Rahmen der Interessenabwägung nicht dafür, dass ein weiteres Festhalten am Vertrag für die Beklagte zumutbarer wäre oder ein Festhalten an der Kündigung rechtsmissbräuchlich wäre.

Die von den Klägern vorgetragenen gesundheitlichen Einschränkungen stellen zudem auch keinen Härtegrund dar, die eine Verlängerung des Mietverhältnisses nach § 574 BGB rechtfertigen würde. Die gesundheitlichen Einschränkungen sind nicht von einem solchen Gewicht, dass ein Härtegrund angenommen werden könnte. Gleiches gilt für die Ausbildung der Tochter, die nach klägerischem Vortrag bereits im Juli 2013 endete.

2) Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO i. V. m. § 26 Nr. 8 EGZPO.

3) Die Revision war gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern.

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