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Rückgabe Mietwohnung – Entfernung sämtlichen Inventars?

LG Berlin – Az.: 67 S 110/21 – Urteil vom 18.11.2021

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 7. Mai 2021 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte – 124 C 236/20 – abgeändert.

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits 1. und 2. Instanz einschließlich der durch die Nebenintervention verursachten Kosten haben die Kläger zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe:

I.

Der Tatbestand entfällt gemäß § 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO.

II.

Die Berufung ist begründet. Die Klauselklage ist unbegründet, da die Voraussetzungen des § 731 ZPO nicht erfüllt sind.

Nach § 731 ZPO hat der Gläubiger in den Fällen, in dem der nach dem § 726 Abs. 1 und den §§ 727 bis 729 ZPO erforderliche Nachweis durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nicht geführt werden kann, bei dem Prozessgericht des ersten Rechtszuges aus dem Urteil auf Erteilung der Vollstreckungsklausel Klage zu erheben. Dabei ist § 731 ZPO nicht nur auf Urteile, sondern über § 795 ZPO auch auf einen – hier streitgegenständlichen – Prozessvergleich anwendbar (vgl. Lackmann, in: Musielak/Voit, ZPO, 18. Aufl. 2021, § 731 Rz. 2).

Die Berufung rügt zu Recht, dass das Amtsgericht die in Ziffer 4 des zwischen den Parteien am 27. Juni 2016 geschlossenen Prozessvergleichs geregelte Verpflichtung der Beklagten zur Zahlung einer “Umzugsentschädigung” von 14.000,00 EUR für unbedingt vollstreckbar erachtet hat. Denn dazu hätten die Kläger die nach § 726 Abs. 1 ZPO erforderlichen besonderen materiellen Klauselerteilungsvoraussetzungen dartun und im Bestreitensfall beweisen müssen (vgl. Ulrich, in: BeckOK ZPO, § 731 Rz. 12). Das ist ihnen nicht gelungen.

Zwar ist das Amtsgericht zunächst zutreffend davon ausgegangen, dass die Beklagte aufgrund des Vergleichsschlusses nicht zur unbedingten Zahlung der “Umzugskostenbeihilfe” verpflichtet war, sondern die Zahlung nur “für den Fall der frist- und ordnungsgemäßen Herausgabe der Wohnung gemäß Ziffer 2 dieses Vergleichs” geschuldet war. Den Eintritt dieser Bedingung indes hat es für gegeben erachtet, obwohl die Kläger trotz Ablaufs der in Ziffer 2 des Vergleiches bestimmten Frist, innerhalb derer die Mietsache zu “räumen” und “geräumt … herauszugeben” war, ein von ihnen errichtetes und durch eine Wand getrenntes Podest sowie zwei Hochbetten in der Mietsache belassen haben. Diese Wertung beruht auf einer Verkennung der Auslegungsgrundsätze der §§ 133, 157 BGB.

Rückgabe Mietwohnung - Entfernung sämtlichen Inventars?
(Symbolfoto: XXLPhoto/Shutterstock.com)

Prozessvergleiche sind nach den allgemeinen Regeln der §§ 133, 157 BGB auszulegen (st. Rspr., vgl. BAG, Urt. v. 15. September 2004 – 4 AZR 9/04, NJW 2005, 524). Das gilt auch für den hier zu beurteilenden Prozessvergleich, da der von den Parteien darin verwandte Begriff “räumen” ebenso wie der der “Räumung” keinen allgemein feststehenden Inhalt hat (vgl. BGH, Beschluss vom 22. Juni 2021- VIII ZR 26/20, NJW-RR 2021, 1237, beckonline Tz. 10 (Wohnfläche)). Für die Auslegung maßgebend ist hier nicht das allgemeine, sondern der durch Rechtsprechung und rechtswissenschaftliche Literatur geprägte fachspezifische Sprachgebrauch des Begriffs der “Räumung”. Denn die Parteien haben den Vergleich rechtsanwaltlich beraten und vertreten im Rahmen eines Zivilprozesses geschlossen (vgl. BGH, Urt. v. 7. Dezember 1983 – IVa ZR 52/82, BB 1984, 564). Durch die Beteiligung ihrer Prozessbevollmächtigten haben sie zum Zeitpunkt des Vergleichsschlusses nicht nur dem juristischen Fachkreis und seinem Verständnishorizont tatsächlich angehört, sondern mangels gegenteiliger Klarstellung auch konkludent zu erkennen gegeben, dass sie sich als Angehörige dieses Kreises erklären und verstehen (vgl. Möslein, in: BeckOGK BGB, Stand: 1. Oktober 2021, § 133 Rz. 52 m.w.N.). Eine von diesen Grundsätzen abweichende Auslegung wäre nur in Betracht zu ziehen gewesen, wenn die Parteien dem verwandten Begriff eine vom juristischen Sprachgebrauch abweichende Bedeutung hätten beimessen wollen oder ein anderes Verständnis ortsüblich oder aus sonstigen Gründen naheliegender wäre (vgl. BGH, a.a.O.). Dafür fehlt jeglicher Anhalt.

Gemessen an diesen Grundsätzen ist der Auslegung des von den Parteien geschlossenen Vergleichs und des dort verwandten Begriffes “räumen” der juristische Sprachgebrauch zu Grunde zu legen, ohne dass es einer weiteren Begriffserläuterung im Vergleich bedurft hätte. Unter “Räumung” im Rechtssinne ist die Pflicht des Mieters zu verstehen, bei Vertragsende sämtliche Einrichtungen, Aufbauten oder sonstige von ihm veranlasste bauliche Maßnahmen zu beseitigen (vgl. nur BGH, Urt. v. 17. September 2020 – IX ZR 62/19, NZM 2021, 38, beckonline Tz. 13 m.w.N.). Dieser Pflicht sind die Kläger nicht nachgekommen, da sie Teile des von ihnen eingebrachten Inventars bis zum Ablauf der im Vergleich vereinbarten Räumungsfrist in der Mietsache belassen haben. Damit aber ist die für die Pflicht zur Entrichtung der “Umzugsentschädigung” gemäß Ziffer 4 des von den Parteien geschlossenen Vergleichs konstitutive Bedingung nicht eingetreten.

Eine den Klägern günstigere Beurteilung wäre nur in Betracht gekommen, wenn die Beklagte sich trotz der Zurücklassung von Inventar im Lichte von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB so hätte behandeln lassen müssen, als hätten die Kläger die Mietsache bis zum Ablauf der Räumungsfrist vollständig geräumt. Das hätte allerdings vorausgesetzt, dass die in der Mietsache verbliebene Einrichtung einen nur geringfügigen Wert aufgewiesen hätte und mit für den Vermieter nur unerheblichem tatsächlichen und wirtschaftlichen Aufwand hätte entfernt werden können (vgl. BGH, Urt. v. 5. Oktober 1994 – XII ZR 53/93, NJW 1994, 3232; Beschluss vom 21. Januar 2014 – VIII ZR 48/13, NJOZ 2014, 1979, beckonline Tz. 15). Das Vorliegen dieser Ausnahmevoraussetzungen haben die insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Kläger indes weder dargetan noch ist es sonstwie ersichtlich.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 101 Abs. 1 Halbsatz 1 ZPO, die zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Gründe, die gemäß § 543 Abs. 2 ZPO Veranlassung gegeben hätten, die Revision zuzulassen, bestanden nicht.

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