Übersicht
- Das Wichtigste im Überblick
- Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf: Wer trägt die Beweislast?
- Wann müssen Vermieter über weggefallenen Eigenbedarf informieren?
- Muss der Vermieter die Wohnung erneut anbieten?
- Warum scheiterte die Klage an acht Tagen Verzug?
- Warum das Landgericht die Berufung der Mieter abwies
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Gilt mein Anspruch auch, wenn ich die neue Wohnung bereits vor der verspäteten Mitteilung gemietet habe?
- Verfällt mein Schadensersatzanspruch, wenn ich nach dem Wegfall des Eigenbedarfs nicht selbst aktiv nachfrage?
- Kann ich den vorgetäuschten Eigenbedarf allein durch Zeugenaussagen meiner ehemaligen Nachbarn beweisen?
- Habe ich trotz eines unterschriebenen Aufhebungsvertrags noch Anspruch auf Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs?
- Kann ich die monatliche Mietdifferenz zur neuen Wohnung dauerhaft als Schaden beim Vermieter geltend machen?
- Das vorliegende Urteil

Zum vorliegenden Urteilstext springen: 1 S 57/25
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Landgericht Stuttgart
- Datum: 27.01.2026
- Aktenzeichen: 1 S 57/25
- Verfahren: Berufungsverfahren
- Rechtsbereiche: Mietrecht
- Streitwert: 10.154,28 EUR
- Relevant für: Vermieter, Mieter bei Eigenbedarfskündigung
Vermieter zahlen keinen Schadensersatz, wenn sie nach einer Eigenbedarfskündigung die Vertragsfortsetzung nicht ausdrücklich anbieten.
- Das Gesetz verpflichtet Vermieter nur zur Mitteilung über den weggefallenen Eigenbedarf.
- Mieter müssen einen konkreten Schaden durch eine verspätete Mitteilung des Vermieters beweisen.
- Ohne Beweis für einen finanziellen Schaden durch die Verzögerung entfällt jeder Ersatzanspruch.
- Vermieter müssen den Mietern die Wohnung nicht von sich aus erneut anbieten.
- Das Gericht wies die Berufung wegen mangelnder Aussicht auf Erfolg direkt zurück.
Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf: Wer trägt die Beweislast?
Die rechtliche Grundlage für finanzielle Ersatzansprüche nach einer unfreiwilligen Räumung bildet der Paragraf 280 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Eine zwingende Voraussetzung hierfür ist eine vertragliche Pflichtverletzung des Vermieters, die sich beispielsweise durch einen vorgetäuschten Eigenbedarf ergeben kann. Die Beweislast für das Vorliegen eines solchen vorgeschobenen Kündigungsgrundes liegt in juristischen Auseinandersetzungen ausnahmslos auf der Seite der fordernden Mieter.
Ein Fall aus dem Jahr 2026 macht deutlich, wie das in der Praxis aussieht.
Kein Beweis für eine Täuschung
Ehemalige Mieter machten vor dem Landgericht Stuttgart Schadensersatzansprüche geltend, da sie den von der Vermieterin angegebenen Eigenbedarf für lediglich vorgeschoben hielten. Die Stuttgarter Kammer kündigte in der rechtlichen Prüfung an, die Berufung der Mieter abzuweisen, womit der Streit mit einer klaren Niederlage für die Bewohner endet (Az. 1 S 57/25). Bereits das Amtsgericht Kirchheim unter Teck hatte die Klage im vorherigen Verfahrensschritt nach einer ausführlichen Beweisaufnahme vollumfänglich abgewiesen (Az. 1 C 214/25).
Für betroffene Mieter heißt das in der Praxis: Sammeln Sie konkrete Beweise, sobald Sie Zweifel am Eigenbedarf haben. Wenn die Wohnung kurz nach Ihrem Auszug auf Immobilienportalen zur Neuvermietung oder zum Verkauf angeboten wird, sichern Sie Screenshots mit Datum. Auch Aussagen von Nachbarn, die bestätigen können, dass der Vermieter nie eingezogen ist, sind vor Gericht essenziell. Ohne solche greifbaren Belege hat eine Klage auf Schadensersatz keine Aussicht auf Erfolg.
Wann müssen Vermieter über weggefallenen Eigenbedarf informieren?
Ein Eigentümer ist rechtlich verpflichtet, die Bewohner über einen späteren Wegfall des Eigenbedarfs unverzüglich zu informieren. Diese strenge Hinweispflicht stützt sich auf die ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wie unter anderem im Urteil unter dem Aktenzeichen VIII ZR 238/18 bekräftigt wurde. Eine Verletzung dieser nachvertraglichen Pflicht kann direkte Schadensersatzansprüche der betroffenen Mieter auslösen. Das bedeutet konkret: Auch wenn der eigentliche Mietvertrag durch den Auszug bereits beendet ist, wirken bestimmte Schutz- und Informationspflichten zwischen Mieter und Vermieter rechtlich noch nach.
Im vorliegenden Fall zeigte sich das an einem konkreten zeitlichen Ablauf.
Streit um wenige Tage Verzögerung
Die Vermieterin informierte ihre ehemaligen Mieter am 11. Oktober 2022 mit einer E-Mail über den unerwarteten Wegfall des Eigenbedarfs. Die ausgezogenen Bewohner rügten diese Mitteilung als deutlich verspätet und behaupteten vehement, die Nachricht hätte bereits zwingend am 3. Oktober 2022 erfolgen müssen. Das angerufene Gericht prüfte im Prozessverlauf detailliert, ob dieser zeitliche Verzug eine rechtlich relevante Pflichtverletzung darstellt.
Vermieter sollten aus diesem engen Zeitfenster eine klare Handlungsregel ableiten: Sobald feststeht, dass Sie die Wohnung doch nicht für den Eigenbedarf benötigen, müssen Sie den Mieter sofort kontaktieren. Warten Sie keine Woche ab. Versenden Sie die Information nachweisbar, am besten per Einwurf-Einschreiben. Ein Zögern von wenigen Tagen kann sonst direkt zu einer Schadensersatzpflicht führen, wenn der Mieter in der Zwischenzeit einen neuen Mietvertrag abschließt.
Muss der Vermieter die Wohnung erneut anbieten?
Es besteht laut dem Bundesgerichtshof jedoch keine rechtliche Verpflichtung der Eigentümerseite, den Mietern aktiv die Fortsetzung des beendeten Mietverhältnisses anzubieten. Die vertragliche Obliegenheit des Vermieters beschränkt sich rein auf die sachliche Mitteilung, dass der Grund für die Eigennutzung entfallen ist. Ältere und abweichende Gerichtsentscheidungen, wie beispielsweise ein Urteil des Oberlandesgerichts Karlsruhe (Az. 11 U 60/92), werden durch diese klare höchstrichterliche BGH-Linie verdrängt.
Genau diese Frage zur Reichweite der Vermieterpflichten musste das Landgericht Stuttgart nun abschließend klären.
Grenzen der Informationspflicht
Die ehemaligen Mieter warfen der Vermieterin vor, nach dem geplatzten Eigenbedarf kein ausdrückliches Angebot zur Fortsetzung des Mietvertrags unterbreitet zu haben. Das Landgericht Stuttgart stellte dazu klar, dass eine derartige Pflicht über die reine Mitteilung hinaus nicht existiert. Die angerufene Kammer folgte mit dieser Einschätzung strikt der aktuellen Rechtslage des Bundesgerichtshofs und verwarf die Argumentation der Mieterseite in diesem Punkt vollständig.
Praxis-Hinweis: Mitteilungspflicht vs. Fortsetzungsangebot
Das Urteil macht eine scharfe Trennung: Der Vermieter muss Sie zwar informieren, wenn der Eigenbedarf wegfällt, er muss Ihnen die Wohnung aber nicht von sich aus zur Fortsetzung des Mietverhältnisses anbieten. Für Ihre Situation bedeutet das: Sobald Sie die Information erhalten, dass der Grund entfallen ist, müssen Sie selbst aktiv werden und Ihr Interesse an der Wohnung bekunden. Das bloße Abwarten auf ein Angebot der Gegenseite rechtfertigt keinen Schadensersatz.

Warum scheiterte die Klage an acht Tagen Verzug?
Ein finanzieller Schadensersatzanspruch nach dem Paragrafen 280 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches setzt zwingend eine direkte Kausalität voraus. Die behauptete Pflichtverletzung muss dementsprechend unzweifelhaft ursächlich für den konkret entstandenen Schaden sein. Ohne den gerichtlichen Nachweis, dass ein rechtzeitiges Handeln der Gegenseite den Schaden tatsächlich verhindert hätte, entfällt der gesamte Anspruch.
Auch in der aktuellen Stuttgarter Verhandlung erwies sich diese erforderliche Ursächlichkeit als zentrales Kriterium.
Fehlender Nachweis für den konkreten Nachteil
Die betroffenen Mieter konnten im Verfahren nicht schlüssig darlegen, dass eine frühere Mitteilung am 3. Oktober statt am 11. Oktober 2022 ihren behaupteten Schaden überhaupt verhindert hätte. Das Gericht stellte in seiner Würdigung fest, dass die Bewohner zur fehlenden Kausalität nicht ausreichend und detailliert genug vorgetragen hatten. Mangels eines belastbaren Nachweises der Ursächlichkeit sah das Gericht an dieser Stelle keine rechtliche Grundlage für die weitreichende Ersatzforderung.
Praxis-Hürde: Nachweis der Kausalität
Der entscheidende Hebel in diesem Verfahren war der extrem kurze Zeitraum der Verzögerung. Um ähnlich wie in diesem Fall Erfolg zu haben, müssen Sie belegen, dass genau diese Tage den Unterschied gemacht haben – zum Beispiel, weil Sie in genau diesem Zeitfenster bereits einen neuen Mietvertrag unterschrieben haben. Können Sie nicht nachweisen, dass eine frühere Information Ihren Schaden (wie Maklerkosten oder Umzugskosten) verhindert hätte, bleibt die Klage ohne Erfolg.
Warum das Landgericht die Berufung der Mieter abwies
Gemäß Paragraf 522 Absatz 2 der Zivilprozessordnung kann eine Berufung durch einen bloßen Beschluss zurückgewiesen werden, wenn sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg verspricht. Das überprüfende Berufungsgericht ist dabei nach Paragraf 529 Absatz 1 der Zivilprozessordnung grundsätzlich streng an die Tatsachenfeststellungen der ersten Instanz gebunden. Eine erneute Beweiserhebung oder Neufeststellung erfolgt nur bei Vorliegen von konkreten Zweifeln an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der Vorentscheidung. Das bedeutet für den rechtlichen Kontext: Ein Berufungsverfahren ist keine komplette Neuverhandlung des Falls. Das übergeordnete Gericht prüft lediglich, ob das erste Gericht das Recht fehlerhaft angewendet hat, befragt aber in der Regel keine Zeugen ein zweites Mal.
Am Ende des Instanzenzuges zogen die Richter daraus eine deutliche prozessuale Konsequenz.
Feststellungen der Vorinstanz bleiben bindend
Das Landgericht Stuttgart kündigte offiziell die Zurückweisung der Berufung gegen das vorherige Urteil des Amtsgerichts Kirchheim unter Teck an. Im vorangegangenen Verfahren hatte ein Zeuge die Angaben der Vermieterin zum Eigenbedarf glaubhaft bestätigt, weshalb das Berufungsgericht an die fehlerfreie Erstfeststellung gebunden blieb. Die Richter setzten den Streitwert für die Instanz auf exakt 10.154,28 Euro fest und legten den Mietern abschließend nahe, die Berufung freiwillig zurückzunehmen, um die anfallenden Gerichtsgebühren zu reduzieren. Der Streitwert ist dabei nicht mit einer Strafzahlung zu verwechseln. Er beziffert lediglich den wirtschaftlichen Wert des Streits – hier die geforderte Schadensersatzsumme – und dient als feste Berechnungsgrundlage für die Anwalts- und Gerichtsgebühren.
Checkliste: Erfolgsaussichten einer Schadensersatzklage gegen Vermieter
Mit diesem Hinweisbeschluss verdeutlicht das Landgericht Stuttgart die massiven rechtlichen Hürden für Mieter, die nach einer Eigenbedarfskündigung Schadensersatz fordern. Ein Hinweisbeschluss ist konkret eine formelle Vorab-Mitteilung der Richter: Sie signalisieren den Parteien darin schon vor dem endgültigen Urteil, wie sie entscheiden werden, sodass die absehbaren Verlierer ihre Klage noch kostensparend zurückziehen können. Auch wenn es sich um eine Einzelfallentscheidung auf Landgerichtsebene handelt, wendet die Kammer konsequent die strenge Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs an – die Entscheidung entfaltet daher bundesweit eine starke Warnwirkung für ähnliche Kündigungsstreitigkeiten.
Für Sie als Mieter bedeutet das konkret: Reichen Sie eine Schadensersatzklage nur dann ein, wenn Sie einen vorgeschobenen Eigenbedarf oder einen finanziellen Schaden durch verspätete Information zweifelsfrei und lückenlos beweisen können. Sind Sie unsicher oder fehlen Ihnen belastbare Belege, sollten Sie das hohe Prozesskostenrisiko meiden. Erhalten Sie im laufenden Prozess einen negativen richterlichen Hinweis, nehmen Sie Ihre Berufung rechtzeitig zurück – so reduzieren Sie zumindest die anfallenden Gerichtsgebühren spürbar.
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Ein vorgeschobener Eigenbedarf kann hohe Schadensersatzansprüche begründen, doch die Beweislast liegt im Streitfall vollständig bei Ihnen als Mieter. Unsere Rechtsanwälte unterstützen Sie dabei, Indizien wie Neuvermietungsanzeigen rechtssicher zu bewerten und die Erfolgsaussichten einer Klage präzise einzuschätzen. So wahren Sie Ihre finanziellen Interessen und vermeiden gleichzeitig unnötige Prozessrisiken.
Experten Kommentar
Der Racheimpuls ist riesig, wenn die alte Wohnung plötzlich frisch renoviert auf einem Immobilienportal auftaucht. Vor Gericht platzt dieser Traum vom dicken Schadensersatz dann aber meist wie eine Seifenblase. Die Gegenseite präsentiert in solchen Verfahren fast immer einen Verwandten als Zeugen, dessen Lebensplanung sich angeblich völlig unvorhersehbar geändert hat.
Wenn Richter diese spontane Planänderung auch nur halbwegs plausibel finden, ist der Prozess sofort verloren. Ich rate Betroffenen daher, die rechtliche Energie lieber direkt beim Auszug in einen hieb- und stichfesten Aufhebungsvertrag zu stecken. Wer hier eine solide Abfindung aushandelt, hat das Geld sicher und erspart sich später ein hohes Prozessrisiko.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Gilt mein Anspruch auch, wenn ich die neue Wohnung bereits vor der verspäteten Mitteilung gemietet habe?
NEIN. Ein Schadensersatzanspruch entfällt in diesem Fall regelmäßig, da die verspätete Mitteilung des Vermieters nicht ursächlich für den Abschluss Ihres neuen Mietvertrages oder die damit verbundenen Umzugskosten war. Da Sie die neue rechtliche Verpflichtung bereits vor der eigentlichen Pflichtverletzung eingegangen sind, fehlt es an der notwendigen Kausalität zwischen dem Versäumnis und Ihrem finanziellen Schaden.
Ein rechtlich belastbarer Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB setzt zwingend voraus, dass die Pflichtverletzung des Vermieters unmittelbar für den entstandenen Nachteil verantwortlich war. Dieser Nachweis der Ursächlichkeit schlägt jedoch fehl, wenn Sie den neuen Mietvertrag bereits unterschrieben hatten, bevor die Informationsfrist des Vermieters über den weggefallenen Eigenbedarf überhaupt abgelaufen war. Da Ihre vertragliche Bindung an die neue Wohnung zeitlich vor der verspäteten Mitteilung lag, hätte selbst eine pünktliche Benachrichtigung Ihren Entschluss und die daraus resultierenden Kosten nicht mehr verhindern können. In der juristischen Prüfung wird daher davon ausgegangen, dass der Schaden auch bei pflichtgemäßem Verhalten des Vermieters in exakt derselben Weise eingetreten wäre.
Ein Anspruch käme lediglich dann in Betracht, wenn Sie den neuen Vertrag exakt in jenem spezifischen Zeitfenster unterzeichnet hätten, in dem der Vermieter seine nachvertragliche Mitteilungspflicht bereits schuldhaft verletzte. Ohne den Nachweis, dass eine frühere Information den Schaden tatsächlich verhindert hätte, entfällt die Haftungsgrundlage für die gesamte Forderung vollständig.
Verfällt mein Schadensersatzanspruch, wenn ich nach dem Wegfall des Eigenbedarfs nicht selbst aktiv nachfrage?
JA, Ihr Anspruch auf Schadensersatz verfällt in der Regel, wenn Sie nach der Mitteilung über den Wegfall des Eigenbedarfs lediglich abwarten und nicht selbst aktiv werden. Zwar treffen den Vermieter nachwirkende Informationspflichten, doch muss er Ihnen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht proaktiv von sich aus anbieten.
Gemäß der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erfüllt der Vermieter seine gesetzliche Pflicht bereits mit der rechtzeitigen Mitteilung, dass der ursprüngliche Kündigungsgrund für die Wohnung entfallen ist. Eine weitergehende Verpflichtung zur Unterbreitung eines neuen Mietvertragsangebots besteht hingegen nicht, da die nachvertraglichen Treuepflichten rechtlich nicht so weit ausgedehnt werden. Sie müssen daher sofort nach Erhalt dieser Information schriftlich erklären, dass Sie die Wohnung wieder beziehen möchten, um etwaige Schadensersatzansprüche nach Paragraf 280 des Bürgerlichen Gesetzbuches zu wahren. Ohne diese explizite Willenserklärung lässt sich ein später geltend gemachter Schaden nicht ursächlich auf ein Fehlverhalten des Eigentümers zurückführen, wodurch eine Klage vor Gericht scheitern würde.
Kann ich den vorgetäuschten Eigenbedarf allein durch Zeugenaussagen meiner ehemaligen Nachbarn beweisen?
JA. Zeugenaussagen ehemaliger Nachbarn können ein zentraler und vor Gericht ausreichender Beweis für einen vorgetäuschten Eigenbedarf sein. Glaubhafte Berichte über den Leerstand oder eine Fremdvermietung durch Dritte genügen oft, um die strengen Anforderungen an die Beweislast zu erfüllen. Damit lassen sich Schadensersatzansprüche erfolgreich begründen.
Die Beweislast für einen lediglich vorgeschobenen Eigenbedarf liegt gemäß Paragraf 280 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches ausnahmslos bei dem ehemaligen Mieter. Da schriftliche Dokumente über die Absichten des Vermieters selten vorliegen, erkennt die Rechtsprechung die persönlichen Beobachtungen von Nachbarn als zulässiges Beweismittel an. Diese Zeugen können vor Gericht bestätigen, dass der Eigentümer entgegen seiner Ankündigung nie eingezogen ist oder die Räumlichkeiten anderen Personen überlassen hat. Um die Glaubwürdigkeit zu erhöhen, sollten betroffene Mieter frühzeitig ein datiertes Gedächtnisprotokoll anfordern, welches die zeitlichen Abläufe und Beobachtungen präzise dokumentiert.
Dennoch reicht reines Hörensagen nicht aus, weshalb die Zeugen ihre Beobachtungen persönlich und aus erster Hand vor dem zuständigen Richter schildern müssen. Bestehen Zweifel an der Objektivität der Nachbarn, sind zusätzliche Indizien wie Screenshots von Online-Inseraten zur Absicherung des Verfahrenserfolgs zwingend erforderlich.
Habe ich trotz eines unterschriebenen Aufhebungsvertrags noch Anspruch auf Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs?
JA. Auch bei einem unterschriebenen Aufhebungsvertrag kann ein Schadensersatzanspruch bestehen, wenn Ihre Unterschrift durch die gezielte Täuschung über den Eigenbedarf erschlichen wurde. Die Pflichtverletzung des Vermieters bleibt in diesem Fall die rechtliche Ursache für Ihre unfreiwillige Räumung.
Die rechtliche Grundlage für Ersatzansprüche bildet gemäß § 280 Absatz 1 BGB eine vertragliche Pflichtverletzung des Vermieters durch den vorgetäuschten Eigenbedarf. Ein Aufhebungsvertrag steht dem Anspruch nicht entgegen, sofern Sie diesen ausschließlich aufgrund der bewussten Täuschung durch die Gegenseite unterzeichnet haben. In dieser Situation wirkt die ursprüngliche Pflichtverletzung fort, da der Vertragsschluss kausal (ursächlich) auf dem vorgetäuschten Kündigungsgrund basiert. Beachten Sie jedoch, dass Sie als Mieter die volle Beweislast dafür tragen, dass der Eigenbedarf zum Zeitpunkt der Unterschrift nachweislich nur vorgeschoben war.
Ein Anspruch kann jedoch vollständig ausgeschlossen sein, wenn der Aufhebungsvertrag eine rechtssichere Abgeltungsklausel (Verzichtserklärung) enthält. Prüfen Sie daher unbedingt, ob Sie im Vertrag explizit auf alle künftigen Ansprüche aus dem Mietverhältnis verzichtet haben, da dies Schadensersatzforderungen nachträglich blockieren kann.
Kann ich die monatliche Mietdifferenz zur neuen Wohnung dauerhaft als Schaden beim Vermieter geltend machen?
JA, die monatliche Mietdifferenz ist grundsätzlich als Schadensersatz geltend zu machen, sofern der Auszug auf einer unberechtigten Kündigung wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs beruht. Dieser finanzielle Mehraufwand stellt einen erstattungsfähigen Schaden dar, da Sie ohne die unrechtmäßige Kündigung weiterhin die niedrigere Miete gezahlt hätten.
Die rechtliche Grundlage für diesen Anspruch bildet der § 280 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches, wonach der Vermieter alle finanziellen Nachteile ausgleichen muss, die durch seine Pflichtverletzung entstanden sind. Zu diesen konkreten Nachteilen zählen neben den Umzugskosten und Maklergebühren eben auch die dauerhaft höheren monatlichen Belastungen für die neue Unterkunft. Entscheidend für den Erfolg Ihrer Klage ist jedoch der lückenlose Nachweis der Kausalität (Ursächlichkeit), was bedeutet, dass die Anmietung der teureren Wohnung eine zwingende Folge des Wohnungsverlustes war. Sie sollten daher eine tabellarische Gegenüberstellung der Kaltmieten sowie der Nebenkosten vorbereiten, um die exakte Differenzsumme gegenüber dem Gericht präzise beziffern und belegen zu können.
Eine wichtige Grenze besteht allerdings bei der Vergleichbarkeit der Wohnungen, da der Vermieter nicht für einen freiwilligen Aufstieg in eine deutlich luxuriösere oder wesentlich größere Immobilie haftet. Sollte die neue Wohnung einen deutlich höheren Standard aufweisen, wird das Gericht den Schadensersatzanspruch auf das Maß kürzen, das für eine gleichwertige Ersatzwohnung marktüblich gewesen wäre.
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Wenn Sie einen ähnlichen Fall haben und konkrete Fragen oder Anliegen klären möchten, kontaktieren Sie uns bitte für eine individuelle Prüfung Ihrer Situation und der aktuellen Rechtslage.
Das vorliegende Urteil
LG Stuttgart – Az.: 1 S 57/25 – Beschluss vom 27.01.2026
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